Kentsel Dönüşümde Malikler Arasında Daire Paylaşımı Nasıl Yapılır? (2026 Güncel Rehber)

Kentsel dönüşümde daire paylaşımı; tapudaki arsa payı, bağımsız bölüm değeri, yeni proje, müteahhit payı ve denkleştirme bedeli dikkate alınarak yapılmalıdır.

Kentsel dönüşümde en önemli aşamalardan biri, yıkılacak binadaki maliklere yeni projede hangi daire veya işyerinin verileceğinin belirlenmesidir. Daire paylaşımı yalnızca “eski dairesi büyük olana büyük daire” yöntemiyle yapılmaz. Tapudaki arsa payı, eski bağımsız bölümün değeri, yeni projedeki bağımsız bölümlerin niteliği ve müteahhide bırakılacak pay birlikte değerlendirilir.

Paylaşım tablosu açık hazırlanmadığında, dönüşüm tamamlandıktan sonra kat, cephe, metrekare, otopark ve değer farkı uyuşmazlıkları ortaya çıkabilir.

Daire Paylaşımında İlk Bakılacak Belge Tapu Kaydıdır

Dönüşümde hak sahibi olan kişiler, tapuda malik olarak görünen kişilerdir. Her malikin arsa payı, ana taşınmazdaki ortaklık oranını gösterir ve paylaşımın başlangıç verilerinden biridir.

Ancak tapuda yazan arsa payı her zaman tek başına yeterli değildir. Mevcut arsa payları geçmişte yanlış hesaplanmış, bağımsız bölümlerin değerine göre orantısız belirlenmiş veya yeni projedeki değer farklarını karşılamıyor olabilir.

Bu nedenle ilk aşamada şu kayıtlar incelenmelidir:

• Güncel tapu kayıtları
• Eski bağımsız bölüm listesi
• Arsa payları
• Yönetim planı
• Eski mimari proje
• Daire, dükkân, depo ve otopark bilgileri
• Mevcut haciz, ipotek veya şerhler

Daire Paylaşımında Metrekare mi, Değer mi Esastır?

Metrekare önemli olmakla birlikte, tek başına belirleyici değildir. Daire paylaşımında esas mesele, her malikin eski taşınmazdaki hakkına uygun ekonomik karşılığı alıp almadığıdır.

Örneğin aynı metrekarede iki daireden biri:

• Üst katta,
• Güney cephede,
• Manzaralı,
• Geniş balkonlu,
• Otopark ve depolu,

olabilir. Diğer daire ise zemin katta, arka cephede veya daha sınırlı kullanım alanına sahip olabilir. Bu iki bağımsız bölüme yeni binada aynı değerde karşılık verilmesi her zaman mümkün olmayabilir.

Aynı durum konut ve dükkân karşılaştırmasında da geçerlidir. Ticari nitelikteki bağımsız bölüm, küçük metrekareli olsa bile yüksek değere sahip olabilir.

Yeni Projede Daireler Nasıl Dağıtılır?

Daire paylaşımı yapılırken öncelikle yeni projedeki tüm bağımsız bölümlerin listesi hazırlanmalıdır. Bu listede her dairenin veya işyerinin:

• Blok ve bağımsız bölüm numarası,
• Katı,
• Cephesi,
• Net ve brüt alanı,
• Balkon, teras, depo ve otopark bilgisi,
• Konut veya ticari kullanım niteliği,
• Tahmini rayiç değeri,
• Yeni arsa payı,

ayrı ayrı gösterilmelidir.

Daha sonra maliklerin eski bağımsız bölümleriyle yeni bağımsız bölümler arasında değer karşılaştırması yapılır. Müteahhide bırakılacak bağımsız bölümler de aynı tabloya açık biçimde yazılmalıdır.

Daire Paylaşımında Kullanılan Yöntemler Nelerdir?

Kentsel dönüşüm projelerinde birden fazla paylaşım yöntemi kullanılabilir.

Aynı Konumun Korunması

Eski binada belirli katta veya cephede dairesi bulunan malike, yeni binada mümkün olduğunca benzer konumda bağımsız bölüm verilmesi tercih edilebilir. Bu yöntem, özellikle küçük apartmanlarda anlaşmayı kolaylaştırır.

Arsa Payı ve Değere Göre Paylaşım

Maliklerin eski tapudaki arsa payı ve bağımsız bölümlerinin ekonomik değeri hesaplanarak, yeni projedeki bağımsız bölümler buna göre dağıtılır. En dengeli yöntemlerden biridir.

Denkleştirme Bedelli Paylaşım

Yeni projede birebir eşdeğer daire üretilemeyebilir. Bu durumda daha yüksek değerde daire alan malik fark bedeli ödeyebilir; daha düşük değerde daire alan malike ise denkleştirme bedeli verilebilir.

Kura Yöntemi

Kura, ancak bağımsız bölümlerin gerçekten eşdeğer olduğu veya tüm maliklerin bu yöntemi kabul ettiği durumlarda adil sonuç verebilir. Kat, cephe ve değer farkları olan projelerde tek başına kura yöntemi uyuşmazlık yaratabilir.

Müteahhit Payı Nasıl Belirlenir?

Arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan dönüşüm sözleşmesinde, yeni binadaki bağımsız bölümlerin hangilerinin maliklere, hangilerinin müteahhide bırakılacağı açıkça yazılmalıdır.

Müteahhit payı belirlenirken:

• Arsanın toplam değeri,
• İnşaat maliyeti,
• Yeni projedeki bağımsız bölüm sayısı,
• İmar imkânları,
• Maliklere verilecek dairelerin niteliği,
• Müteahhidin üstleneceği ek giderler,

değerlendirilir.

“Müteahhide uygun sayıda daire verilecektir” şeklindeki belirsiz ifadeler ileride tartışma doğurur. Her bağımsız bölüm numarasının sözleşme eki paylaşım tablosunda gösterilmesi gerekir.

Denkleştirme Bedeli Nasıl Düzenlenmelidir?

Yeni projede bazı daireler daha büyük, daha yüksek katta veya daha değerli cephede olabilir. Bu farkların para ile dengelenmesine denkleştirme denir.

Denkleştirme bedeli belirlenirken şu hususlar açıkça yazılmalıdır:

• Hangi malikin ne kadar fark ödeyeceği veya alacağı
• Hesabın hangi değerleme raporuna dayandığı
• Ödeme zamanı ve yöntemi
• Gecikme hâlinde uygulanacak sonuçlar
• Daire teslim edilmezse bedelin ne olacağı
• Proje değişikliği hâlinde farkın yeniden hesaplanıp hesaplanmayacağı

Denkleştirme bedelinin sözlü bırakılması, dönüşüm sürecinde en sık yaşanan ihtilaflardan biridir.

Malikler Anlaşamazsa Ne Olur?

Maliklerin bağımsız bölüm paylaşımı konusunda anlaşamaması hâlinde, öncelikle teknik ve hukuki veriler üzerinden yeni bir değerleme tablosu hazırlanması faydalıdır. Arsa payı, eski bağımsız bölüm değeri ve yeni proje verileri bağımsız uzmanlarca karşılaştırılabilir.

Uyuşmazlığın niteliğine göre; mevcut arsa payının düzeltilmesi, sözleşme taslağının revize edilmesi, değer farkının belirlenmesi veya ilgili hukuki yollara başvurulması gündeme gelebilir. Her projenin imar, malik yapısı ve sözleşme düzeni farklı olduğundan tek tip çözüm bulunmaz.

Müteahhit veya çoğunluk tarafından hazırlanan paylaşım listesinin, diğer maliklerin açık haklarını zedeleyip zedelemediği ayrıca incelenmelidir.

Sözleşmede Hangi Bilgiler Mutlaka Yer Almalıdır?

Dönüşüm sözleşmesi ve ekindeki paylaşım tablosu, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önleyecek kadar ayrıntılı olmalıdır.

Sözleşmede en az şu bilgiler bulunmalıdır:

• Her malikin eski ve yeni bağımsız bölüm bilgileri
• Yeni daire veya işyerinin blok, kat ve numarası
• Net-brüt metrekare ve cephe bilgisi
• Yeni arsa payı
• Balkon, depo, otopark ve ortak alan hakları
• Müteahhit payı
• Denkleştirme bedelleri
• Teslim tarihi
• Gecikme cezası ve kira tazminatı
• Proje değişikliği prosedürü
• Ayıplı veya eksik teslim hâlinde uygulanacak haklar

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından yapılan sözleşme incelemelerinde, paylaşım tablosunun arsa payı ve değer farkları bakımından malik aleyhine belirsizlik içerip içermediği değerlendirilir.

Paylaşım Yapılmadan Önce Hangi Belgeler İncelenmelidir?

Malikler, paylaşım listesi imzalanmadan önce şu belgeleri istemelidir:

• Yeni mimari proje
• Bağımsız bölüm dağılım tablosu
• Arsa payı listesi
• Değerleme raporu
• Müteahhit teklif ve maliyet tablosu
• İmar durumu ve ruhsat bilgileri
• Sözleşme taslağı
• Teslim takvimi
• Teminat ve gecikme güvenceleri

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’daki dönüşüm projelerinde, “hangi daire kime verilecek” sorusu sözleşme imzalanmadan önce kesin ve yazılı şekilde cevaplanmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kentsel dönüşümde eski dairemin aynısı bana verilmek zorunda mı?
Her zaman değil. Ancak eski hakkınıza ve taşınmaz değerine uygun, sözleşmede açıkça belirlenmiş bir karşılık verilmelidir.

Daire paylaşımında metrekare mi arsa payı mı önemlidir?
Her ikisi önemlidir; ancak arsa payı ve bağımsız bölüm değeri daha kapsamlı bir değerlendirme sağlar.

Müteahhit hangi dairelerin kendisine kalacağını tek başına belirleyebilir mi?
Hayır. Müteahhit payı ve maliklere verilecek bağımsız bölümler sözleşme ve paylaşım tablosunda açıkça belirlenmelidir.

Daha değerli daire alan malik fark ödemek zorunda mı?
Tarafların paylaşım modeline göre denkleştirme bedeli kararlaştırılabilir.

Kura ile daire paylaşımı yapılabilir mi?
Bağımsız bölümler değer bakımından eşitse veya maliklerin açık anlaşması varsa uygulanabilir.

Eski arsa payları yanlışsa ne yapılabilir?
Arsa payının bağımsız bölüm değerleriyle orantısız olduğu düşünülüyorsa düzeltme imkânı değerlendirilmelidir.

Yeni projede otopark ve depo paylaşımı nasıl yapılır?
Bu alanlar, hangi bağımsız bölüme bağlı olduğu veya kullanım hakkı tanındığı açıkça yazılarak düzenlenmelidir.

Paylaşım tablosuna itiraz edebilir miyim?
Evet. Sözleşme imzalanmadan önce değerleme, arsa payı ve bağımsız bölüm nitelikleri üzerinden itirazlar ileri sürülebilir.

İLETİŞİM

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.