Apartman Kararlarına İtiraz 2026 – Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali ve Hukuki Yollar
3 Mart 2026
Apartman Toplantısı Geçersiz Sayılır mı? 2026 Güncel Hukuki Rehber
3 Mart 2026
Site yönetimi davaları nelerdir? Aidat, yönetici sorumluluğu, karar iptali, ortak alan uyuşmazlıkları ve 2026 güncel dava süreçleri hakkında kapsamlı rehber.
Site yaşamı, özellikle büyük konut projelerinde yüzlerce bağımsız bölüm malikini ilgilendiren karmaşık bir hukuki yapı oluşturur. Apartmanlara kıyasla daha geniş ortak alanlara, profesyonel yönetim şirketlerine ve yüksek bütçelere sahip olan sitelerde uyuşmazlık riski de aynı ölçüde artmaktadır. Bu uyuşmazlıkların çözümü çoğu zaman “site yönetimi davaları” başlığı altında sulh hukuk mahkemelerinde görülmektedir.
Site yönetimi; Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde oluşturulan yönetim planına göre hareket etmek zorundadır. Yönetim planı adeta sitenin anayasasıdır. Bu plana ve kanuna aykırı alınan kararlar, yapılan harcamalar veya uygulamalar dava konusu olabilir. Özellikle yüksek aidatlar, şeffaf olmayan bütçe yönetimi, ortak alanların kiraya verilmesi, güvenlik ve sosyal tesis işletme sorunları, yönetici azli ve sorumluluk davaları en sık karşılaşılan başlıklardır.
Site yönetimi davaları teknik detay içerir. Çünkü hem arsa payı oranları hem çoğunluk şartları hem de karar alma süreçleri hukuki incelemeye tabidir. Şimdi bu dava türlerini ayrıntılı şekilde ele alalım.
Site Yönetimi Kararlarının İptali Davası
Site yönetimi tarafından alınan kararlar, kat maliklerini bağlar. Ancak her karar hukuka uygun değildir. Toplantı usulüne uyulmaması, gündem dışı karar alınması, yeterli çoğunluk sağlanmaması veya maliklerin mülkiyet hakkını aşırı sınırlayan uygulamalar iptal davasına konu olabilir.
İptal davası açma süresi karar tarihinden itibaren 1 aydır. Toplantıya katılmayan malik açısından ise kararın tebliğinden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekir. Her hâlükârda 6 ay geçtikten sonra iptal davası açılamaz. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir ve dava, sitenin bulunduğu yerde açılır. Mahkeme hem usul hem esas yönünden inceleme yapar. Özellikle büyük projelerde bütçe kalemleri ve teknik raporlar bilirkişi incelemesine konu olabilir.
Aidat ve Ortak Gider Davaları
Sitelerde en sık görülen dava türü aidat uyuşmazlıklarıdır. Aidatın fahiş belirlenmesi, gider kalemlerinin şeffaf olmaması veya bazı maliklere ayrıcalık tanınması dava sebebidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak giderlere katılım zorunludur. Ancak bu katılım arsa payı oranında olmalıdır. Bazı sitelerde eşit paylaşım uygulanmakta, bu da hukuka aykırılık doğurabilmektedir. Özellikle blok bazlı site yapılarında gider dağılımı ciddi ihtilaflara yol açar.
Aidatın iptali ya da düzeltilmesi için iptal davası açılabilir. Ayrıca haksız tahsil edilen bedeller için istirdat (geri alma) davası gündeme gelir.
Yönetici ve Yönetim Kurulu Sorumluluk Davaları
Site yöneticileri ve yönetim kurulu üyeleri, görevlerini özenle yerine getirmek zorundadır. Görevin kötüye kullanılması, bütçe açıklarının oluşması, usulsüz harcama yapılması veya zimmet iddiaları halinde sorumluluk davası açılabilir.
Yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Bu nedenle hesap verme yükümlülüğü vardır. Defter ve belgelerin saklanmaması, gelir-gider dengesinin bozulması hukuki sorumluluk doğurur.
Sorumluluk davasında zarar ispatı önemlidir. Mahkeme, mali bilirkişi incelemesi yaparak zararı tespit edebilir.
Yönetici Azli ve Kayyum Atanması
Site yöneticisinin görevini kötüye kullanması, toplantı yapmaması veya hesap vermemesi halinde maliklerin dava açma hakkı vardır. Sulh hukuk mahkemesinden yöneticinin azli talep edilebilir.
Bazı durumlarda site yönetimi tamamen işlevsiz hale gelir. Bu gibi hallerde mahkeme kayyum atayabilir. Kayyum, geçici yönetimi sağlar ve genel kurul toplantısını organize eder.
Kayyum atanması özellikle büyük ve karmaşık sitelerde sıkça görülmektedir.
Ortak Alan Uyuşmazlıkları
Sitelerde yüzme havuzu, spor salonu, otopark, sosyal tesis, çocuk parkı gibi geniş ortak alanlar bulunur. Bu alanların kullanımına ilişkin kararlar sıkça dava konusu olur.
Bir malike ayrıcalıklı kullanım hakkı tanınması, ortak alanın kiraya verilmesi veya kullanım ücretinin keyfi artırılması iptal sebebidir. Ortak alanlar tüm maliklere eşit şekilde tahsis edilmelidir.
Mahkeme, mülkiyet hakkı ve eşitlik ilkesi çerçevesinde değerlendirme yapar.
Profesyonel Yönetim Şirketlerine Karşı Davalar
Birçok site profesyonel yönetim şirketleri tarafından yönetilmektedir. Bu şirketler sözleşmeye dayanarak hizmet verir. Sözleşmeye aykırı davranış, eksik hizmet veya mali usulsüzlük halinde sözleşmenin feshi ve tazminat davası gündeme gelebilir.
Yönetim şirketi ile yapılan sözleşme dikkatle incelenmelidir. Hizmet kapsamı, ücret, fesih şartları ve sorumluluk hükümleri belirleyici olur.
Site Yönetimi Davalarında Deliller ve Bilirkişi İncelemesi
Bu davalarda en önemli deliller; toplantı tutanakları, karar defteri, gelir-gider tabloları, banka hesap dökümleri ve yönetim planıdır. Mahkeme çoğu zaman mali bilirkişi atar.
Teknik projelerde (güçlendirme, mantolama, yenileme) inşaat bilirkişisi raporu alınabilir. Bu nedenle dava dosyasının profesyonel hazırlanması önemlidir.
Yürütmenin Durdurulması ve Tedbir Talebi
Site yönetimi kararları dava açılınca otomatik olarak durmaz. Bu nedenle telafisi güç zarar doğacaksa tedbir talep edilmelidir.
Özellikle yüksek meblağlı ödeme kararlarında veya yıkım uygulamalarında tedbir hayati önem taşır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Site yönetimine karşı dava açma süresi nedir?
Karar tarihinden itibaren 1 ay, en geç 6 ay içinde dava açılmalıdır.
Kiracı site yönetimine dava açabilir mi?
Genellikle dava hakkı kat malikine aittir.
Aidat ödemezsem ne olur?
İcra takibi başlatılabilir ve gecikme tazminatı uygulanabilir.
Yönetim şirketi değiştirilebilir mi?
Genel kurul kararı ile sözleşme feshedilebilir.
Mahkeme süreci ne kadar sürer?
Dosyanın kapsamına göre değişir; bilirkişi incelemesi süreyi uzatabilir.
Site Yönetimi Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek
Site yönetimi davaları, teknik bilgi ve süre takibi gerektiren davalardır. Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa, Mersin, Muğla ve Aydın başta olmak üzere Türkiye genelinde site yönetimi uyuşmazlıklarında profesyonel hukuki destek almak önemlidir.
FFK Partner Hukuk & Danışmanlık olarak site yönetimi karar iptali, aidat uyuşmazlıkları, yönetici sorumluluk davaları ve kat mülkiyeti kaynaklı tüm davalarda kapsamlı danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız.
İletişim:
📞 0312 434 22 22
📱 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 ffk@ffkpartnerhukuk.com
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
