Kentsel Dönüşüm Sözleşmesini İmzalamayan Malik İçin Ne Olur? (2026 Güncel Rehber)

Kentsel dönüşüm sözleşmesini imzalamayan malik otomatik olarak hakkını kaybetmez. Ancak usulüne uygun dönüşüm kararlarında pay satışı, tahliye ve dava riskleri doğabilir.

Kentsel dönüşüm sürecinde bazı maliklerin müteahhitle yapılan sözleşmeyi imzalamak istememesi sık karşılaşılan bir durumdur. İmzalamayan malik; verilecek daireyi, arsa payını, metrekareyi, müteahhit payını, kira yardımını veya teminatları yeterli bulmayabilir.

Sözleşmeyi imzalamamak, malikin otomatik olarak tapusunu veya mülkiyet hakkını kaybettiği anlamına gelmez. Ancak yapı hakkında usulüne uygun dönüşüm kararları alınmışsa, imza atmayan malikin süreci yakından takip etmesi gerekir. Çünkü kanunda öngörülen koşullar oluştuğunda, imza atmayan malikin payının satış sürecine konu olması gibi sonuçlar gündeme gelebilir.

İmza Atmayan Malik Sözleşmeyle Bağlı Olur mu?

Bir malikin imzalamadığı özel bir müteahhitlik veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kural olarak o malik bakımından doğrudan sözleşmesel yükümlülük yaratmaz. Müteahhit, yalnızca diğer maliklerin imzaladığı sözleşmeye dayanarak imza atmayan malik adına keyfî biçimde daire seçemez veya tapu işlemi yapamaz.

Ancak kentsel dönüşüm, yalnızca özel hukuk sözleşmesinden ibaret değildir. Riskli yapı tespiti, resmi tebligatlar, malik kararları, dönüşüm mevzuatında öngörülen karar usulleri ve idari işlemler sürecin sonucunu etkiler.

Bu nedenle “Ben imzalamadım, süreç beni ilgilendirmez” yaklaşımı da riskli olabilir.

İmza Atmayan Malik Tapusunu Kaybeder mi?

Hayır, imza atmamak tek başına tapu kaybı doğurmaz. Ancak kanunda öngörülen karar ve bildirim süreçleri usulüne uygun biçimde işletilmişse, belirli şartlar altında imza atmayan maliklerin arsa paylarının satışa çıkarılması gündeme gelebilir.

Böyle bir riskin doğabilmesi için sürecin:

• Resmi dönüşüm prosedürüne dayanması,
• Gerekli malik kararlarının usulüne uygun alınması,
• Tebligat ve bildirim işlemlerinin doğru yapılması,
• Maliklere kanuni imkânların tanınması,
• Değerleme ve satış işlemlerinin hukuka uygun yürütülmesi,

gerekir.

Müteahhidin veya bazı maliklerin tek başına “İmzalamazsan tapunu kaybedersin” demesi, hukuken yeterli bir sonuç doğurmaz.

İmza Atmayan Malik Tahliye Edilebilir mi?

Riskli yapı hakkında resmi işlemler tamamlanmışsa ve tahliye-yıkım süreci başlatılmışsa, malikin imza atmaması binanın kullanımına devam edebileceği anlamına gelmez. Ancak tahliye ve yıkım sürecinin de usulüne uygun resmi bildirimlere dayanması gerekir.

İmzalamayan malik, binayı boşaltmak zorunda kalması ile müteahhitlik sözleşmesini kabul etmek zorunda kalmasını birbirinden ayırmalıdır. Yapının tahliye edilmesi, önerilen sözleşmedeki tüm şartların otomatik olarak kabul edildiği anlamına gelmez.

Malik Sözleşmeyi Neden İmzalamamalı veya İmzalarken Nelere Dikkat Etmelidir?

Sözleşme; her malike verilecek bağımsız bölüm, arsa payı, teslim tarihi ve teminatlar bakımından açık değilse, imza atılmadan önce revizyon talep edilmesi gerekebilir.

Özellikle şu konular netleşmeden imza atılmamalıdır:

• Yeni dairenin blok, kat ve bağımsız bölüm numarası
• Net ve brüt metrekare bilgisi
• Cephe, balkon, depo ve otopark durumu
• Yeni arsa payı
• Müteahhide bırakılacak bağımsız bölümler
• Değer farkı ve denkleştirme bedeli
• Teslim tarihi
• Gecikme hâlinde kira ve tazminat hükümleri
• Müteahhidin teminatı
• Proje değişikliği usulü
• Eksik veya ayıplı teslim hâlinde uygulanacak yaptırımlar

“Emsal daire verilecektir” veya “müteahhit uygun daire tahsis eder” şeklindeki belirsiz hükümler, malik açısından yeterli güvence sağlamaz.

İmza Atmayan Malik Hangi Belgeleri İstemelidir?

Malik, karar vermeden önce sözlü açıklamalarla yetinmemelidir. Aşağıdaki belgelerin yazılı olarak incelenmesi gerekir:

• Riskli yapı tespiti ve ilgili resmi bildirimler
• Kat malikleri kararları ve hazirun listeleri
• Vekâletname ve temsil belgeleri
• Müteahhitlik sözleşmesi taslağı
• Yeni mimari proje
• Daire paylaşım tablosu
• Arsa payı listesi
• Değerleme raporu
• Müteahhitin mali ve teknik yeterliliğine ilişkin bilgiler
• Teminat, teslim ve cezai şart hükümleri

Bu belgeler, hem sözleşmenin adil olup olmadığını hem de alınan kararların usule uygunluğunu değerlendirmek için gereklidir.

Malikler Arasında Anlaşma Sağlanamazsa Ne Yapılır?

Anlaşmazlık çoğu zaman daire paylaşımı, arsa payı, müteahhit payı veya değer farkından kaynaklanır. Bu durumda bağımsız ve teknik bir değerleme yapılması, paylaşım tablosunun yeniden düzenlenmesi ve sözleşme maddelerinin açık hâle getirilmesi çözüm sağlayabilir.

Uyuşmazlık devam ederse; kararların geçerliliği, tebligatların usulü, arsa payı, paylaşım tablosu veya sözleşmeden kaynaklanan haklar bakımından uygun hukuki yollar değerlendirilebilir.

İmza atmayan malik, itirazlarını yalnızca sözlü toplantılarda dile getirmek yerine yazılı şekilde kayda geçirmelidir.

Pay Satışı Riski Ortaya Çıkarsa Ne Yapılmalıdır?

Malikin payının satış sürecine konu olacağına ilişkin bir bildirim alması hâlinde, belge derhâl incelenmelidir. Bildirimin dayanağı, tebliğ tarihi, değerleme yöntemi, malik kararları ve satış işleminin hangi usulle yürütüldüğü önem taşır.

Bu tür süreçlerde yasal başvuru süreleri kısa olabileceğinden, yalnızca müteahhit veya yönetimin açıklamasını beklemek hak kaybına yol açabilir. Gerektiğinde hukuka aykırı işlemlere karşı itiraz, dava ve tedbir seçenekleri değerlendirilmelidir.

Müteahhit İmza Atmayan Malike Daire Vermeyebilir mi?

Müteahhit, sözleşme ve dönüşüm sürecindeki hak sahipliği belirlenmeden tek başına malik hakkında bağlayıcı karar veremez. Ancak maliklerin kendi aralarındaki kararları ve yasal süreç sonucunda oluşan durum, müteahhidin teslim yükümlülüğünü etkileyebilir.

Bu nedenle imza atmayan malik açısından asıl mesele, yeni projede kendisine hangi bağımsız bölümün verileceğinin, hangi hukuki dayanakla belirleneceğinin ve mevcut tapu hakkının nasıl korunacağının netleştirilmesidir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından yapılan değerlendirmelerde, imza atmayan malikin tapu hakkı, karar süreçleri, tebligatlar ve sözleşme taslağı birlikte incelenerek doğabilecek pay satışı veya değer kaybı riskleri belirlenir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’daki kentsel dönüşüm projelerinde, sözleşmeyi imzalamadan önce yeni bağımsız bölüm ve paylaşım tablosunun yazılı şekilde incelenmesi önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kentsel dönüşüm sözleşmesini imzalamazsam tapumu kaybeder miyim?
Hayır. İmza atmamak tek başına tapu kaybı yaratmaz; ancak usulüne uygun dönüşüm süreçlerinde pay satışı riski oluşabilir.

Diğer maliklerin imzası benim yerime geçer mi?
İmzalamadığınız özel sözleşme sizi otomatik olarak bağlamaz. Ancak yasal dönüşüm kararlarının etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

İmza atmayan malik binayı boşaltmak zorunda kalır mı?
Resmi riskli yapı ve tahliye işlemleri usulüne uygun yürütülmüşse, tahliye yükümlülüğü doğabilir. Bu, sözleşmenin tüm şartlarını kabul ettiğiniz anlamına gelmez.

Müteahhit bana istediği daireyi verebilir mi?
Yeni bağımsız bölümün hangi malike verileceği, tapu hakkı, paylaşım tablosu ve hukuki sürece göre belirlenmelidir.

Payım satılacaksa bana bildirim yapılması gerekir mi?
Satış sürecinin yasal bildirim ve usul kurallarına uygun yürütülmesi gerekir.

Sözleşmede hangi maddeler en önemlidir?
Daire numarası, metrekare, arsa payı, teslim tarihi, teminat, gecikme tazminatı ve proje değişikliği hükümleri açık olmalıdır.

Kararlara nasıl itiraz edebilirim?
Kararın türüne, tebligat tarihine ve hukuki dayanağına göre uygun itiraz veya dava yolları değerlendirilir.

Daire paylaşımını kabul etmiyorsam ne yapmalıyım?
Paylaşım tablosunu, değerleme raporunu ve arsa paylarını yazılı olarak incelemeli; itirazlarınızı belgelendirerek ileri sürmelisiniz.

İLETİŞİM

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.