Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Maliklerin Hakları Nelerdir? (2026 Güncel Rehber)

Kentsel dönüşüm kararına katılmayan malik; bilgi alma, karar ve değerlemeye itiraz, adil daire paylaşımı, tapu hakkının korunması ve hukuki başvuru haklarına sahiptir.

Kentsel dönüşüm sürecinde bazı maliklerin toplantıya katılmaması, karara karşı oy kullanması veya müteahhitlik sözleşmesini imzalamaması mümkündür. Bu durum, malikin bütün haklarını kaybettiği anlamına gelmez. Ancak yasal karar sürecinin usulüne uygun ilerlemesi hâlinde, karara katılmayan malikin de süreci dikkatle takip etmesi gerekir.

Karara katılmayan maliklerin temel hakkı; tapu payının, bağımsız bölüm değerinin ve yeni projedeki karşılığının hukuka uygun biçimde korunmasını istemektir.

Karara Katılmamak Ne Anlama Gelir?

Kentsel dönüşümde “karara katılmayan malik” kavramı farklı durumları kapsayabilir:

• Toplantıya hiç katılmayan malik
• Toplantıya katılıp karşı oy veren malik
• Müteahhitlik sözleşmesini imzalamayan malik
• Yeni daire paylaşımını kabul etmeyen malik
• Riskli yapı tespitine veya yıkım sürecine itiraz eden malik
• Verilecek bağımsız bölümün değerini yetersiz bulan malik

Bu durumların hukuki sonuçları aynı değildir. Örneğin riskli yapı tespiti idari nitelikte bir süreçken, müteahhitle yapılacak sözleşme özel hukuk ilişkisi doğurur. Malik, hangi işleme ve hangi nedenle karşı çıktığını yazılı biçimde belirlemelidir.

Karara Katılmayan Malikin Bilgi Alma Hakkı Vardır

Malik, dönüşüm sürecindeki kararlara katılmasa bile proje ve sözleşme belgelerine erişebilmelidir. Sözlü açıklamalarla yetinmek yerine belgelerin yazılı örnekleri istenmelidir.

İncelenmesi gereken başlıca belgeler şunlardır:

• Riskli yapı tespitine ilişkin belgeler
• Resmi tebligatlar
• Kat malikleri toplantı tutanakları
• Hazirun ve oy listeleri
• Vekâletname ve temsil belgeleri
• Müteahhitlik sözleşmesi taslağı
• Yeni mimari proje
• Daire paylaşım tablosu
• Arsa payı listesi
• Değerleme raporu
• Teminat ve teslim takvimi

Malike belgelerin verilmemesi veya kararın içeriğinin gizlenmesi, sürecin usulü bakımından önemli bir sorun oluşturabilir.

Karara Katılmayan Malik Yeni Daire Paylaşımına İtiraz Edebilir mi?

Evet. Malik, kendisine verilecek yeni dairenin eski bağımsız bölümüne göre değersiz olduğunu, arsa payının dikkate alınmadığını veya paylaşımın keyfî yapıldığını düşünüyorsa itiraz edebilir.

Paylaşım değerlendirilirken yalnızca metrekareye bakılmaz. Şu unsurlar birlikte ele alınmalıdır:

• Mevcut tapudaki arsa payı
• Eski bağımsız bölümün niteliği
• Katı ve cephesi
• Konut veya dükkân olması
• Balkon, depo ve otopark gibi eklentiler
• Yeni binada verilecek bağımsız bölümün değeri
• Değer farkının denkleştirme bedeliyle giderilip giderilmediği

Karara katılmayan malik, bağımsız ve teknik değerleme yapılmasını talep edebilir. Özellikle daire paylaşım tablosunun sözleşmede açıkça gösterilmemesi, ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açar.

Malik Karara Katılmadığı İçin Tapusunu Kaybeder mi?

Hayır. Toplantıya katılmamak veya karşı oy kullanmak tek başına tapu hakkını ortadan kaldırmaz. Tapu hakkının etkilenebilmesi için dönüşüm mevzuatında öngörülen karar, bildirim, değerleme ve satış işlemlerinin usulüne uygun biçimde tamamlanması gerekir.

Kanuni şartlar oluştuğunda, karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satış sürecine konu olması ihtimali doğabilir. Ancak bu, müteahhidin veya diğer maliklerin tek taraflı iradesiyle gerçekleşemez.

Pay satışı riski ortaya çıktığında malikin şu hususları incelemesi gerekir:

• Kararın hangi hukuki dayanakla alındığı
• Gerekli karar nisabının sağlanıp sağlanmadığı
• Tebligatın usulüne uygun yapılıp yapılmadığı
• Değerleme bedelinin nasıl belirlendiği
• Satış sürecinin hangi yöntemle yürütüldüğü
• Malike tanınan başvuru imkânları

Hukuka Aykırı Kararlara Karşı Başvuru Yapılabilir mi?

Evet. Malik; kararın usulsüz alındığını, gerekli çoğunluğun oluşmadığını, vekâletlerin geçersiz olduğunu, tebligatın yanlış yapıldığını veya paylaşımın açıkça hakkaniyete aykırı olduğunu düşünüyorsa uygun hukuki yollara başvurabilir.

Başvuru türü; işlemin idari karar mı, kat malikleri kararı mı, sözleşmesel düzenleme mi yoksa tapu işlemi mi olduğuna göre değişir. Bazı başvuru süreleri kısa olabileceğinden, tebligat tarihleri özellikle önemlidir.

Karara sadece sözlü itiraz etmek yerine, yazılı itiraz dilekçesi, toplantı tutanağına muhalefet şerhi veya noter bildirimiyle kayıt oluşturmak daha güçlü bir ispat sağlar.

Karara Katılmayan Malik Tahliye Edilebilir mi?

Yapı hakkında resmi dönüşüm ve tahliye işlemleri usulüne uygun biçimde yürütülmüşse, malikin karara katılmamış olması binada süresiz oturma hakkı vermez. Ancak tahliye zorunluluğu ile müteahhitlik sözleşmesinin tüm şartlarını kabul etmek farklı konulardır.

Malik, tahliye sürecine ilişkin resmi belgeleri incelemeli; konut, kira yardımı, taşınma veya geçici barınma bakımından doğan imkânları ayrıca değerlendirmelidir. Bu destekler, her proje ve başvuru bakımından aynı koşullarda doğmayabilir.

Müteahhit Karara Katılmayan Malike İstediği Daireyi Verebilir mi?

Hayır. Müteahhit, maliklerin haklarını, arsa paylarını ve paylaşım tablosunu dikkate almadan tek taraflı tahsis yapamaz. Yeni bağımsız bölümün hangi malike verileceği; sözleşme, malik kararları, proje ve hukuki süreç çerçevesinde belirlenmelidir.

Karara katılmayan malik bakımından özellikle şu konuların açık olması gerekir:

• Yeni dairenin blok, kat ve numarası
• Net ve brüt alanı
• Cephesi
• Otopark, depo ve balkon bilgisi
• Yeni arsa payı
• Değer farkı ve denkleştirme bedeli
• Teslim tarihi
• Gecikme hâlinde kira ve tazminat hükümleri

Belirsiz paylaşım, malikin sonradan daha düşük nitelikte bağımsız bölüme yönlendirilmesi riskini artırır.

Karara Katılmayan Malik Ne Yapmalıdır?

Karara katılmayan malik, süreci tamamen dışarıdan izlememelidir. İlk olarak tüm belgeleri yazılı şekilde temin etmeli, tebligat tarihlerini not etmeli ve itiraz nedenlerini somutlaştırmalıdır.

Pratik olarak şu adımlar önemlidir:

• Tapu ve arsa payı kayıtlarını incelemek
• Toplantı tutanağı ve oy listelerini istemek
• Müteahhitlik sözleşmesindeki belirsizlikleri tespit etmek
• Yeni proje ve daire paylaşım tablosunu karşılaştırmak
• Değerleme raporu almak veya mevcut raporu inceletmek
• İtirazları yazılı olarak kayda geçirmek
• Pay satışı veya tahliye bildirimi varsa beklemeden hukuki değerlendirme yapmak

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından yapılan değerlendirmelerde, karara katılmayan malikin tapu hakkı, yeni daire karşılığı, karar nisabı ve tebligat süreci birlikte incelenir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’daki kentsel dönüşüm projelerinde, maliklerin toplantıya katılmasa dahi karar ve tebligat süreçlerini belge üzerinden takip etmesi hak kaybını önler.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kentsel dönüşüm kararına karşı oy verirsem tapumu kaybeder miyim?
Hayır. Karşı oy kullanmak tek başına tapu hakkınızı ortadan kaldırmaz.

Toplantıya çağrılmadıysam karar geçerli olur mu?
Çağrı, tebligat ve karar usulünün hukuka uygunluğu ayrıca incelenmelidir.

Yeni verilecek daireyi beğenmezsem itiraz edebilir miyim?
Evet. Dairenin arsa payı, metrekare, kat, cephe ve değer bakımından eski hakkınıza uygun olup olmadığı incelenebilir.

Karara katılmayan malikin payı satılabilir mi?
Kanuni koşullar ve usulüne uygun süreç oluşursa bu risk gündeme gelebilir. Tek taraflı veya bildirim yapılmadan işlem yapılamaz.

Müteahhit sözleşmesini imzalamadan tahliye olmak zorunda kalır mıyım?
Resmi tahliye süreci ayrı bir konudur. Tahliye edilmeniz, müteahhitlik sözleşmesini kabul ettiğiniz anlamına gelmez.

Değerleme raporuna itiraz edebilir miyim?
Raporun yöntemi, arsa payı ve bağımsız bölüm değerleri bakımından itiraz ve yeniden inceleme imkânları değerlendirilebilir.

Karara katılmayan malik kira yardımı alabilir mi?
Destek ve yardım koşulları, resmi dönüşüm süreci ile başvuru şartlarına göre değerlendirilir.

İtiraz için ne kadar sürem var?
Süre, işlem türüne ve tebligat tarihine göre değişebilir. Bildirim alınır alınmaz belge incelenmelidir.

İLETİŞİM

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.