Ev Sahibi Depozitoyu İade Etmezse Kiracı Hangi Davayı Açabilir? 2026 Güncel Rehber

-Ev sahibi depozitoyu iade etmiyorsa kiracı ne yapabilir? Depozito iadesi için alacak davası, icra takibi, zorunlu arabuluculuk, hasar kesintisi ve görevli mahkeme hakkında 2026 rehberi.

Kira sözleşmesi sona ermiş, kiracı taşınmazı boşaltmış ve anahtarları teslim etmiş olmasına rağmen ev sahibinin depozitoyu geri vermemesi uygulamada oldukça sık karşılaşılan bir uyuşmazlıktır. Kiraya verenin “evde masraf çıktı”, “boya yapılacak”, “depozito zaten son kiraya sayıldı” gibi gerekçeler ileri sürmesi depozitoyu otomatik olarak alıkoymasına imkân vermez. Kiracının ödenmemiş kira veya yan gider borcu bulunmuyorsa ve taşınmazda olağan kullanımın ötesinde kiracıya yüklenebilecek bir zarar yoksa güvence bedelinin iadesi gerekir.

Ev sahibi depozitoyu haklı bir sebep olmadan iade etmiyorsa kiracı, şartlarına göre icra takibi başlatabilir veya depozito bedelinin iadesi için alacak davası açabilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan bu uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Güncel bölge adliye mahkemesi uygulamasında da kira sözleşmesine dayanan depozito ve teminat iadesi taleplerinin Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanında olduğu kabul edilmektedir. (Kararmatik)

Depozito Nedir?

Depozito, Türk Borçlar Kanunu’nda “güvence” olarak düzenlenmiştir. Kiracının kira sözleşmesinden doğabilecek borçlarını güvence altına almak amacıyla verilir.

TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı iş yeri kiralarında kararlaştırılan güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa kanun bunun bankada özel şekilde muhafaza edilmesini öngörmektedir.

Dolayısıyla depozito ev sahibinin kira sözleşmesi sona erdiğinde koşulsuz olarak sahip olacağı bir para değildir.

Ev Sahibi Depozitoyu İade Etmek Zorunda mı?

Kiracının kira ilişkisinden kaynaklanan borcu veya tazmin etmekle yükümlü olduğu zarar bulunmuyorsa kural olarak evet.

Depozitonun amacı kiraya verene ek gelir sağlamak değil, kira ilişkisinden kaynaklanabilecek belirli alacakları güvence altına almaktır.

Kira ilişkisi sona ermiş ve güvence altına alınmasını gerektiren borç kalmamışsa depozitonun kiracıya iadesi gerekir.

Ev Sahibi Depozitoyu İade Etmezse Hangi Dava Açılır?

Kiracı depozito bedelinin iadesine yönelik alacak davası açabilir.

Uyuşmazlığın kira sözleşmesinden kaynaklanması nedeniyle görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. HMK m.4 kapsamında kira ilişkisinden doğan alacak uyuşmazlıkları Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanındadır. Yakın tarihli Ankara Bölge Adliye Mahkemesi kararında da kira sözleşmesine dayanan depozito ve teminat senedi iadesi uyuşmazlığında bu görev kuralı vurgulanmıştır. (Kararmatik)

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk düzenlemesi dikkate alınmalıdır.

Depozito iadesi de kira ilişkisinden kaynaklanan bir alacak uyuşmazlığı olduğundan, doğrudan dava açmadan önce uyuşmazlığın zorunlu arabuluculuk kapsamında değerlendirilmesi gerekir.

Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa kiracı alacak davası açabilir.

Depozito İçin İcra Takibi Başlatılabilir mi?

Şartları varsa evet.

Kiracının miktarı belirli ve muaccel bir depozito alacağı bulunuyorsa kiraya veren hakkında ilamsız icra takibi başlatılması da değerlendirilebilir.

Ev sahibi ödeme emrine itiraz etmezse takip kesinleşebilir ve haciz aşamasına geçilebilir.

Ev sahibi borca itiraz ederse uyuşmazlığın niteliğine göre itirazın kaldırılması veya iptali gibi hukuki yollar gündeme gelebilir.

Dolayısıyla her dosyada doğrudan alacak davası açmak zorunlu olmayabilir.

Önce İhtarname Göndermek Gerekir mi?

Somut olay bakımından yazılı talepte bulunmak oldukça önemlidir.

Kiracı taşınmazı teslim ettikten sonra depozitonun belirli süre içerisinde iadesini yazılı olarak talep edebilir.

Bu bildirim özellikle kiraya verenin temerrüdü ve faiz başlangıcı konusunda önem taşıyabilir.

Noter ihtarnamesi ispat açısından güçlü yöntemlerden biridir ancak her uyuşmazlıkta dava açılabilmesinin mutlak şartı olduğu söylenemez.

Depozito Ne Zaman İade Edilmelidir?

Burada depozitonun nasıl verildiği önemlidir.

TBK m.342’de kanunun öngördüğü sistemde para şeklindeki güvence, kiraya verenin tek başına çekemeyeceği şekilde vadeli tasarruf hesabına yatırılır. Banka güvenceyi tarafların rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak verebilir.

Ayrıca kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava veya icra/iflas takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka kiracının talebi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

“Depozito 3 Ay Sonra İade Edilir” Kuralı Doğru mu?

Tam olarak değil.

TBK m.342’deki üç aylık düzenleme özellikle bankaya yatırılmış güvence bedelinin serbest bırakılması sistemine ilişkindir.

Bu nedenle uygulamada sıkça söylenen:

“Ev sahibinin depozitoyu üç ay boyunca hiçbir gerekçe göstermeden tutma hakkı vardır.”

şeklindeki ifade doğru değildir.

Üç aylık süre ev sahibine depozitoyu keyfi biçimde kullanma hakkı tanımaz.

Depozito Ev Sahibine Nakit Verilmişse Ne Olur?

Uygulamada depozitonun çoğu zaman doğrudan kiraya verene nakit veya banka havalesiyle verildiği görülmektedir.

Bu durumda da kiracı depozitoyu ödediğini ispatlayabiliyorsa kira ilişkisinin sona ermesinden sonra iade talebinde bulunabilir.

Kira sözleşmesindeki “iki aylık depozito alınmıştır” kaydı, banka havalesi, dekont, makbuz veya yazışmalar delil olarak kullanılabilir.

Depozitonun Ödendiği Nasıl İspatlanır?

Kiracı açısından en önemli meselelerden biri budur.

Kira sözleşmesinde depozitonun teslim edildiğinin yazılı olması güçlü delildir. Bunun yanında banka dekontları, makbuzlar, mesajlaşmalar ve diğer yazılı belgeler kullanılabilir.

Banka transferi yapılırken açıklama kısmına “kira depozitosu” veya “güvence bedeli” yazılması ispatı kolaylaştırır.

Ev Sahibi “Depozito Almadım” Derse Ne Olur?

Kiracı depozitoyu ödediğini ispatlamalıdır.

Örneğin sözleşmede:

“Kiraya veren iki aylık kira bedeli tutarında depozito olan 40.000 TL’yi teslim almıştır.”

şeklinde bir hüküm varsa bu kayıt önemli delil oluşturabilir.

Buna karşılık herhangi bir yazılı belge bulunmadan elden verilen paraların ispatı daha güç olabilir.

Ev Sahibi Hangi Durumlarda Depozitodan Kesinti Yapabilir?

Kiraya verenin kira sözleşmesinden kaynaklanan gerçek ve ispatlanabilir alacakları bulunuyorsa depozitonun bunlara mahsup edilmesi gündeme gelebilir.

Örneğin ödenmemiş kira borcu, kiracının sorumluluğundaki yan giderler veya kiracının kusuruyla meydana gelen olağan kullanım dışındaki zararlar değerlendirmeye alınabilir.

Ancak ev sahibi soyut şekilde:

“Evde masraf çıktı.”

diyerek depozitonun tamamını alıkoyamaz.

Normal Eskime Depozitodan Kesilebilir mi?

Kural olarak kiracı, sözleşmeye uygun kullanım sonucunda meydana gelen olağan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Dolayısıyla yıllar içerisinde boyanın solması, normal kullanımdan kaynaklanan yüzeysel yıpranmalar veya kullanım ömrünü dolduran unsurlar ile kiracının kusuruyla meydana gelen gerçek zarar birbirinden ayrılmalıdır.

Örneğin sekiz yıllık kullanım sonunda eskiyen duvar boyasının bütün yenileme bedelinin kiracıya yüklenmesi her durumda mümkün değildir.

Boya Badana Masrafı Depozitodan Kesilebilir mi?

Her durumda hayır.

Taşınmazın normal kullanımı nedeniyle boya ihtiyacı doğmuşsa bunun doğrudan kiracıya yüklenmesi mümkün olmayabilir.

Ancak kiracının olağan kullanım sınırlarını aşan şekilde duvarlara zarar vermesi durumunda değerlendirme değişebilir.

Önemli olan normal yıpranma ile kiracının kusurundan kaynaklanan hasarın ayrılmasıdır.

Ev Sahibi “Ev Hasarlı” Diyorsa Hasarı İspatlamak Zorunda mı?

Kiraya verenin depozitodan kesinti yapmasını gerektirdiğini ileri sürdüğü zararın varlığını ve kiracının sorumluluğunu ortaya koyması gerekir.

Bu nedenle giriş ve çıkış tutanakları, fotoğraflar, videolar, faturalar, ekspertiz raporları ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi önem taşır.

Taşınmaz teslim edildikten aylar sonra soyut biçimde ileri sürülen hasar iddiaları ispat sorunu yaratabilir.

Depozito Son Ayın Kirasına Sayılabilir mi?

Kiracı tek taraflı olarak:

“Depozitom zaten ev sahibinde, son ay kira ödemiyorum.”

şeklinde hareket etmemelidir.

Depozito kira sözleşmesinden kaynaklanan borçların güvencesidir. Tarafların açık anlaşması bulunmadıkça son ayın kira bedelinin otomatik olarak depozitodan karşılandığı kabul edilmemelidir.

Ev Sahibi Depozitodan Aidat Borcunu Kesebilir mi?

Kiracının ödemekle yükümlü olduğu ve ödenmemiş yan giderler bulunuyorsa bunların depozito hesabında değerlendirilmesi mümkün olabilir.

Ancak kiracının sorumlu olmadığı giderlerin depozitodan kesilmesi mümkün değildir.

Özellikle apartman ve site giderlerinde malik ile kiracının hangi kalemlerden sorumlu olduğu ayrı ayrı incelenmelidir.

Depozito Eski Kira Bedeli Üzerinden mi İade Edilir?

Bu konu uygulamada önemli uyuşmazlıklardan biridir.

Örneğin kiracı 2019 yılında 3.000 TL kira öderken 6.000 TL depozito vermiş ve 2026 yılında kira bedeli 25.000 TL’ye yükselmiş olabilir.

Depozitonun iadesinde sözleşmede depozitonun belirli bir TL tutarı olarak mı yoksa belirli aylık kira bedeline karşılık gelecek şekilde mi kararlaştırıldığı önem taşıyabilir. Yargıtay uygulamasında sözleşme hükümlerinin içeriğine göre değerlendirmeler bulunmaktadır. (Türk Hukuk Sitesi)

Bu nedenle her depozitonun otomatik olarak güncel kira bedeline çevrileceği şeklinde genel bir kuraldan hareket edilmemelidir.

Döviz Olarak Verilen Depozito Nasıl İade Edilir?

Depozito örneğin 1.000 USD veya 1.000 Euro olarak verilmişse sözleşmenin içeriği ve ödemenin niteliği önemlidir.

Uyuşmazlık çıkması hâlinde talebin hangi para birimi üzerinden ileri sürüleceği ve ödeme şekli ayrıca değerlendirilmelidir.

Özellikle yüksek tutarlı iş yeri kiralarında döviz depozitoları önemli uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

Ev Satılmışsa Depozitoyu Kim İade Eder?

Bu konu daha karmaşıktır.

Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi hâlinde TBK m.310 kapsamında yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Ancak eski malike verilmiş depozitonun yeni malike aktarılıp aktarılmadığı ve kiracıya karşı kimin sorumlu olacağı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Bu konuda Yargıtay kararları ve akademik çalışmalarda eski malik-yeni malik ilişkisi ayrıca ele alınmaktadır. (TRDizin)

Dolayısıyla kiracının doğrudan yanlış kişiye dava açmaması için satış ve depozito devir belgeleri incelenmelidir.

Anahtar Teslim Edilmeden Depozito İstenebilir mi?

Anahtar teslimi kira ilişkisinin fiilen sona erdiğinin ve taşınmazın kiraya verene geri verildiğinin ispatı açısından önemlidir.

Kiracı eşyalarını çıkarmış ancak anahtarı teslim etmemişse kiraya veren kira ilişkisinin ve kullanımın devam ettiğini ileri sürebilir.

Bu nedenle depozito iadesi talebinden önce taşınmazın teslim tarihinin açık biçimde belgelenmesi önemlidir.

Anahtar Teslim Tutanağında “Hasarsız Teslim Alındı” Yazıyorsa Ne Olur?

Kiracı açısından oldukça önemli bir delil olabilir.

Kiraya veren taşınmazı hasarsız ve eksiksiz teslim aldığını açıkça kabul etmişse daha sonra görünür hasarlar nedeniyle depozitoyu kesmesi zorlaşabilir.

Ancak sonradan ortaya çıkabilecek gizli ayıplar ayrıca değerlendirilir.

Depozito İçin Faiz İstenebilir mi?

Şartları oluştuğunda faiz talebi gündeme gelebilir.

Özellikle kiraya verenin depozitoyu iade borcunda temerrüde düştüğü tarihin belirlenmesi önemlidir. İhtarname veya açık ödeme talebi bu nedenle faiz başlangıcı açısından önem taşıyabilir.

Bankada TBK m.342’ye uygun şekilde tutulan güvence bakımından ise hesabın getirisi de güvenceyle birlikte değerlendirilir. Kanun güvence olarak verilen paranın vadeli tasarruf hesabında tutulmasını öngörmektedir.

Depozito Alacağı İçin Zamanaşımı Var mı?

Depozito alacağının süresiz olarak talep edilebileceği düşünülmemelidir.

Alacağın muaccel olduğu tarih ve uygulanacak zamanaşımı süresi somut olay bakımından değerlendirilmelidir.

Bu nedenle kira ilişkisi bittikten sonra depozito için yıllarca hiçbir işlem yapılmaması yerine talebin gecikmeden ileri sürülmesi daha güvenlidir.

Kiracı Depozito İçin Hem İcra Takibi Hem Dava Açabilir mi?

İzlenecek yol dosyanın durumuna göre belirlenmelidir.

Miktarı açık ve belgeli bir depozito alacağında ilamsız icra takibi hızlı bir seçenek olabilir. Ancak ev sahibinin hasar, kira borcu veya mahsup iddiaları varsa uyuşmazlığın mahkemeye taşınması gerekebilir.

Bu nedenle özellikle yüksek tutarlı depozitolarda deliller incelenerek tahsil stratejisi belirlenmelidir.

Örnek 1: Kiracı Evi Hasarsız Teslim Ediyor

Kiracı 50.000 TL depozito vermiş, bütün kira ve aidatlarını ödemiş ve taşınmazı hasarsız şekilde anahtar teslim tutanağıyla teslim etmiş olsun.

Ev sahibi herhangi bir somut borç göstermeden:

“Depozitoyu vermiyorum.”

diyorsa kiracı depozito alacağının tahsili için hukuki yollara başvurabilir.

Örnek 2: Ev Sahibi Boya Masrafını Kesiyor

Kiracı beş yıl boyunca evde oturmuş ve taşınmaz normal kullanım nedeniyle boya ihtiyacı göstermiş olsun.

Ev sahibinin hiçbir olağan dışı zarar bulunmadığı hâlde bütün boya masrafını kiracıya yükleyerek depozitoyu tamamen kesmesi uyuşmazlık konusu olabilir.

Normal kullanım sonucu oluşan yıpranma ile gerçek hasar birbirinden ayrılmalıdır.

Örnek 3: Kiracının Kira Borcu Var

Kiracı 40.000 TL depozito vermiş ancak taşınmazdan çıkarken 20.000 TL ödenmemiş kira borcu bırakmış olsun.

Bu durumda depozitonun tamamının koşulsuz iadesi yerine kiraya verenin kira alacağının mahsup edilmesi gündeme gelebilir.

Ancak kalan miktarın iadesi ayrıca değerlendirilmelidir.

Örnek 4: Ev Sahibi 100.000 TL Hasar Olduğunu Söylüyor

Kiracı 60.000 TL depozito vermiş ancak ev sahibi taşınmazda 100.000 TL hasar bulunduğunu ileri sürüyor olsun.

Ev sahibinin yalnızca bu iddiayı ileri sürmesi yeterli değildir. Hasarın varlığı, miktarı, kiracının sorumluluğu ve zararın olağan kullanımdan kaynaklanmadığı ortaya konulmalıdır.

Örnek 5: Depozito Bankada Tutuluyor

Güvence TBK m.342’ye uygun biçimde bankaya yatırılmış ve kira sözleşmesi sona ermiş olsun.

Kiraya veren üç ay içerisinde kira sözleşmesiyle ilgili dava veya takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka kiracının talebi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Bu durumda kiracının doğrudan ev sahibine karşı dava açmasından önce bankadaki güvence mekanizmasının işletilmesi gündeme gelir.

Depozitosunu Alamayan Kiracının İzleyebileceği Yol

Kiracı öncelikle kira sözleşmesini, depozito ödeme belgesini, banka dekontlarını, anahtar teslim tutanağını, taşınmazın çıkış fotoğraflarını ve kira/aidat ödemelerini toplamalıdır. Ardından kiraya verenden depozitonun yazılı olarak iadesini istemesi, gerekiyorsa temerrüt oluşturması, uyuşmazlığın niteliğine göre zorunlu arabuluculuğa başvurması ve sonuç alınamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde depozito alacağının tahsili için alacak davası açması mümkündür. Alternatif olarak şartları bulunan dosyalarda ilamsız icra takibi değerlendirilebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi depozitoyu vermezse hangi dava açılır?
Kira sözleşmesinden kaynaklanan depozito bedelinin iadesi için alacak davası açılabilir.

Depozito davasında görevli mahkeme hangisidir?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. (Kararmatik)

Dava açmadan önce arabuluculuk gerekir mi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk hükümleri dikkate alınmalıdır.

Depozito için icra takibi yapılabilir mi?
Şartları varsa evet. Miktarı belirli ve muaccel depozito alacağı için ilamsız icra takibi değerlendirilebilir.

Ev sahibi boya masrafını depozitodan kesebilir mi?
Her durumda değil. Normal kullanımdan kaynaklanan yıpranma ile kiracının kusurundan kaynaklanan hasar ayrılmalıdır.

Depozito en fazla kaç aylık olabilir?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz.

Ev sahibi depozitoyu üç ay boyunca tutabilir mi?
TBK m.342’deki üç aylık düzenleme bankada tutulan güvence sistemine ilişkindir; kiraya verene hiçbir gerekçe göstermeden üç ay boyunca depozitoyu kullanma hakkı vermez.

Depozito son ayın kirasına sayılır mı?
Taraflar anlaşmadıkça kiracının tek taraflı olarak depozitoyu son kira bedeline mahsup etmesi güvenli değildir.

Ev satılmışsa depozitoyu eski ev sahibi mi yeni ev sahibi mi öder?
Depozitonun devredilip devredilmediği ve mülkiyet değişikliğinin koşulları incelenmelidir. Bu konuda eski ve yeni malikin hukuki durumunun somut dosya üzerinden belirlenmesi gerekir. (TRDizin)

Ev sahibi hasar olduğunu iddia ederse depozitonun tamamını tutabilir mi?
Otomatik olarak hayır. Hasarın ve miktarının ispatlanması, ayrıca kiracının bu zarardan sorumlu olması gerekir.

Sonuç: Depozito İade Edilmiyorsa Kiracı Alacak Davası veya İcra Yoluna Başvurabilir

Kiracının taşınmazı usulüne uygun şekilde teslim etmesi, kira ve yan gider borçlarını kapatması ve olağan kullanım dışında tazmin edilmesi gereken bir zarar bırakmaması hâlinde depozitonun iade edilmesi gerekir. Kiraya verenin herhangi bir somut gerekçe göstermeden güvence bedelini kendisinde tutması hukuken korunmaz.

Ev sahibi depozitoyu iade etmiyorsa kiracı öncelikle depozitonun ödendiğini ve taşınmazın teslim edildiğini gösteren delilleri toplamalıdır. Ardından yazılı iade talebi yapılabilir. Sonuç alınamazsa uyuşmazlığın niteliğine göre zorunlu arabuluculuk sürecinden sonra Sulh Hukuk Mahkemesinde depozito bedelinin iadesine yönelik alacak davası açılması mümkündür. Miktarı belirli alacaklarda ilamsız icra takibi de alternatif tahsil yolu olabilir.

Özellikle ev sahibinin hasar, eksik kira, aidat veya erken tahliye nedeniyle mahsup iddiasında bulunduğu dosyalarda doğrudan “depozito iade edilmelidir” sonucuna varılmamalı; tarafların karşılıklı alacakları ve delilleri birlikte değerlendirilmelidir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – Depozito ve Kira Uyuşmazlıkları

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; depozito iadesi, güvence bedeli alacağı, kira alacakları, hasar ve depozito mahsupları, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, icra takipleri ve Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen kira davalarında hukuki destek sunmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22 / 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara