Gayrimenkul uyuşmazlıkları Türkiye’de hem ekonomik değeri hem de dava çeşitliliği bakımından özel hukuk uyuşmazlıklarının en önemli alanlarından biridir. Bir evin tapusunun hileli biçimde devredilmesi, kiracının tahliye edilmemesi, miras kalan taşınmazın paylaşılamaması, müteahhidin inşaatı yarım bırakması, satın alınan dairenin ayıplı çıkması veya komşular arasında ortak alan sorunu yaşanması tamamen farklı hukuki yollar gerektirebilir.

2026 yılında gayrimenkul uyuşmazlığı yaşayan kişilerin yaptığı en önemli hatalardan biri, soruna uygun dava türünü belirlemeden doğrudan dava açmaktır. Çünkü bazı uyuşmazlıklarda dava öncesinde zorunlu arabuluculuk bulunurken bazılarında tapuya ihtiyati tedbir konulması, bazılarında ise dava açılmadan önce delil tespiti yapılması kritik önem taşıyabilir.

Gayrimenkul uyuşmazlıklarının yoğunluğunu resmi veriler de göstermektedir. Adalet Bakanlığının 2025 faaliyet verilerine göre yalnızca 1 Eylül 2023 sonrasında dava şartı arabuluculuk kapsamında kira hukukundan kaynaklanan 148.599, ortaklığın giderilmesinden kaynaklanan 23.788, kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan kaynaklanan 7.284 uyuşmazlık anlaşmayla sonuçlandırılmıştır. (Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü)

Aşağıda 2026 yılında gayrimenkul hukukunda öne çıkan 30 dava ve uyuşmazlık türünü, hangi durumlarda gündeme geldikleri ve hangi hukuki sonuçların talep edilebileceğiyle birlikte ele alıyoruz.

1. Tapu İptal ve Tescil Davası

Gayrimenkul hukukunun en önemli dava türlerinden biridir. Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı iddia edildiğinde gündeme gelir.

Sahte vekâletname, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, muris muvazaası, ehliyetsizlik, irade bozukluğu veya başka bir hukuki nedenle tapu kaydının iptal edilmesi talep edilebilir.

Davada amaç yalnızca mevcut tapuyu iptal ettirmek değil, şartları varsa taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescilini sağlamaktır.

Taşınmazın dava devam ederken üçüncü kişiye satılması riski varsa ihtiyati tedbir talebi özellikle değerlendirilmelidir.

2. Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Miras bırakan bazen mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda satış gibi gösterebilir.

Örneğin baba üç çocuğundan yalnızca birine 15 milyon TL değerindeki daireyi görünürde 1 milyon TL’ye “satmış”, fakat gerçekte herhangi bir para almamış olabilir.

Miras bırakanın ölümünden sonra diğer mirasçılar şartları oluşmuşsa muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Burada satış bedeli, ödeme belgeleri, taraflar arasındaki ilişki, miras bırakanın mal satmaya ihtiyacının bulunup bulunmadığı ve taşınmazı fiilen kimin kullandığı gibi çok sayıda olgu birlikte değerlendirilir.

3. Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal Davası

Taşınmaz sahibinin vekâlet verdiği kişi yetkisini temsil edilenin zararına kullanabilir.

Örneğin vekil, 20 milyon TL değerindeki taşınmazı kendi kardeşine 3 milyon TL göstererek devredebilir.

Bu durumda vekilin yetkisinin bulunması tek başına işlemi hukuka uygun hâle getirmez. Vekilin sadakat ve özen borcuna aykırı hareket ettiği ve taşınmazı devralan kişinin de durumdan haberdar olduğu ileri sürülerek tapu iptal ve tescil talep edilebilir.

4. Sahte İmza veya Sahte Vekâletname Nedeniyle Tapu İptal Davası

Taşınmaz malikinin bilgisi dışında sahte belge kullanılarak yapılan devirlerde hem hukuk hem de ceza süreçleri gündeme gelebilir.

Malik:

“Bu taşınmazı hiçbir zaman satmadım ve kimseye satış vekâleti vermedim.”

diyorsa imza ve belge incelemeleri kritik önem kazanır.

Taşınmaz daha sonra başka kişilere devredilmişse sonraki maliklerin hukuki durumu ve tapu siciline güven ilkesi ayrıca incelenmelidir.

5. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Taşınmazı devreden kişinin satış tarihinde hukuki işlem yapma ehliyetine sahip olmadığı ileri sürülebilir.

Özellikle ileri yaş, bilişsel kapasiteyi etkileyen rahatsızlıklar veya başka nedenlerle kişinin yaptığı işlemin anlam ve sonuçlarını kavrayamadığı iddia ediliyorsa sağlık kayıtları ve gerektiğinde uzman incelemeleri önem kazanır.

Burada esas alınması gereken kişinin dava tarihindeki değil, tapu işleminin yapıldığı tarihteki durumudur.

6. Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptal Davası

Tapu sicilindeki kayıt geçerli bir hukuki sebebe dayanmıyorsa yolsuz tescil tartışması ortaya çıkabilir.

Ancak taşınmaz sonradan üçüncü kişilere geçmişse Türk Medeni Kanunu kapsamında tapu siciline güven ve üçüncü kişinin iyi niyetli kazanımı ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle özellikle birden fazla devir bulunan dosyalarda tapu tedavül kayıtlarının tamamının incelenmesi gerekir.

7. Tapu Kaydının Düzeltilmesi Davası

Her tapu problemi mülkiyetin kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık anlamına gelmez.

Malikin adı, soyadı veya kimlik bilgilerindeki hatalar ya da tapu kaydındaki bazı yanlışlıklar nedeniyle tapu kaydının düzeltilmesi gerekebilir.

2025’e ilişkin yayımlanan bir adliye faaliyet raporunda tapu kaydında düzeltim, Sulh Hukuk Mahkemelerinde en çok karşılaşılan dava türleri arasında gösterilmiştir. (Adalet Bakanlığı)

8. El Atmanın Önlenmesi Davası

Taşınmaz sahibinin mülkiyet hakkına haksız müdahale varsa el atmanın önlenmesi talep edilebilir.

Örneğin komşu parsel sahibi bahçe duvarını sınırı aşacak şekilde yapmış veya başka bir kişi taşınmazı hukuki dayanağı bulunmadan kullanıyor olabilir.

Malik bu müdahalenin sona erdirilmesini isteyebilir.

9. Ecrimisil Davası

Bir taşınmazın haklı ve geçerli bir sebep bulunmadan kullanılması hâlinde şartları oluşmuşsa haksız işgal tazminatı olarak ecrimisil talep edilebilir.

Bu uyuşmazlık özellikle miras kalan taşınmazlarda sık görülür.

Örneğin dört kardeşe miras kalan daireyi yalnızca bir kardeş yıllardır tek başına kullanıyor olabilir. Diğer paydaşların kullanımının engellenmesi ve diğer şartların oluşması hâlinde ecrimisil talebi gündeme gelebilir.

10. Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki bir pay üçüncü kişiye satıldığında diğer paydaşların kanuni önalım hakkı gündeme gelebilir.

Ancak önalım hakkı süreye bağlıdır.

Satışın ne zaman öğrenildiği, noter bildirimi yapılıp yapılmadığı ve satışın gerçekten satış niteliğinde olup olmadığı önemlidir.

11. Ortaklığın Giderilmesi Davası

Bir taşınmaz birden fazla kişinin mülkiyetindeyse ve taraflar paylaşım konusunda anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir.

Mahkeme öncelikle aynen paylaşımın mümkün olup olmadığını değerlendirir. Mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

Bu davalar özellikle miras kalan ev, arsa, tarla ve işyerlerinde yaygındır.

Adalet Bakanlığının 2026 başında açıkladığı verilere göre ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk kapsamında 23 binden fazla dosya anlaşmayla sonuçlanmıştır. (BASIN VE HALKLA İLİŞKİLER MÜŞAVİRLİĞİ)

12. Miras Kalan Taşınmazın Paylaşılması Davası

Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda terekeye dahil taşınmazların paylaşılması ciddi uyuşmazlık yaratabilir.

Örneğin kardeşlerden biri:

“Evi ben alayım, diğerlerinin payını ödeyeyim.”

derken diğerleri satış isteyebilir.

Taşınmazın mülkiyet yapısına ve miras ortaklığının durumuna göre paylaşma ve ortaklığın giderilmesi yolları değerlendirilir.

13. Kira Tespit Davası

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla kira tespit davası açılabilir.

Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve Türk Borçlar Kanunu’nun kira tespitine ilişkin hükümleri önem kazanır.

Davanın hangi tarihte açıldığı ve yeni kira döneminin ne zaman başladığı, belirlenen kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından kritik olabilir.

14. Kira Bedelinin Uyarlanması Davası

Kira tespit davasıyla kira uyarlama davası aynı şey değildir.

Sözleşme kurulduktan sonra taraflarca öngörülemeyen olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşmenin mevcut şartlarla devamı taraflardan biri açısından aşırı derecede ağırlaşmışsa TBK m.138 kapsamında sözleşmenin uyarlanması gündeme gelebilir.

Özellikle uzun süreli ticari kira sözleşmelerinde bu dava önem taşımaktadır.

15. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen belirtilen diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı ortaya çıkabilir.

Ancak:

“Ev benim, istediğim zaman kiracıyı çıkarırım.”

yaklaşımı hukuken doğru değildir.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve kanuni sürelerin takip edilmesi gerekir.

16. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracılı bir taşınmaz satın alan yeni malik, kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının gerçek ve samimi ihtiyacı bulunuyorsa TBK’daki şartlara göre tahliye talebinde bulunabilir.

Burada taşınmazın edinildiği tarih, kiracıya yapılan bildirim ve davanın açılma süresi önemlidir.

Sürelerin yanlış hesaplanması tahliye talebinin reddedilmesine neden olabilir.

17. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş olabilir.

Kiracı süresinde çıkmazsa kiraya veren kanuni şartlara göre icra veya dava yoluna başvurabilir.

Ancak uygulamada:

boş tarihli taahhütname, imza inkârı, sonradan doldurma iddiası ve taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte alındığı iddiası

çok sık görülmektedir.

Bu nedenle belgenin hazırlanma şekli uyuşmazlığın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

18. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracı kira bedelini sürekli geciktiriyorsa belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde aynı kira yılı içerisinde oluşan iki haklı ihtar tahliye sebebi oluşturabilir.

Ancak ödeme tarihi, ihtarın haklılığı ve kira dönemleri doğru değerlendirilmelidir.

19. Kira Borcu Nedeniyle Tahliye ve İcra Takibi

Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren yalnızca alacak davası açmak zorunda değildir.

İcra ve İflas Kanunu kapsamında kira alacağının tahsili ile tahliye sürecinin birlikte yürütülebileceği yollar bulunmaktadır.

Kiracının ödeme emrine itiraz edip etmemesi, borcu süresinde ödeyip ödememesi ve takibin doğru hazırlanması sonucu doğrudan etkiler.

20. Kira Sözleşmesine Dayalı İtirazın İptali Davası

Kiracı kira borcu için başlatılan icra takibine itiraz ederek takibi durdurabilir.

Kiraya veren şartları bulunuyorsa itirazın iptali davası açabilir ve alacağın niteliğine göre icra inkâr tazminatı da gündeme gelebilir.

Nitekim 2025 faaliyet verilerinde kira sözleşmesinden kaynaklanan itirazın iptali davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde sık karşılaşılan dava türleri arasında yer almaktadır. (Adalet Bakanlığı)

21. Ayıplı Gayrimenkul Nedeniyle Bedel İndirimi Davası

Satın alınan evin teslimden sonra ciddi ayıpları ortaya çıkabilir.

Rutubet, su yalıtımı problemi, çatı sorunu, eksik metrekare, tesisat hataları veya projeye aykırılıklar buna örnektir.

Şartlarına göre alıcı bedel indirimi, ücretsiz onarım, sözleşmeden dönme veya tazminat gibi seçimlik hakları değerlendirebilir.

22. Ayıplı Gayrimenkul Nedeniyle Sözleşmeden Dönme ve Para İadesi

Ayıp taşınmazdan beklenen faydayı ciddi biçimde ortadan kaldırıyorsa sözleşmeden dönme talebi gündeme gelebilir.

Örneğin dairenin satış sırasında gizlenen ağır yapısal sorunlarının bulunması veya hukuken kullanılmasını ciddi biçimde etkileyen projeye aykırılıkların ortaya çıkması söz konusu olabilir.

Ancak her küçük ayıp satış sözleşmesinin tamamen ortadan kaldırılmasını haklı kılmaz. Ayıbın ağırlığı ve diğer seçimlik hakların yeterli olup olmadığı değerlendirilir.

23. Eksik Metrekare Nedeniyle Tazminat Davası

Gayrimenkul ilanında veya satış sözleşmesinde dairenin 150 m² olduğu belirtilmesine rağmen bağımsız bölüm gerçekte 125 m² çıkabilir.

Bu durumda ilandaki brüt/net metrekare ayrımı, sözleşme, mimari proje ve alıcının kendisine bildirilen özelliklere güvenerek işlem yapıp yapmadığı önemlidir.

Şartları oluşmuşsa bedel indirimi veya tazminat talep edilebilir.

24. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası

Arsa sahibi arsasını müteahhide vermiş ancak yüklenici inşaata başlamamış veya projeyi yarım bırakmış olabilir.

Bu durumda sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelir.

Ancak özellikle inşaatın önemli bir bölümü tamamlanmışsa geriye etkili dönme ile ileriye etkili fesih ayrımı büyük önem taşır.

Müteahhide daha önce tapular devredilmişse tasfiye daha karmaşık hâle gelir.

25. Müteahhit Temerrüdü ve Gecikme Tazminatı Davası

Müteahhit sözleşmede örneğin:

“Ruhsat tarihinden itibaren 24 ay içerisinde teslim.”

taahhüdünde bulunmuş ancak teslimi 18 ay geciktirmiş olabilir.

Arsa sahibi veya bağımsız bölüm malikleri şartlarına göre kira kaybı, gecikme tazminatı ve sözleşmede varsa cezai şart talep edebilir.

Burada teslim tarihinin doğru hesaplanması ve gecikmenin hangi taraftan kaynaklandığının belirlenmesi gerekir.

26. Kat Karşılığı İnşaatta Tapu İptal ve Tescil Davası

Müteahhit kendisine devredilen tapuları sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmeden elinde tutuyor olabilir.

Arsa sahibi sözleşmenin sona ermesiyle birlikte şartları varsa bu tapuların iptal edilerek kendi adına tescilini talep edebilir.

Ancak taşınmazlar üçüncü kişilere satılmışsa üçüncü kişilerin hukuki durumu ayrıca değerlendirilir.

27. Müteahhitten Daire Alan Üçüncü Kişinin Tapusunun İptali Davası

Kat karşılığı inşaat projelerinin en karmaşık davalarından biridir.

Müteahhit kendisine bırakılacak bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış ancak daha sonra arsa sahibiyle yaptığı sözleşme sona ermiş olabilir.

Bu durumda:

“Üçüncü kişinin tapusu korunacak mı, yoksa arsa sahibine mi dönecek?”

sorusu ortaya çıkar.

Müteahhidin bağımsız bölümü hak edip etmediği, inşaat seviyesi, tapu devir zinciri ve üçüncü kişinin hukuki konumu birlikte değerlendirilmelidir.

28. Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalar

6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm projelerinde yüklenicinin inşaata başlamaması, inşaatı yarım bırakması, geç teslim yapması veya sözleşmeye aykırı davranması çok sayıda uyuşmazlık doğurabilir.

Bazı durumlarda klasik dava yollarının yanında 6306 sayılı Kanundaki özel sözleşme feshi mekanizması da gündeme gelebilir.

Maliklerin bu nedenle yalnızca tazminat davasına odaklanması doğru olmayabilir. Müteahhit değişikliği, tapuların korunması, yarım kalan yapının tamamlanması ve kira zararlarının tahsili birlikte planlanmalıdır.

29. Kat Mülkiyeti ve Ortak Alan Uyuşmazlıkları

Apartman ve site yaşamında ortak alanların kullanımı ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir.

Otoparkın bir malik tarafından kapatılması, çatı veya bahçenin kişisel kullanım alanına çevrilmesi, ortak alana kaçak yapı yapılması, yönetim planına aykırı kullanım ve ortak gider uyuşmazlıkları bu kapsamdadır.

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkların dava şartı arabuluculuk kapsamına alınması da uygulamada önemlidir. Adalet Bakanlığı verilerine göre bu alanda binlerce uyuşmazlık arabuluculukta anlaşmayla sonuçlandırılmıştır. (Türkiye Cumhuriyeti Adalet Bakanlığı)

30. Komşuluk Hukukundan Kaynaklanan Müdahalenin Önlenmesi ve Tazminat Davaları

Taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı sınırsız değildir.

Komşu taşınmazdan kaynaklanan aşırı gürültü, su akışı, duman, koku, yapı müdahalesi veya başka taşkın kullanımlar nedeniyle uyuşmazlık çıkabilir.

Şartlarına göre müdahalenin durdurulması, eski hâle getirme ve zarar varsa tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar da dava şartı arabuluculuk kapsamındaki gayrimenkul uyuşmazlıkları arasındadır. (Türkiye Cumhuriyeti Adalet Bakanlığı)

2026’da Gayrimenkul Davası Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Bütün gayrimenkul davalarında zorunlu arabuluculuk bulunmamaktadır.

Ancak 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşuluk hukuku uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. (Türkiye Cumhuriyeti Adalet Bakanlığı)

Bu ayrım son derece önemlidir.

Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk süreci gündeme gelirken klasik bir tapu iptal ve tescil davasında aynı şekilde genel bir zorunlu arabuluculuk kuralından söz edilemez.

2026 yılında da arabuluculuğun gayrimenkul uyuşmazlıklarındaki önemi artmaya devam etmektedir. Adalet Bakanlığının Ocak 2026’da açıkladığı verilere göre kira uyuşmazlıklarında 147.360 dosya, ortaklığın giderilmesinde ise 23.306 dosya anlaşmayla sonuçlanmıştır. (BASIN VE HALKLA İLİŞKİLER MÜŞAVİRLİĞİ)

Gayrimenkul Davalarında İhtiyati Tedbir Neden Önemlidir?

Özellikle tapu iptal ve tescil davalarında yalnızca dava açmak yeterli olmayabilir.

Örneğin bir taşınmazın vekâlet görevinin kötüye kullanılmasıyla üçüncü kişiye devredildiğini düşünelim.

Malik dava açmış ancak taşınmaz üzerine herhangi bir tedbir konulmamıştır.

Davalı taşınmazı başka bir kişiye, o kişi de dördüncü kişiye devredebilir.

Bu durumda tapu zinciri uzadıkça uyuşmazlığın çözümü zorlaşabilir.

Bu nedenle HMK kapsamında şartları oluşmuşsa taşınmazın üçüncü kişilere devrini önleyici ihtiyati tedbir talebi dava stratejisinin önemli bir parçası olabilir.

Gayrimenkul Davalarında Delil Tespiti Ne Zaman Yapılmalıdır?

Özellikle inşaat ve ayıplı gayrimenkul uyuşmazlıklarında delil tespiti çok önemlidir.

Örneğin satın alınan dairede ciddi su kaçağı vardır. Malik onarım yaptırmak zorundadır.

Onarım yapıldıktan sonra ayıbın eski hâlini ispatlamak zorlaşabilir.

Benzer şekilde müteahhit inşaatı %45 seviyesinde bırakmışsa yeni yüklenici işe başlamadan önce mevcut inşaat seviyesinin tespit edilmesi gerekir.

Mahkeme aracılığıyla yapılan delil tespiti daha sonraki tazminat veya sözleşmenin feshi davasında önemli delil sağlayabilir.

Gayrimenkul Davasında Tapu Kayıtları Nasıl İncelenmelidir?

Sadece güncel tapu kaydına bakılması bazı dosyalarda yeterli değildir.

Özellikle tapu iptal ve tescil davalarında taşınmazın geçmişte kimlere devredildiğini gösteren tedavüllü tapu kayıtları, satış tarihleri, resmi senetler, ipotekler, hacizler ve diğer takyidatlar incelenmelidir.

Örneğin taşınmaz son beş yıl içinde dört defa el değiştirmişse her devir ayrı hukuki sonuç doğurabilir.

Bu nedenle tapu davasının stratejisi yalnızca mevcut malike bakılarak oluşturulmamalıdır.

2026’da Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında En Kritik Dört Alan

2026 itibarıyla uygulamada özellikle tapu uyuşmazlıkları, kira ve tahliye uyuşmazlıkları, kat karşılığı/kentsel dönüşüm projeleri ve ortaklığın giderilmesi alanları öne çıkmaktadır.

Resmî arabuluculuk verileri de kira ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarının yoğunluğunu açık biçimde göstermektedir. Adalet Bakanlığının 2025 faaliyet raporunda kira hukukunda 148.599, ortaklığın giderilmesinde 23.788 uyuşmazlığın arabuluculukta anlaşmayla sonuçlandığı belirtilmiştir. (Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü)

Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda uyuşmazlık başladıktan sonra yapılan küçük bir hata milyonlarca liralık hak kaybına yol açabilir.

Örnek: Tek Bir Taşınmazdan Birden Fazla Dava Çıkabilir mi?

Evet.

Ankara Çankaya’da 20 milyon TL değerindeki bir dairenin dört kardeşe miras kaldığını düşünelim.

Kardeşlerden biri taşınmazı tek başına kullanmaktadır. Diğerlerini eve almamaktadır ve taşınmazın satılmasını da kabul etmemektedir.

Bu olayda şartlarına göre ortaklığın giderilmesi ve ecrimisil uyuşmazlıkları aynı taşınmaz üzerinden gündeme gelebilir.

Başka bir örnekte ise malik taşınmazını müteahhide vermiş, müteahhit inşaatı yarım bırakmış ve kendisine devredilmiş daireleri üçüncü kişilere satmış olabilir.

Bu kez aynı proje içerisinde sözleşmenin sona erdirilmesi, tapu iptal ve tescil, üçüncü kişi tapularının hukuki durumu, ihtiyati tedbir, kira kaybı ve gecikme tazminatı birlikte tartışılabilir.

Bu nedenle Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, yüksek değerli gayrimenkul uyuşmazlıklarında yalnızca “hangi davayı açalım?” sorusuna değil, dava açılmadan önce taşınmazın satılmasını engellemek gerekip gerekmediğine, hangi delillerin kaybolabileceğine ve karar kazanıldığında nasıl uygulanacağına da odaklanılması gerektiğini belirtmektedir.

Gayrimenkul Davalarında En Büyük 5 Hata

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan hatalar; yanlış dava türünün seçilmesi, zorunlu arabuluculuğun atlanması, kanuni hak düşürücü süre veya zamanaşımı sürelerinin gözden kaçırılması, ihtiyati tedbirin geç istenmesi ve teknik deliller kaybolduktan sonra delil toplamaya çalışılmasıdır.

Özellikle tapu ve inşaat davalarında dava açılmadan önce tapu kayıtları + sözleşmeler + banka hareketleri + ihtarnameler + teknik belgeler + gerektiğinde delil tespiti birlikte değerlendirilmelidir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’da Gayrimenkul Davaları

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa gibi gayrimenkul değerlerinin yüksek ve yapılaşmanın yoğun olduğu şehirlerde tapu, kira, kat karşılığı inşaat, kentsel dönüşüm ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarının ekonomik sonuçları oldukça ağır olabilir.

Özellikle Ankara ve İstanbul’daki yüksek değerli konut ve ticari taşınmazlarda bir tapu iptal davası veya yarım kalan inşaat projesi milyonlarca liralık uyuşmazlık yaratabilmektedir.

Gayrimenkul uyuşmazlığı ortaya çıktığında doğru strateji çoğu zaman doğrudan dava açmak değil; önce taşınmazın hukuki durumunu çıkarmak, delilleri korumak, süreleri hesaplamak, gerekiyorsa ihtiyati tedbir almak ve ardından doğru dava türünü seçmektir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, tapu iptal ve tescil, kira ve tahliye, ortaklığın giderilmesi, kat karşılığı inşaat, kentsel dönüşüm, müteahhit uyuşmazlıkları ve ayıplı gayrimenkul davalarında hukuki destek sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Gayrimenkul davalarında en sık açılan dava hangisidir?
Tek bir dava türünden söz etmek mümkün değildir. Kira ve tahliye, tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve inşaat uyuşmazlıkları uygulamada yoğun olarak görülmektedir. Resmî arabuluculuk verileri özellikle kira ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarının yüksek hacmini göstermektedir. (Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü)

2. Tapu iptal ve tescil davası hangi durumlarda açılır?
Muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, sahte belge ve yolsuz tescil gibi çeşitli hukuki nedenlerle gündeme gelebilir.

3. Gayrimenkul davası açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
Her gayrimenkul davasında değil. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıklarında kanundaki istisnalar saklı olmak üzere dava şartı arabuluculuk bulunmaktadır. (Türkiye Cumhuriyeti Adalet Bakanlığı)

4. Tapu iptal davasında taşınmazın satılması engellenebilir mi?
HMK’daki şartların oluşması hâlinde ihtiyati tedbir talep edilerek taşınmazın dava sırasında üçüncü kişilere devrinin önlenmesi mümkün olabilir.

5. Miras kalan ev satılmak istenmiyorsa ne yapılabilir?
Mirasçılar anlaşamıyorsa taşınmazın mülkiyet yapısına göre ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Bu uyuşmazlıklarda dava öncesinde arabuluculuk dava şartıdır. (Türkiye Cumhuriyeti Adalet Bakanlığı)

6. Kiracı kira ödemiyorsa hem para hem tahliye istenebilir mi?
Şartları oluşmuşsa kira alacağının tahsili ile tahliyeyi sağlayabilecek hukuki ve icrai yollar bulunmaktadır.

7. Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa hangi dava açılır?
Sözleşmenin içeriğine göre sözleşmenin sona erdirilmesi, tapu iptal ve tescil, tazminat, kira kaybı ve diğer talepler gündeme gelebilir. Kentsel dönüşüm projelerinde 6306 sayılı Kanun kapsamındaki özel mekanizmalar da ayrıca incelenmelidir.

8. Satın alınan ev ayıplı çıkarsa para geri alınabilir mi?
Ayıbın niteliğine ve hukuki şartlara göre sözleşmeden dönme ve bedel iadesi mümkün olabilir. Daha hafif ayıplarda bedel indirimi, onarım veya tazminat seçenekleri gündeme gelebilir.

9. Gayrimenkul davası ne kadar sürer?
Davanın türüne, mahkemenin iş yüküne, bilirkişi ve keşif ihtiyacına göre ciddi farklılık gösterir. Örneğin bir 2025 adliye faaliyet raporunda kira tespit davaları için 556, paylı mülkiyetten kaynaklanan ortaklığın giderilmesi davaları için 606 günlük ortalama bitirilme süresi bildirilmiştir; bunlar Türkiye geneli için garanti süreler değildir. (Adalet Bakanlığı)

10. Gayrimenkul davasında avukata hangi belgeler götürülmelidir?
Tapu kayıtları, sözleşmeler, noter ihtarnameleri, banka dekontları, kira sözleşmeleri, mimari proje ve ruhsatlar, yazışmalar, fotoğraflar ve uyuşmazlığın türüne göre diğer belgeler mümkün olduğunca birlikte hazırlanmalıdır.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – İletişim

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında doğru dava türünün belirlenmesi kadar davanın açılma zamanı, zorunlu arabuluculuk, ihtiyati tedbir, delil tespiti ve taşınmazın güncel tapu durumunun kontrol edilmesi de önemlidir. Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda dava açılmadan önce kapsamlı hukuki inceleme yapılması ciddi hak kayıplarını önleyebilir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya

Tel: +90 532 769 22 22

Ofis: +90 312 434 22 22

E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğun kapsamına ilişkin resmî açıklamalara Adalet Bakanlığı – Kira ve Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk üzerinden ulaşılabilir. 2026 Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi de 1 Ocak 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir. (Adalet Bakanlığı)

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Gayrimenkul uyuşmazlığında hangi davanın açılacağı; tapu kayıtları, sözleşmeler, tarafların hukuki sıfatları, süreler ve somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.