Apartman Toplantısı Geçersiz Sayılır mı? 2026 Güncel Hukuki Rehber
3 Mart 2026
Otopark Kullanım Hakkı Kime Ait? 2026 Güncel Kat Mülkiyeti Rehberi
3 Mart 2026
Apartman veya site yöneticisi nasıl görevden alınır? Yönetici azli için çoğunluk şartı, mahkeme süreci, haklı sebepler ve 2026 güncel uygulamalar hakkında detaylı açıklamalar.
Apartman ve site yönetiminde yöneticinin rolü oldukça kritiktir. Ortak giderlerin toplanması, harcamaların yapılması, kararların uygulanması ve hukuki temsil yetkisi yöneticinin sorumluluğundadır. Ancak bazı durumlarda yönetici görevini gereği gibi yerine getirmez, şeffaf davranmaz ya da kötüye kullanım iddiaları ortaya çıkar. Bu gibi hallerde “yönetici azli” gündeme gelir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici, kat malikleri kurulunun kararı ile her zaman görevden alınabilir. Bunun için mutlaka ağır bir kusur şart değildir; güven ilişkisinin zedelenmesi dahi yeterli olabilir. Ancak uygulamada çoğunluk şartı ve usul kuralları büyük önem taşır.
Şimdi yönetici azli sürecini adım adım ve hukuki çerçevede ele alalım.
Yönetici Azli İçin Genel Kurul Kararı
Yönetici azli öncelikle kat malikleri kurulu kararı ile yapılır. Olağan veya olağanüstü toplantıda gündeme “yöneticinin görevden alınması” maddesi eklenmelidir.
Toplantı çağrısı usule uygun yapılmalıdır. Maliklerin en az üçte biri yazılı talepte bulunarak olağanüstü toplantı çağrısı isteyebilir. Toplantıda yönetici azli için genellikle arsa payı ve sayı bakımından çoğunluk aranır.
Karar defterine yazılan azil kararı imzalanmalı ve yeni yönetici seçimi aynı toplantıda yapılmalıdır.
Hangi Durumlarda Yönetici Görevden Alınabilir?
Yönetici azli için kanunda sınırlı sayım yapılmamıştır. Ancak uygulamada şu haller sık görülür:
Gelir-gider hesabının verilmemesi, defter ve belgelerin saklanmaması, usulsüz harcama yapılması, maliklere bilgi verilmemesi, toplantı yapılmaması, keyfi aidat artışı, yönetim planına aykırı işlem yapılması.
Ayrıca yöneticinin kişisel menfaat sağlaması, zimmet iddiaları veya görevi kötüye kullanma halleri daha ağır hukuki sonuçlar doğurur.
Burada önemli olan güven ilişkisinin zedelenmiş olmasıdır.
Mahkeme Yoluyla Yönetici Azli
Bazı durumlarda genel kurul toplanamaz ya da çoğunluk sağlanamaz. Bu gibi hallerde sulh hukuk mahkemesine başvurarak yöneticinin azli talep edilebilir.
Mahkeme, yöneticinin görevini kötüye kullandığını veya site yönetimini işlevsiz hale getirdiğini tespit ederse görevden alınmasına karar verebilir. Ayrıca geçici yönetici veya kayyum atanması da mümkündür.
Mahkeme yoluyla azil, özellikle büyük sitelerde sıkça başvurulan bir yöntemdir.
Yönetici Azlinde Çoğunluk Şartı
Yönetici azlinde aranan çoğunluk genellikle arsa payı ve sayı bakımından çoğunluktur. Ancak yönetim planında farklı bir düzenleme varsa bu hüküm uygulanır.
Çoğunluk hesabında vekaletle katılım mümkündür. Ancak vekalet yazılı olmalıdır. Usulsüz vekalet çoğunluğu sakatlar ve azil kararının iptaline yol açabilir.
Bu nedenle toplantı sürecinin dikkatli yürütülmesi gerekir.
Azil Sonrası Hesap Verme Yükümlülüğü
Yönetici görevden alındığında hesap verme yükümlülüğü devam eder. Defter, belge, banka kayıtları ve siteye ait tüm evrak yeni yönetime teslim edilmelidir.
Hesapta açık veya usulsüzlük varsa sorumluluk davası açılabilir. Yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur ve verdiği zararı tazmin etmekle yükümlü olabilir.
Profesyonel Yönetim Şirketinin Azli
Site yönetimi bir şirket tarafından yürütülüyorsa azil, sözleşme hükümlerine göre yapılır. Hizmet sözleşmesinde fesih şartları incelenmelidir.
Sözleşmeye aykırı davranış, eksik hizmet veya mali usulsüzlük fesih sebebidir. Gerekirse tazminat talep edilebilir.
Azil Kararının İptali Mümkün mü?
Yönetici hakkında alınan azil kararı da iptal davasına konu olabilir. Eğer toplantı usulsüz yapılmışsa veya çoğunluk sağlanmamışsa yönetici iptal davası açabilir.
Dava açma süresi karar tarihinden itibaren 1 aydır. Bu nedenle azil kararının hukuka uygun şekilde alınması önemlidir.
Yürütmenin Durdurulması
Azil kararı dava konusu yapılırsa kararın uygulanması durmaz. Ancak mahkemeden tedbir talep edilebilir. Özellikle yönetici görevden alınmasına rağmen evrak teslim etmiyorsa mahkeme müdahalesi gerekebilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Yönetici her zaman görevden alınabilir mi?
Evet. Kat malikleri kurulu kararıyla her zaman azledilebilir.
Azil için haklı sebep şart mı?
Ağır kusur şart değildir; güven kaybı yeterli olabilir.
Mahkeme yoluyla azil mümkün mü?
Evet. Sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.
Azledilen yönetici dava açabilir mi?
Evet. Usulsüzlük varsa iptal davası açabilir.
Yönetici hesap vermezse ne yapılır?
Sorumluluk ve tazminat davası açılabilir.
Yönetici Azli Sürecinde Profesyonel Hukuki Destek
Yönetici azli süreci, usul kurallarına sıkı sıkıya bağlıdır. Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa, Mersin, Muğla ve Aydın başta olmak üzere Türkiye genelinde apartman ve site yönetimi uyuşmazlıklarında profesyonel hukuki destek almak önemlidir.
FFK Partner Hukuk & Danışmanlık olarak yönetici azli, karar iptali, aidat uyuşmazlıkları ve kat mülkiyeti davalarında kapsamlı danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız.
İletişim:
📞 0312 434 22 22
📱 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 ffk@ffkpartnerhukuk.com
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
