Borçlunun Son 5 Yıldaki Mal Devirleri Araştırılabilir mi? 2026 Güncel Rehber

İcra takibinde borçlunun bugün üzerinde herhangi bir taşınmaz, araç veya başka önemli malvarlığı görünmemesi, geçmişte de malvarlığının bulunmadığı anlamına gelmez. Uygulamada borçlu, borcun doğmasından veya icra takibinden önce taşınmazlarını, araçlarını, şirket paylarını veya diğer ekonomik değerlerini üçüncü kişilere devretmiş olabilir.

Bu nedenle yüksek tutarlı icra takiplerinde yalnızca “Borçlunun bugün neyi var?” sorusunun sorulması yeterli değildir. Özellikle “Borçlunun geçmişte hangi malları vardı, bunları ne zaman ve kime devretti?” sorusu tahsilat açısından kritik olabilir.

Ancak “son 5 yıl” ifadesi doğru anlaşılmalıdır. İcra ve İflas Kanunu’ndaki bütün tasarrufların otomatik olarak beş yıl geriye gidilerek iptal edilebildiği şeklinde genel bir kural yoktur. İİK m.278, m.279, m.280 ve m.284 farklı süreler ve şartlar öngörmektedir. Üstelik İİK m.278, 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile değiştirilmiş ve 25 Aralık 2025 itibarıyla yeni düzenleme yürürlüğe girmiştir. (Kanun Yolu)

Borçlunun Geçmiş Mal Devirleri Neden Araştırılır?

Borçlunun bugün adına kayıtlı mal bulunmamasının nedeni geçmişte gerçekleştirdiği satış veya devirler olabilir.

Örneğin borçlu:

1. Evini eşine devretmiş olabilir.

2. Arsasını kardeşine satmış olabilir.

3. Aracını yakın arkadaşına devretmiş olabilir.

4. Limited şirket payını başka kişiye aktarmış olabilir.

5. Değerli marka veya patentini ilişkili şirkete devretmiş olabilir.

6. Ticari işletmesini başka şirkete aktarmış olabilir.

Bu işlemler kendiliğinden hukuka aykırı değildir. Bir kişinin borcu bulunması, malvarlığı üzerinde yaptığı bütün işlemleri geçersiz hâle getirmez.

Ancak işlemler alacaklılardan mal kaçırmak veya tahsilatı engellemek amacıyla yapılmışsa tasarrufun iptali davası gündeme gelebilir.

Son 5 Yıldaki Tapu Devirleri Araştırılabilir mi?

Somut bir hukuki uyuşmazlık ve gerekli usuli koşullar bulunduğunda borçlunun geçmiş taşınmaz devirlerinin araştırılması mümkün olabilir.

Özellikle tasarrufun iptali davasında:

1. Taşınmazın önceki sahibi,

2. Devir tarihi,

3. Devralan kişi,

4. Tapudaki satış bedeli,

5. Taşınmazın işlem tarihindeki gerçek değeri,

6. Borçlu ile alıcı arasındaki ilişki,

7. Bedelin gerçekten ödenip ödenmediği

önem taşıyabilir.

Dolayısıyla yalnızca güncel tapu kaydına bakılması yeterli olmayabilir.

5 Yıllık Süre Nereden Geliyor?

İİK m.280, malvarlığı borçlarına yetmeyen borçlunun alacaklılarına zarar verme kastıyla yaptığı işlemler bakımından önemli bir düzenleme içermektedir.

Maddenin uygulanabilmesi için diğer şartların yanında, işlemin gerçekleştirildiği tarihten itibaren beş yıl içerisinde borçlu aleyhine haciz veya iflas yoluyla takipte bulunulmuş olması gerekir. (Kanun Yolu)

Ancak bu hüküm:

“Borçlunun son beş yıldaki bütün satışları iptal edilir.”

anlamına gelmez.

Borçlunun mali durumu, zarar verme kastı ve işlemin diğer tarafının bunu bilmesi veya bilmesini gerektiren açık emarelerin bulunması gibi kanuni koşullar ayrıca değerlendirilir.

İİK m.284’teki 5 Yıllık Süre Nedir?

Burada ikinci bir beş yıllık süre daha bulunmaktadır.

İİK m.284 uyarınca tasarrufun iptali davası hakkı, iptale tabi tasarrufun gerçekleştiği tarihten itibaren beş yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre niteliğindedir. (Kanun Yolu)

Nitekim 2026 tarihli Yargıtay kararlarında da İİK m.284’teki beş yıllık sürenin geçirilmesi durumunda davanın esasına girilmeden hak düşürücü süre nedeniyle reddedilmesi gerektiğine ilişkin değerlendirmeler bulunmaktadır. (Kanun Yolu)

Bu nedenle mal devrinin tarihi mutlaka belirlenmelidir.

2026’da İİK m.278 Değişti mi?

Evet. Bu nokta özellikle önemlidir.

7571 sayılı Kanun ile İİK m.278, 24 Aralık 2025 tarihinde değiştirilmiştir. Yeni düzenlemeye göre alışılmış hediyeler dışında, geçici veya kesin aciz belgesinin ya da aciz belgesi niteliğindeki haciz tutanağının düzenlendiği veya iflasın açıldığı tarihten önceki bir yıl içinde yapılan bağışlamalar ve ivazsız tasarruflar iptale tabidir. (Kanun Yolu)

Dolayısıyla eski kaynaklarda görülen iki yıllık süreye dayanılarak 2026 yılında otomatik değerlendirme yapılmamalıdır.

Eşe Yapılan Mal Devri Araştırılabilir mi?

Evet. Özellikle borçlunun eşine yaptığı devirler tasarrufun iptali bakımından önem taşıyabilir.

2025 sonunda değiştirilen İİK m.278 kapsamında, gerçek değerine uygun olarak ivazlı olduğu ispatlanmadıkça belirli yakın kişiler arasındaki işlemler bağışlama sayılabilecek tasarruflar arasında düzenlenmiştir. Düzenleme eşin yanı sıra belirli kan ve kayın hısımlarını da kapsamaktadır. (Kanun Yolu)

Ancak yine her eşler arası mal devrinin otomatik olarak iptal edileceği söylenemez.

İşlemin tarihi ve hukuki niteliği ayrıca incelenmelidir.

Boşanmış Eşe Yapılan Devirlerde Durum Nedir?

2025 değişikliği burada da dikkat çekicidir.

İİK m.278’in güncel düzenlemesinde, son bir yıl içerisinde evlilik birliği sona ermiş olsa bile eşler arasındaki belirli tasarruflar hükmün kapsamına alınmıştır. (Kanun Yolu)

Dolayısıyla borçlunun önce malını eşine devredip kısa süre sonra boşanmış olması, işlemin tasarrufun iptali bakımından değerlendirilmesini kendiliğinden engellemez.

Kardeşe Yapılan Taşınmaz Devri İptal Edilebilir mi?

Akrabalık önemli olmakla birlikte işlemin tarihine ve uygulanacak İİK hükmüne bakılması gerekir.

Özellikle:

1. Taşınmazın gerçek değeri,

2. Satış bedeli,

3. Bedelin gerçekten ödenmesi,

4. Borçlunun mali durumu,

5. Alıcının bu durumu bilip bilmediği,

6. İşlemin borcun doğumuyla ilişkisi

birlikte değerlendirilmelidir.

2026 uygulamasında İİK m.278’in değişen akrabalık ve karşılık hükümleri de özellikle dikkate alınmalıdır. (Türkoğlu Avukatlık Ofisi)

Gerçek Değerinin Çok Altında Satış Yapılmışsa Ne Olur?

Bu, tasarrufun iptali bakımından güçlü bir inceleme alanıdır.

Örneğin işlem tarihinde gerçek piyasa değeri 10 milyon TL olan taşınmazın 1 milyon TL karşılığında devredildiği ileri sürülüyorsa bedel farkının nedeni araştırılabilir.

Güncel İİK m.278, borçlunun kendi verdiği şeyin gerçek değerine kıyasla pek aşağı bir fiyatla karşılık kabul ettiği sözleşmeleri, aksi ispatlanmadıkça bağışlama sayılan tasarruflar arasında düzenlemektedir. (Kanun Yolu)

Bu nedenle tapudaki satış bedeli ile gerçek piyasa değeri arasındaki fark önemli olabilir.

Tapuda Satış Gösterilmesi Gerçek Satış Olduğunu Kanıtlar mı?

Tek başına yeterli olmayabilir.

Tapuda satış işlemi yapılmış olması hukuken önemlidir ancak tasarrufun iptali uyuşmazlığında bedelin gerçekten ödenip ödenmediği ayrıca araştırılabilir.

Örneğin:

Tapu satış bedeli: 5.000.000 TL
Alıcının banka ödemesi: bulunmuyor
Alıcının ekonomik gücü: yetersiz
Borçlu taşınmazda yaşamaya devam ediyor

ise işlemin gerçek ekonomik niteliğinin ayrıntılı incelenmesi gerekebilir.

Borçlu Evi Devrettikten Sonra Evde Oturmaya Devam Ediyorsa Ne Olur?

Bu durum tek başına muvazaa veya mal kaçırmayı kanıtlamaz.

Ancak diğer delillerle birlikte önemli bir emare oluşturabilir.

Nitekim 2026 tarihli Yargıtay değerlendirmelerinde borçluyla bağlantılı kişilerin devredilen taşınmazları kullanmaya devam etmesi ve aynı kişilere yönelik devir silsilesi gibi olguların üçüncü veya sonraki kişilerin kötü niyetinin araştırılmasında önem taşıdığı görülmektedir. (Kanun Yolu)

Araç Devirleri de Araştırılabilir mi?

Evet.

Tasarrufun iptali yalnızca taşınmazlarla sınırlı değildir.

Borçlunun:

otomobil,

kamyon,

iş makinesi,

tekne,

ticari araç

gibi ekonomik değeri bulunan mallarını üçüncü kişilere devretmesi de incelenebilir.

Özellikle takipten hemen önce gerçekleştirilen devirlerde satış bedeli ve gerçek ödeme araştırılmalıdır.

Şirket Payı Devri Araştırılabilir mi?

Evet.

Borçlu bir limited veya anonim şirkette değerli paylara sahipken bunları üçüncü kişiye devretmiş olabilir.

Örneğin borçlunun %50 ortağı olduğu şirket önemli taşınmazlara sahip olmasına rağmen borçlu kendi şirket payını takipten kısa süre önce yakın kişiye devretmişse bu işlem ayrıca incelenebilir.

Burada şirket malvarlığı ile borçlu ortağın şirket payının birbirinden ayrılması gerekir.

Borçlunun Ticari İşletmesini Devretmesi Önemli midir?

Evet. Özellikle ticari işletme devirleri İİK m.280 bakımından ayrıca önem taşıyabilir.

Borçlu şirket veya tacir faaliyet gösterdiği işletmeyi başka kişiye devredip ticari faaliyetini fiilen aynı yerde sürdürüyor olabilir.

Devir sonrasında:

aynı çalışanlar,

aynı müşteriler,

aynı marka,

aynı telefon numarası,

aynı internet sitesi,

aynı iş yeri

kullanılmaya devam ediyorsa işlemin gerçek ekonomik yapısı araştırılabilir.

İİK m.280 ticari işletmenin veya işyerindeki ticari emtianın tamamının ya da önemli bir kısmının devrine ilişkin özel hükümler de içermektedir. (LEXPERA)

Borçlu Malını Birden Fazla Kişiye Devrettiyse Ne Olur?

Uygulamada zincirleme devirlerle karşılaşılabilir.

Örneğin:

Borçlu → kardeş → üçüncü kişi → şirket

şeklinde üç ayrı devir yapılmış olabilir.

Bu durumda yalnızca ilk devralanın değil sonraki kişilerin hukuki durumunun da değerlendirilmesi gerekir.

Özellikle sonraki kişinin borçlunun mali durumunu ve alacaklılardan mal kaçırma amacını bilip bilmediği önem taşıyabilir.

Borçlunun Banka Para Transferleri de Son 5 Yıl İçin Araştırılabilir mi?

Taşınmaz sicili ile banka kayıtları aynı değildir.

Alacaklının borçlunun son beş yıllık bütün banka hesap hareketlerini istediği zaman doğrudan bankadan isteme yetkisi yoktur.

Ancak açılan dava kapsamında uyuşmazlığın çözümü için gerekli ve ölçülü banka kayıtlarının mahkeme tarafından celbi gündeme gelebilir.

Örneğin taşınmazın 8 milyon TL’ye satıldığı iddia ediliyorsa mahkeme satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğinin araştırılması için ilgili banka kayıtlarını değerlendirebilir.

Satış Bedelinin Bankadan Ödenmemesi Devrin Geçersiz Olduğunu Gösterir mi?

Tek başına hayır.

Ancak yüksek tutarlı bir satışta hiçbir ödeme kaydı bulunmaması önemli bir delil olabilir.

Özellikle alıcının ekonomik gücünün de bulunmadığı anlaşılırsa satışın gerçekliği konusunda daha kapsamlı inceleme yapılabilir.

Borç Doğmadan Önce Yapılan Devir İptal Edilebilir mi?

Tasarrufun iptali davalarında borcun doğum tarihi son derece önemlidir.

Genel olarak iptal davasının mantığı, alacaklıya zarar veren borçlu tasarruflarının belirli koşullarla etkisiz hâle getirilmesidir. Bu nedenle borcun doğum tarihi ile tasarruf tarihi arasındaki ilişki mutlaka incelenmelidir.

Nitekim 2026 tarihli Yargıtay kararlarında da borcun doğum tarihinin doğru belirlenmesinin tasarrufun iptali uyuşmazlıklarında önemli olduğu vurgulanmaktadır. (Kanun Yolu)

Borçlunun Son 5 Yıllık Bütün İşlemleri Otomatik Araştırılır mı?

Hayır.

İcra dairesinin her dosyada kendiliğinden borçlunun son beş yıldaki bütün ekonomik işlemlerini çıkaran genel bir araştırma yaptığı düşünülmemelidir.

Alacaklının somut bilgiler üzerinden hareket etmesi gerekebilir.

Örneğin borçlunun iki yıl önce sahip olduğu taşınmaz artık başkasına aitse devir işlemi araştırılabilir.

Bu nedenle eski tapu kayıtları, ticaret sicili ilanları, araç devirleri ve diğer hukuka uygun deliller önemlidir.

Mal Kaçırmanın Tespitinde Kronoloji Nasıl Oluşturulur?

En etkili yöntemlerden biri bütün önemli olayları tarih sırasına koymaktır.

Örneğin:

1. 15.01.2024: Ticari ilişki başladı.

2. 10.06.2024: Borç doğdu.

3. 01.09.2024: Borçluya ödeme ihtarı gönderildi.

4. 15.09.2024: Borçlu taşınmazını eşine devretti.

5. 25.09.2024: Aracını kardeşine sattı.

6. 10.10.2024: Şirket paylarını devretti.

7. 01.11.2024: İcra takibi başladı.

Bu kronoloji tek başına iptal kararı verilmesini sağlamaz. Ancak işlemler arasındaki ilişkinin ortaya çıkarılmasını kolaylaştırır.

Tasarrufun İptali Davası Kazanılırsa Tapu Borçluya Geri mi Döner?

Tasarrufun iptali davasının hukuki sonucu tapu iptal ve tescil davasıyla aynı değildir.

Amaç genellikle alacaklıya, dava konusu mal üzerinde alacak ve ferileriyle sınırlı olarak haciz ve satış yoluyla cebri icraya devam edebilme imkânı sağlamaktır.

2026 tarihli Yargıtay kararlarında da iptal kararlarının infaz kabiliyeti bakımından alacak ve ferileriyle sınırlı haciz ve satış yetkisine ilişkin değerlendirmeler bulunmaktadır. (Kanun Yolu)

Bu ayrım önemlidir.

Mal Üçüncü Kişinin Elinden Çıkmışsa Ne Olur?

Dava konusu mal üçüncü kişi tarafından başka bir kişiye devredilmiş olabilir.

Bu durumda sonraki devralanın hukuki durumu ve kötü niyeti önem kazanır. Bazı durumlarda malın aynına yönelik talep yerine tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.

Bu nedenle devir zincirinin tamamının araştırılması gerekir.

5 Yıl Geçmişse Hiçbir Şey Yapılamaz mı?

İİK m.284 kapsamında tasarrufun iptali hakkı bakımından beş yıllık hak düşürücü süre son derece önemlidir. (Kanun Yolu)

Ancak somut olayda TBK m.19 kapsamında muvazaa gibi farklı hukuki nedenlerin bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Tasarrufun iptali davası ile muvazaa hukuken aynı dava değildir.

Bu nedenle “beş yıl geçti, kesinlikle hiçbir hukuki yol yoktur” şeklinde otomatik sonuca varılmamalıdır.

2026’da Borçlunun Mal Devirleri Nasıl Araştırılmalı?

Etkili bir incelemede yalnızca güncel malvarlığı sorgusu yapılmamalıdır.

Öncelikle borcun doğum tarihi belirlenmeli, ardından borçlunun geçmiş taşınmaz, araç, şirket payı ve diğer önemli malvarlığı hareketleri incelenmelidir.

Sonrasında her işlem bakımından:

1. Devir tarihi,

2. Devralan kişi,

3. Akrabalık veya ticari bağlantı,

4. Gerçek piyasa değeri,

5. Satış bedeli,

6. Bedelin gerçekten ödenip ödenmediği,

7. Borçlunun malı kullanmaya devam edip etmediği,

8. Borçlunun devirden sonra aciz hâline düşüp düşmediği

ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Son olarak İİK m.278, m.279, m.280 ve m.284 hükümlerinden hangisinin uygulanabileceği belirlenmelidir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’da Son 5 Yıllık Mal Devirlerinin Araştırılması

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere yüksek tutarlı icra takiplerinde borçlunun güncel malvarlığında haczedilebilir değer bulunmaması hâlinde geçmiş devirlerin incelenmesi tahsilat açısından kritik olabilir.

Özellikle borçlunun taşınmazlarını, araçlarını veya şirket paylarını borcun doğmasından sonra eşine, yakınlarına veya ilişkili şirketlere devretmesi durumunda tasarrufun iptali ve diğer hukuki yolların süresinde değerlendirilmesi gerekir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK tarafından bu tür dosyalarda yalnızca mevcut malvarlığının değil, borçlunun geçmiş malvarlığı hareketlerinin ve devir zincirinin de incelenmesi önem taşımaktadır.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından özellikle yüksek tutarlı alacaklarda borcun doğum tarihi, devir tarihi, icra takip tarihi ve İİK’daki hak düşürücü sürelerin birlikte değerlendirilmesi, dava hakkının kaybedilmemesi bakımından önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Borçlunun son 5 yıldaki tapu satışları araştırılabilir mi?
Somut uyuşmazlık ve usuli şartlar kapsamında geçmiş taşınmaz devirleri araştırılabilir.

2. Son 5 yıldaki bütün devirler iptal edilir mi?
Hayır. Beş yıl otomatik iptal süresi değildir. İİK m.278, 279, 280 ve 284’te farklı koşullar bulunmaktadır.

3. Borçlunun eşine yaptığı satış iptal edilebilir mi?
İşlemin tarihi, gerçek bedeli ve uygulanacak kanun hükmüne göre tasarrufun iptali gündeme gelebilir.

4. 2026’da İİK m.278 için süre kaç yıldır?
24 Aralık 2025 tarihli değişiklik sonrasında m.278 kapsamındaki bağışlama ve ivazsız tasarruflarda ilgili dönem bir yıl olarak düzenlenmiştir. (Kanun Yolu)

5. İİK m.284’teki beş yıllık süre nedir?
Tasarrufun iptali davası hakkı, iptale tabi tasarruf tarihinden itibaren beş yıl geçmekle düşer. (Kanun Yolu)

6. Borçlunun kardeşine yaptığı satış iptal edilir mi?
Otomatik olarak değil. İşlemin tarihi, karşılığı ve kanuni şartlar değerlendirilmelidir.

7. Taşınmaz piyasa değerinin çok altında satılmışsa ne olur?
Gerçek değer ile karşılık arasındaki ciddi fark, güncel İİK m.278 kapsamında özellikle önem taşıyabilir. (Türkoğlu Avukatlık Ofisi)

8. Borçlu evi sattıktan sonra aynı evde yaşamaya devam ediyorsa bu delil midir?
Tek başına yeterli değildir ancak diğer delillerle birlikte işlemin gerçekliğinin değerlendirilmesinde önemli olabilir.

9. Borçlunun araç ve şirket payı devirleri de araştırılabilir mi?
Evet. Tasarrufun iptali yalnızca taşınmaz satışlarıyla sınırlı değildir.

10. Beş yıl dolmadan dava açmak neden önemlidir?
İİK m.284’teki hak düşürücü süre nedeniyle sürenin geçirilmesi tasarrufun iptali talebinin kaybedilmesine yol açabilir. (Kanun Yolu)

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – İletişim

Borçlunun malvarlığını icra takibinden önce veya takip sırasında eşine, yakınlarına ya da ilişkili şirketlere devretmesi hâlinde devir tarihçesinin mümkün olduğunca erken araştırılması önemlidir. Beş yıllık hak düşürücü süre nedeniyle uzun süre beklenmesi dava hakkının kaybedilmesine neden olabilir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, borçlunun geçmiş malvarlığı hareketlerinin hukuka uygun yöntemlerle araştırılması, tasarrufun iptali davaları, muvazaa iddiaları, ihtiyati haciz ve yüksek tutarlı icra takiplerinde hukuki destek sunmaktadır.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr