Dairede Kolon Kesildiği Satıştan Sonra Anlaşılırsa Ne Yapılmalıdır? 2026 Güncel Rehber
25 Ağustos 2026
Satın Alınan Dairenin Net Metrekaresi İlanda Belirtilenden Küçükse Ne Yapılır? 2026 Güncel Rehber
25 Ağustos 2026
Satın alınan bir evin tapu devrinden sonra yapılan incelemelerde depreme karşı ciddi biçimde dayanıksız olduğunun, taşıyıcı sisteminde önemli kusurlar bulunduğunun, beton veya donatı kalitesinin yetersiz olduğunun, kolon-kiriş sisteminde projeye aykırılık bulunduğunun ya da binanın riskli yapı niteliğinde olduğunun ortaya çıkması hâlinde satıcıya karşı dava açılması mümkün olabilir. Ancak “bina eski ve deprem performansı düşük” olması ile satış tarihinde mevcut, alıcıdan gizlenmiş veya taşınmazın beklenen kullanım ve değerini önemli ölçüde etkileyen bir ayıp bulunması aynı şey değildir.
Türk Borçlar Kanunu’nun ayıptan sorumluluğa ilişkin hükümleri çerçevesinde şartları oluştuğunda alıcı; satış sözleşmesinden dönme ve satış bedelinin iadesi, satış bedelinde indirim, mümkünse ayıbın giderilmesi/güçlendirme giderlerinin karşılanması ve ayrıca uğradığı zararların tazmini gibi hakları gündeme getirebilir. Müteahhit veya ticari/mesleki amaçla hareket eden satıcıdan tüketici olarak alınan konutlarda 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümleri de ayrıca değerlendirilir.
Burada en önemli nokta şudur: Depreme dayanıksızlık iddiası mutlaka teknik delille ortaya konulmalıdır. Sadece binanın eski olması, bölgede deprem meydana gelmesi veya alıcının binadan endişe duymaya başlaması tek başına satıcının tazminat sorumluluğunu doğurmaz.
Depreme Dayanıksız Ev Gizli Ayıp Sayılır mı?
Somut olayın şartlarına göre evet.
Gizli ayıp, satış sırasında mevcut olmasına rağmen alıcının olağan bir incelemeyle fark edemeyeceği kusurdur. Bir daireyi satın alan kişinin evi gezerken beton numunesi alması, donatı tespiti yaptırması veya binanın deprem performans analizini gerçekleştirmesi olağan bir konut incelemesinin parçası değildir.
Örneğin alıcı evi gördüğünde duvarlar, zeminler ve ortak alanlar tamamen normal görünebilir. Ancak satıştan bir yıl sonra yaptırılan kapsamlı mühendislik incelemesinde beton dayanımının ciddi biçimde yetersiz olduğu ve taşıyıcı sistemde önemli eksiklikler bulunduğu belirlenmiş olabilir.
Sorunun satış tarihinde de mevcut olduğu teknik olarak ortaya konulabiliyorsa gizli ayıp iddiası gündeme gelebilir.
Binanın Eski Olması Tek Başına Gizli Ayıp mıdır?
Hayır.
Alıcı 40 yıllık bir binadan daire satın almışsa yapının yeni yapılmış bir bina ile aynı teknik özelliklere sahip olmasını bekleyemez.
Binanın yaşı, yapım tarihi, dönemin mevzuatı, alıcının bildiği özellikler, satış bedeli ve satıcının verdiği bilgiler birlikte değerlendirilir.
Dolayısıyla:
“Bina 35 yıllık ve bugünkü deprem standartlarını karşılamıyor, satıcı kesin sorumludur.”
şeklinde otomatik bir sonuç çıkarılamaz.
Buna karşılık satıcı binada ciddi taşıyıcı sistem problemi veya daha önce yapılmış riskli yapı tespiti bulunduğunu bildiği hâlde bunu gizlemişse durum tamamen değişebilir.
Riskli Yapı Olduğu Satıştan Sonra Ortaya Çıkarsa Ne Olur?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yetkili kurum ve kuruluşlar tarafından yapılan inceleme sonucunda binanın riskli yapı olduğunun belirlenmesi, alıcı açısından son derece önemli bir gelişmedir.
Ancak 6306 kapsamında “riskli yapı” tespiti ile özel hukuk bakımından “ayıplı taşınmaz” kavramı aynı şey değildir.
Riskli yapı tespiti binanın teknik/idari statüsünü ortaya koyarken, satıcıdan bedel veya tazminat talep edebilmek için satış sözleşmesi, satış tarihindeki durum, alıcının bilgisi, satıcının açıklamaları ve ayıptan sorumluluğun diğer şartları ayrıca incelenir.
2026 itibarıyla 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı ve dönüşüm sistemi yürürlüktedir; Resmî Gazete’de 2026 yılında da riskli alan ve afet riskiyle bağlantılı uygulamalara ilişkin kararlar yayımlanmaya devam etmektedir. (Resmi Gazete)
Satıştan Sonra Riskli Yapı Kararı Çıkması Satıcıyı Otomatik Sorumlu Yapar mı?
Hayır.
Örneğin A, 1995 yapımı bir binadaki daireyi satın almış olabilir. Satış tarihinde bina hakkında herhangi bir riskli yapı tespiti bulunmamaktadır. Üç yıl sonra kat malikleri kentsel dönüşüm amacıyla inceleme yaptırmış ve yapı riskli bulunmuştur.
Bu durum tek başına:
“Satıcı üç yıl önce ayıplı ev sattı.”
sonucunu doğurmaz.
Teknik incelemede riskin kaynağının satış tarihinde zaten mevcut olan ciddi yapısal kusurlar olduğu ortaya konulmalı ve ayıptan sorumluluğun diğer şartları ayrıca değerlendirilmelidir.
Satıcı Daha Önce Riskli Yapı Raporu Olduğunu Gizlediyse Ne Olur?
Bu çok daha ciddi bir durumdur.
Örneğin satıcının malik olduğu dönemde binada deprem performans analizi yapılmış ve ciddi yapısal riskler belirlenmiş olabilir. Satıcı bu raporu bildiği hâlde alıcıya:
“Binada hiçbir deprem veya taşıyıcı sistem problemi bulunmuyor.”
demiş olabilir.
Daha sonra alıcı aynı raporu apartman yönetiminden elde ederse ayıbın bilerek veya hileyle gizlendiği iddiası gündeme gelebilir.
Bu durum satıcının sorumluluğunun kapsamı ve zamanaşımı değerlendirmesi bakımından son derece önemlidir.
Satıcının Depreme Dayanıksızlığı Bilmesi Şart mı?
Ayıptan sorumluluk bakımından her durumda satıcının kusurlu veya ayıbı biliyor olması aranmaz.
Satıcı:
“Binanın betonunun kötü olduğunu ben de bilmiyordum.”
dese dahi TBK kapsamındaki ayıptan sorumluluğu belirli şartlarla gündeme gelebilir.
Ancak satıcının ayıbı bildiğinin ve gizlediğinin ispatlanması alıcı açısından önemli sonuçlar yaratabilir. Özellikle hile, sorumsuzluk anlaşmaları ve zamanaşımı bakımından satıcının bilgisi kritik hâle gelebilir.
Satıcı “Depreme Dayanıklıdır” Dediyse Bunun Önemi Var mı?
Evet.
Satış ilanında veya yazışmalarda:
“Depreme dayanıklı bina”, “deprem yönetmeliğine tamamen uygun”, “zemin ve beton sorunsuz”, “deprem performans testi yapıldı”
gibi açık ifadeler kullanılmışsa bunlar uyuşmazlıkta önem taşıyabilir.
Satıcının bildirdiği veya özellikle garanti ettiği niteliklerin taşınmazda bulunmaması ayıptan sorumluluk bakımından değerlendirilebilir.
Bu nedenle satış ilanları, emlakçı mesajları ve WhatsApp görüşmeleri silinmemelidir.
Emlak İlanında “Depreme Dayanıklı” Yazması Delil Olabilir mi?
Evet.
Örneğin satıcı veya emlakçı ilanında:
“2010 sonrası deprem yönetmeliğine uygun, sağlam ve güvenli bina”
şeklinde açıklama yapmış olabilir.
Satıştan sonra binanın aslında 1990’lı yıllarda yapıldığı veya taşıyıcı sisteminde ciddi projeye aykırılıklar bulunduğu belirlenirse ilan önemli bir delil hâline gelebilir.
İlanın ekran görüntüsü, URL bilgisi, tarih ve mümkünse platform kayıtları korunmalıdır.
Kolon veya Kirişe Müdahale Edilmişse Durum Değişir mi?
Evet. Taşıyıcı sisteme sonradan müdahale edilmiş olması alıcının hukuki konumunu önemli ölçüde güçlendirebilir.
Örneğin satıcı malik olduğu dönemde salonu genişletmek amacıyla kolon veya kirişe müdahale ettirmiş olabilir.
Satış sırasında bu durum kaplama veya dekorasyonla gizlenmişse hem gizli ayıp hem hileyle gizleme gündeme gelebilir.
İmar mevzuatında da mevcut yapılarda yapılan tadilatların binanın taşıyıcı sistem özelliklerini olumsuz etkilememesi esası bulunmaktadır. (Resmi Gazete)
Depreme Dayanıksızlık Nasıl İspatlanır?
Bu tür uyuşmazlıklarda en önemli delil teknik incelemedir.
Sadece bir ustanın:
“Bu bina bana sağlam görünmüyor.”
şeklindeki değerlendirmesi yeterli değildir.
Yapının özelliklerine göre inşaat mühendisleri tarafından taşıyıcı sistem incelenebilir; mevcut projeler, beton ve donatı özellikleri, zemin verileri ve diğer teknik unsurlar değerlendirilerek deprem performansına ilişkin teknik sonuç oluşturulabilir.
Riskli yapı tespitinin 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılması söz konusuysa ilgili mevzuatta öngörülen yetkili kurum ve kuruluşlara ilişkin prosedür izlenmelidir.
Karot Testi Tek Başına Yeterli midir?
Her zaman değil.
Karot sonucu beton dayanımının değerlendirilmesinde önemli olabilir ancak bir binanın deprem performansı yalnızca beton dayanımından ibaret değildir.
Donatı miktarı ve düzeni, kolon ve kiriş boyutları, taşıyıcı sistem geometrisi, zemin özellikleri, yapı düzensizlikleri, projeye uygunluk ve diğer mühendislik parametreleri birlikte değerlendirilir.
Bu nedenle:
“Karot kötü çıktı, bina kesin yıkılır.”
veya
“Karot iyi çıktı, bina kesin depreme dayanıklıdır.”
şeklinde sonuçlar teknik açıdan yanıltıcı olabilir.
Belediye ve Tapu Kayıtları İncelenmeli midir?
Evet.
Belediyedeki mimari proje, statik proje, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, tadilat projeleri ve yapı hakkında geçmişte yapılmış idari işlemler incelenebilir.
Tapu kayıtları da hukuki durum açısından değerlendirilmelidir.
Ancak tapuda kat mülkiyeti bulunması veya binanın iskânının olması, binanın günümüzdeki deprem performansının mutlaka yeterli olduğu anlamına gelmez.
Apartman Yönetimindeki Eski Raporlar Delil Olabilir mi?
Kesinlikle önemlidir.
Apartman yönetiminde yıllar önce hazırlanmış mühendislik raporları, güçlendirme teklifleri, karot sonuçları veya kat malikleri kurulu kararları bulunabilir.
Örneğin satıştan iki yıl önce kat malikleri:
“Binanın deprem performansının yetersiz olduğu raporda belirlenmiştir; güçlendirme teklifleri alınacaktır.”
şeklinde karar almış olabilir.
Satıcı bu toplantıya katılmış veya kararı imzalamışsa:
“Ben hiçbir şey bilmiyordum.”
savunması ciddi biçimde zayıflayabilir.
Deprem Sonrasında Binada Hasar Olduğu Gizlenmişse Ne Olur?
Bu da önemli bir gizli ayıp senaryosudur.
Örneğin geçmişteki bir deprem sonrasında kolonlarda çatlaklar oluşmuş ancak bunlar sıva ve boya ile kapatılmış olabilir.
Satıcı hasarı bildiği hâlde evi onarıp:
“Binada deprem hasarı yok.”
diyerek satmışsa hileyle gizleme iddiası gündeme gelebilir.
Eski deprem hasar tespit kayıtları, belediye belgeleri, sigorta kayıtları, apartman yönetimi yazışmaları ve eski fotoğraflar bu durumda önemli olabilir.
Depreme Dayanıksız Ev İçin Satıştan Dönülebilir mi?
Şartları oluşmuşsa evet.
Türk Borçlar Kanunu kapsamında ayıptan sorumlu olan satıcıya karşı alıcı, şartlarına göre taşınmazı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek satış sözleşmesinden dönme hakkını kullanabilir.
Bunun sonucunda taşınmazın satıcıya geri verilmesi ve satış bedelinin alıcıya iadesi gündeme gelir.
Ancak her deprem performansı problemi otomatik olarak sözleşmeden dönme sonucunu doğurmaz.
Ayıbın ağırlığı, taşınmazın kullanımına etkisi, güçlendirme imkânı ve maliyeti gibi hususlar değerlendirilir.
Satış Bedelinin Tamamı Geri Alınabilir mi?
Sözleşmeden dönme talebi kabul edilirse karşılıklı iadeler gündeme gelir.
Örneğin alıcı 8.000.000 TL’ye satın aldığı taşınmazı satıcıya geri verirken ödediği satış bedelinin iadesini talep edebilir.
Ancak taşınmaz satışlarında tapu devri, satış bedeli, faiz, kullanım, masraflar ve diğer zarar kalemlerinin hukuki sonuçları birlikte ele alınmalıdır.
Bu nedenle dava yalnızca:
“8 milyon TL’mi geri istiyorum.”
şeklinde planlanmamalıdır.
Evi Geri Vermeden Tazminat Alınabilir mi?
Evet. Alıcı evi elinde tutmak isteyebilir.
Bu durumda şartları oluşmuşsa satış bedelinde ayıp oranında indirim gündeme gelebilir.
Örneğin 10 milyon TL’ye satın alınan dairenin, satış tarihindeki gizli yapısal sorunlar dikkate alındığında gerçek değerinin 7,5 milyon TL olduğu bilirkişi tarafından belirlenmiş olabilir.
Bedel indiriminin hesabı teknik ve gayrimenkul değerleme incelemesi gerektirir.
Güçlendirme Masrafı Satıcıdan İstenebilir mi?
Şartları oluşmuşsa mümkün olabilir.
Binanın güçlendirilmesi gerekiyorsa proje, mühendislik, betonarme veya çelik güçlendirme, geçici tahliye ve diğer giderler doğabilir.
Ancak apartmanın taşıyıcı sistemi ortak alan niteliğinde olduğundan güçlendirme yalnızca bir bağımsız bölüm malikinin bireysel kararıyla gerçekleştirilebilecek basit bir tadilat değildir.
Kat Mülkiyeti Kanunu, imar mevzuatı ve gerekiyorsa 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreçler birlikte değerlendirilmelidir.
Kentsel Dönüşüm Nedeniyle Oluşan Zarar Satıcıdan İstenebilir mi?
Her durumda değil.
Binanın riskli yapı olarak belirlenmesi nedeniyle alıcı taşınmazı kullanamayabilir, geçici konut masrafı yapabilir veya yeniden yapım için yüksek miktarda ödeme yapmak zorunda kalabilir.
Satıcının ayıptan veya hileden sorumluluğu ispatlanabiliyorsa bu zararların hangilerinin satıcıdan talep edilebileceği ayrıca değerlendirilebilir.
Zarar ile satıcının sorumlu olduğu ayıp arasında uygun illiyet bağının bulunması gerekir.
Evde Oturulamadığı İçin Ödenen Kira İstenebilir mi?
Şartları varsa evet.
Örneğin risk nedeniyle binanın tahliye edilmesi sonucunda alıcı 12 ay boyunca başka bir konutta kiracı olarak yaşamak zorunda kalmış olabilir.
Ödenen kira, taşınma ve eşya depolama giderleri gibi masrafların satıcının sorumlu olduğu gizli ayıpla doğrudan bağlantısı bulunuyorsa tazminat kapsamında değerlendirilmesi mümkündür.
Bütün faturaların ve ödeme belgelerinin saklanması gerekir.
Kredi Faizleri ve Tapu Masrafları Talep Edilebilir mi?
Sözleşmeden dönme veya tazminat taleplerinde alıcının taşınmazı satın almak amacıyla yaptığı bazı masrafların da değerlendirilmesi mümkün olabilir.
Tapu harcı, ekspertiz gideri, krediyle bağlantılı belirli giderler ve diğer zarar kalemleri bakımından hukuki sebep ve illiyet bağı ayrı ayrı incelenmelidir.
Bütün giderlerin otomatik olarak satıcıdan alınacağı varsayılmamalıdır.
Banka Ekspertizi “Bina Sağlam” Dediyse Ne Olur?
Konut kredisi için yapılan standart gayrimenkul değerlemesi ile ayrıntılı deprem performans analizi aynı şey değildir.
Bir bankanın ekspertiz raporunda taşınmaza değer biçilmiş olması, binanın mühendislik açısından bütün deprem performansı testlerinden geçtiği anlamına gelmez.
Bu nedenle banka kredisi kullanılmış olması satıcının gizli ayıptan sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Müteahhitten Alınan Yeni Ev Depreme Dayanıksız Çıkarsa Ne Olur?
Alıcı konutu ticari veya mesleki amaçla hareket eden müteahhit veya inşaat şirketinden tüketici olarak satın almışsa 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ayrıca uygulanabilir.
Bu durumda ayıplı konuta ilişkin seçimlik haklar ve tazminat hükümleri gündeme gelir.
Ayrıca sorunun kaynağına göre müteahhit, teknik uygulama sorumluları, yapı denetim kuruluşu ve diğer kişilerin sorumluluğu ayrı hukuki sebeplerle tartışılabilir.
İkinci El Evde de Satıcıya Dava Açılabilir mi?
Evet.
İkinci el konut olması:
“Satıcı hiçbir kusurdan sorumlu değildir.”
anlamına gelmez.
Ancak ikinci el taşınmazlarda binanın yaşı, olağan yıpranma, alıcının bildiği hususlar ve satış sözleşmesindeki açıklamalar daha fazla önem kazanabilir.
Özellikle satıcının bildiği ciddi yapısal riski gizlemesi durumunda ikinci el olması satıcıyı otomatik olarak korumaz.
“Mevcut Haliyle Satılmıştır” Maddesi Satıcıyı Kurtarır mı?
Her zaman değil.
Taraflar ayıptan sorumluluk konusunda bazı düzenlemeler yapabilir. Ancak satıcının bildiği ciddi yapısal problemi hileyle gizlediği hâllerde sorumsuzluk kayıtlarının geçerliliği önemli ölçüde sınırlanabilir.
Bu nedenle satış sözleşmesinde:
“Alıcı taşınmazı gördü ve mevcut hâliyle kabul etti.”
yazması, satıcının bilinen deprem riskini veya ağır yapısal kusuru gizleyebileceği anlamına gelmez.
Dava Açmadan Önce Delil Tespiti Yapılabilir mi?
Evet ve bu tür dosyalarda oldukça önemlidir.
Mahkemeden delil tespiti talep edilerek yapının teknik durumu, projeye aykırılıklar ve gerekli görülen diğer hususlar bilirkişi aracılığıyla kayıt altına alınabilir.
Özellikle bina kısa süre içerisinde güçlendirilecek veya yıkılacaksa delil tespiti daha da önemli hâle gelir.
Çünkü bina yıkıldıktan sonra taşıyıcı sistemdeki eski kusurların fiziksel olarak incelenmesi mümkün olmayabilir.
Bina Yıkılmadan Önce Ne Yapılmalıdır?
Hukuki uyuşmazlık ihtimali bulunuyorsa teknik deliller mümkün olduğunca korunmalıdır.
Riskli yapı süreci nedeniyle yıkım yaklaşmışsa mevcut mühendislik raporları, karot ve donatı sonuçları, fotoğraf ve videolar, belediye projeleri, eski tadilat kayıtları ve diğer belgeler toplanmalıdır.
Gerekiyorsa mahkemeden acil delil tespiti talep edilmelidir.
Bununla birlikte yapı güvenliği açısından yıkım veya tahliye gerekiyorsa yalnızca delil toplamak amacıyla güvenlik tedbirlerinin geciktirilmesi doğru değildir.
Satıcıya Ne Zaman Bildirim Yapılmalıdır?
Ayıp öğrenildiğinde gecikmeden hareket edilmesi önemlidir.
Türk Borçlar Kanunu’nda gizli ayıpların sonradan ortaya çıkması hâlinde alıcının bildirim yükümlülüğüne ilişkin hükümler bulunmaktadır.
Bu nedenle riskli yapı raporunun alınmasından sonra aylarca hiçbir işlem yapmadan beklemek yerine satıcıya yazılı bildirim yapılması ve hakların saklı tutulması daha güvenli bir yaklaşımdır.
Yüksek değerli taşınmazlarda noter ihtarnamesi ispat açısından tercih edilebilir.
Hangi Mahkemede Dava Açılır?
Görevli mahkeme tarafların hukuki sıfatlarına göre değişir.
Konut, ticari veya mesleki amaçla hareket eden müteahhit veya şirketten tüketici tarafından satın alınmışsa Tüketici Mahkemesi gündeme gelebilir.
İki özel kişi arasında gerçekleşen ve tüketici işlemi niteliğinde olmayan ikinci el taşınmaz satışında ise genel görev kuralları kapsamında Asliye Hukuk Mahkemesi gündeme gelir.
Bu ayrım dava açılmadan önce yapılmalıdır.
Zamanaşımı Ne Kadardır?
Bu konuda internette tek bir süre verilmesi yanıltıcıdır.
Uygulanacak süre; satışın tüketici işlemi olup olmadığına, taşınmazın yeni veya ikinci el olmasına, talebin hukuki sebebine ve satıcının ayıbı hileyle gizleyip gizlemediğine göre değişebilir.
Özellikle satıcının deprem performansına ilişkin eski bir raporu bildiği hâlde alıcıdan gizlemesi durumunda hileyle gizleme iddiası zamanaşımı bakımından önemli sonuçlar doğurabilir.
Bu nedenle:
“Depreme dayanıksızlığı bugün öğrendim, kesin beş yıl sürem var.”
şeklinde hareket edilmemeli; satış ve teslim tarihi ile uygulanacak kanun somut dosyada belirlenmelidir.
Örnek: Satıştan Sonra Binanın Riskli Olduğunun Anlaşılması
Ankara Çankaya’da A’nın B’den 8.500.000 TL bedelle ikinci el daire satın aldığını düşünelim. Satış ilanında bina için “sağlam yapı, deprem açısından sorunsuz” ifadeleri kullanılmıştır.
A, satın aldıktan yaklaşık bir yıl sonra apartmanda kentsel dönüşüm tartışmaları başlayınca teknik inceleme yaptırıldığını öğrenmiştir.
İncelemelerde binanın taşıyıcı sisteminde ciddi sorunlar tespit edilmiştir.
A daha sonra apartman yönetiminin eski dosyalarını incelerken satıştan üç yıl önce hazırlanmış bir mühendislik raporuna ulaşmıştır. Raporda yapının deprem performansına ilişkin ciddi sorunlar bulunduğu belirtilmektedir.
Daha önemlisi, B’nin bu raporun görüşüldüğü kat malikleri toplantısına katıldığı ve toplantı tutanağını imzaladığı anlaşılmıştır.
Bu durumda:
“Satıcı da bilmiyordu.”
savunması önemli ölçüde zayıflayabilir.
A açısından gizli ayıp ve ayıbın bilerek gizlenmesi iddiaları gündeme gelebilir. Ayıbın ağırlığı ve diğer şartlara göre sözleşmeden dönme, satış bedelinde indirim ve tazminat seçenekleri değerlendirilebilir.
Bu nedenle Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, depreme dayanıksız olduğu sonradan anlaşılan taşınmazlarda yalnızca yeni hazırlanan risk raporunun değil; satıştan önceki mühendislik raporlarının, apartman toplantı tutanaklarının, satıcının katıldığı toplantıların, eski deprem hasar kayıtlarının, belediyedeki statik projenin ve satış ilanında verilen güvencelerin birlikte incelenmesinin özellikle önemli olduğuna dikkat çekmektedir.
2026’da Riskli Yapı Alan Kişi İçin Hukuki Yol Haritası
Depreme dayanıksızlık şüphesi ortaya çıktığında süreç önce güvenlik, sonra teknik tespit, ardından hukuki talep şeklinde yürütülmelidir. Yapının güvenli kullanımına ilişkin yetkin mühendislik değerlendirmesi alınmalı; mevcut raporlar ve belediye projeleri toplanmalı; satıcının satış öncesinde riski bilip bilmediğini gösterebilecek belgeler araştırılmalı; bina güçlendirilmeden veya yıkılmadan önce gerekiyorsa delil tespiti yaptırılmalı ve satıcıya gecikmeden bildirim yapılmalıdır.
2026 yılında imar ve yapı mevzuatında da değişiklikler yapılmış; 22 Mayıs 2026 tarihli düzenlemeler yapı ve afet riskinin azaltılmasıyla bağlantılı çeşitli hükümler getirmiştir. Ancak bu değişiklikler, geçmişte yapılan bir konut satışında satıcının gizli ayıptan sorumluluğunu ortadan kaldıran genel bir düzenleme değildir.
Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’da Depreme Dayanıksız Konut Uyuşmazlıkları
Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’da özellikle eski yapı stokunun bulunduğu bölgelerde konut satın alındıktan sonra deprem performansı, kolon-kiriş müdahaleleri, düşük beton dayanımı, projeye aykırı tadilatlar ve kentsel dönüşüm süreçleri nedeniyle önemli uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.
Burada alıcı açısından en büyük hata, yalnızca yeni riskli yapı raporuna dayanıp doğrudan dava açmaktır. Satıcının sorumluluğunun güçlü şekilde ortaya konulabilmesi için sorunun satış tarihinde mevcut olup olmadığı ve satıcının bu durumu bilip bilmediği mümkün olduğunca belgelenmelidir.
FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, depreme dayanıksız ve gizli ayıplı taşınmaz satışları, riskli yapı uyuşmazlıkları, delil tespiti, satıştan dönme, bedel indirimi ve tazminat davalarında hukuki destek sunmaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Ev aldıktan sonra binanın depreme dayanıksız olduğu ortaya çıkarsa satıcıya dava açılabilir mi?
Evet. Deprem dayanımı problemi satış sırasında mevcut bir gizli ayıp niteliğindeyse ve diğer hukuki şartlar gerçekleşmişse satıcıya karşı ayıptan doğan talepler ileri sürülebilir.
2. Riskli yapı raporu satıcıya dava açmak için tek başına yeterli midir?
Her zaman değil. Riskin satış tarihinde mevcut olup olmadığı ve satıcının ayıptan sorumluluğunun şartları ayrıca değerlendirilmelidir.
3. Satıcı binanın riskli olduğunu biliyorsa ne olur?
Satıcının mevcut risk raporunu veya ciddi yapısal problemi bildiği hâlde gizlemesi, hileyle gizleme iddiasını gündeme getirebilir.
4. Depreme dayanıksız ev için satış bedeli geri alınabilir mi?
Şartları oluşmuşsa sözleşmeden dönme ve karşılıklı iade kapsamında satış bedelinin iadesi talep edilebilir.
5. Evi geri vermeden tazminat alınabilir mi?
Alıcı taşınmazı elinde tutarak şartlarına göre satış bedelinde indirim ve diğer zararlarının tazminini talep edebilir.
6. Güçlendirme masrafları satıcıdan istenebilir mi?
Satıcının ayıptan sorumluluğu mevcutsa gerekli ve makul güçlendirme giderlerinin talep edilmesi somut olayın şartlarına göre mümkün olabilir.
7. Banka ekspertizi yapılmış olması satıcıyı kurtarır mı?
Hayır. Standart gayrimenkul değerleme raporu ile ayrıntılı deprem performans analizi aynı değildir.
8. İkinci el evde de gizli ayıp davası açılabilir mi?
Evet. İkinci el satış olması satıcının bütün gizli ayıplardan otomatik olarak sorumsuz olduğu anlamına gelmez.
9. Bina yıkılacaksa dava açmadan önce ne yapılmalıdır?
Mümkünse mühendislik raporları, fotoğraflar, projeler ve diğer teknik belgeler korunmalı; uyuşmazlığın niteliğine göre mahkemeden delil tespiti değerlendirilmelidir. Can güvenliğini sağlayacak tahliye veya yıkım işlemleri ise delil toplamak amacıyla geciktirilmemelidir.
10. Satıcı “ben de binanın riskli olduğunu bilmiyordum” derse dava kaybedilir mi?
Hayır. Satıcının ayıbı bilmesi ile ayıptan sorumluluk aynı şey değildir. Ancak ayıbı bildiğinin ispatlanması alıcının özellikle hile ve tazminat iddialarını güçlendirebilir.
FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – İletişim
Depreme dayanıksız olduğu sonradan anlaşılan bir evde alıcının en önemli adımı, bina güçlendirilmeden veya yıkılmadan önce teknik ve hukuki delilleri korumaktır. Özellikle eski mühendislik raporları, apartman kararları, belediyedeki statik proje, satıcının satış öncesindeki yazışmaları ve “depreme dayanıklı” şeklindeki ilan açıklamaları uyuşmazlığın sonucunu önemli ölçüde etkileyebilir.
FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, ayıplı gayrimenkul satışları ve taşınmaz uyuşmazlıklarında hukuki destek sunmaktadır. Tel: +90 532 769 22 22 | Ofis: +90 312 434 22 22 | E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr | Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Deprem güvenliği konusunda yapının güvenli olup olmadığına ilişkin değerlendirme mutlaka yetkin teknik uzmanlar tarafından yapılmalı; satıcıya yöneltilecek hukuki talepler ise satış tarihi, binanın yaşı, teknik raporlar, satıcının bilgisi ve uygulanacak mevzuat birlikte incelenerek belirlenmelidir.
