Site Yönetimi Davaları 2026 – Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları ve Hukuki Çözüm Yolları
3 Mart 2026
Yönetici Azli Nasıl Yapılır? 2026 Güncel Hukuki Rehber
3 Mart 2026
Apartman toplantısı hangi durumlarda geçersiz olur? Çağrı usulü, çoğunluk şartı, gündem dışı kararlar ve iptal davası süreci hakkında 2026 güncel ve detaylı açıklamalar.
Apartman yönetiminde alınan kararların hukuka uygunluğu, doğrudan toplantının geçerliliğine bağlıdır. Kat malikleri kurulu toplantısı usule uygun yapılmamışsa, bu toplantıda alınan kararların da hukuki geçerliliği tartışmalı hale gelir. Uygulamada en çok karşılaşılan sorun; çağrı yapılmadan toplantı düzenlenmesi, yeterli çoğunluk sağlanmadan karar alınması ya da gündem dışı konuların oylanmasıdır.
Apartman toplantısının geçersiz sayılması, doğrudan tüm kararların yok hükmünde olduğu anlamına gelmez. Burada “geçersizlik” ile “iptal edilebilirlik” arasında önemli bir ayrım vardır. Bazı ağır usul hataları toplantıyı baştan itibaren sakat hale getirirken, bazı durumlarda kararların iptali için dava açılması gerekir. Bu nedenle somut olayın özelliklerine göre değerlendirme yapılmalıdır.
Şimdi hangi hallerde apartman toplantısının geçersiz sayılabileceğini ayrıntılı şekilde inceleyelim.
Toplantı Çağrısının Usule Uygun Yapılmaması
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman toplantısı yapılmadan önce tüm kat maliklerine usulüne uygun çağrı yapılmalıdır. Çağrı yazılı olmalı ve toplantı tarihinden en az 15 gün önce maliklere ulaştırılmalıdır.
Eğer bazı maliklere hiç çağrı yapılmadıysa ya da süre şartına uyulmadıysa, toplantı usulen sakatlanmış olur. Özellikle maliklerin önemli bir kısmının haberdar edilmediği toplantılar hukuka aykırı kabul edilir. Bu durumda alınan kararların iptali mümkündür.
Ancak çağrının hiç yapılmaması ile eksik yapılması arasında fark vardır. Bazı küçük eksiklikler iptal sebebi olurken, tümden çağrısız toplantı ağır sakatlık sayılabilir.
Yeter Sayının Sağlanmaması
Toplantının geçerli olabilmesi için hem toplantı yeter sayısı hem karar yeter sayısı sağlanmalıdır. İlk toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının hazır bulunması gerekir.
Bu çoğunluk sağlanmadan yapılan toplantı geçersizdir. İkinci toplantıda ise katılanların çoğunluğu yeterli olabilir. Ancak bazı kararlar için nitelikli çoğunluk ya da oybirliği şartı aranır.
Örneğin ana yapıda esaslı değişiklik yapılması oybirliği gerektirir. Bu şart sağlanmadan alınan karar iptal edilebilir.
Gündem Dışı Karar Alınması
Toplantı gündemi çağrı yazısında belirtilmelidir. Maliklerin hazırlıklı katılması için gündemin açık olması gerekir. Gündem dışı alınan kararlar çoğu zaman iptal sebebi sayılır.
Örneğin toplantı gündeminde sadece “yönetici seçimi” yer alıyorsa, toplantıda aidat artışı kararı alınması hukuka aykırı olabilir. Malikler bu konuda önceden bilgilendirilmediği için savunma ve değerlendirme hakkı zedelenmiş olur.
Bu durum toplantının tamamen geçersiz sayılmasına değil, ilgili kararın iptaline yol açar.
Karar Defterinin Usule Uygun Tutulmaması
Toplantı kararlarının karar defterine yazılması ve imzalanması zorunludur. Karar defteri noter tasdikli olmalıdır.
Kararların yazılmaması, imzaların eksik olması veya sonradan ekleme yapılması ciddi usul hatasıdır. Bu durum, alınan kararların geçerliliğini tartışmalı hale getirir.
Mahkemeler özellikle imza eksikliği ve sonradan müdahale iddialarını dikkatle inceler.
Yönetim Planına Aykırılık
Yönetim planı, apartmanın anayasası niteliğindedir. Toplantıda alınan kararlar yönetim planına aykırı olamaz.
Örneğin yönetim planında ortak giderlerin arsa payına göre paylaşılacağı yazılıysa, eşit paylaşım kararı alınması hukuka aykırıdır. Bu durumda karar iptal edilebilir.
Yönetim planına açık aykırılık, toplantının değil kararın geçersizliğine yol açar.
Maliklerin Temsil Yetkisi Sorunu
Toplantıya vekâleten katılım mümkündür. Ancak vekaletin yazılı olması gerekir. Geçersiz vekaletle oy kullanılması çoğunluk hesabını etkileyebilir.
Özellikle büyük sitelerde vekalet sayısı fazladır. Usulsüz vekaletle alınan kararlar iptal sebebi olabilir.
Yok Hükmünde Sayılan Toplantılar
Bazı durumlarda toplantı yok hükmünde kabul edilir. Örneğin hiç toplantı yapılmadan karar alınmış gibi gösterilmesi, sahte imza kullanılması veya malik olmayan kişilerin oy kullanması ağır hukuka aykırılık sayılır.
Bu gibi durumlarda süre sınırlaması tartışmalı olmakla birlikte uygulamada yine de dava açılması önerilir.
Toplantının Geçersizliği Nasıl Tespit Edilir?
Toplantının geçersizliği kendiliğinden ortaya çıkmaz. İlgili malik sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açmalıdır. Dava açma süresi karar tarihinden itibaren 1 aydır. Toplantıya katılmayan malik için tebliğden itibaren 1 ay geçerlidir.
Her hâlükârda 6 ay geçtikten sonra iptal davası açılamaz. Bu süre hak düşürücüdür.
Mahkeme, çağrı belgelerini, karar defterini ve toplantı tutanaklarını inceler. Gerekirse bilirkişi görevlendirilebilir.
Yürütmenin Durdurulması ve Tedbir
Toplantı kararına karşı dava açılması, kararın uygulanmasını otomatik olarak durdurmaz. Özellikle yüksek meblağlı aidat artışı veya yıkım kararı varsa tedbir talep edilmelidir.
Mahkeme, telafisi güç zarar ihtimali görürse yürütmenin durdurulmasına karar verebilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Apartman toplantısına çağrılmadım, karar geçerli mi?
Usule uygun çağrı yapılmadıysa kararın iptali için dava açabilirsiniz.
Toplantıya katılmadım, itiraz hakkım var mı?
Evet. Kararın size tebliğinden itibaren 1 ay içinde dava açabilirsiniz.
Gündem dışı karar iptal edilir mi?
Genellikle evet. Maliklerin bilgilendirilme hakkı ihlal edilir.
Toplantı hiç yapılmadıysa ne olur?
Sahte toplantı söz konusuysa karar yok hükmünde sayılabilir.
Dava açmadan karar uygulanır mı?
Evet. Tedbir kararı alınmadıkça uygulanabilir.
Apartman Toplantısı Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek
Apartman toplantılarının geçersizliği, teknik ve süreye bağlı bir konudur. Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa, Mersin, Muğla ve Aydın başta olmak üzere Türkiye genelinde apartman ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında profesyonel hukuki destek almak hak kaybını önler.
FFK Partner Hukuk & Danışmanlık olarak apartman toplantı iptali, karar geçersizliği, aidat uyuşmazlıkları ve site yönetimi davalarında kapsamlı danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız.
İletişim:
📞 0312 434 22 22
📱 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 ffk@ffkpartnerhukuk.com
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
