Evlilik Sırasında Alınan Arsa Boşanmada Nasıl Paylaşılır? 2026 Güncel Arsa, Tapu ve Mal Paylaşımı Rehberi

Boşanma davalarında en sık uyuşmazlık çıkan malvarlığı türlerinden biri evlilik sırasında satın alınan arsalardır. Özellikle arsanın yalnızca eşlerden biri adına tapuya tescil edilmiş olması, satın alma parasının farklı kaynaklardan karşılanması, arsanın evlilikten önce alınan bir malın satış bedeliyle finanse edilmesi, aileden gelen paranın kullanılması veya boşanma öncesinde arsanın üçüncü kişiye devredilmesi mal paylaşımını önemli ölçüde karmaşıklaştırabilir.

En çok merak edilen soru ise şudur: Evlilik sırasında alınan arsanın yarısı boşanmada diğer eşe mi verilir?

Kısa cevap: Her zaman değil. Türkiye’de eşler başka bir mal rejimi seçmemişse yasal mal rejimi edinilmiş mallara katılma rejimidir. Türk Medeni Kanunu m. 202 bunu açıkça düzenlemektedir. (Adalet Bakanlığı Mağdur Hizmetleri) Bu sistemde arsanın tapusunun fiziksel olarak ikiye bölünerek yarısının diğer eşe verilmesi kural değildir. Öncelikle arsanın edinilmiş mal mı yoksa kişisel mal mı olduğu, hangi parayla satın alındığı, varsa kişisel mal katkısı ve borçları belirlenir; ardından artık değer ve katılma alacağı hesabı yapılır. Adalet Bakanlığının aile ve miras hukukuna ilişkin uzmanlık kaynağında da katılma alacağının, aktif-pasif hesap, değer artış payı ve denkleştirme sonrasında belirlenen artık değer üzerinden hesaplandığı açıklanmaktadır. (Adalet Bakanlığı)

2026 itibarıyla evlilik sırasında alınan arsaların mal paylaşımına ilişkin temel sistem Türk Medeni Kanunu’nun mal rejimi hükümlerine dayanmaya devam etmektedir. Güncel kanun ve mevzuat metinleri Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden, güncel ve yol gösterici Yargıtay içtihatları ise Yargıtay İçtihat Merkezi üzerinden takip edilebilir. Yargıtay, İçtihat Merkezi’nin güncel emsal ve yol gösterici kararların erişime sunulması amacıyla oluşturulduğunu belirtmektedir. (Yargıtay)

Evlilik Sırasında Alınan Arsa Edinilmiş Mal Sayılır mı?

Kural olarak arsanın yalnızca evlilik sırasında alınmış olması tek başına yeterli değildir; satın alma bedelinin hangi kaynaktan karşılandığı da belirlenmelidir.

Türk Medeni Kanunu m. 219 uyarınca edinilmiş mal, her eşin mal rejiminin devamı süresince karşılığını vererek elde ettiği malvarlığı değerleridir. Özellikle çalışma karşılığı edinimler bu kapsamdadır.

Örneğin eşler 2020 yılında evlenmiş, eşlerden biri 2024 yılında maaşından ve evlilik süresindeki birikimlerinden 3 milyon TL ödeyerek arsa satın almış olabilir.

Arsanın tapusu yalnızca o eş adına kayıtlı olsa bile, satın alma bedeli edinilmiş mallardan karşılanmışsa arsanın mal rejiminin tasfiyesinde dikkate alınması gündeme gelir.

Arsa Sadece Kocanın Adınaysa Kadın Hak Talep Edebilir mi?

Evet.

Tapunun yalnızca kocanın adına kayıtlı olması diğer eşin mal rejiminden kaynaklanan alacak hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Aynı kural tersine de geçerlidir. Arsa yalnızca kadının adına kayıtlı olabilir; buna rağmen evlilik sırasında edinilmiş mal niteliğindeki kaynaklarla alınmışsa kocanın mal rejiminden kaynaklanan hakkı gündeme gelebilir.

Burada:

“Tapu kimin adına?”

sorusu ile:

“Arsa mal rejimi bakımından hangi mal grubuna giriyor?”

sorusu birbirinden ayrılmalıdır.

Evlilikte Alınan Arsanın Yarısı Otomatik Olarak Diğer Eşin midir?

Hayır.

Edinilmiş mallara katılma rejimi doğrudan:

“Arsanın yarısı senin, yarısı benim.”

şeklinde çalışan bir ortak mülkiyet sistemi değildir.

Örneğin arsa tamamen eşlerden biri adına kayıtlıysa, boşanma nedeniyle diğer eş otomatik olarak tapuda %50 pay sahibi olmaz.

Mal rejiminin tasfiyesi sonucunda çoğunlukla katılma alacağı ortaya çıkar.

Adalet Bakanlığının konuya ilişkin uzmanlık kaynağında da katılma alacağının, tasfiye sonucunda belirlenen artık değer üzerinden ortaya çıkan bir değer alacağı olduğu açıklanmaktadır. (Adalet Bakanlığı)

5 Milyon TL Değerindeki Arsanın 2,5 Milyon TL’si Diğer Eşin midir?

Mutlaka değil.

Örneğin bugün 5 milyon TL değerinde olan arsanın satın alınmasında:

1 milyon TL miras parası,

500.000 TL evlilik öncesi birikim,

1,5 milyon TL evlilik sırasında kazanılan para

kullanılmış olabilir.

Ayrıca arsa üzerinde devam eden kredi veya başka tasfiye kalemleri bulunabilir.

Dolayısıyla:

“Arsa 5 milyon TL, eş 2,5 milyon TL alır.”

şeklinde doğrudan hesap yapmak doğru olmayabilir.

Öncelikle arsanın finansman yapısının ortaya çıkarılması gerekir.

Maaş Birikimiyle Alınan Arsa Boşanmada Paylaşılır mı?

Kural olarak mal rejiminin tasfiyesinde dikkate alınır.

Örneğin eş evlilik boyunca maaşından para biriktirmiş ve bu parayla arsa satın almış olabilir.

Ekonomik süreç:

maaş → banka birikimi → arsa

şeklindedir.

Paranın taşınmaza dönüştürülmesi, edinilmiş mal niteliğini sırf bu nedenle ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle özellikle yüksek değerli arsalarda banka kayıtları satın alma bedelinin kaynağını ortaya çıkarmak bakımından son derece önemli olabilir.

Arsa Evlilik Sırasında Alındı Ama Parası Evlilikten Önce Biriktirildiyse Ne Olur?

Bu durumda değerlendirme değişebilir.

Örneğin kişi evlenmeden önce banka hesabında 2 milyon TL biriktirmiş, evlendikten altı ay sonra bu parayla arsa satın almış olabilir.

TMK m. 220 kapsamında mal rejiminin başlangıcında eşlerden birine ait bulunan malvarlığı değerleri kural olarak kişisel maldır.

Dolayısıyla:

kişisel para → arsa

dönüşümü söz konusu olabilir.

Burada kritik mesele paranın kaynağının ispatlanabilmesidir.

Evlilikten Önceki Ev Satılıp Evlilik Sırasında Arsa Alınırsa Ne Olur?

Bu durum uygulamada oldukça önemlidir.

Örneğin eş evlenmeden önce sahip olduğu daireyi 3 milyon TL’ye satmış ve evlilik sırasında bu parayla arsa satın almış olabilir.

Evlilikten önceki taşınmaz kişisel mal niteliğindeyse, onun yerine geçen değer bakımından da TMK m. 220 kapsamında kişisel mal değerlendirmesi gündeme gelebilir.

Ancak satış bedeline evlilik sırasında kazanılan para eklenmişse durum karmaşıklaşır.

Örneğin:

3 milyon TL kişisel mal + 2 milyon TL edinilmiş mal = 5 milyon TL arsa

şeklinde bir finansman bulunabilir.

Bu durumda arsanın tamamını doğrudan kişisel veya edinilmiş mal kabul etmek yerine katkı kaynaklarının ayrıştırılması gerekebilir.

Miras Parasıyla Alınan Arsa Boşanmada Paylaşılır mı?

Miras yoluyla elde edilen malvarlığı TMK m. 220 kapsamında kural olarak kişisel maldır.

Örneğin eşe babasından 4 milyon TL miras kalmış ve eş bu parayla evlilik sırasında arsa satın almış olabilir.

Arsa evlilik sırasında satın alınmış olmasına rağmen:

miras → arsa

dönüşümü nedeniyle kişisel mal niteliği gündeme gelebilir.

Dolayısıyla yalnızca tapudaki satın alma tarihine bakmak yeterli değildir.

Aileden Gelen Parayla Alınan Arsa Kimin Sayılır?

Burada paranın hukuki niteliği belirlenmelidir.

Örneğin eşin anne ve babası:

“Bu 2 milyon TL yalnızca kızımıza/oğlumuza hediyemizdir.”

diyerek para vermiş olabilir.

Karşılıksız kazanma yoluyla elde edilen değerler TMK m. 220 kapsamında kişisel mal niteliğinde olabilir.

Ancak para gerçekte her iki eşe birlikte verilmişse veya bunun bir borç olduğu ileri sürülüyorsa ispat değerlendirmesi değişir.

Banka transfer açıklamaları, yazışmalar, dekontlar ve diğer hukuka uygun deliller önem kazanabilir.

Kayınpederin Parasıyla Alınan Arsa Boşanmada Nasıl Paylaşılır?

Örneğin arsa koca adına alınmış ancak satın alma bedelinin tamamını kocanın babası ödemiş olabilir.

Bu durumda ödemenin:

oğluna bağış mı,

eşlere ortak bağış mı,

borç mu,

başka bir hukuki işlem mi

olduğu belirlenmelidir.

Sırf paranın anne veya babadan gelmiş olması arsanın otomatik olarak mal paylaşımından çıkmasını sağlamaz. Paranın hangi hukuki sebebe dayanarak verildiği önemlidir.

Arsa Kredili Alındıysa Boşanmada Nasıl Paylaşılır?

Krediyle alınan taşınmazlarda hesaplama daha karmaşıktır.

Örneğin arsa:

1 milyon TL peşinat,

4 milyon TL banka kredisi

ile alınmış olabilir.

Peşinatın kaynağı, kredi taksitlerinin hangi dönemde ve hangi gelirlerle ödendiği, boşanma davasının açıldığı tarihte kalan kredi borcu gibi unsurlar birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle kredili arsalarda yalnızca taşınmazın güncel piyasa değerinin ikiye bölünmesi doğru sonuç vermeyebilir.

Arsanın Kredi Taksitlerini Tek Eş Ödediyse Diğer Eş Hak Talep Edebilir mi?

Evet, şartları varsa edebilir.

Örneğin bütün kredi taksitlerini kocanın maaşından ödemiş olması:

“Bütün parayı ben ödedim, eşimin hakkı yok.”

sonucunu kendiliğinden doğurmaz.

Çünkü evlilik sırasında çalışma karşılığı elde edilen gelirler kural olarak edinilmiş mal niteliğindedir.

Bu nedenle “ödemeyi hangi eş yaptı?” sorusunun yanında “ödeme hangi mal grubundan yapıldı?” sorusu önemlidir.

Arsa Evlilik Sırasında Alındı Ama Tapu Çocuğun Üzerine Yapıldıysa Ne Olur?

Bu durum daha karmaşık bir malvarlığı araştırması gerektirebilir.

Örneğin eş kendi banka hesabından 5 milyon TL çıkararak arsayı yetişkin çocuğu adına satın almış olabilir.

Bu durumda:

parayı gerçekte kim ödedi,

taşınmaz neden çocuk adına tescil edildi,

çocuğun satın alma gücü bulunuyor muydu,

işlem bağış niteliğinde miydi,

katılma alacağını azaltma amacı var mıydı

soruları araştırılabilir.

Şartları oluştuğunda TMK m. 229 kapsamında eklenecek değer hükümleri gündeme gelebilir.

Arsa Kardeş veya Anne-Baba Adına Alınmışsa Ne Olur?

Tapu kaydı güçlü bir delildir; ancak malvarlığı uyuşmazlığında finansman hareketlerinin araştırılması da önem taşıyabilir.

Örneğin arsa kardeş adına kayıtlı olmasına rağmen:

satış bedeli eşin banka hesabından çıkmış,

tapu masrafları eş tarafından ödenmiş,

arsa fiilen eş tarafından kullanılmış,

kardeşin bu taşınmazı alabilecek ekonomik gücü bulunmamış

olabilir.

Bu durumda somut olayın özelliklerine göre muvazaa, karşılıksız kazandırma veya mal rejiminden doğan taleplerin azaltılması amacıyla işlem yapıldığı iddiaları gündeme gelebilir.

Boşanmadan Önce Arsa Satılırsa Ne Olur?

Arsanın satılması malvarlığı değerini otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Örneğin:

arsa → satış → 7 milyon TL

dönüşümü gerçekleşmiş olabilir.

Burada araştırmanın devam etmesi gerekir:

7 milyon TL nereye gitti?

Para:

banka hesabında tutulmuş,

başka taşınmaz alınmış,

dövize çevrilmiş,

hisse senedi veya fon alınmış,

kripto varlığa dönüştürülmüş,

üçüncü kişiye gönderilmiş

olabilir.

Bu nedenle yalnızca güncel tapu kaydına bakmak yeterli değildir.

Boşanmadan Önce Arsanın Kardeşe Satılması Mal Kaçırma Sayılır mı?

Her akrabaya satış otomatik olarak mal kaçırma değildir.

Ancak örneğin eş boşanma sürecinin hemen öncesinde 10 milyon TL değerindeki arsayı kardeşine 1 milyon TL bedelle devretmiş ve gerçekte para almamışsa işlemin hukuki ve ekonomik gerçekliği araştırılabilir.

Özellikle:

satış bedelinin ödenmemesi,

emsalin çok altında bedel,

alıcı ile yakın akrabalık,

satıştan sonra taşınmazın aynı eş tarafından kullanılmaya devam edilmesi,

boşanma süreciyle zaman bakımından yakınlık

diğer delillerle birlikte önem kazanabilir.

TMK 229 Arsa Devirlerinde Nasıl Uygulanır?

TMK m. 229 mal kaçırma iddialarında en önemli hükümlerden biridir.

Kanun kapsamında özellikle:

mal rejiminin sona ermesinden önceki bir yıl içinde diğer eşin rızası olmadan yapılan olağan hediyeler dışındaki karşılıksız kazandırmalar ile

mal rejiminin devamı sırasında diğer eşin katılma alacağını azaltmak kastıyla yapılan devirler

edinilmiş mallara değer olarak eklenebilir.

Bu nedenle boşanma öncesinde arsanın:

kardeşe,

çocuğa,

anne-babaya,

arkadaşa,

başka bir üçüncü kişiye

devredilmiş olması halinde işlemin gerçek amacı ve ekonomik karşılığı incelenmelidir.

Arsa Bir Yıldan Daha Önce Devredildiyse Hak Talep Edilemez mi?

Bu sık yapılan bir hatadır.

TMK m. 229’daki bir yıllık süre, hükümde belirtilen karşılıksız kazandırmalar bakımından önem taşır. Buna karşılık diğer eşin katılma alacağını azaltmak kastıyla yapılan devirler ayrıca düzenlenmiştir.

Bu nedenle:

“Devir boşanmadan 13 ay önce yapıldı, artık hiçbir şey yapılamaz.”

şeklinde otomatik bir sonuca gidilmemelidir.

Somut olayda devrin amacı ve şartları ayrıca değerlendirilmelidir.

Boşanma Davası Açıldıktan Sonra Arsa Satılabilir mi?

Burada iki ayrı konu vardır.

Birincisi mal rejiminin sona erme tarihidir. TMK m. 225 uyarınca boşanma halinde mal rejimi boşanma davasının açıldığı tarihten geçerli olmak üzere sona erer.

İkincisi ise taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisidir.

Boşanma davasının açılmış olması tek başına tapuya otomatik satış yasağı koymaz. Bu nedenle somut mal kaçırma tehlikesi varsa uygun geçici hukuki koruma tedbirlerinin ayrıca değerlendirilmesi önemlidir.

Arsanın Satılmasını Önlemek İçin Tedbir Konulabilir mi?

Şartları oluşmuşsa ihtiyati tedbir talep edilmesi gündeme gelebilir.

Örneğin eşin:

arsayı satışa çıkardığı,

emlakçıya yetki verdiği,

yakın akrabaya devretmeye hazırlandığı,

başka mallarını da hızla elden çıkardığı

somut delillerle ortaya konulabiliyorsa taşınmazın devrinin uyuşmazlığın sonucunu etkileyebileceği ileri sürülebilir.

Ancak ihtiyati tedbir otomatik değildir. Mahkeme somut olayda yaklaşık ispat, ölçülülük ve hukuki korunma ihtiyacını değerlendirir.

Tapuya Aile Konutu Şerhi Konulması Arsanın Satışını Engeller mi?

Her arsa aile konutu değildir.

TMK m. 194’te düzenlenen aile konutu korumasının uygulanabilmesi için taşınmazın aile yaşamının merkezi olan aile konutu niteliğinde olması gerekir.

Üzerinde hiçbir konut bulunmayan yatırım amaçlı boş arsa bakımından sırf eşler evli olduğu için aile konutu hükümlerinin uygulanacağı varsayılmamalıdır.

Buna karşılık üzerinde ailenin fiilen yaşadığı konut bulunan taşınmazlarda somut durum ayrıca değerlendirilmelidir.

Arsa Üzerine Evlilik Sırasında Ev Yapılırsa Ne Olur?

Bu durum farklı bir hesaplama gerektirebilir.

Örneğin arsa kocanın evlilikten önce sahip olduğu kişisel maldır. Ancak evlilik sırasında eşlerin edinilmiş mallarından 4 milyon TL harcanarak arsanın üzerine villa yapılmıştır.

Arsanın kişisel mal olması, evlilik sırasında edinilmiş mallardan yapılan bütün yatırımların hukuken önemsiz olduğu anlamına gelmez.

Bu durumda değer artış payı ve denkleştirme hükümleri gündeme gelebilir.

Özellikle TMK m. 227 ve m. 230 önem taşır.

Eşin Kişisel Arsasına Diğer Eş Para Harcadıysa Hak Talep Edilebilir mi?

Şartları varsa değer artış payı alacağı gündeme gelebilir.

TMK m. 227, eşlerden birinin diğerine ait bir malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına hiç ya da uygun bir karşılık almaksızın katkıda bulunması halinde, tasfiye sırasında bu maldaki değer artışı için katkısı oranında alacak hakkını düzenlemektedir.

Örneğin eş, diğer eşin kişisel malı olan arsaya kendi kişisel parasından önemli miktarda katkı sağlamış olabilir.

Bu durumda yalnızca katılma alacağı değil, değer artış payı alacağı da incelenmelidir.

Arsanın Üzerine Yapılan Ev Kimin Olur?

Türk eşya hukukunda arazi ile üzerindeki yapı arasındaki bütünleyici parça ilkesi önemlidir. Bu nedenle başkasına ait arsa üzerine ev yapılması:

“Evin yarısı otomatik olarak bana aittir.”

sonucunu doğurmaz.

Ancak yapının finansmanında diğer eşin malvarlığından katkı bulunuyorsa mal rejiminin tasfiyesinde bunun ekonomik sonuçları değerlendirilebilir.

Arsanın Değeri Hangi Tarihe Göre Hesaplanır?

Bu soru özellikle yıllar süren mal paylaşımı davalarında kritik önemdedir.

Mal rejiminin sona erdiği tarih ile malın değerleme tarihi aynı kavram değildir.

TMK m. 225 uyarınca boşanma halinde mal rejimi dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erer.

Buna karşılık TMK m. 235 uyarınca mal rejiminin sona erdiği sırada mevcut olan edinilmiş mallar tasfiye anındaki değerleriyle hesaba katılır. TMK m. 229 kapsamında edinilmiş mallara eklenecek değerler bakımından ise kanunda ayrıca devir tarihini esas alan değerleme kuralı bulunmaktadır.

Bu nedenle:

“Arsa boşanma davasının açıldığı gün 2 milyon TL idi, kesinlikle 2 milyon üzerinden hesaplanır.”

demek her durumda doğru değildir.

Arsanın Değeri Dava Sırasında Çok Artarsa Ne Olur?

Bu durum özellikle imar gelişmeleri yaşanan bölgelerde ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir.

Örneğin boşanma davasının açıldığı tarihte arsa 3 milyon TL değerindeyken birkaç yıl sonra:

imar değişikliği,

bölgedeki yeni proje,

ulaşım yatırımı,

piyasa artışı

nedeniyle 10 milyon TL değerine ulaşmış olabilir.

Bu nedenle arsanın tasfiyedeki sürüm değerinin doğru biçimde belirlenmesi son derece önemlidir.

Arsanın Gerçek Değeri Nasıl Belirlenir?

Tapu senedinde veya eski satış işleminde yazan bedel her zaman taşınmazın gerçek güncel piyasa değerini göstermeyebilir.

Değerleme yapılırken somut olayın niteliğine göre:

konum,

yüzölçümü,

imar durumu,

emsal satışlar,

yola cephe,

altyapı,

yapılaşma hakkı,

bölgedeki piyasa koşulları

dikkate alınabilir.

Bu nedenle yüksek değerli arsalarda bilirkişi ve gerektiğinde gayrimenkul değerleme incelemesi önem kazanır.

Tarla Sonradan Arsaya Dönüşürse Mal Paylaşımı Değişir mi?

Taşınmazın imar niteliğinin değişmesi ekonomik değerini ciddi ölçüde artırabilir.

Örneğin evlilik sırasında 1 milyon TL’ye alınan tarla daha sonra imar planı değişikliğiyle arsa niteliği kazanmış ve 8 milyon TL değerine ulaşmış olabilir.

Malvarlığının hangi tarihte edinildiği ile tasfiyede hangi değer üzerinden hesaba katılacağı birbirinden ayrılmalıdır.

Taşınmazın sonradan değer kazanması, edinim kaynağının araştırılmasını gereksiz hale getirmez.

Arsanın Bir Kısmı Kişisel Bir Kısmı Edinilmiş Mal Olabilir mi?

Finansman kaynaklarının karıştığı durumlarda kişisel ve edinilmiş mal hesaplarının birlikte değerlendirilmesi gerekebilir.

Örneğin 6 milyon TL’lik arsa:

2 milyon TL miras,

1 milyon TL evlilik öncesi birikim,

3 milyon TL evlilik sırasında kazanılan gelir

ile satın alınmış olabilir.

Bu durumda yalnızca:

“Arsa evlilikte alındı, tamamı edinilmiş maldır.”

veya:

“Miras parası kullanıldı, tamamı kişisel maldır.”

şeklinde yaklaşmak doğru olmayabilir.

Denkleştirme ve ilgili mal rejimi hükümleri üzerinden finansman kaynaklarının etkisi hesaplanmalıdır.

Arsa Alımında Elden Para Ödendiyse Nasıl İspatlanır?

Elden ödemeler ispatı zorlaştırabilir.

Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda:

banka hesap hareketleri,

satıcının banka kayıtları,

satış öncesindeki para çekimleri,

tapu işlem belgeleri,

kredi kayıtları,

hukuka uygun yazışmalar,

ödeme belgeleri

birlikte değerlendirilebilir.

Mal rejimi davalarında finansman kaynağının ispatlanması sonucu ciddi ölçüde değiştirebilir.

Eş “Arsayı Babamın Parasıyla Aldım” Derse İspatlamak Zorunda mı?

Mal rejimi davalarında ispat kuralları önemlidir.

TMK m. 222, belirli bir malın eşlerden birine ait olduğunu iddia eden kişinin iddiasını ispatla yükümlü olduğunu; ayrıca bir eşin bütün mallarının aksi ispat edilinceye kadar edinilmiş mal kabul edileceğini düzenlemektedir.

Dolayısıyla:

“Babam verdi.”

veya:

“Bu para evlilik öncesinden kalmıştı.”

şeklindeki soyut beyanların somut finansal kayıtlarla desteklenmesi önemlidir.

Arsa Bağış Yoluyla Eşe Verilmişse Paylaşılır mı?

Eşlerden birine miras veya başka bir şekilde karşılıksız kazandırma yoluyla gelen malvarlığı değerleri TMK m. 220 kapsamında kural olarak kişisel maldır.

Örneğin baba evlilik sırasında arsayı yalnızca kızına bağışlamış olabilir.

Arsanın evlilik sırasında edinilmiş olması tek başına edinilmiş mal olduğu anlamına gelmez.

Edinim şekli burada belirleyicidir.

Evlilik Sırasında Miras Kalan Arsa Paylaşılır mı?

Kural olarak miras yoluyla edinilen arsa kişisel maldır.

Örneğin eş evlilik sırasında babasının ölümü üzerine 10 dönüm arazi miras almışsa, taşınmaz evlilik devam ederken edinilmiş görünmesine rağmen miras yoluyla kazanıldığı için kişisel mal niteliğindedir.

Bu nedenle:

“Evlilik sırasında edinilen her taşınmaz yarı yarıya paylaşılır.”

ifadesi hukuken doğru değildir.

1 Ocak 2002’den Önce Alınan Arsalarda Durum Farklı mı?

Evet. Bu tarih mal rejimi uyuşmazlıklarında son derece önemlidir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 1 Ocak 2002 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Eşler arasındaki yasal mal rejimi bakımından taşınmazın edinildiği tarih ve evliliğin hangi döneme denk geldiği ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle özellikle uzun süreli evliliklerde:

1995’te evlenildi, arsa 1998’de alındı

senaryosu ile:

1995’te evlenildi, arsa 2010’da alındı

senaryosu aynı hukuki rejime göre değerlendirilmemelidir.

Eşler Mal Ayrılığı Sözleşmesi Yaptıysa Arsa Nasıl Paylaşılır?

Eşler geçerli bir mal rejimi sözleşmesiyle kanunun izin verdiği başka bir mal rejimini seçmiş olabilirler.

TMK m. 202, edinilmiş mallara katılmanın yasal rejim olduğunu; ancak eşlerin sözleşmeyle başka bir rejim seçebileceğini düzenlemektedir. (Adalet Bakanlığı Mağdur Hizmetleri)

TMK m. 205 uyarınca mal rejimi sözleşmesinin kural olarak noterde düzenleme veya onaylama şeklinde yapılması gerekir. (Adalet Bakanlığı Mağdur Hizmetleri)

Dolayısıyla geçerli bir mal rejimi sözleşmesi varsa arsanın tasfiyesi bu sözleşme dikkate alınarak yapılmalıdır.

Boşanmada Arsa İçin Katılma Alacağı mı, Değer Artış Payı mı Talep Edilir?

Somut olayda her ikisinden biri veya şartlarına göre farklı tasfiye kalemleri gündeme gelebilir.

Katılma alacağı, edinilmiş mallara katılma rejiminin tasfiyesinden doğar.

Değer artış payı alacağı ise eşlerden birinin diğer eşin malına yaptığı katkı bakımından TMK m. 227 çerçevesinde ortaya çıkabilir.

Örneğin:

Arsa evlilik sırasında maaşla alınmışsa katılma alacağı;

arsa diğer eşin evlilik öncesi kişisel malı olup eş kendi kişisel parasından arsaya veya üzerindeki yapıya katkıda bulunmuşsa değer artış payı

tartışması gündeme gelebilir.

Arsanın Tapu Kayıtları Boşanma Davasında Araştırılabilir mi?

Evet. Taşınmazın:

edinim tarihi,

maliki,

önceki devirleri,

tapu bilgileri,

varsa satış ve devir hareketleri

mal rejiminin tasfiyesi açısından önemli olabilir.

Özellikle boşanma öncesinde gerçekleştirilen devirlerde yalnızca mevcut tapu sahibine değil, devir zincirine ve finansal hareketlere bakılması gerekebilir.

Arsa Mal Paylaşımında Bilirkişi İncelemesi Yapılır mı?

Özellikle taşınmazın değeri veya finansman yapısı tartışmalıysa bilirkişi incelemesi önemli olabilir.

Bir dosyada iki farklı bilirkişi incelemesi ihtiyacı dahi ortaya çıkabilir:

gayrimenkulün piyasa değerinin belirlenmesi ve

mal rejimi hesabının yapılması.

Özellikle milyonlarca liralık taşınmazlarda küçük bir değerleme farkı dahi katılma alacağında ciddi değişiklik yaratabilir.

2026 Güncel Mevzuat Açısından Evlilikte Alınan Arsanın Paylaşılması

2026 itibarıyla evlilik sırasında edinilen arsaların paylaşımında temel hukuki çerçeveyi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun mal rejimi hükümleri oluşturmaktadır. Yasal mal rejiminin edinilmiş mallara katılma olduğu TMK m. 202’de açıkça düzenlenmiştir. (Adalet Bakanlığı Mağdur Hizmetleri)

Özellikle:

TMK m. 202 – yasal mal rejimi,
TMK m. 219 – edinilmiş mallar,
TMK m. 220 – kişisel mallar,
TMK m. 222 – ispat,
TMK m. 225 – mal rejiminin sona ermesi,
TMK m. 227 – değer artış payı,
TMK m. 229 – eklenecek değerler,
TMK m. 230 – denkleştirme,
TMK m. 231 – artık değer,
TMK m. 235 – değerleme,
TMK m. 236 – katılma alacağı

arsa ve diğer taşınmazların tasfiyesinde önem taşımaktadır.

Adalet Bakanlığının yayımladığı aile ve miras hukukuna ilişkin kaynakta da katılma alacağı hesabında edinilmiş malların aktif-pasif hesabı, değer artış payı, denkleştirme ve artık değer hesabının birlikte değerlendirilmesi gerektiği belirtilmektedir. (Adalet Bakanlığı)

Bu nedenle 2026 bakımından da en önemli sonuç şudur: Evlilik sırasında alınan bir arsanın boşanmada nasıl paylaşılacağı yalnızca tapu tarihine ve tapuda kimin adının yazdığına bakılarak belirlenemez. Satın alma parasının kaynağı, kişisel mal katkıları, kredi ödemeleri, devirler ve taşınmazın tasfiyedeki değeri birlikte incelenmelidir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’da Arsa Mal Paylaşımı Davaları

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde özellikle son yıllarda ciddi değer artışı yaşayan arsalar, boşanma ve mal rejiminin tasfiyesi davalarında yüksek ekonomik değerli uyuşmazlıklara konu olabilmektedir.

Bir arsanın satın alındığı tarihte 1 milyon TL değerinde olup boşanma sırasında 8-10 milyon TL veya daha yüksek bir değere ulaşması mümkündür. Özellikle imar değişiklikleri ve bölgesel gelişmeler taşınmaz değerlerini önemli ölçüde değiştirebilir. Bu nedenle dava stratejisinin yalnızca tapu kaydına değil, finansman kaynağı, edinim tarihi, banka hareketleri, kişisel mal iddiaları, imar durumu ve güncel değerleme üzerinde kurulması önemlidir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, arsa ve taşınmaz bulunan mal rejimi uyuşmazlıklarında tapu kaydının tek başına yeterli olmayabileceğini; satın alma bedelinin kaynağı, banka hareketleri, miras ve bağış iddiaları, kredi ödemeleri, boşanma öncesi devirler ve taşınmazın gerçek ekonomik değerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından aile hukuku ve mal rejiminin tasfiyesi kapsamında yapılan değerlendirmelerde de özellikle kişisel ve edinilmiş mal kaynaklarının aynı taşınmazın finansmanında birleştiği uyuşmazlıklarda ayrıntılı finansal inceleme önem taşımaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Evlilik sırasında alınan arsanın yarısı otomatik olarak eşimin midir?
Hayır. Arsanın aynen yarısının diğer eşe verilmesi şeklinde otomatik bir sistem bulunmaz. Öncelikle arsanın kişisel veya edinilmiş mal niteliği ve diğer tasfiye kalemleri belirlenerek katılma alacağı hesaplanır.

2. Arsa yalnızca kocanın adına kayıtlıysa kadın hak talep edebilir mi?
Evet. Tapunun yalnızca bir eş adına olması diğer eşin mal rejiminden doğan hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Aynı kural arsanın yalnızca kadın adına olması halinde de geçerlidir.

3. Evlilik sırasında maaşla alınan arsa paylaşılır mı?
Maaş çalışma karşılığı edinim olduğundan kural olarak edinilmiş maldır. Maaş birikimleriyle alınan arsanın tasfiyede dikkate alınması mümkündür.

4. Miras parasıyla alınan arsa boşanmada paylaşılır mı?
Miras kural olarak kişisel maldır. Miras parasının doğrudan arsa alımında kullanıldığı ispatlanabiliyorsa kişisel mal değerlendirmesi gündeme gelebilir.

5. Evlilik sırasında miras kalan arsa paylaşılır mı?
Kural olarak hayır. Miras yoluyla elde edilen malvarlığı değerleri kişisel maldır. Arsanın evlilik devam ederken miras kalmış olması bu niteliği tek başına değiştirmez.

6. Arsa krediyle alındıysa nasıl hesaplanır?
Peşinatın kaynağı, kredi taksitlerinin hangi dönemde ve hangi kaynaklardan ödendiği ve kalan borç birlikte değerlendirilmelidir. Kredili taşınmazlarda basit yarı yarıya hesap çoğu zaman doğru değildir.

7. Eşim boşanmadan önce arsayı kardeşine devrederse hakkımı kaybeder miyim?
Hayır. Devrin karşılıksız olması veya katılma alacağını azaltmak amacı taşıması halinde TMK m. 229 kapsamında eklenecek değer hükümleri gündeme gelebilir.

8. Boşanma davası açılınca arsanın satışı otomatik olarak durur mu?
Hayır. Boşanma davasının açılması tek başına tapuya otomatik satış yasağı koymaz. Somut mal kaçırma tehlikesi varsa uygun ihtiyati tedbir talebinin değerlendirilmesi gerekebilir.

9. Arsanın değeri satın alma fiyatına göre mi hesaplanır?
Her zaman değil. Mal rejiminin sona erme tarihi ile değerleme tarihi farklı kavramlardır. TMK m. 235 ve somut olayın özelliklerine göre tasfiyedeki değerleme yapılmalıdır.

10. Eşim “arsayı ailemin parasıyla aldım” derse ne olur?
Paranın gerçekten aile tarafından verilip verilmediği ve bunun bağış mı, borç mu veya başka bir ödeme mi olduğu araştırılır. Banka kayıtları, dekontlar ve diğer deliller önem taşır. TMK m. 222’deki ispat kuralları da değerlendirmede dikkate alınır.

Uzman Hukuki Destek

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren aile, boşanma ve mal paylaşımı hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak evlilik sırasında alınan arsanın edinilmiş veya kişisel mal niteliğinin belirlenmesi, tapu ve banka kayıtlarının araştırılması, satın alma bedelinin kaynağının tespiti, miras ve bağış paralarının ayrıştırılması, kredili taşınmazlarda ödeme oranlarının hesaplanması, boşanma öncesindeki şüpheli arsa devirlerinin incelenmesi, mal kaçırma riskine karşı ihtiyati tedbirlerin değerlendirilmesi, taşınmazın gerçek değerinin tespiti ve katılma alacağı ile değer artış payı taleplerinin doğru şekilde ileri sürülmesi süreçlerinde haklarınızı güvence altına alabilirsiniz.

Özellikle arsanın yalnızca eşlerden biri adına kayıtlı olduğu, satın alma bedelinin kişisel ve edinilmiş mal kaynaklarının karışımından karşılandığı, arsanın krediyle alındığı, aileden gelen paranın kullanıldığı, taşınmazın boşanma öncesinde kardeş, çocuk, anne-baba veya başka üçüncü kişilere devredildiği ya da arsanın boşanma sürecinde ciddi değer kazandığı uyuşmazlıklarda FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.