Kentsel Dönüşümde Küçük Daire Sahibine Daha Az Metrekare Verilebilir mi? (2026 Güncel Rehber)

Kentsel dönüşümde küçük daire sahibine daha az metrekare verilmesi her zaman hukuka aykırı değildir; ancak paylaşım arsa payı, değer farkı ve açık sözleşme hükümleriyle dengelenmelidir.

Kentsel dönüşümde eski binada küçük dairesi bulunan maliklere, yeni projede daha az metrekareli bağımsız bölüm verilmesi mümkündür. Ancak bu durum müteahhidin veya diğer maliklerin tek taraflı kararıyla keyfî şekilde yapılamaz.

Yeni dairenin metrekare bakımından daha küçük olması, tek başına hak kaybı olduğu anlamına da gelmez. Esas değerlendirme; eski bağımsız bölümün arsa payı, gerçek değeri, yeni dairenin niteliği ve varsa denkleştirme bedeli üzerinden yapılır.

Kentsel Dönüşümde Herkese Eşit Metrekare Verilmesi Zorunlu mudur?

Hayır. Eski binada bütün dairelerin büyüklüğü, katı, cephesi ve değeri aynı olmayabilir. Bu nedenle yeni binada herkese aynı metrekarede daire verilmesi zorunlu değildir.

Örneğin eski binada:

• Bir malik 60 metrekarelik arka cephe daireye,
• Başka malik 120 metrekarelik üst kat daireye,
• Bir başka malik ise cadde üzeri dükkâna,

sahip olabilir. Bu bağımsız bölümlerin arsa payı ve ekonomik değeri farklıysa, yeni projedeki paylaşımın da farklı olması doğal olabilir.

Ancak paylaşımın “küçük daire sahibi olduğu için daha az hakka sahiptir” anlayışıyla yapılması doğru değildir. Her malik, taşınmazdaki mevcut hakkı ve değeri oranında adil bir karşılık bekleyebilir.

Metrekare mi, Arsa Payı mı Daha Önemlidir?

Kentsel dönüşümde yalnızca metrekareye bakmak yeterli değildir. Arsa payı, bağımsız bölümün ana taşınmazdaki ortaklık oranını gösterir ve çoğu uyuşmazlıkta temel ölçütlerden biridir.

Bunun yanında bağımsız bölümün gerçek değeri de dikkate alınmalıdır. Aynı metrekaredeki iki daireden biri yüksek katta, geniş cephede, manzaralı veya ticari nitelikte olabilir. Bu nedenle arsa payı ve değer hesabı, metrekareden daha kapsamlı bir değerlendirme sağlar.

Yeni binada verilecek dairenin:

• Katı,
• Cephesi,
• Net kullanım alanı,
• Balkon ve teras durumu,
• Otopark ve depo eklentileri,
• Konut veya ticari kullanım niteliği,
• Satış ve kira değeri,

birlikte değerlendirilmelidir.

Küçük Daire Sahibine Hangi Durumlarda Daha Az Metrekare Verilebilir?

Küçük daire sahibine yeni projede daha az metrekare verilmesi bazı hâllerde hukuken ve ekonomik olarak dengeli olabilir. Örneğin:

• Eski bağımsız bölümün arsa payı diğer maliklerden düşükse,
• Yeni dairenin katı, cephesi veya niteliği daha değerliyse,
• Aradaki değer farkı denkleştirme bedeliyle telafi ediliyorsa,
• Malik bu paylaşımı açık ve yazılı biçimde kabul etmişse,
• Yeni projedeki imar ve mimari koşullar eski daire büyüklüğünün aynen korunmasına elverişli değilse,

daha düşük metrekareli yeni bağımsız bölüm verilmesi gündeme gelebilir.

Örneğin eski dairesi 75 metrekare olan bir malik, yeni binada 68 metrekare net kullanım alanı bulunan ancak daha değerli cephede, otoparklı ve depolu bir daire alabilir. Bu durumda yalnızca metrekare farkına bakılarak hak kaybı bulunduğu sonucu çıkarılamaz.

Daha Az Metrekare Verilmesi Ne Zaman Haksız Olabilir?

Yeni dairenin hem metrekaresi küçülmüş hem de kat, cephe, kullanım niteliği ve piyasa değeri bakımından daha düşük nitelikte olması; buna karşılık herhangi bir denkleştirme yapılmaması hâlinde uyuşmazlık doğabilir.

Aşağıdaki durumlar dikkatle incelenmelidir:

• Eski dairenin arsa payının göz ardı edilmesi
• Bir malike düşük değerli daire verilirken diğerlerine avantaj sağlanması
• Daire, dükkân veya eklenti farklarının hesaba katılmaması
• Müteahhidin paylaşımı tek taraflı belirlemesi
• Maliklerden yazılı onay alınmadan bağımsız bölüm değişikliği yapılması
• Proje ve sözleşmede dairelerin açıkça gösterilmemesi
• Değer farkı bulunmasına rağmen herhangi bir ödeme veya denkleştirme yapılmaması

Müteahhit, “Yeni bina daha kaliteli” gerekçesiyle her metrekare kaybını haklı gösteremez. Somut değer karşılaştırması yapılmalıdır.

Denkleştirme Bedeli Nedir?

Denkleştirme bedeli, yeni projede bağımsız bölümlerin değerleri arasında oluşan farkın para ile dengelenmesidir. Bir malik daha düşük değerde daire alıyorsa, farkın bedel olarak ödenmesi kararlaştırılabilir. Tersi durumda ise daha değerli bağımsız bölüm alan malikten ilave katkı talep edilmesi gündeme gelebilir.

Denkleştirme bedelinin:

• Ne kadar olduğu,
• Ne zaman ödeneceği,
• Hangi değerleme yöntemine göre belirlendiği,
• Teslim edilmezse ne olacağı,
• Gecikme hâlinde faiz veya cezai şart uygulanıp uygulanmayacağı,

sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Belirsiz ifadeler, dönüşüm tamamlandıktan sonra ciddi uyuşmazlık yaratabilir.

Arsa Payı Yanlış Hesaplanmışsa Ne Yapılır?

Eski binadaki arsa payları, bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız belirlenmiş olabilir. Özellikle zemin kat dükkânlar, çatı dubleksleri, bahçeli daireler ve farklı cephedeki bağımsız bölümler bakımından bu sorun sık görülür.

Arsa payının yanlış belirlendiği düşünülüyorsa; eski tapu kayıtları, mimari proje, bağımsız bölüm özellikleri ve değerleme verileri incelenmelidir. Uygun koşullar varsa arsa payının düzeltilmesine ilişkin hukuki yollar değerlendirilir.

Ancak mevcut arsa payının düzeltilmesi ile yeni binadaki daire paylaşımı farklı konulardır. Her iki süreç, dönüşüm sözleşmesiyle birlikte ele alınmalıdır.

Müteahhitle Yapılan Sözleşmede Neler Yazmalıdır?

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde her malike hangi bağımsız bölümün verileceği açıkça gösterilmelidir. “Eşdeğer daire verilecektir” veya “müteahhit uygun daire tahsis eder” gibi ifadeler yeterli güvence sağlamaz.

Sözleşmede özellikle şunlar bulunmalıdır:

• Yeni dairenin blok, kat ve numarası
• Net ve brüt alanı
• Cephesi ve bağımsız bölüm planı
• Balkon, depo ve otopark bilgileri
• Yeni arsa payı
• Değer farkı ve denkleştirme bedeli
• Müteahhidin teslim tarihi
• Gecikme hâlinde kira ve tazminat hükümleri
• Proje değişikliği usulü
• Teslimden sonra ortaya çıkacak ayıplara ilişkin hükümler

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından yapılan sözleşme incelemelerinde, metrekare farkının taşınmaz değeriyle dengelenip dengelenmediği ve paylaşımın malik aleyhine açık dengesizlik yaratıp yaratmadığı değerlendirilir.

Anlaşma Sağlanamazsa Ne Yapılabilir?

Malik, önerilen paylaşım tablosuna itiraz edebilir; bağımsız bölümlerin değerinin uzman raporuyla belirlenmesini isteyebilir ve sözleşme taslağındaki belirsizliklerin giderilmesini talep edebilir.

Uyuşmazlığın türüne göre arsa payı düzeltimi, sözleşmeden kaynaklanan talepler, değer farkı veya bağımsız bölüm tahsisine ilişkin hukuki yollar gündeme gelebilir. Dava öncesi arabuluculuk gerekip gerekmediği ise tarafların sıfatına ve uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre değerlendirilmelidir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’daki dönüşüm projelerinde, yeni bağımsız bölüm listesi imzalanmadan önce değerleme tablosunun yazılı olarak alınması önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Küçük daire sahibine daha küçük yeni daire verilebilir mi?
Evet; ancak paylaşımın arsa payı, değer farkı ve sözleşmedeki açık düzenlemelerle dengeli olması gerekir.

Herkese aynı metrekarede daire verilmesi zorunlu mudur?
Hayır. Bağımsız bölümlerin arsa payı ve ekonomik değerleri farklı olabilir.

Eski dairem küçük ama arsa payım yüksekse ne olur?
Yeni paylaşımda yalnızca metrekare değil, arsa payınız ve bağımsız bölümünüzün değeri de dikkate alınmalıdır.

Yeni daire daha küçük ama daha değerliyse hak kaybı olmaz mı?
Hak kaybı olup olmadığı, net metrekare ile birlikte kat, cephe, eklentiler ve piyasa değeri karşılaştırılarak belirlenir.

Denkleştirme bedeli nasıl hesaplanır?
Eski ve yeni bağımsız bölüm değerleri arasındaki fark, değerleme verileriyle belirlenerek para ile dengelenebilir.

Müteahhit bana istediği daireyi verebilir mi?
Sözleşme, paylaşım planı ve maliklerin hakları dikkate alınmadan keyfî tahsis yapılamaz.

Arsa payım yanlışsa dönüşümden önce düzeltebilir miyim?
Koşulları varsa arsa payı düzeltimine yönelik hukuki yollar değerlendirilebilir.

Sözleşmede metrekare yazmıyorsa ne yapmalıyım?
Yeni dairenin net-brüt alanı, katı, cephesi ve eklentileri açıkça yazılmadan sözleşme imzalanmamalıdır.

İLETİŞİM

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.