Satın Alınan Evde Gizli Ayıp Sonradan Ortaya Çıkarsa Tazminat Nasıl Alınır? 2026 Güncel Rehber

Satın alınan bir evde, tapu devri ve teslimden sonra rutubet, su yalıtımı eksikliği, temel veya kolon problemi, çatıdan su alma, gizlenmiş çatlaklar, tesisat arızaları, kanalizasyon sorunları, kaçak imalat veya başka ciddi yapısal kusurlar ortaya çıkabilir. Bu eksiklikler satış sırasında olağan bir incelemeyle fark edilemeyecek nitelikteyse hukuken gizli ayıp gündeme gelebilir.

Gizli ayıbın varlığı hâlinde alıcı yalnızca tamir masrafını istemekle sınırlı değildir. Türk Borçlar Kanunu m.219 ve devamındaki şartların gerçekleşmesi hâlinde alıcı; satış bedelinde indirim, ücretsiz onarım, şartlarına göre sözleşmeden dönme ve ayrıca uğradığı zararların tazminini talep edebilir. TBK m.227, alıcının seçimlik haklarını düzenlerken genel hükümlere göre tazminat isteme hakkını da açıkça saklı tutmaktadır. (Mevzuat Genel Müdürlüğü)

Ev bir müteahhitten, inşaat şirketinden veya ticari/mesleki amaçla konut satan bir satıcıdan tüketici sıfatıyla alınmışsa 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun da ayrıca uygulanabilir. Bu durumda konutun ayıplı olması hâlinde sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım ve şartları varsa ayıpsız misliyle değiştirme haklarının yanında tazminat talebi de gündeme gelebilir. (Resmi Gazete)

Evde Gizli Ayıp Nedir?

Gizli ayıp, alıcının evi satın alırken yaptığı olağan incelemeyle fark edemediği ancak taşınmaz teslim alındıktan ve kullanılmaya başlandıktan sonra ortaya çıkan kusurdur.

Örneğin ev yaz aylarında satın alınmış olabilir. İlk ciddi yağmur birkaç ay sonra yağdığında tavandan su gelmeye başlamış ve yapılan teknik incelemede çatının yıllardır su aldığı ancak satış öncesinde tavandaki izlerin boya ve alçıyla kapatıldığı anlaşılmış olabilir.

Benzer şekilde banyoda yapılan yeni seramiklerin altında uzun süredir devam eden tesisat kaçağı, duvar boyasının altında ciddi rutubet, zeminin altında su yalıtımı eksikliği veya kaplamaların arkasında taşıyıcı sisteme ilişkin sorun bulunabilir.

Bunlar somut olayın özelliklerine göre gizli ayıp oluşturabilir.

Her Sonradan Çıkan Sorun Gizli Ayıp Sayılır mı?

Hayır.

Sorunun satış sırasında mevcut olması veya hukuken satıcının sorumluluğunu gerektirecek biçimde satış konusu taşınmazla bağlantılı bulunması gerekir.

Alıcının evi satın aldıktan iki yıl sonra kendi kullanımından kaynaklanan bir tesisat arızasının ortaya çıkması satıcının gizli ayıp sorumluluğunu doğurmaz.

Bu nedenle uyuşmazlıklarda genellikle üç soru önem kazanır: Ayıp ne zaman oluştu? Satış sırasında mevcut muydu? Alıcı bunu satın alma sırasında makul bir incelemeyle fark edebilir miydi?

Bu soruların cevaplandırılmasında çoğu zaman teknik bilirkişi incelemesi belirleyici olur.

Satıcının Gizli Ayıptan Sorumluluğunun Şartları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu kapsamında satıcının, alıcıya bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmamasından ve kullanım amacı bakımından değerini veya alıcının beklediği faydayı önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki veya ekonomik ayıplardan sorumluluğu gündeme gelebilir.

Gizli ayıpta özellikle ayıbın satış anında mevcut olması, alıcının ayıbı bilmemesi ve olağan incelemeyle fark edemeyecek durumda olması önemlidir.

Satıcının:

“Ben de bilmiyordum.”

demesi de her durumda sorumluluktan kurtulmasını sağlamaz.

Ayıptan sorumluluk ile satıcının kusura dayalı tazminat sorumluluğu birbirinden ayrılarak değerlendirilmelidir.

Gizli Ayıp Öğrenildiğinde İlk Ne Yapılmalıdır?

En önemli işlem delili kaybetmemektir.

Örneğin yeni alınan evin tavanından yoğun biçimde su gelmeye başladıysa hemen bütün tavanı söktürüp onarım yaptırmak daha sonra ayıbın kaynağının ispatını zorlaştırabilir.

Mümkünse ayıbın fotoğraf ve videoları alınmalı, uzman incelemesi yaptırılmalı, servis veya teknik raporlar saklanmalı ve ciddi uyuşmazlık ihtimali bulunuyorsa delil tespiti değerlendirilmelidir.

Ardından satıcıya ayıp bildirilmelidir.

TBK m.223’e göre olağan gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak ayıp sonradan anlaşılırsa alıcı bunu hemen satıcıya bildirmelidir; aksi hâlde satılanın bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılması riski bulunmaktadır. (Mevzuat Genel Müdürlüğü)

Satıcıya Gizli Ayıp Bildirimi Nasıl Yapılmalıdır?

İspat kolaylığı açısından bildirimin yazılı ve kayıt altına alınabilir biçimde yapılması önemlidir.

Özellikle yüksek bedelli taşınmaz uyuşmazlıklarında noter ihtarnamesi tercih edilebilir.

İhtarda ayıbın ne zaman fark edildiği, nerede bulunduğu, niteliği, mümkünse teknik tespitler ve alıcının talebi açık biçimde belirtilmelidir.

Örneğin yalnızca:

“Evde sorunlar çıktı, zararımı ödeyin.”

demek yerine çatının hangi bölümünden su aldığı, sorunun hangi tarihte ortaya çıktığı ve yapılan teknik incelemede ne tespit edildiği somutlaştırılabilir.

Evi Satın Almadan Önce Ekspertiz Yaptırılmış Olması Davayı Engeller mi?

Tek başına engellemez.

Ekspertizin kapsamı önemlidir. Standart değerleme veya ekspertiz raporunun duvarın içindeki tesisat problemini, gizlenmiş su yalıtımı eksikliğini veya kaplama arkasındaki yapısal kusuru tespit etmesi mümkün olmayabilir.

Dolayısıyla:

“Ekspertiz yaptırdın, artık gizli ayıp iddiasında bulunamazsın.”

şeklinde genel bir hukuk kuralı bulunmamaktadır.

Buna karşılık raporda açıkça belirtilmiş bir problemi bilerek satın alan alıcının daha sonra aynı problemi gizli ayıp olarak ileri sürmesi güçleşebilir.

Satıcı Ayıbı Boya veya Tadilatla Gizlemişse Ne Olur?

Bu durum alıcı açısından çok daha ciddi bir iddia oluşturabilir.

Örneğin evde uzun süredir rutubet bulunduğunu bilen satıcının satıştan hemen önce duvarları boyatarak lekeleri kapattığı ve birkaç ay sonra rutubetin yeniden ortaya çıktığı düşünelim.

Bu durumda yalnızca gizli ayıp değil, ayıbın hileyle gizlenmesi de gündeme gelebilir.

Bu ayrım zamanaşımı açısından özellikle önemlidir.

6502 sayılı Kanun kapsamında ayıp ağır kusur veya hileyle gizlenmişse Kanundaki zamanaşımı hükümlerinin uygulanmayacağı açıkça düzenlenmiştir. (Resmi Gazete)

Alıcı Hangi Hakları Kullanabilir?

TBK m.227 uyarınca satıcının ayıptan sorumlu olduğu durumda alıcı, şartlarına göre satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, evi elinde tutarak ayıp oranında satış bedelinden indirim, aşırı masraf gerektirmiyorsa satıcı hesabına ücretsiz onarım veya imkân varsa ayıpsız benzeriyle değiştirme haklarından birini kullanabilir.

Bunlara ek olarak alıcının genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. (Mevzuat Genel Müdürlüğü)

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında uygulamada özellikle bedel indirimi + tazminat veya ayıbın giderilmesi için gerekli masrafların talebi önem kazanmaktadır.

Gizli Ayıp Nedeniyle Ne Kadar Tazminat Alınabilir?

Tazminat otomatik olarak evin satış bedelinin belirli bir yüzdesi değildir.

Zarar somutlaştırılmalıdır.

Örneğin ev 6.000.000 TL’ye satın alınmış ancak gizli yapısal sorun nedeniyle ayıplı hâliyle gerçek değerinin 5.200.000 TL olduğu belirlenmiş olabilir. Bunun yanında 350.000 TL onarım masrafı, geçici konaklama giderleri veya ayıpla doğrudan bağlantılı başka zararlar doğmuş olabilir.

Ancak aynı zararın iki kez tahsil edilmesi mümkün değildir.

Bu nedenle bilirkişi değerlendirmesinde ayıpsız değer, ayıplı değer, onarım maliyeti ve diğer zarar kalemleri birbirinden ayrılmalıdır.

Satış Bedelinden İndirim Nasıl Hesaplanır?

Bedel indirimi davalarında yalnızca:

“Tamirat 300.000 TL tutuyor, o hâlde satıcı 300.000 TL ödesin.”

şeklinde bir hesap her zaman doğru olmayabilir.

Ayıp nedeniyle taşınmazın değerindeki düşüş bilirkişi tarafından değerlendirilir. Yargıtay uygulamasında taşınmazın ayıplı ve ayıpsız değerleri arasındaki ilişki önem taşımaktadır.

Bazı gizli ayıplar düşük onarım maliyetiyle giderilebilmesine rağmen taşınmazın piyasa değerinde daha yüksek bir kayıp yaratabilir. Bazılarında ise değer kaybından çok doğrudan onarım maliyeti ön plana çıkar.

Tamir Masrafları Satıcıdan İstenebilir mi?

Şartları oluşmuşsa evet.

TBK m.227, aşırı masraf gerektirmediği takdirde bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere ücretsiz onarım isteme hakkını açıkça tanımaktadır. (Mevzuat Genel Müdürlüğü)

Tüketici işlemlerinde 6502 sayılı Kanun da ücretsiz onarımı seçimlik haklardan biri olarak düzenlemektedir. Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ücretsiz onarım veya değiştirme talebinin yerine getirilmesi bakımından Kanunda özel süre de öngörülmüştür. (Resmi Gazete)

Evde Oturulamadığı İçin Yapılan Masraflar İstenebilir mi?

Şartlarına göre gündeme gelebilir.

Örneğin ciddi su baskını veya yapısal problem nedeniyle ev üç ay kullanılamamış ve alıcı başka bir konutta kalmak zorunda kalmış olabilir.

Alıcının ödediği geçici konaklama veya kira giderleri ile gizli ayıp arasında uygun illiyet bağı bulunuyorsa bu zararların tazmini değerlendirilebilir.

Ancak bütün giderlerin otomatik olarak satıcıdan tahsil edilebileceği düşünülmemelidir. Zararın gerçek, belgelenebilir ve ayıpla bağlantılı olması gerekir.

Ev Tamir Edilmeden Önce Delil Tespiti Yapılabilir mi?

Evet ve ciddi gizli ayıp uyuşmazlıklarında çoğu zaman son derece değerlidir.

Örneğin çatı tamamen yenilendiğinde eski yalıtımın ne durumda olduğunu aylar sonra bilirkişinin görmesi mümkün olmayabilir.

Bu nedenle mahkemeden delil tespiti talep edilerek bilirkişinin taşınmazda inceleme yapması, ayıpları fotoğraflaması, nedenlerini belirlemesi ve yaklaşık onarım maliyetini tespit etmesi sağlanabilir.

Daha sonra zorunlu onarım yaptırılması gerekiyorsa mevcut deliller önemli ölçüde korunmuş olur.

Apartmanın Ortak Alanındaki Sorun Gizli Ayıp Sayılabilir mi?

Somut olaya göre evet.

Örneğin satın alınan dairenin sürekli su almasının nedeni dairenin iç tesisatı değil binanın ortak çatısındaki ciddi izolasyon problemi olabilir.

Benzer şekilde temel, taşıyıcı sistem, dış cephe veya ortak tesisattaki kusur bağımsız bölümün kullanımını ve değerini etkileyebilir.

Bu durumda satıcının ayıptan sorumluluğu ile apartman veya site yönetiminin ortak alanlara ilişkin sorumlulukları birbirinden ayrılmalıdır.

Deprem Güvenliğiyle İlgili Gizli Kusur Çıkarsa Ne Olur?

Taşıyıcı sistemle ilgili ciddi eksiklikler gizli ayıp uyuşmazlıklarının en önemli örneklerindendir.

Kolon, kiriş, beton dayanımı veya projeye aykırı müdahaleler konusunda sorun bulunuyorsa yalnızca ekonomik tazminat meselesi değil can ve mal güvenliği de söz konusudur.

Bu durumda uzman mühendislik incelemesi yapılması, mevcut yapısal durumun teknik olarak belgelenmesi ve gerekiyorsa ilgili idari süreçlerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Kaçak Yapı veya Projeye Aykırılık Gizli Ayıp Olabilir mi?

Evet.

Taşınmaz fiziksel olarak kusursuz görünse bile hukuki veya ekonomik değerini etkileyen eksiklikler ayıp oluşturabilir.

Örneğin ilanda ve satış görüşmelerinde 150 m² olarak tanıtılan taşınmazın önemli bir bölümünün projeye aykırı kapatılmış alanlardan oluştuğunun sonradan anlaşılması veya bazı yapı bölümlerinin ruhsat ve proje bakımından hukuki sorun taşıması hâlinde hukuki ayıp gündeme gelebilir.

Bu tür dosyalarda belediye imar dosyası, mimari proje ve tapu kayıtlarının incelenmesi önemlidir.

Müteahhitten Alınan Ev Ayıplıysa Haklar Daha Farklı mı?

Alıcının tüketici, satıcının ise ticari veya mesleki amaçla hareket eden satıcı olduğu konut satışlarında 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulanabilir.

Kanunun 11. maddesine göre tüketici; sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım veya imkân varsa ayıpsız misliyle değiştirme haklarından birini kullanabilir. Ayrıca TBK hükümlerine göre tazminat da talep edebilir. (Resmi Gazete)

Bu nedenle müteahhitten sıfır konut satın alınması ile bir kişinin kendi ikinci el evini başka bir kişiye satması hukuken aynı rejime tabi olmayabilir.

İkinci El Evde Gizli Ayıp İçin Satıcı Sorumlu Olur mu?

Olabilir.

Bir evin ikinci el olması:

“Ne çıkarsa alıcıya aittir.”

anlamına gelmez.

Özellikle satıcının bildiği ancak alıcıya açıklamadığı ciddi sorunlar veya olağan incelemeyle fark edilemeyecek ayıplar bakımından TBK hükümleri kapsamında sorumluluk gündeme gelebilir.

Ancak evin yaşı, kullanım durumu, satış fiyatı, alıcının bildiği özellikler ve olağan yıpranma da değerlendirilir.

20 yıllık bir evde beklenebilecek normal kullanım izleri ile satıcının gizlediği ağır temel problemi aynı şekilde değerlendirilemez.

“Mevcut Haliyle Satılmıştır” Maddesi Satıcıyı Kurtarır mı?

Her zaman değil.

Satış sözleşmesinde veya başka bir belgede ayıptan sorumluluğu sınırlandıran hükümler bulunabilir. Ancak satıcının ayıbı hileyle veya ağır kusurla gizlediği durumlarda bu tür sorumsuzluk kayıtlarının koruma sağlaması ciddi biçimde sınırlanır.

Bu nedenle sözleşmede:

“Alıcı taşınmazı gördü ve mevcut hâliyle kabul etti.”

yazması, satıcının bildiği ciddi bir yapısal sorunu boya veya kaplamayla gizleyebileceği anlamına gelmez.

Gizli Ayıp Davasında En Önemli Deliller Nelerdir?

Satış ilanının ekran görüntüleri, emlakçıyla WhatsApp konuşmaları, satıcıyla yazışmalar, ekspertiz raporu, satış öncesi fotoğraf ve videolar, tapu ve belediye kayıtları, apartman yönetimi kayıtları, eski tamir faturaları, tesisatçı veya teknik servis kayıtları, komşuların bilgileri ve özellikle bilirkişi incelemesi önem taşıyabilir.

Örneğin satıcı:

“Bu evde hiçbir zaman su problemi olmadı.”

demiş ancak apartman yönetimi kayıtlarında önceki üç yıl boyunca aynı daire için çatı izolasyonu şikâyetleri bulunuyorsa bu kayıtlar uyuşmazlık açısından önemli olabilir.

Satıcının Ayıbı Bildiği Nasıl İspatlanabilir?

Bu konu özellikle hileyle gizleme iddiasında önemlidir.

Örneğin satıştan iki hafta önce yalnızca rutubet bulunan duvarın yeniden boyandığını gösteren fatura bulunabilir. Satıcı daha önce aynı tesisat kaçağı için servis çağırmış olabilir. Apartman WhatsApp grubunda satıcının yıllardır su sızıntısından şikâyet ettiği mesajlar bulunabilir.

Bu tür deliller:

“Satıcı sorunu bilmiyordu.”

savunmasının değerlendirilmesinde etkili olabilir.

Zamanaşımı Ne Kadardır?

Uygulanacak süre, satışın taraflarına ve hukuki rejime göre değişebilir.

Tüketici işlemlerinde 6502 sayılı Kanun m.12 uyarınca ayıplı maldan sorumluluk genel olarak teslimden itibaren iki yıl; konut veya tatil amaçlı taşınmazlarda ise beş yıldır. İkinci el konut veya tatil amaçlı taşınmaz satışlarında satıcının ayıptan sorumluluğu üç yıldan az olamaz. Ayrıca ayıp ağır kusur veya hileyle gizlenmişse Kanundaki zamanaşımı hükümleri uygulanmaz. (Resmi Gazete)

Bununla birlikte her taşınmaz satışı tüketici işlemi değildir. İki özel kişi arasındaki satışta TBK’nın taşınmaz satışına ilişkin ayıptan sorumluluk ve zamanaşımı hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle internette sıkça görülen:

“Evde gizli ayıp varsa kesin 5 yıl dava açma süreniz vardır.”

ifadesi her olay bakımından doğru değildir.

Satıcının Ayıbı Hileyle Gizlemesi Zamanaşımını Etkiler mi?

Evet.

Özellikle tüketici işlemlerinde 6502 sayılı Kanun m.12/3, ayıbın ağır kusur veya hileyle gizlenmesi hâlinde Kanundaki zamanaşımı hükümlerinin uygulanmayacağını açıkça düzenlemektedir. (Resmi Gazete)

Bu nedenle satıcının ayıbı bilip bilmediğinin ispatlanması yalnızca tazminat miktarı açısından değil, zamanaşımı savunması açısından da kritik olabilir.

Hangi Mahkemede Dava Açılır?

Görevli mahkeme satışın taraflarına göre değişebilir.

Konut, ticari veya mesleki amaçla hareket eden bir şirket veya müteahhitten tüketici tarafından alınmışsa uyuşmazlık tüketici işlemi niteliğinde olabilir ve Tüketici Mahkemesi gündeme gelir.

Buna karşılık iki gerçek kişi arasında, satıcının ticari veya mesleki amaçla hareket etmediği ikinci el konut satışlarında genel görev kuralları çerçevesinde Asliye Hukuk Mahkemesi gündeme gelebilir.

Dolayısıyla dava açmadan önce yalnızca ayıbın değil, satıcı ve alıcının hukuki sıfatlarının da belirlenmesi gerekir.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Gerekir mi?

Uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre dava şartı arabuluculuk hükümleri gündeme gelebilir.

Özellikle tüketici uyuşmazlıklarında 6502 sayılı Kanun kapsamında belirlenen istisnalar dışında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunluluğu bulunabilmektedir.

Bu nedenle doğrudan dava açılmadan önce görevli mahkeme ve dava şartlarının kontrol edilmesi gerekir.

Örnek: Satıştan Dört Ay Sonra Duvarlarda Yoğun Rutubet Çıkması

Ankara Çankaya’da A’nın B’den 7.000.000 TL bedelle ikinci el bir daire satın aldığını düşünelim. Ev haziran ayında satın alınmış ve satış sırasında duvarlarda herhangi bir sorun görülmemiştir.

Kasım ayında yağışların başlamasıyla yatak odasının iki duvarında yoğun rutubet ve küf ortaya çıkmıştır.

A teknik inceleme yaptırdığında dış cephede uzun süredir devam eden su yalıtımı problemi bulunduğunu öğrenmiştir. Daha sonra apartman yöneticisinden alınan kayıtlar, B’nin taşınmazı satmadan yaklaşık altı ay önce aynı sorun nedeniyle yönetime başvurduğunu göstermektedir.

Üstelik satıştan kısa süre önce ilgili duvarların yeniden boyandığı anlaşılmıştır.

Bu durumda A açısından güçlü bir gizli ayıp ve ayıbın bilerek gizlendiği iddiası gündeme gelebilir.

A’nın hemen onarım yaptırarak bütün izleri ortadan kaldırması yerine öncelikle teknik delilleri koruması, ayıbı satıcıya bildirmesi ve gerekiyorsa mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırması önemlidir.

Bilirkişi incelemesinde sorunun satış sırasında mevcut olduğu, olağan incelemeyle fark edilemeyeceği ve taşınmazın değerini düşürdüğü tespit edilirse A, somut olayın şartlarına göre bedel indirimi, onarım giderleri ve diğer ispatlanabilir zararlarını talep edebilir.

Bu nedenle Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, taşınmazdaki gizli ayıp uyuşmazlıklarında dava açmadan önce özellikle ayıbın satış tarihinde mevcut olup olmadığının, satıcının ayıbı bilip bilmediğinin, satış öncesi ilan ve yazışmaların, teknik onarım geçmişinin ve taşınmazın ayıplı-ayıpsız değer farkının birlikte incelenmesinin önem taşıdığına dikkat çekmektedir.

2026’da Gayrimenkul Alıcılarının Dikkat Etmesi Gereken Yeni Düzenlemeler

2026 yılında gayrimenkul işlemleri bakımından önemli mevzuat değişiklikleri de yapılmıştır. 22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun ile Tapu Kanunu’na eklenen düzenleme kapsamında, SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarınca konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince hazırlanan değerleme raporlarının belirli kurumlar tarafından Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne elektronik ortamda gönderilmesi öngörülmüştür.

Ancak değerleme raporunun bulunması, satıcının gizli ayıptan sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Değerleme raporu ile ayrıntılı teknik yapı incelemesi aynı şey değildir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’da Gizli Ayıp Davaları

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa gibi gayrimenkul piyasasının yoğun olduğu şehirlerde özellikle rutubet, çatı ve teras izolasyonu, temel sorunları, kaçak bölümler, projeye aykırı tadilatlar, tesisat problemleri, metrekare farklılıkları ve gizlenmiş yapısal kusurlar nedeniyle uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.

Alıcının en büyük hatası ayıbı fark ettikten sonra aylarca hiçbir işlem yapmadan beklemek veya bütün kusurları onarıp delilleri ortadan kaldırdıktan sonra tazminat istemektir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, gayrimenkul satışlarında gizli ayıp, ayıp nedeniyle bedel indirimi, tazminat, sözleşmeden dönme ve delil tespiti süreçlerinde hukuki destek sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Ev aldıktan sonra rutubet çıkarsa eski ev sahibi sorumlu olur mu?
Sorunun satış sırasında mevcut olduğu, olağan incelemeyle fark edilemediği ve satıcının ayıptan sorumluluğunun diğer şartlarının gerçekleştiği ispatlanırsa sorumluluk gündeme gelebilir.

2. Gizli ayıp ortaya çıkınca ne kadar sürede satıcıya bildirilmelidir?
TBK m.223’e göre olağan incelemeyle fark edilemeyen ayıp sonradan ortaya çıkarsa alıcı bunu hemen satıcıya bildirmelidir. (Mevzuat Genel Müdürlüğü)

3. Gizli ayıp için tamir masrafı istenebilir mi?
Evet. Şartları oluşmuşsa ücretsiz onarım veya zarar kapsamında gerekli giderlerin tazmini gündeme gelebilir. TBK m.227 alıcıya ücretsiz onarım dahil çeşitli seçimlik haklar tanımaktadır. (Mevzuat Genel Müdürlüğü)

4. Satıcı “ben de bilmiyordum” derse sorumluluktan kurtulur mu?
Her durumda hayır. Ayıptan sorumluluk ile kusura dayalı ek tazminat talepleri birbirinden ayrılarak değerlendirilir.

5. Satıcı rutubeti boya ile gizlediyse ne olur?
Ayıbın bilerek veya hileyle gizlenmesi iddiası gündeme gelebilir. Bunun ispatlanması zamanaşımı dahil önemli sonuçlar doğurabilir. Tüketici işlemlerinde hileyle gizlenen ayıplarda TKHK m.12’deki zamanaşımı hükümleri uygulanmaz. (Resmi Gazete)

6. İkinci el evde de gizli ayıp davası açılabilir mi?
Evet. İkinci el olması satıcının gizli ayıptan hiçbir şekilde sorumlu olmayacağı anlamına gelmez.

7. Evi tamir ettirdikten sonra dava açılabilir mi?
Mümkün olabilir ancak ayıbın mevcut hâli ortadan kalktığından ispat zorlaşabilir. Bu nedenle mümkünse tamirden önce fotoğraf, video, uzman raporu ve gerektiğinde delil tespitiyle durum belgelenmelidir.

8. Gizli ayıp nedeniyle satış tamamen iptal edilebilir mi?
TBK m.227 kapsamında şartları oluşmuşsa sözleşmeden dönme mümkündür. Ancak ayıbın ağırlığı ve somut olay dikkate alınır; hâkim dönme yerine onarım veya bedel indiriminin yeterli olduğuna karar verebilir. (Mevzuat Genel Müdürlüğü)

9. Müteahhitten alınan evde gizli ayıp için süre kaç yıldır?
6502 sayılı Kanun kapsamındaki konut satışlarında ayıplı mal sorumluluğu kural olarak teslimden itibaren 5 yıldır. Ayıp ağır kusur veya hileyle gizlenmişse Kanundaki zamanaşımı hükümleri uygulanmaz. (Resmi Gazete)

10. Gizli ayıp davasında bilirkişi incelemesi yapılır mı?
Teknik nitelikteki uyuşmazlıklarda bilirkişi incelemesi çoğu zaman temel delillerden biridir. Ayıbın nedeni, satış tarihinde mevcut olup olmadığı, giderilme maliyeti ve taşınmazdaki değer kaybı teknik incelemeyle belirlenebilir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – İletişim

Satın alınan evde sonradan gizli ayıp ortaya çıktığında alıcının önce delilleri koruması, ayıbı satıcıya gecikmeden bildirmesi ve ardından doğru seçimlik hakkı belirlemesi önemlidir. Bedel indirimi, onarım gideri, sözleşmeden dönme ve ek tazminat seçeneklerinden hangisinin ekonomik olarak daha avantajlı olduğu taşınmazın değeri ve ayıbın ağırlığına göre değerlendirilmelidir. TBK m.227 alıcının seçimlik haklarının yanında genel hükümlere göre tazminat hakkını da açıkça korumaktadır. (Mevzuat Genel Müdürlüğü)

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, gizli ayıplı taşınmaz satışları ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında hukuki destek sunmaktadır. Tel: +90 532 769 22 22 | Ofis: +90 312 434 22 22 | E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr | Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Mevzuat açısından 6502 sayılı Kanunun ayıplı mal, seçimlik haklar ve zamanaşımı düzenlemeleri Resmî Gazete’deki 6502 sayılı Kanun metninden; TBK’nın ayıp bildirimi ve seçimlik haklara ilişkin hükümleri ise Adalet Bakanlığı kaynağından incelenebilir.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Gizli ayıptan doğan talepler; satıcının sıfatı, taşınmazın yeni veya ikinci el olması, ayıbın niteliği, ayıbın ne zaman ortaya çıktığı, satıcının ayıbı bilip bilmediği ve uygulanacak zamanaşımı rejimine göre ayrıca değerlendirilmelidir.