Kentsel Dönüşümde Müteahhit Değiştirmek Mümkün mü? Sözleşme Nasıl Feshedilir? 2026 Güncel Rehber

Kentsel dönüşüm projesinde müteahhidin inşaata başlamaması, işi aylarca durdurması, mali sıkıntıya girmesi veya projeyi tamamlayamayacağının anlaşılması hâlinde maliklerin en önemli sorusu “Müteahhidi değiştirebilir miyiz?” olmaktadır. Özellikle eski bina yıkıldıktan sonra maliklerin kirada beklediği projelerde yanlış yükleniciyle yıllarca devam etmek hem kira kaybını artırabilir hem de taşınmazın hukuki durumunu daha karmaşık hâle getirebilir.

Kısa cevap şudur: Evet, kentsel dönüşümde belirli şartlarla mevcut müteahhitle yapılan sözleşmenin feshedilmesi ve başka bir müteahhitle devam edilmesi mümkündür. Üstelik 6306 sayılı Kanun kapsamındaki belirli projelerde, klasik sözleşme feshi yollarının yanında maliklere tanınmış özel bir fesih mekanizması bulunmaktadır. Ancak eski müteahhitle sözleşme hukuken sona erdirilmeden yeni müteahhitle işe başlanması; çift sözleşme, tapu iptali, tazminat ve üçüncü kişi uyuşmazlıklarına neden olabilir.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının güncel açıklamalarında da belirli şartlarda kentsel dönüşüm sözleşmelerinin feshedilebileceği açıkça belirtilmektedir. (Çevre Bakanlığı)

Kentsel Dönüşümde Müteahhit Hangi Durumlarda Değiştirilebilir?

Müteahhidin değiştirilmesi yalnızca maliklerin artık yükleniciden memnun olmamasına dayandırılmamalıdır. Öncelikle mevcut sözleşmenin nasıl sona erdirileceği belirlenmelidir.

Müteahhit sözleşmenin feshedilmesini kabul ediyorsa taraflar karşılıklı anlaşmayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak müteahhit feshi kabul etmiyorsa 6306 sayılı Kanun kapsamındaki özel fesih mekanizmasının veya genel hukuk hükümlerinden kaynaklanan fesih ve dönme yollarının şartları incelenmelidir.

Özellikle müteahhidin inşaata hiç başlamaması veya başladıktan sonra uzun süre işi durdurması, özel fesih mekanizması açısından önemlidir.

6306 Sayılı Kanuna Göre Müteahhit Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki özel düzenleme, yarım kalan veya hiç başlamayan dönüşüm projelerinde maliklere önemli bir imkân sağlamaktadır.

Bakanlığın yayımladığı güncel açıklamaya göre, bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya gerekli çoğunlukla karar alınıp karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamışsa özel fesih mekanizması gündeme gelebilir. (Çevre Bakanlığı)

İkinci önemli durum ise başlamış inşaatın durmasıdır.

Yapım işi belirli seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyorsa yine fesih talep edilebilir. (istanbulakdm.csb.gov.tr)

Dolayısıyla “müteahhit altı aydır tek bir çivi çakmadı” şeklindeki dosyalarda 6306 kapsamındaki özel yol mutlaka değerlendirilmelidir.

İnşaata 1 Yıl İçinde Başlanmaması Ne Anlama Gelir?

Burada yalnızca sürenin geçmiş olması yeterli değildir. İnşaata başlanamamasının müteahhitten kaynaklanması gerekir.

Uygulama Yönetmeliğine göre, hak sahiplerinin sözleşme gereğince yapım başlamadan önce yerine getirmeleri gereken yükümlülükleri varsa bunların yerine getirilmiş olması gerekir. Ayrıca yapım işine başlanmasını engelleyen bir mahkeme kararı, idari karar veya benzeri geçerli neden bulunmamalıdır. (Web Dosya)

Örneğin maliklerin vermesi gereken vekâletnameler verilmemiş veya gerekli hukuki işlemler maliklerden kaynaklanan nedenle tamamlanmamışsa müteahhidin sorumluluğu farklı değerlendirilebilir.

Buna karşılık maliklerin bütün yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen müteahhit finansman bulamadığı için bir yıldır ruhsat ve inşaat işlemlerini ilerletmiyorsa fesih açısından çok daha farklı bir tablo ortaya çıkar.

İnşaat Başladıktan Sonra Durursa Müteahhit Değiştirilebilir mi?

Evet.

Uygulamada en sık karşılaşılan durum budur.

Örneğin müteahhit kaba inşaatı %40 seviyesine getirmiş, ardından mali sorun yaşamış ve şantiyeyi terk etmiş olabilir.

Özel fesih mekanizması bakımından yapım işinin belirli seviyede durdurulmuş olması ve en az altı aydır projeyi bitirmeye yeterli ekip ve ekipmanla inşai faaliyetin devam etmemesi gerekir. (Web Dosya)

Burada önemli olan müteahhidin şantiyeye ara sıra birkaç işçi göndermesi değil, projeyi gerçekten tamamlamaya yönelik yeterli faaliyet gösterip göstermediğidir.

İnşaatın 6 Aydır Durduğu Nasıl İspatlanır?

Bu konuda delil toplamak çok önemlidir.

Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde ilgili idarenin tespit ve tutanakları, yapı denetim sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar ve benzeri bilgi ve belgeler kullanılabilir. Bakanlığın uygulama açıklamalarında da bu tür delillere özellikle işaret edilmektedir. (Çevre Bakanlığı)

Bunun yanında maliklerin mahkemeden delil tespiti istemesi de değerlendirilebilir.

Bilirkişi aracılığıyla inşaatın mevcut seviyesi, eksik işler ve şantiyedeki mevcut durum kayıt altına alınabilir.

Fesih İçin Maliklerin Kaçının Onayı Gereklidir?

6306 kapsamındaki bu özel fesih mekanizmasında önemli kriter hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğudur.

Bakanlığın güncel bilgilendirmesinde de fesih için tapu kayıtlarında malik olarak görünen kişilerin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğuyla karar alınması gerektiği belirtilmektedir. (Çevre Bakanlığı)

Dolayısıyla hesap yalnızca kişi sayısına göre yapılmamalıdır.

Örneğin 20 malik bulunan binada:

“14 kişi kabul etti, üçte iki sağlandı.”

demek her durumda doğru değildir.

Maliklerin tapudaki hisse oranları incelenmelidir.

Fesih Kararının Noterde Alınması Şart mı?

Uygulama Yönetmeliğinde fesih kararının belirli bir şekil şartına tabi olmadığı belirtilmektedir.

Fesih iradesi; gerekli çoğunluk tarafından imzalanmış karar tutanağı, fesih talebini içeren dilekçe veya gerekli çoğunluğun başka bir müteahhitle anlaştığını gösteren sözleşme ya da vekâletname gibi belgelerle ortaya konulabilir. (Web Dosya)

Ancak ileride imza veya karar çoğunluğu konusunda uyuşmazlık çıkmaması için karar ve belgelerin hukuki açıdan güçlü şekilde hazırlanması önemlidir.

Fesih Başvurusu Nereye Yapılır?

Uygulama Yönetmeliğine göre fesih müracaatı Müdürlüğe veya Bakanlık tarafından yetki devri yapılmışsa ilgili İdareye yapılır. (Web Dosya)

Yetkili makam somut taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenmelidir.

Örneğin İstanbul bakımından Bakanlığın açıklamasında sözleşme feshi işlemlerinin yürütülmesi konusunda ilçe belediyelerine yetki devri yapıldığı ve başvuruların ilgili ilçe belediyesine yapılabileceği belirtilmektedir. (istanbulakdm.csb.gov.tr)

Dolayısıyla Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin veya Bursa’daki bir proje için doğrudan aynı kuruma başvurulacağı varsayılmamalı; taşınmaz bakımından güncel yetki durumu kontrol edilmelidir.

Fesih Başvurusunda Hangi Belgeler Gereklidir?

Bakanlığın bilgilendirmesine göre başvuruda özellikle takyidatlı tapu kayıtları, maliklerle yüklenici arasında yapılan düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, vekâletnameler ve en az üçte iki çoğunlukla alınmış fesih kararının sunulması önem taşımaktadır. (istanbulakdm.csb.gov.tr)

Ayrıca fesih sebebini gösteren belgeler hazırlanmalıdır.

İnşaat altı aydır durmuşsa fotoğraflar, yapı denetim kayıtları, belediye kayıtları ve diğer deliller dosyaya eklenebilir.

Başvuru Yapılınca Müteahhit Hemen Değişir mi?

Hayır.

Başvuru üzerine fesih şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği incelenir.

Uygulama Yönetmeliğine göre ön incelemenin ardından fesih gerekçeleri konusunda müteahhitten 15 günlük süre içerisinde bilgi ve belge istenir. İdare daha sonra gerektiğinde yapı mahallinde inceleme yapabilir ve ilgili kurumlarla yazışabilir. (Web Dosya)

Fesih şartlarının gerçekleştiği tespit edilirse süreçte yükleniciye ayrıca işi başlatması veya yeterli ekip ve ekipmanla devam ettirmesi için süre verilmesine ilişkin mekanizma işletilir.

Dolayısıyla fesih, maliklerin yalnızca kendi aralarında:

“Müteahhidi değiştirdik.”

şeklinde karar almasıyla tamamlanan basit bir işlem değildir.

Müteahhit Son Anda İnşaata Başlarsa Fesih Engellenir mi?

Somut durum önemlidir.

Örneğin altı aydır tamamen durmuş 50 bağımsız bölümlük projeye fesih başvurusundan sonra üç işçi gönderilip birkaç günlük çalışma yapılması, tek başına projenin gerçekten devam ettirildiği anlamına gelmeyebilir.

Mevzuatın kullandığı ölçüt “projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla” inşai faaliyete devam edilmesidir. (Web Dosya)

Bu nedenle gerçek faaliyet seviyesi teknik ve fiili olarak değerlendirilmelidir.

Müteahhit Feshe İtiraz Edebilir mi?

Evet.

Müteahhit gecikmenin kendisinden kaynaklanmadığını ileri sürebilir.

Örneğin maliklerin gerekli belgeleri vermediğini, belediyenin ruhsat sürecini durdurduğunu, mahkeme kararı nedeniyle inşaata başlanamadığını veya şantiyede yeterli çalışmanın devam ettiğini savunabilir.

Bu nedenle maliklerin fesih başvurusuna başlamadan önce dosyalarını delil açısından hazırlaması önemlidir.

Müteahhitle Karşılıklı Anlaşarak Sözleşme Feshedilebilir mi?

Evet ve bazı dosyalarda en hızlı çözüm budur.

Müteahhit projeyi tamamlayamayacağını kabul ediyorsa taraflar karşılıklı fesih ve tasfiye protokolü yapabilir.

Ancak protokol yalnızca:

“Taraflar sözleşmeyi karşılıklı feshetmiştir.”

şeklinde tek cümleden oluşmamalıdır.

İnşaatın mevcut seviyesi, müteahhidin hak edişi, daha önce devredilen tapular, üçüncü kişilere yapılan satışlar, müteahhide yapılmış ödemeler, kira borçları, gecikme tazminatı, cezai şart ve şantiyedeki malzemelerin kime ait olduğu açıkça düzenlenmelidir.

Müteahhide Verilen Tapular Fesihle Otomatik Olarak Geri Döner mi?

Her durumda hayır.

Bu nokta maliklerin en sık yanıldığı konulardan biridir.

Sözleşmenin sona ermesi ile tapu sicilinin düzeltilmesi birbirinden farklı hukuki meselelerdir.

Müteahhide daha önce arsa payları veya bağımsız bölümler devredilmişse yüklenicinin bu payları ne ölçüde hak ettiği araştırılmalıdır.

Hak edilmeyen tapuların iadesi konusunda anlaşma sağlanamıyorsa tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir.

Müteahhit Daireleri Üçüncü Kişilere Satmışsa Ne Olur?

Bu durumda dosya daha karmaşık hâle gelir.

Örneğin müteahhide 10 bağımsız bölüm bırakılmış ve müteahhit bunlardan yedisini üçüncü kişilere satmış olabilir.

Sözleşmenin feshi üçüncü kişilerin tapularının otomatik olarak ortadan kalkması anlamına gelmez.

Müteahhidin bağımsız bölümleri hak edip etmediği, üçüncü kişinin hukuki konumu, tapu devir tarihi, tapu siciline güven ve somut olayın diğer özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle müteahhit değişikliği planlanırken tapu zinciri mutlaka çıkarılmalıdır.

Tapuların Başkalarına Satılması Nasıl Önlenebilir?

Şartları bulunuyorsa ihtiyati tedbir gündeme gelebilir.

Özellikle müteahhidin projeyi terk ettiği hâlde kendisine devredilmiş taşınmazları hızla üçüncü kişilere sattığı görülüyorsa yeni devirler uyuşmazlığı çok daha karmaşık hâle getirebilir.

Bu nedenle fesih süreciyle birlikte tapuların mevcut durumu incelenmeli ve gerekiyorsa dava kapsamında geçici hukuki koruma yolları değerlendirilmelidir.

Eski Müteahhit Ne Kadar İş Yaptıysa Parasını İsteyebilir mi?

Fesih sonrasında taraflar arasındaki hesaplaşma ayrıca yapılmalıdır.

6306 kapsamındaki düzenlemede de fesih tarihine kadar yapılan işler, devredilmiş hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümlerinin uygulanacağı kabul edilmektedir. (bartin.csb.gov.tr)

Örneğin müteahhit inşaatın %55’ini tamamlamış olabilir.

Bu durumda:

“Sözleşme feshedildi, müteahhidin hiçbir hakkı kalmadı.”

şeklinde otomatik sonuç çıkarılması doğru değildir.

Yüklenicinin yaptığı işlerin değeri, kendisine daha önce devredilmiş tapular ve maliklerin zararları birlikte hesaplanmalıdır.

Maliklerin Kira ve Gecikme Tazminatı Hakları Ne Olur?

Müteahhit değiştirilmesi geçmişte doğmuş bütün hakları otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Eski yüklenicinin teslim tarihini aşması nedeniyle maliklerin kira kaybı, gecikme tazminatı veya sözleşmede kararlaştırılmış cezai şart alacakları doğmuş olabilir.

Ancak karşılıklı fesih protokolünde:

“Taraflar birbirlerini tüm hak ve alacaklardan ibra etmiştir.”

şeklinde geniş bir hüküm imzalanırsa ciddi hak kayıpları ortaya çıkabilir.

Bu nedenle fesih protokolü hazırlanırken geçmiş alacakların korunup korunmadığı açıkça belirtilmelidir.

Yeni Müteahhitle Ne Zaman Sözleşme Yapılmalıdır?

Eski yükleniciyle ilişkinin hukuki durumu netleşmeden yeni yükleniciye şantiye teslim edilmesi risklidir.

Yeni müteahhitle görüşmeler ve ekonomik fizibilite daha önce yapılabilir. Ancak eski sözleşmenin yürürlükte olup olmadığı, tapuların durumu ve yüklenicinin hak edişi çözülmeden yeni bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulanmaya başlanması yeni uyuşmazlıklara neden olabilir.

İdeal yöntem, eski sözleşmenin tasfiyesi ile yeni projenin hukuki modelini birbirine bağlı şekilde planlamaktır.

Yeni Müteahhit Seçerken Nelere Bakılmalıdır?

En düşük maliyet veya maliklere en fazla metrekareyi teklif eden şirketin seçilmesi her zaman en güvenli yöntem değildir.

Şirketin teknik yeterliliği, tamamladığı projeler, devam eden inşaatları, ekonomik kapasitesi ve yapı müteahhitliği yetki belgesi araştırılmalıdır.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının bilgilendirmesinde müteahhitlerin YAMBİS üzerinden araştırılabileceği belirtilmektedir. Ayrıca bazı dönüşüm finansmanı uygulamalarında müteahhitlerin yetki grubu ve daha önce tamamladıkları projelere ilişkin yeterlilik kriterleri bulunmaktadır. (Kentsel Dirençlilik)

2026 yılında yapı müteahhitlerinin sınıflandırılması mevzuatında da değişiklik yapılmış; 14 Mayıs 2026 tarihli düzenlemeyle bazı özel sektör işlerinin iş deneyimi olarak değerlendirilmesine ilişkin uygulamanın süresi 31 Aralık 2026’ya kadar uzatılmıştır. (Mesleki Hizmetler)

Yeni Müteahhide Bütün Tapular Başlangıçta Verilmeli mi?

Malikler açısından ciddi risk yaratabilir.

Daha güvenli modellerden biri inşaat ilerleme seviyesine bağlı kademeli tapu devridir.

Örneğin yeni yükleniciye bırakılacak sekiz bağımsız bölümün tamamı sözleşme imzalanır imzalanmaz devredilmek yerine temel, kaba inşaat, ince işler ve iskan gibi aşamalara bağlanabilir.

Bu şekilde yüklenicinin bütün ekonomik karşılığı projenin başında alarak daha sonra inşaatı terk etmesi riski azaltılabilir.

Yeni Müteahhitten Teminat Alınabilir mi?

Kentsel dönüşüm mevzuatında yüklenicilere ilişkin teminat mekanizmaları da bulunmaktadır. Bakanlığın yayımladığı materyallerde, belirli dönüşüm uygulamalarında yüklenicinin yapı ruhsatı almadan önce yaklaşık maliyet bedelinin belirli oranında teminat verme yükümlülüğüne ilişkin düzenlemeler açıklanmaktadır. (Web Dosya)

Bunun dışında sözleşmesel güvence olarak banka teminat mektubu, kademeli tapu devri, performans şartları ve gecikme cezaları gibi mekanizmalar somut projeye göre değerlendirilebilir.

Örnek: İnşaat %35’te Kaldı ve Müteahhit 8 Aydır Çalışmıyor

Ankara Çankaya’da 30 bağımsız bölümlü bir apartmanın kentsel dönüşüme girdiğini düşünelim.

Eski bina yıkılmış ve müteahhit yeni yapıya başlamıştır. Ancak inşaat yaklaşık %35 seviyesindeyken yüklenici mali sıkıntıya girmiştir.

Sekiz aydır şantiyede projeyi tamamlamaya yeterli ekip ve ekipmanla ciddi çalışma yapılmamaktadır.

Müteahhide bırakılacak 12 bağımsız bölümden beşinin tapusu daha önce devredilmiş, bunlardan üçü üçüncü kişilere satılmıştır.

Malikler yeni bir müteahhitle anlaşmak istemektedir.

Bu durumda doğrudan yeni yükleniciyle sözleşme yapıp şantiyeyi teslim etmek yerine önce 6306 kapsamındaki fesih şartları, mevcut inşaat seviyesi, eski müteahhidin hak edişi ve tapu devirleri incelenmelidir.

İnşaatın uzun süredir durduğunu gösteren deliller hazırlanmalı, gerekli malik çoğunluğu sağlanmalı ve özel fesih mekanizması uygunsa yetkili idareye başvurulmalıdır.

Aynı zamanda mevcut yapının tamamlanma maliyeti belirlenmelidir.

Örneğin kalan inşaatın tamamlanması için 45 milyon TL gerekiyor ancak yeni müteahhide bırakılabilecek bağımsız bölümlerin piyasa değeri yalnızca 30 milyon TL ise yeni yüklenicinin de projeyi yarım bırakma riski vardır.

Bu nedenle Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, kentsel dönüşümde müteahhit değişikliğinin yalnızca bir “fesih işlemi” olarak görülmemesi gerektiğini; eski müteahhidin hak edişi, tapular, üçüncü kişi satışları, kalan inşaat maliyeti ve yeni yüklenicinin finansal kapasitesinin aynı dosya içerisinde değerlendirilmesinin önemli olduğunu belirtmektedir.

Yeni Müteahhitle Yapılacak Sözleşmede Hangi Hatalar Tekrarlanmamalıdır?

Yeni sözleşmede teslim süresi mümkün olduğunca objektif başlangıç tarihine bağlanmalıdır.

“En kısa zamanda tamamlanacaktır” gibi belirsiz hükümler yerine ruhsat tarihinden itibaren belirli ay sayısı veya kesin teslim tarihi kullanılmalıdır.

Hak ediş sistemi açıkça belirlenmeli, tapular kademeli devredilmeli, gecikme hâlinde uygulanacak kira ve cezai şart hükümleri düzenlenmeli, iskan alma yükümlülüğü belirlenmeli ve müteahhidin hangi şartlarda temerrüde düşeceği açıkça yazılmalıdır.

Ayrıca müteahhidin projeyi üçüncü kişilere devretmesi, şirket ortaklık yapısının değişmesi veya bağımsız bölümleri erken satması gibi konular için de koruyucu hükümler düşünülebilir.

2026’da Müteahhit Değiştirmek İçin İzlenecek Yol

Kentsel dönüşüm projesinde yüklenici değiştirilecekse öncelikle mevcut sözleşmenin 6306 sayılı Kanun kapsamında olup olmadığı belirlenmelidir. Ardından sözleşme, vekâletnameler ve tapu kayıtları incelenmeli; inşaat başlamamışsa bir yıllık, durmuşsa altı aylık özel fesih şartlarının oluşup oluşmadığı değerlendirilmelidir. (Çevre Bakanlığı)

İnşaat başlamışsa mevcut seviye teknik olarak tespit edilmelidir.

Müteahhide devredilen ve üçüncü kişilere satılan tapular belirlenmelidir.

Gerekli çoğunlukla fesih kararı alınmalı ve somut taşınmaz bakımından yetkili Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış İdareye başvurulmalıdır.

Eski yüklenicinin hak ediş ve tazminat hesapları yapılırken yeni yüklenicinin teknik ve finansal yeterliliği araştırılmalıdır.

Ancak bundan sonra yeni sözleşme ve projenin tamamlanma modeli güvenli biçimde kurulabilir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’da Müteahhit Değişikliği

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa gibi kentsel dönüşüm faaliyetlerinin yoğun olduğu şehirlerde yüklenicinin mali sorun yaşaması nedeniyle inşaatların durması önemli uyuşmazlıklara yol açmaktadır.

Özellikle eski bina tamamen yıkıldıktan sonra müteahhidin projeyi terk etmesi malik açısından ağır sonuç doğurur. Malik hem evinden olmuş hem de uzun süre kira ödemek zorunda kalmış olabilir.

Bu nedenle müteahhidin ekonomik durumunun ciddi şekilde bozulduğu ve şantiyedeki faaliyetin durduğu görüldüğünde yıllarca beklemek yerine fesih ve yeni yüklenici seçeneklerinin erken değerlendirilmesi önemlidir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, kentsel dönüşüm sözleşmelerinin feshi, yarım kalan projelerde müteahhit değişikliği, tapu iptal ve tescil, ihtiyati tedbir, kira ve gecikme tazminatı ile yeni yüklenici sözleşmelerinin hazırlanması süreçlerinde hukuki destek sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kentsel dönüşümde müteahhit değiştirilebilir mi?
Evet. Mevcut sözleşmenin hukuken sona erdirilmesi ve gerekli şartların sağlanması hâlinde başka yükleniciyle devam edilebilir.

2. Müteahhit inşaata başlamazsa kaç yıl beklemek gerekir?
6306 kapsamındaki özel fesih mekanizmasında şartların bulunması hâlinde müteahhitten kaynaklanan nedenle bir yıl içinde yapım işine başlanmaması fesih sebebi olabilir. (Web Dosya)

3. Müteahhit inşaatı yarım bıraktıysa kaç ay sonra fesih istenebilir?
Özel mekanizma bakımından yapımın belirli seviyede durması ve en az altı aydır projeyi tamamlamaya yeterli ekip ve ekipmanla inşai faaliyetin sürdürülmemesi önemlidir. (Web Dosya)

4. Fesih için bütün maliklerin onayı gerekir mi?
6306 kapsamındaki bu özel mekanizmada hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğuyla fesih kararı alınması öngörülmektedir. (istanbulakdm.csb.gov.tr)

5. Eski müteahhit kabul etmese de sözleşme feshedilebilir mi?
Kanundaki özel şartların oluşması hâlinde müteahhidin muvafakatine bağlı olmayan fesih mekanizması bulunmaktadır.

6. Fesih sonrası hemen başka müteahhitle anlaşılabilir mi?
Yeni yüklenici seçilebilir; ancak eski sözleşmenin hukuki tasfiyesi, tapular ve hak edişler çözülmeden yeni yükleniciye fiilen başlanması risklidir.

7. Eski müteahhide verilen tapular geri alınabilir mi?
Şartları varsa mümkündür. Ancak tapuların otomatik olarak geri döndüğü kabul edilmemeli; yüklenicinin hak edişi ve tapu kayıtlarının hukuki durumu incelenmelidir.

8. Müteahhit daireleri başkalarına sattıysa ne olur?
Üçüncü kişilerin hukuki durumu ayrı değerlendirilir. Sözleşmenin feshi üçüncü kişi tapularını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

9. Müteahhit değiştirildiğinde geçmiş kira ve gecikme tazminatları silinir mi?
Otomatik olarak silinmez. Ancak karşılıklı fesih veya sulh protokolünde bu haklardan vazgeçilip vazgeçilmediğine özellikle dikkat edilmelidir.

10. Yeni müteahhide bütün tapular baştan verilmeli mi?
Malikler açısından kademeli hak ediş ve tapu devri modeli daha güçlü bir güvence sağlayabilir. Yeni sözleşmenin proje özelinde hazırlanması gerekir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – İletişim

Kentsel dönüşümde mevcut müteahhit projeyi tamamlayamıyorsa eski sözleşmenin hukuken doğru şekilde sona erdirilmesi, tapuların güvence altına alınması ve yeni müteahhitle yapılacak sözleşmenin aynı sorunları tekrar etmeyecek şekilde hazırlanması önemlidir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya

Tel: +90 532 769 22 22

Ofis: +90 312 434 22 22

E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

6306 sayılı Kanun kapsamındaki sözleşme feshi şartları ve başvuru belgeleri konusunda güncel resmî bilgilere Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Anlaşma Süreci sayfasından ulaşılabilir.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Müteahhidin değiştirilip değiştirilemeyeceği; projenin 6306 sayılı Kanun kapsamındaki statüsü, sözleşmenin hükümleri, inşaat seviyesi, maliklerin hisse oranları, tapu devirleri ve fesih sebebine göre ayrıca değerlendirilmelidir.