İpotekli Eve İcra Yoluyla Haciz Konulabilir mi? 2026 Güncel Rehber

İpotekli eve haciz konulabilir mi? Banka ipoteği bulunan taşınmaza başka alacaklı haciz koyabilir mi, satış nasıl yapılır, ipotekli alacaklı mı haciz alacaklısı mı önceliklidir? 2026 güncel icra hukuku rehberi.

Bir evin üzerinde banka veya başka bir alacaklı lehine ipotek bulunması, taşınmaza başka bir icra dosyasından haciz konulmasını kural olarak engellemez. Başka bir ifadeyle ipotekli bir eve de haciz konulabilir. Ancak taşınmazın haczedilebilmesi ile satış bedelinden alacaklının tahsilat yapabilmesi aynı şey değildir. Özellikle ipotekli alacağın tutarı, ipoteğin derecesi, hacizlerin sırası, taşınmazın muhammen kıymeti ve satış bedeli haciz alacaklısının gerçekten para alıp alamayacağını doğrudan etkiler.

Örneğin 10 milyon TL değerindeki bir ev üzerinde bankanın 8 milyon TL tutarında öncelikli ipotekli alacağı varsa başka bir alacaklı taşınmaza haciz koydurabilir. Fakat evin icra satışından 8,5 milyon TL elde edilmesi, haciz alacaklısının 8,5 milyon TL üzerinden doğrudan tahsilat yapacağı anlamına gelmez. Satış bedelinin paylaştırılmasında rehinli ve diğer imtiyazlı alacakların hukuki sırası dikkate alınır. Bu nedenle ipotekli taşınmazlarda alacaklı açısından asıl soru “haciz koyabilir miyim?” değil, “satış sonunda bana para kalır mı?” olmalıdır.

İpotekli Eve Haciz Konulabilir mi?

Evet.

Tapu kaydında ipotek bulunması taşınmazın haczedilmesine tek başına engel değildir.

Borçlunun mülkiyetindeki taşınmaz üzerine farklı bir alacak nedeniyle haciz konulabilir ve haciz tapu siciline işlenebilir.

Dolayısıyla “ev bankaya ipotekli olduğu için hiçbir alacaklı haciz koyamaz” düşüncesi doğru değildir.

İpotek Nedir?

İpotek, bir alacağın güvence altına alınması amacıyla taşınmaz üzerinde kurulan taşınmaz rehni türüdür.

Örneğin kişi konut satın almak için bankadan kredi kullandığında banka kredi borcunun teminatı olarak satın alınan taşınmaz üzerinde ipotek kurabilir.

Borç ödenmezse banka şartları oluştuğunda ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yaparak taşınmazın satışını isteyebilir.

Ancak taşınmaz hâlen borçlunun malvarlığında bulunduğundan diğer alacaklıların taşınmaza haciz koyması da mümkündür.

Banka İpoteği Olan Eve Başka Alacaklı Haciz Koyabilir mi?

Evet.

Örneğin borçlunun konut kredisi nedeniyle evi üzerinde banka ipoteği bulunduğunu düşünelim.

Borçlunun ayrıca bir ticari borcu nedeniyle başka bir kişiye 2 milyon TL borcu bulunabilir.

Bu alacaklı borçlu hakkında icra takibi başlatıp takibi kesinleştirdikten sonra şartları varsa ipotekli taşınmaz üzerine haciz koydurabilir.

Banka ipoteğinin bulunması haczin tapuya işlenmesini engellemez.

Ancak satış bedelinin dağıtılmasında bankanın ipotekten doğan önceliği önem kazanacaktır.

İpotek mi Haciz mi Önceliklidir?

Bu soruya yalnızca “hangisi daha önce konuldu?” şeklinde cevap vermek her durumda yeterli değildir.

İpotekli alacakların ve haciz alacaklılarının satış bedelinden yararlanma sırası; rehin hakkının derecesi, kuruluş tarihi, takip dosyaları, kanuni imtiyazlar ve İcra ve İflas Kanunu’nun sıra ve paylaştırmaya ilişkin hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.

Uygulamada taşınmaz üzerinde daha önce kurulmuş geçerli bir ipotek, sonradan gelen adi haciz alacaklısına karşı önemli bir öncelik sağlayabilir.

Bu nedenle tapu kayıtlarının yalnızca güncel hâli değil, takyidatların tarihleri ve hukuki nitelikleri de incelenmelidir.

İpotekli Eve Haciz Konulunca Bankanın İpoteği Kalkar mı?

Hayır.

Başka bir alacaklının haciz koyması mevcut ipoteği kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Tapuda hem ipotek hem haciz aynı anda bulunabilir.

Örneğin tapu kaydında birinci derecede banka ipoteği, ardından farklı icra müdürlüklerinden birden fazla haciz görülebilir.

Bunların her biri farklı hukuki hakları temsil eder.

Haciz Konulunca Konut Kredisi Borcu Ne Olur?

Haciz konulması konut kredisi sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Borçlu bankaya olan kredi taksitlerini ödemeye devam edebilir.

Ancak taşınmazın başka bir icra dosyasında satış aşamasına gelmesi, kredi ve ipotek ilişkisi açısından önemli sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle banka kredi sözleşmesindeki muacceliyet hükümleri ve ipoteğin kapsamı ayrıca incelenmelidir.

İpotekli Ev İcra Yoluyla Satılabilir mi?

Evet, hukuki şartlar gerçekleştiğinde ipotekli bir taşınmazın cebri icra yoluyla satılması mümkündür.

Satış işlemi elektronik açık artırma sistemi üzerinden gerçekleştirilebilir.

Ancak satış öncesinde taşınmaz üzerindeki ipotekler, hacizler ve diğer takyidatlar araştırılır.

Satış bedelinin hangi alacaklılara hangi sırayla dağıtılacağı ise ayrıca belirlenir.

Haciz Alacaklısı İpotekli Evin Satışını İsteyebilir mi?

Şartları bulunuyorsa evet.

Bir taşınmazın ipotekli olması haciz alacaklısının satış isteme hakkını mutlak biçimde ortadan kaldırmaz.

Ancak satış isteyen alacaklı açısından ekonomik analiz son derece önemlidir.

Taşınmazın değeri ipotekli ve öncelikli alacakları ancak karşılıyorsa haciz alacaklısının satış sonunda tahsilat yapamama ihtimali vardır.

Bu nedenle satış talebinden önce tapu takyidatı ve yaklaşık tahsilat hesabı yapılması gerekir.

Örnek: 10 Milyon TL’lik Evde 6 Milyon TL Banka İpoteği Varsa

Evin muhammen kıymetinin 10 milyon TL olduğunu, bankanın öncelikli ipotekli alacağının 6 milyon TL seviyesinde bulunduğunu ve haciz alacaklısının 2 milyon TL alacağı olduğunu varsayalım.

Taşınmaz 9 milyon TL’ye satılırsa satış bedeli doğrudan haciz alacaklısına verilmez.

Öncelikli haklar, satış giderleri ve diğer alacakların hukuki sırası dikkate alınır.

Bankanın satış bedelinden öncelikli olarak karşılanması gereken 6 milyon TL’lik alacağı bulunduğu kabul edildiğinde kalan tutar diğer hak sahiplerinin sırasına göre paylaştırılır.

Bu senaryoda haciz alacaklısının tahsilat ihtimali bulunabilir.

Örnek: 10 Milyon TL’lik Evde 12 Milyon TL İpotekli Alacak Varsa

Bu durumda ekonomik tablo çok farklıdır.

Taşınmaz 10 milyon TL değerinde olmasına rağmen ipotekli alacak 12 milyon TL ise sonradan haciz koyan adi alacaklının satış bedelinden para alabilmesi ciddi şekilde zorlaşabilir.

Ancak yalnızca tapu kaydındaki ipotek limitine bakılarak kesin sonuç çıkarılmamalıdır.

İpotek limiti ile bankanın güncel gerçek alacak miktarı aynı olmayabilir.

Bu ayrım özellikle tahsilat hesabında çok önemlidir.

Tapudaki İpotek Tutarı Bankanın Gerçek Borcu mudur?

Her zaman değil.

Tapuda örneğin 20 milyon TL ipotek görülmesine rağmen borçlunun bankaya kalan gerçek borcu 7 milyon TL olabilir.

Özellikle üst sınır ipoteklerinde tapu kaydında görünen rakam ile güncel borç miktarı farklılaşabilir.

Bu nedenle haciz alacaklısının “tapuda 20 milyon TL ipotek var, bu taşınmazdan hiçbir şey alamam” sonucuna yalnızca tapu kaydına bakarak ulaşması doğru olmayabilir.

Bankadan güncel alacak miktarının sorulması gerekebilir.

İpotekli Alacak Tamamen Ödenmişse Ne Olur?

Borç ödenmiş olmasına rağmen ipotek tapuda henüz terkin edilmemiş olabilir.

Bu durumda tapu sicilinde ipotek görünmeye devam eder.

Dolayısıyla taşınmaz hakkında icra işlemi yapılırken ipoteğin yalnızca tapuda bulunup bulunmadığı değil, teminat altına aldığı alacağın devam edip etmediği de önemlidir.

Borç tamamen sona ermişse ipoteğin terkin edilmesi gündeme gelebilir.

Birden Fazla İpotek Varsa Ne Olur?

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek bulunabilir.

Örneğin birinci derece ipotek banka lehine, ikinci derece ipotek başka bir finans kuruluşu lehine kurulmuş olabilir.

Bu durumda ipotek dereceleri ve Türk Medeni Kanunu’nun taşınmaz rehni sistemine ilişkin hükümleri önem kazanır.

Ardından hacizler geliyorsa satış bedelinin dağıtılması daha karmaşık hâle gelebilir.

Bu tür dosyalarda tapu takyidatının tarihsel olarak incelenmesi gerekir.

Birden Fazla Haciz Varsa Kim Önce Para Alır?

Bir taşınmaz üzerinde farklı alacaklılara ait birden fazla haciz bulunması mümkündür.

Ancak paylaştırma yalnızca “tapuda ilk görünen haciz bütün parayı alır” mantığıyla yapılmaz.

İİK’nın hacze iştirak, sıra cetveli ve imtiyazlı alacaklara ilişkin hükümleri dikkate alınır.

Bu nedenle haciz tarihleri önemli olmakla birlikte tek başına bütün uyuşmazlığı çözmez.

İpotekli Taşınmaz Satılınca İpotek Ne Olur?

Cebri icra satışının tapudaki ipotek ve diğer takyidatlar üzerindeki etkisi, satışın hukuki niteliği ve ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirilir.

İcra satışında taşınmaz üzerindeki bazı hakların satış bedeline dönüşmesi ve bedelden hak sahiplerine ödeme yapılması gündeme gelir.

Ancak bütün tapu kayıtlarının hiçbir ayrım yapılmadan otomatik olarak silineceği varsayılmamalıdır.

Satış şartları ve ilgili hakkın niteliği ayrıca incelenmelidir.

İpotekli Evin Muhammen Bedeli Nasıl Belirlenir?

Taşınmaz üzerindeki ipotek ile taşınmazın piyasa değeri farklı kavramlardır.

Örneğin evin piyasa değeri 15 milyon TL ve üzerinde 10 milyon TL ipotek bulunabilir.

Bu durumda kıymet takdirinde “15 milyon eksi 10 milyon = 5 milyon TL muhammen bedel” şeklinde hesap yapılmaz.

Muhammen kıymet taşınmazın ekonomik değerini ifade eder.

İpotek ise satış bedelinin paylaştırılmasında önem taşır.

İpotek Muhammen Bedelden Düşülür mü?

Kural olarak hayır.

Bu iki kavramın birbirine karıştırılması icra satışlarında en sık yapılan hatalardan biridir.

Taşınmaz 20 milyon TL değerinde ve üzerinde 12 milyon TL banka ipoteği varsa muhammen kıymet sırf ipotek nedeniyle 8 milyon TL olarak belirlenmez.

Kıymet takdiri taşınmazın kendi özellikleri üzerinden yapılır.

İpotek daha sonra satış ve paylaştırma aşamasında dikkate alınır.

İpotekli Evde İhale Bedeli Nasıl Belirlenir?

İcra ve İflas Kanunu’nun elektronik satış hükümleri uyarınca artırma muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden başlar.

Ancak taşınmazın satılabilmesi için yalnızca bu yüzde 50 seviyesine ulaşılması her zaman yeterli değildir.

İİK m.115 uyarınca teklifin, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile satış isteyenin alacağına göre rüçhanlı alacakların toplamından hangisi yüksekse o miktarı ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma giderlerini geçmesi gerekir.

Bu kural ipotekli taşınmazlarda özellikle önemlidir.

Örnek: Yüzde 50 Kuralı İpotekli Evde Nasıl Uygulanır?

Muhammen kıymet 10 milyon TL olsun.

Yüzde 50 seviyesi 5 milyon TL’dir.

Ancak satış isteyen haciz alacaklısından önce gelen rüçhanlı alacakların toplamı 7 milyon TL ise yalnızca 5 milyon TL’lik teklif satış için yeterli olmayacaktır.

İİK m.115 kapsamında rüçhanlı alacaklar ve satış/paylaştırma giderleri de dikkate alınmalıdır.

Bu nedenle ipotekli taşınmazlarda asgari ihale bedeli dosya özelinde hesaplanmalıdır.

Banka İpoteği Varken İkinci Alacaklının Satış İstemesi Mantıklı mı?

Hukuken mümkün olması ekonomik olarak mantıklı olduğu anlamına gelmez.

Alacaklı öncelikle taşınmazın yaklaşık piyasa değerini, güncel muhammen kıymetini, ipotekli alacağın gerçek miktarını, önceki hacizleri ve satış giderlerini araştırmalıdır.

Örneğin taşınmazın değeri 8 milyon TL, bankanın öncelikli alacağı 7,5 milyon TL ise satış isteyen haciz alacaklısına hiçbir şey kalmayabilir.

Üstelik satış masrafları da gündeme gelecektir.

Bu nedenle özellikle yüksek tutarlı alacaklarda satış talebinden önce net tahsilat senaryosu hazırlanması önemlidir.

İpotekli Ev Borçlunun Tek Eviyse Ne Olur?

Bu durumda meskeniyet iddiası gündeme gelebilir.

İİK m.82/1-12 kapsamında borçlunun hâline münasip evi belirli şartlarla haczedilemez.

Ancak taşınmaz üzerinde ipotek bulunması meskeniyet şikâyeti bakımından ayrıca değerlendirilmesi gereken önemli bir husustur.

Özellikle ipoteğin niteliği önem taşır.

İpotek Varsa Meskeniyet İddiası İleri Sürülebilir mi?

Her ipotek meskeniyet hakkını aynı şekilde etkilemez.

Yargıtay uygulamasında borçlunun taşınmaz üzerinde kendi iradesiyle ipotek kurmasının bazı durumlarda meskeniyet iddiasından vazgeçme olarak değerlendirilmesi söz konusu olabilir.

Ancak zorunlu ipotekler bakımından farklı değerlendirme yapılmaktadır.

Özellikle taşınmazın satın alınabilmesi amacıyla kullanılan konut kredisine bağlı ipotek ile sonradan ticari kredi için gönüllü şekilde verilen ipotek aynı değildir.

Bu nedenle ipoteğin hangi borç nedeniyle ve hangi şartlarla kurulduğu araştırılmalıdır.

Konut Kredisi İpoteği Varsa Meskeniyet Hakkı Kaybedilir mi?

Konut satın alınırken kredi veren banka lehine kurulması zorunlu olan ipotek bakımından otomatik olarak “borçlu meskeniyet hakkından vazgeçmiştir” sonucu çıkarılmamalıdır.

Bu tür ipotekler ile serbest iradeyle başka borçların teminatı için kurulan ipotekler arasında ayrım yapılması gerekir.

Dolayısıyla meskeniyet dosyasında tapu kaydına bakmakla yetinilmemeli; ipotek resmi senedi ve kredi sözleşmesi de incelenmelidir.

Ticari Kredi İçin Ev İpotek Edilmişse Ne Olur?

Borçlunun evini şirketinin veya kendisinin ticari kredi borçlarına teminat olarak gönüllü biçimde ipotek etmesi meskeniyet şikâyetinde daha farklı sonuç doğurabilir.

Bu durumda borçlunun taşınmazı borcun teminatı hâline getirme iradesi önem kazanır.

Ancak ipoteğin kapsamı ve meskeniyet şikâyetinin hangi alacaklıya karşı ileri sürüldüğü de değerlendirilmelidir.

Bu nedenle her dosyada aynı sonuca varılması doğru değildir.

Başkasının Borcu İçin Ev İpotek Edilebilir mi?

Evet.

Bir kişi kendi taşınmazını üçüncü kişinin borcuna teminat olarak ipotek edebilir.

Örneğin şirket ortağı kendi evini şirketin banka kredisine teminat gösterebilir.

Şirket kredi borcunu ödemezse banka taşınmaz malikinin kişisel olarak kredi borçlusu olup olmadığına bakılmaksızın ipotek hakkına dayanarak taşınmazın paraya çevrilmesini isteyebilir.

Ancak malikin sorumluluğunun kapsamı ipotek ve varsa kişisel kefalet/garanti ilişkilerinden ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

İpotekli Ev Satılırsa Borcun Tamamı Kapanır mı?

Her zaman değil.

Taşınmazın satışından elde edilen net tutar borç miktarından düşük olabilir.

Örneğin bankanın 10 milyon TL alacağı bulunan dosyada ipotekli taşınmazdan net 7 milyon TL elde edilirse kalan alacağın hukuki durumu takip türüne ve borçlunun kişisel sorumluluğuna göre ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle “ev satıldı, bütün borç bitti” şeklinde otomatik sonuç çıkarılmamalıdır.

Satış Bedelinden Para Kalırsa Borçluya Verilir mi?

Satış bedelinden satış giderleri ve hak sahiplerinin alacakları karşılandıktan sonra artan bir tutar bulunursa bu bedelin borçluya verilmesi gündeme gelir.

Örneğin taşınmaz 15 milyon TL’ye satılmış, bütün ödenmesi gereken alacak ve giderlerin toplamı 11 milyon TL olmuşsa kalan bedel borçluya ait olabilir.

Ancak birden fazla takip veya haciz bulunması hâlinde önce bütün hak sahipleri ve sıra durumu incelenmelidir.

İpotekli Evin Satışından Alacaklıya Para Kalıp Kalmayacağı Nasıl Hesaplanır?

Alacaklı açısından kabaca şu unsurlar birlikte incelenmelidir: taşınmazın gerçekçi satış değeri, muhammen kıymet, ipotekli alacakların güncel bakiyesi, ipotek dereceleri, önceki hacizler, imtiyazlı alacaklar, satış ve paylaştırma giderleri ile kendi alacağının sıra içindeki konumu.

Örneğin 20 milyon TL değerindeki taşınmazın tapusunda 15 milyon TL ipotek görülmesi tek başına yeterli bilgi değildir.

Bankanın güncel gerçek alacağı 6 milyon TL’ye düşmüş olabilir.

Bu nedenle tapu takyidat kaydı + güncel borç bakiyesi + sıra analizi birlikte yapılmalıdır.

Sıra Cetveli Nedir?

Satış bedeli bütün alacaklıları karşılamıyorsa icra müdürlüğü şartları oluştuğunda alacaklıların hangi sırada ve ne miktarda ödeme alacağını gösteren sıra cetveli düzenler.

İpotekli alacaklar, haciz alacaklıları ve imtiyazlı alacaklar bakımından bu aşama son derece önemlidir.

Alacaklı sıra cetvelindeki sırasının veya başka bir alacağın miktarının hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa kanunda öngörülen hukuki yollar gündeme gelebilir.

Sıra Cetveline İtiraz Edilebilir mi?

Evet.

Ancak itirazın niteliğine göre başvurulacak hukuki yol değişebilir.

Bir alacaklının alacağının esasına veya miktarına yönelik uyuşmazlık ile icra müdürlüğünün sıra kurallarını yanlış uygulamasına ilişkin uyuşmazlık aynı değildir.

Bu nedenle sıra cetveli tebliğ edildiğinde itiraz sebebinin doğru nitelendirilmesi ve kanuni sürenin kaçırılmaması gerekir.

İpotekli Eve Haciz Koymadan Önce Alacaklı Ne Araştırmalı?

Alacaklı öncelikle güncel tapu takyidatını incelemelidir. İpoteklerin kuruluş tarihleri ve dereceleri, önceki hacizler, ihtiyati hacizler ve taşınmazı etkileyen diğer kayıtlar belirlenmelidir.

Ardından taşınmazın gerçek piyasa değeri ile ipotekli alacakların güncel miktarı karşılaştırılmalıdır.

Özellikle milyonlarca liralık alacaklarda yalnızca “borçlunun evi var” bilgisine dayanarak satış stratejisi kurulması ciddi zaman ve masraf kaybına neden olabilir.

İpotekli Ev Hacizlerinde 15 Kritik Kontrol

1. Taşınmaz borçlu adına kayıtlı mı?
2. Güncel tapu takyidatı alındı mı?
3. Kaç adet ipotek bulunuyor?
4. İpoteklerin dereceleri nedir?
5. İpotekler hangi tarihte kurulmuş?
6. Tapuda görünen ipotek limiti ne kadar?
7. İpotekli alacaklının güncel gerçek alacağı ne kadar?
8. Daha önce konulmuş haciz bulunuyor mu?
9. İmtiyazlı başka alacaklar var mı?
10. Taşınmazın güncel piyasa değeri ne kadar?
11. Muhammen kıymet ne kadar?
12. Satış giderleri yaklaşık ne kadar?
13. İİK m.115 kapsamında asgari ihale seviyesi nedir?
14. Haciz alacaklısına satıştan para kalması bekleniyor mu?
15. Borçlunun meskeniyet şikâyeti ileri sürme ihtimali bulunuyor mu?

İpotekli Eve Hacizde Yapılan 20 Kritik Hata

1. İpotekli eve haciz konulamayacağını düşünmek.
2. İpotek ile haczi aynı hak sanmak.
3. Tapudaki ipotek limitini güncel banka borcu kabul etmek.
4. Bankadan güncel alacak miktarını araştırmamak.
5. İpotek derecelerini incelememek.
6. Önceki hacizleri gözden kaçırmak.
7. İmtiyazlı alacakları hesaba katmamak.
8. Taşınmazın gerçek piyasa değerini araştırmamak.
9. Muhammen bedelden ipoteği doğrudan düşmek.
10. Muhammen kıymeti net tahsilat miktarı sanmak.
11. Yüzde 50 ihale kuralını yanlış yorumlamak.
12. Rüçhanlı alacakları hesaba katmamak.
13. Satış giderlerini gözden kaçırmak.
14. Ekonomik olarak anlamsız satış talebinde bulunmak.
15. İpoteğin borcu tamamen ödendiği hâlde tapuda kaldığını fark etmemek.
16. Konut kredisi ipoteği ile gönüllü ticari ipoteği aynı değerlendirmek.
17. Meskeniyet ihtimalini araştırmamak.
18. Sıra cetvelini kontrol etmemek.
19. Sıra cetveline karşı süreleri kaçırmak.
20. Tahsilat stratejisini yalnızca taşınmaz haczine bağlamak.

Sıkça Sorulan Sorular

İpotekli eve haciz konulabilir mi?
Evet. Taşınmaz üzerinde ipotek bulunması başka alacaklıların haciz koymasını kural olarak engellemez.

Banka ipotekli eve başka alacaklı haciz koyabilir mi?
Evet. Ancak satış bedelinden tahsilat yapılabilmesi ipotekli ve diğer öncelikli alacakların durumuna bağlıdır.

İpotek mi haciz mi önce gelir?
Hakların sırası ipoteğin derecesi, kuruluş tarihi, hacizler, imtiyazlar ve ilgili sıra hükümlerine göre belirlenir. Her dosya ayrıca incelenmelidir.

Haciz konulunca bankanın ipoteği kalkar mı?
Hayır. İpotek ve haciz aynı taşınmaz üzerinde birlikte bulunabilir.

İpotekli ev satılabilir mi?
Evet. Kanuni şartlar gerçekleştiğinde ipotekli taşınmaz cebri icra yoluyla satılabilir.

Tapuda yazan ipotek miktarı bankanın gerçek alacağı mıdır?
Her zaman değildir. Tapudaki ipotek limiti ile bankanın güncel alacak bakiyesi farklı olabilir.

İpotek muhammen bedelden düşülür mü?
Hayır. Muhammen bedel taşınmazın değeridir; ipotek satış bedelinin paylaştırılması açısından değerlendirilir.

İpotekli tek ev için meskeniyet iddiası ileri sürülebilir mi?
İpoteğin niteliğine göre değerlendirme yapılmalıdır. Özellikle zorunlu konut kredisi ipoteği ile gönüllü olarak verilen ipotek arasında ayrım önemlidir.

İpotekli ev satılırsa bütün borç kapanır mı?
Her zaman değil. Satıştan elde edilen net bedelin borcu karşılayıp karşılamadığına göre sonuç değişir.

İpotekli eve haciz koymak alacağın tahsil edileceğini garanti eder mi?
Hayır. Öncelikli alacaklar satış bedelini tüketebilir. Bu nedenle hacizden önce net tahsilat analizi yapılmalıdır.

Sonuç: İpotek Hacze Engel Değildir, Ancak Tahsilat Sırasını Değiştirebilir

İpotekli bir eve başka bir icra dosyasından haciz konulması kural olarak mümkündür. Dolayısıyla tapuda banka ipoteğinin bulunması borçlunun taşınmazını diğer alacaklılar bakımından tamamen dokunulmaz hâle getirmez.

Ancak haciz koymak ile satış bedelinden tahsilat yapmak farklıdır. Özellikle öncelikli ipotekli alacak yüksekse taşınmazın satılmasına rağmen sonradan haciz koyan alacaklıya hiç para kalmayabilir.

Bu nedenle alacaklı açısından hacizden ve özellikle satış talebinden önce taşınmazın güncel tapu takyidatı, ipotek dereceleri, ipotekli alacakların gerçek bakiyesi, önceki hacizler, taşınmazın piyasa değeri, muhammen kıymet ve satış giderleri birlikte incelenmelidir.

Borçlu açısından ise taşınmazın tek ve hâline münasip konut olması durumunda meskeniyet şikâyeti ayrıca gündeme gelebilir. Ancak taşınmaz üzerindeki ipoteğin zorunlu konut kredisi ipoteği mi yoksa borçlunun serbest iradesiyle başka bir borç için verdiği ipotek mi olduğu bu değerlendirmede önemli olabilir.

Özellikle yüksek tutarlı icra dosyalarında doğru soru yalnızca “bu eve haciz konulabilir mi?” değildir. Asıl yapılması gereken, taşınmaz satıldığında ipotek ve diğer öncelikli alacaklardan sonra haciz alacaklısına ne kadar bedel kalacağını önceden hesaplamaktır.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – İpotekli Taşınmaz Haczi ve İcra Satışları

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; ipotekli taşınmazların haczi ve satışı, banka ipotekleri, meskeniyet şikâyeti, kıymet takdiri, elektronik icra satışları, sıra cetveli uyuşmazlıkları, ihalenin feshi ve yüksek tutarlı alacakların icra yoluyla tahsilinde hukuki destek sunmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22 / 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara