Evde Rutubet, Su Kaçağı ve İzolasyon Sorunu Çıkarsa Satıcı Sorumlu mudur? 2026 Güncel Rehber

Satın alınan evde tapu devrinden veya teslimden sonra rutubet, küf, duvardan su alma, tesisat kaçağı, çatı veya teras izolasyonu problemi, dış cepheden su sızması ya da temel su yalıtımı eksikliği ortaya çıkması hâlinde satıcı belirli şartlarla sorumlu tutulabilir. Özellikle sorun satış sırasında mevcut olduğu hâlde alıcının olağan incelemesiyle fark edilemiyorsa gizli ayıp gündeme gelir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 219 ve devamı maddeleri uyarınca satıcı, alıcıya bildirdiği niteliklerin bulunmamasından ve taşınmazın kullanım amacı bakımından değerini veya beklenen faydayı önemli ölçüde azaltan ayıplardan sorumlu olabilir. Bunun en önemli sonucu, alıcının şartları gerçekleştiğinde onarım gideri, satış bedelinden indirim, sözleşmeden dönme ve ayrıca tazminat talep edebilmesidir.

Ancak evde sonradan görülen her nem lekesi otomatik olarak eski ev sahibinin sorumluluğunu doğurmaz. Uyuşmazlığın merkezindeki soru genellikle şudur: Sorunun kaynağı satış tarihinde mevcut muydu, yoksa ev satın alındıktan sonra mı oluştu?

Evde Rutubet Gizli Ayıp Sayılır mı?

Sayılabilir.

Örneğin ev haziran ayında satın alınmış ve duvarlar yeni boyanmış olabilir. Kasım ayında yağışların başlamasıyla yatak odasında yoğun rutubet ve küf oluştuğunu düşünelim. Yapılan teknik incelemede dış cephe izolasyonunun yıllardır sorunlu olduğu ve suyun duvar içerisine sızdığı belirlenmişse, satış sırasında olağan incelemeyle fark edilemeyen bir gizli ayıp söz konusu olabilir.

Buna karşılık rutubetin tamamen alıcının kullanımından kaynaklanan havalandırma veya yoğun yoğuşma probleminden doğduğu belirlenirse satıcının sorumluluğu aynı şekilde değerlendirilemez.

Bu nedenle rutubet dosyalarında yalnızca duvardaki görüntüye değil, rutubetin teknik sebebine bakılır.

Su Kaçağı Gizli Ayıp Sayılır mı?

Su kaçağının niteliğine göre evet.

Duvar veya döşeme içerisindeki boruların satış tarihinde zaten hasarlı olması ancak sorunun aylar sonra ortaya çıkması buna örnek gösterilebilir.

Örneğin banyo duvarının arkasındaki temiz su borusunda uzun süredir devam eden küçük bir kaçak bulunmasına rağmen yeni seramikler nedeniyle alıcı bunu fark edememiş olabilir.

Teslimden üç ay sonra alt kata su akmaya başladığında tesisat açılmış ve borudaki eski hasar ortaya çıkmışsa satıcının ayıptan sorumluluğu gündeme gelebilir.

Ancak boru alıcının tadilatı sırasında zarar görmüşse sonuç farklı olacaktır.

İzolasyon Eksikliği Gizli Ayıp Olabilir mi?

Evet. Özellikle çatı, teras, dış cephe, temel ve ıslak hacim izolasyonu problemleri gizli ayıp uyuşmazlıklarının önemli bir bölümünü oluşturur.

İzolasyon sorunlarının özelliği, çoğu zaman kuru havalarda fark edilmemesidir.

Ev yazın satın alınır, sonbahar ve kış aylarında yağış başladığında sorun ortaya çıkar.

Bu nedenle:

“Evi satın alırken duvarlarda su yoktu.”

savunması tek başına satıcıyı sorumluluktan kurtarmayabilir.

Teknik bilirkişi izolasyon eksikliğinin yapıdan kaynaklandığını ve satış sırasında zaten mevcut olduğunu belirleyebilir.

Satıcının Sorumluluğu İçin Ayıbı Bilmesi Şart mı?

Her durumda hayır.

TBK m.219 kapsamındaki ayıptan sorumluluk bakımından satıcının ayıbı mutlaka bildiğinin ispatlanması gerekmez.

Bu nedenle satıcının:

“Ben de izolasyonun kötü olduğunu bilmiyordum.”

demesi tek başına bütün sorumluluğunu ortadan kaldırmayabilir.

Ancak satıcının sorunu bildiği ve özellikle gizlediği ispatlanabiliyorsa alıcının hukuki konumu çok daha güçlü hâle gelebilir.

Satıcı Rutubeti Boyayarak Gizlediyse Ne Olur?

Bu, uygulamada en önemli senaryolardan biridir.

Satıcının evde uzun süredir devam eden rutubet bulunduğunu bildiğini, satıştan kısa süre önce duvarı kazıtıp boyattığını ve alıcıya:

“Evde hiçbir nem veya su problemi yok.”

dediğini düşünelim.

İlk yağmurdan sonra aynı duvarda yeniden rutubet oluşmuşsa satıcının ayıbı hileyle gizlediği ileri sürülebilir.

Bu iddianın ispatında satış öncesi fotoğraflar, boya faturaları, ustaların beyanları, apartman yönetimi kayıtları, komşuların bilgisi, WhatsApp yazışmaları ve daha önce yapılmış tamir kayıtları önem kazanabilir.

“Ev Yeni Boyanmıştı” Tek Başına Hileyi İspatlar mı?

Hayır.

Bir evin satıştan önce boyanması son derece olağan bir durumdur.

Dolayısıyla yalnızca:

“Satıcı evi boyattı.”

demek ayıbın bilerek gizlendiğini ispatlamaz.

Ancak boya işlemi yalnızca yıllardır su alan belirli bir duvarda yapılmışsa ve satıcının daha önce aynı problem nedeniyle apartman yönetimine veya ustalara başvurduğunu gösteren kayıtlar bulunuyorsa tablo değişebilir.

Mahkeme delilleri birlikte değerlendirir.

Evin Satış İlanı Delil Olarak Kullanılabilir mi?

Evet, önemli olabilir.

Örneğin satış ilanında:

“Yeni izolasyon yapılmıştır, rutubet ve nem problemi yoktur.”

ifadesi bulunmasına rağmen evde ciddi izolasyon eksikliği ortaya çıkmışsa ilan içeriği satıcının bildirdiği nitelikler bakımından delil oluşturabilir.

Bu nedenle taşınmaz satın alındıktan sonra satış ilanının ekran görüntülerinin saklanması yararlıdır.

Emlakçı ilanı kaldırdıktan sonra bu delile ulaşmak zorlaşabilir.

Emlakçı “Evde Rutubet Yok” Dediyse Ne Olur?

Satış görüşmeleri sırasında emlakçı tarafından verilen bilgiler de somut olayda önem taşıyabilir.

Özellikle emlakçının satıcı adına hareket ettiği ve belirli özellikleri açıkça garanti ettiği durumlarda WhatsApp yazışmaları, ilan metinleri ve diğer kayıtlar incelenebilir.

Ancak satıcının ayıptan sorumluluğu ile emlakçının olası sorumluluğu birbirinden ayrılmalıdır.

Alıcı Evi Görerek Satın Aldıysa Satıcı Yine Sorumlu Olabilir mi?

Evet.

Alıcının evi görmüş olması, gizli ayıp iddiasını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

TBK m.222 uyarınca satıcı, alıcının satış sözleşmesinin kurulduğu sırada bildiği ayıplardan sorumlu değildir. Alıcının yeterince gözden geçirmekle görebileceği ayıplar bakımından ise satıcının ayrıca bunların bulunmadığını üstlenmesi gibi durumlar önem taşır.

Dolayısıyla açıkça görünen büyük bir nem lekesi ile yeni boya altında gizlenmiş izolasyon sorunu aynı şekilde değerlendirilemez.

Ekspertiz Yapılmışsa Satıcı Sorumluluktan Kurtulur mu?

Hayır, otomatik olarak kurtulmaz.

Gayrimenkul değerleme raporları çoğu zaman taşınmazın değerine, fiziksel özelliklerine ve hukuki kayıtlarına odaklanır. Duvar içerisindeki tesisatın veya çatı membranının sökülerek incelenmesi standart ekspertiz işleminin parçası olmayabilir.

Dolayısıyla ekspertiz raporunda:

“Gözle görülür rutubet tespit edilmemiştir.”

yazması, sonradan teknik incelemeyle ortaya çıkan gizli izolasyon problemini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Rutubet Fark Edildiğinde İlk Ne Yapılmalıdır?

En önemli konu delilin korunmasıdır.

Rutubetli duvar hemen kırılıp bütün tesisat değiştirilirse, daha sonra bilirkişinin sorunun eski mi yeni mi olduğunu tespit etmesi güçleşebilir.

Mümkünse ayrıntılı fotoğraf ve video çekilmeli, tarih bilgileri korunmalı, teknik servis veya mühendis incelemesi yaptırılmalı, yapılan bütün masrafların faturaları saklanmalı ve satıcıya gecikmeden bildirim yapılmalıdır.

Uyuşmazlığın ciddi olduğu durumlarda mahkemeden delil tespiti istenmesi de değerlendirilmelidir.

Gizli Ayıp Satıcıya Ne Zaman Bildirilmelidir?

Bu nokta özellikle önemlidir.

TBK m.223 uyarınca olağan incelemeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp daha sonra anlaşılırsa alıcı bunu hemen satıcıya bildirmelidir.

Bu nedenle alıcının:

“Bir yıl bekleyeyim, sorun büyürse satıcıya söylerim.”

şeklinde hareket etmesi risklidir.

Ayıp fark edildiğinde hukuki bildirim ve delil stratejisinin gecikmeden belirlenmesi gerekir.

Bildirim Noterden mi Yapılmalıdır?

Her olayda noter zorunluluğu bulunduğu söylenemez. Ancak ispat açısından noter ihtarnamesi güçlü bir yöntemdir.

Özellikle yüksek bedelli bir gayrimenkulde yüz binlerce liralık izolasyon veya yapısal onarım söz konusuysa bildirimin kayıt altına alınması önemlidir.

İhtarnamede ayıbın niteliği, ne zaman fark edildiği, yapılan teknik tespitler ve talep edilen hukuki çözüm açıkça belirtilmelidir.

WhatsApp ile Ayıp Bildirimi Yapılabilir mi?

WhatsApp yazışmaları uyuşmazlıkta delil niteliği taşıyabilir. Ancak yalnızca WhatsApp mesajına güvenmek yerine yüksek bedelli uyuşmazlıklarda daha güçlü ve ispatı kolay bir bildirim yöntemi kullanılması düşünülebilir.

Örneğin alıcı satıcıya:

“Yatak odasının dış cephe duvarında 12 Kasım’da yoğun su sızıntısı başladı. Teknik incelemede eski izolasyon problemi tespit edildi.”

şeklinde mesaj göndermişse bu yazışma ayıbın fark edilme ve bildirim tarihi bakımından önem taşıyabilir.

Tamir Yaptırmadan Önce Delil Tespiti Yapılmalı mı?

Özellikle ciddi sorunlarda çok yararlı olabilir.

Örneğin teras izolasyonunun tamamen sökülmesi gerekiyorsa onarım sonrasında eski izolasyonun durumunu incelemek mümkün olmayacaktır.

Bu nedenle bilirkişi aracılığıyla ayıbın mevcut durumunun, kaynağının ve yaklaşık onarım maliyetinin tespit edilmesi ileride açılacak davada önemli delil sağlayabilir.

Acil müdahale gerekiyorsa da mümkün olan ölçüde onarım öncesi durum belgelenmelidir.

Satıcıdan Onarım Masrafı İstenebilir mi?

Şartları oluşmuşsa evet.

TBK m.227 kapsamında alıcı, aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere ücretsiz onarım talep edebilir.

Ayrıca olayın niteliğine göre alıcının uğradığı diğer zararların tazmini de gündeme gelebilir.

Örneğin izolasyonun yenilenmesi için 250.000 TL, hasarlı parkelerin değiştirilmesi için 80.000 TL ve boya-alçı işlemleri için 40.000 TL gerekmiş olabilir.

Bu giderlerin ayıpla bağlantısı ve makul olup olmadığı bilirkişi tarafından incelenebilir.

Satış Bedelinden İndirim İstenebilir mi?

Evet.

Alıcı evi elinde tutmak istiyor ancak gizli ayıp nedeniyle taşınmazın değerinin düştüğünü düşünüyorsa ayıp oranında satış bedelinden indirim talep edebilir.

Burada yalnızca onarım maliyeti değil, taşınmazın ayıplı ve ayıpsız piyasa değerleri arasındaki fark da önemlidir.

Örneğin ciddi temel su izolasyonu problemi bulunan bir dairenin tamamen onarılması mümkün olsa dahi taşınmazın piyasa değerinde kalıcı bir olumsuzluk oluşmuş olabilir.

Hem Tamir Masrafı Hem Değer Kaybı İstenebilir mi?

Zararın niteliğine göre farklı talepler ileri sürülebilir ancak aynı zararın iki kez tazmin edilmesi mümkün değildir.

Örneğin 500.000 TL’lik onarımla problem tamamen gideriliyor ve taşınmazda kalıcı değer kaybı kalmıyorsa ayrıca aynı ekonomik kayıp için ikinci kez tazminat verilmesi söz konusu olmayabilir.

Buna karşılık onarım sonrasında dahi taşınmazın piyasa değerinde objektif ve kalıcı bir düşüş bulunuyorsa bunun ayrıca değerlendirilmesi mümkündür.

Ev Kullanılamadığı Sürede Ödenen Kira İstenebilir mi?

Şartları oluşursa talep edilebilir.

Örneğin ağır su sızıntısı nedeniyle evin üç ay boyunca boşaltılması gerekmiş ve alıcı başka bir konut kiralamış olabilir.

Bu durumda geçici konut gideri ile gizli ayıp arasında uygun illiyet bağı varsa zarar kapsamında tazminat talebi gündeme gelebilir.

Otel, taşınma, eşya depolama veya başka zorunlu giderler bakımından da aynı şekilde zarar ve nedensellik bağı değerlendirilir.

Bu nedenle bütün faturaların saklanması önemlidir.

Küf Nedeniyle Mobilyalar Zarar Görürse Tazminat İstenebilir mi?

Şartları oluşmuşsa evet.

Rutubet nedeniyle gardırop, parke, elektronik eşya veya başka mallar zarar görmüş olabilir.

Bu zararların gizli ayıpla doğrudan bağlantısı ve miktarı ispatlanabiliyorsa ek tazminat kapsamında değerlendirilmesi mümkündür.

Ancak alıcının zararın büyümesini önlemek için makul önlemleri alması da beklenir.

Çatıdan Gelen Su İçin Satıcı mı Apartman Yönetimi mi Sorumludur?

Bu ayrım son derece önemlidir.

Sorunun kaynağı apartmanın ortak alanı olan çatı veya dış cephe olabilir.

Bu durumda ayıbın satış sırasında mevcut olması nedeniyle satıcının ayıptan sorumluluğu gündeme gelebilirken, mevcut sorunun giderilmesi bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kat malikleri veya yönetimin sorumluluğu da ortaya çıkabilir.

Dolayısıyla aynı teknik problem farklı hukuki ilişkiler bakımından farklı kişilere karşı hak doğurabilir.

Üst Komşunun Tesisatından Su Geliyorsa Satıcı Sorumlu mudur?

Her zaman değil.

Satıştan sonra üst komşunun yeni oluşan tesisat arızası nedeniyle su sızmışsa bu durum satıcının gizli ayıp sorumluluğuna yol açmayabilir.

Buna karşılık aynı kaçağın yıllardır devam ettiği, satıcının bunu bildiği ve satış sırasında alıcıdan gizlediği belirlenirse değerlendirme değişebilir.

Bu nedenle suyun nereden geldiği kadar ne zamandan beri geldiği de önemlidir.

Yeni Yapılan Binada İzolasyon Sorunu Varsa Müteahhit Sorumlu Olur mu?

Alıcı konutu ticari veya mesleki amaçla hareket eden müteahhit veya şirketten tüketici olarak satın almışsa 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümleri uygulanabilir.

Tüketici; şartları gerçekleştiğinde sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım veya imkân varsa ayıpsız misliyle değiştirme seçimlik haklarından yararlanabilir. Ayrıca genel hükümler kapsamında tazminat talep edebilir.

Konut satışlarında tüketici mevzuatındaki özel zamanaşımı hükümleri de ayrıca dikkate alınmalıdır.

İkinci El Evde Satıcı Sorumlu Olabilir mi?

Evet.

İkinci el ev satın alınmış olması satıcının:

“Ev eskiydi, hiçbir şeyden sorumlu değilim.”

diyebilmesini sağlamaz.

Ancak binanın yaşı ve olağan yıpranması dikkate alınır.

Örneğin 30 yıllık bir binadaki estetik boya çatlaklarıyla satış öncesinde gizlenmiş kronik temel su izolasyonu problemi aynı şey değildir.

“Ev Mevcut Haliyle Satılmıştır” Yazıyorsa Dava Açılamaz mı?

Bu tür sözleşme hükümleri somut olayda önem taşıyabilir ancak satıcıyı her koşulda korumaz.

Özellikle satıcının bildiği ciddi bir ayıbı alıcıdan hileyle gizlediği ortaya çıkarsa sorumsuzluk kayıtlarının geçerliliği ciddi şekilde sınırlanabilir.

Dolayısıyla:

“Alıcı evi gördü ve mevcut hâliyle kabul etti.”

ifadesi, gizlenmiş bütün kusurlar bakımından otomatik sorumsuzluk sağlamaz.

Rutubetin Satıştan Önce de Bulunduğu Nasıl İspatlanır?

Bu tür davalarda teknik ve dijital deliller birlikte kullanılabilir.

Satıştan önce çekilmiş fotoğraflar, eski emlak ilanları, Google veya emlak platformlarındaki görseller, apartman yönetimi yazışmaları, komşuların bilgisi, geçmiş yıllardaki izolasyon kararları, ustaların servis kayıtları, faturalar, WhatsApp mesajları ve bilirkişi incelemesi önem taşıyabilir.

Örneğin apartman WhatsApp grubunda satıcının satıştan sekiz ay önce:

“Yatak odasının duvarından yine su geliyor, dış cepheyi yaptırmamız gerekiyor.”

şeklinde mesaj yazdığı tespit edilirse bu kayıt satıcının problemi bildiği iddiası bakımından oldukça önemli olabilir.

Bilirkişi Neleri İnceler?

Rutubet ve su kaçağı davalarında bilirkişi yalnızca duvara bakarak karar vermez.

Sorunun tesisattan mı, çatıdan mı, dış cepheden mi, terastan mı, temelden mi veya yoğuşmadan mı kaynaklandığı araştırılır. Nem ölçümleri, termal kamera incelemeleri, proje ve tesisat kayıtları veya gerekli teknik yöntemler kullanılabilir.

Ayrıca ayıbın yaklaşık yaşı, satış tarihinde mevcut olup olmadığı, onarım yöntemi, onarım maliyeti ve taşınmazın değerine etkisi değerlendirilebilir.

Gizli Ayıp Nedeniyle Satıştan Dönülebilir mi?

Şartları gerçekleşirse evet.

TBK m.227 alıcıya satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme hakkı tanımaktadır.

Ancak küçük bir rutubet lekesi nedeniyle milyonlarca liralık konut satışının mutlaka iptal edileceği düşünülmemelidir.

Ayıbın ağırlığı önemlidir. Hâkim, sözleşmeden dönmenin somut olay bakımından hakkaniyete aykırı olacağını değerlendirirse bedel indirimi veya onarım gibi başka çözümlere karar verebilir.

Rutubet Nedeniyle Tapu İptali İstenebilir mi?

Hukuki olarak burada çoğu zaman klasik anlamdaki “tapu iptal ve tescil davası”ndan ziyade satış sözleşmesinden dönmenin taşınmaz mülkiyeti üzerindeki sonuçları gündeme gelir.

Bu nedenle dava türünün doğru belirlenmesi gerekir.

Alıcının amacı evi satıcıya geri verip satış bedelini almaksa talepler buna uygun kurulmalıdır. Alıcı evi tutmak istiyorsa bedel indirimi veya tazminat daha uygun olabilir.

Dava Açmadan Önce Hangi Yol Daha Mantıklıdır?

Öncelikle teknik durum belirlenmelidir.

Örneğin 10 milyon TL değerindeki bir evde 70.000 TL’lik lokal tesisat problemi bulunuyorsa satıştan dönme yerine onarım veya bedel indirimi daha makul olabilir.

Buna karşılık temel izolasyonunun tamamen hatalı olduğu ve yüzlerce metrekarelik yapısal müdahale gerektiği bir olayda daha farklı bir strateji gerekebilir.

Bu nedenle dava talebi ayıbın teknik ağırlığı belirlendikten sonra seçilmelidir.

Örnek: Yeni Boyanmış Evde İlk Yağmurdan Sonra Rutubet Çıkması

Ankara Çankaya’da A’nın B’den 8.000.000 TL bedelle bir daire satın aldığını düşünelim. A evi temmuz ayında görmüş, dairenin yeni boyalı ve bakımlı olduğunu düşünerek satın almıştır.

Kasım ayında yoğun yağış sonrasında salon ve yatak odasının dış cephe duvarlarında su izleri ve küf ortaya çıkmıştır.

A teknik inceleme yaptırdığında dış cephe izolasyonunun uzun süredir problemli olduğu belirlenmiştir. Apartman yönetiminden alınan kayıtlarda B’nin bir yıl önce aynı duvarlardan su geldiğini yönetime bildirdiği görülmüştür.

Ayrıca satıştan üç hafta önce yalnızca bu iki duvarın boyatıldığına ilişkin fatura bulunmuştur.

Bu durumda A’nın gizli ayıp ve ayıbın bilerek gizlenmesi iddiası ciddi biçimde güçlenebilir.

A’nın sorunu hemen tamamen tamir ettirmek yerine mevcut durumu fotoğraf ve videolarla kaydetmesi, satıcıya gecikmeden bildirim yapması ve uyuşmazlığın büyüklüğüne göre delil tespiti yaptırması önemlidir.

Bilirkişi sorunun satış tarihinde mevcut olduğunu, olağan incelemeyle fark edilemeyeceğini ve giderilmesi için 450.000 TL gerektiğini belirlerse alıcının somut olayın şartlarına göre onarım gideri, bedel indirimi veya diğer zararlarını talep etmesi gündeme gelebilir.

Bu nedenle Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, rutubet ve izolasyon uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce yalnızca mevcut hasarın fotoğraflanmasının değil; sorunun teknik kaynağının, yaklaşık başlangıç tarihinin, satıcının önceki şikâyet ve onarım kayıtlarının ve ayıbın taşınmaz değerine etkisinin birlikte tespit edilmesinin özellikle önemli olduğunu belirtmektedir.

Hangi Mahkemede Dava Açılır?

Görevli mahkeme tarafların hukuki sıfatlarına göre değişebilir.

Konut ticari veya mesleki amaçla hareket eden müteahhit ya da şirketten tüketici tarafından satın alınmışsa Tüketici Mahkemesi görevli olabilir.

İki gerçek kişi arasında gerçekleştirilen ve tüketici işlemi niteliğinde olmayan ikinci el konut satışında ise genel görev kuralları çerçevesinde Asliye Hukuk Mahkemesi gündeme gelebilir.

Bu ayrım dava açılmadan önce mutlaka yapılmalıdır.

Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

Burada tek bir süre söylemek doğru değildir. Uygulanacak zamanaşımı satışın hukuki niteliğine göre değişir.

6502 sayılı Kanun kapsamındaki tüketici işlemlerinde konut veya tatil amaçlı taşınmazlarda ayıptan sorumluluk kural olarak teslimden itibaren beş yıldır. İkinci el konut veya tatil amaçlı taşınmaz satışlarında ise satıcının ayıptan sorumluluğu üç yıldan az olamaz.

Ayıp ağır kusur veya hileyle gizlenmişse tüketici mevzuatındaki özel zamanaşımı koruması ayrıca gündeme gelir.

Buna karşılık iki özel kişi arasındaki satışta Türk Borçlar Kanunu hükümlerindeki zamanaşımı rejimi uygulanır.

Dolayısıyla internet ortamında sıkça görülen:

“Evde gizli ayıp varsa her durumda beş yıl içinde dava açılır.”

bilgisi doğru değildir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’da Rutubet ve İzolasyon Davaları

Ankara’da özellikle teras ve dış cephe sorunları, İstanbul’da eski yapı stoku ve çatı izolasyonu, İzmir ve Mersin’de nem ve su yalıtımı, Bursa’da ise yapı ve zemin özellikleriyle bağlantılı farklı teknik uyuşmazlıklar görülebilmektedir. Ancak hukuki değerlendirme şehirden ziyade ayıbın satış tarihinde mevcut olup olmadığına ve alıcının bunu bilip bilmediğine göre yapılır.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, ayıplı gayrimenkul satışları, gizli ayıp, rutubet ve izolasyon problemleri, delil tespiti, bedel indirimi ve tazminat uyuşmazlıklarında hukuki destek sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Ev aldıktan sonra rutubet çıkarsa satıcı sorumlu mudur?
Rutubetin kaynağı satış sırasında mevcut olan ve alıcının olağan incelemeyle fark edemediği bir problemse satıcının gizli ayıptan sorumluluğu gündeme gelebilir.

2. Su kaçağı gizli ayıp sayılır mı?
Satış sırasında mevcut olup sonradan ortaya çıkan tesisat veya yapı kaynaklı su kaçağı gizli ayıp oluşturabilir.

3. İzolasyon problemi için eski ev sahibinden para istenebilir mi?
Şartları gerçekleşirse onarım gideri, bedel indirimi veya tazminat talep edilebilir.

4. Satıcı rutubeti boyayarak gizlediyse ne olur?
Ayıbın hileyle gizlenmesi gündeme gelebilir. Bu durum satıcının sorumluluğu ve zamanaşımı değerlendirmesi bakımından özellikle önemlidir.

5. Rutubeti fark edince hemen tamir yaptırmalı mıyım?
Acil müdahale gerekebilir ancak mümkünse önce ayıbın fotoğraf, video, teknik rapor veya delil tespitiyle belgelenmesi gerekir. Aksi hâlde ispat zorlaşabilir.

6. Ekspertiz raporunda sorun görünmüyorsa dava açılamaz mı?
Hayır. Standart ekspertiz sırasında fark edilemeyecek gizli teknik kusurlar sonradan ortaya çıkabilir.

7. Çatıdan su geliyorsa satıcı mı apartman mı sorumludur?
Her ikisinin farklı hukuki sebeplerle sorumluluğu gündeme gelebilir. Satıcının ayıptan sorumluluğu ile ortak alanın bakımından doğan kat mülkiyeti sorumluluğu ayrı değerlendirilmelidir.

8. Rutubet nedeniyle evde oturamadığım dönemin kira giderini isteyebilir miyim?
Ayıpla doğrudan bağlantılı, gerekli ve ispatlanabilir geçici konut giderleri şartlarına göre tazminat konusu olabilir.

9. İkinci el evde gizli ayıp davası açılabilir mi?
Evet. İkinci el satış olması satıcının gizli ayıptan hiçbir koşulda sorumlu olmayacağı anlamına gelmez.

10. Gizli ayıp davasında bilirkişi incelemesi yapılır mı?
Evet. Rutubet, su kaçağı ve izolasyon uyuşmazlıklarında teknik bilirkişi incelemesi çoğu zaman davanın en önemli delillerinden biridir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – İletişim

Ev satın alındıktan sonra rutubet, su kaçağı veya izolasyon sorunu ortaya çıkmışsa sorunu hemen ortadan kaldırmadan önce delillerin korunması, ayıbın teknik kaynağının belirlenmesi ve satıcıya gecikmeden bildirim yapılması önemlidir. Satıcının sorunu önceden bildiğini gösteren eski tamir kayıtları, apartman yazışmaları, satış ilanları ve satış öncesi tadilatlar özellikle değerli deliller olabilir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, gizli ayıplı taşınmaz satışları ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında hukuki destek sunmaktadır. Tel: +90 532 769 22 22 | Ofis: +90 312 434 22 22 | E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr | Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Satıcının sorumluluğu; sorunun kaynağına, ayıbın satış tarihinde bulunup bulunmadığına, alıcının ayıbı bilip bilmediğine, satıcının ayıbı gizleyip gizlemediğine ve satışın tüketici işlemi niteliğinde olup olmadığına göre ayrıca değerlendirilmelidir.