Mirasçılardan Biri Tapu Devrine Gelmezse Gayrimenkul Nasıl Satılır? 2026 Güncel Rehber

Mirasçılardan biri tapu satışına gelmez veya imza atmazsa miras kalan ev nasıl satılır? Ortaklığın giderilmesi, izale-i şuyu, vekâletname ve satış süreci hakkında 2026 rehberi.

Miras kalan bir ev, arsa, tarla veya iş yerinin satılması konusunda bütün mirasçılar anlaşmış görünse bile mirasçılardan birinin tapu müdürlüğüne gelmemesi veya satış işlemine imza atmaması satışın tamamlanmasını engelleyebilir. Özellikle taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa mirasçılardan biri diğer mirasçıların paylarını da kapsayacak şekilde tek başına taşınmazın tamamını üçüncü kişiye satamaz.

Ancak bir mirasçının tapuya gelmemesi gayrimenkulün hiçbir zaman satılamayacağı anlamına gelmez. Gelmeyen mirasçı uygun bir vekâletname verebilir; mirasçılar paylı mülkiyete geçilmesinin şartlarını değerlendirebilir veya anlaşma sağlanamıyorsa ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulabilir. Bu nedenle çözüm, mirasçının neden tapuya gelmediğine ve taşınmazdaki mülkiyet yapısına göre belirlenmelidir.

Mirasçılardan Biri Tapuya Gelmezse Satış Yapılabilir mi?

Taşınmazın tamamının anlaşmalı olarak üçüncü kişiye satılması için gerekli bütün hak sahiplerinin satış işlemine katılması veya usulüne uygun şekilde temsil edilmesi gerekir.

Örneğin dört kardeşe miras kalan bir ev 10 milyon TL’ye satılacaksa üç kardeşin tapuya gelip dördüncü kardeşin:

“Ben gelmiyorum ve satışa da onay vermiyorum.”

demesi hâlinde diğer üç kardeş onun hakkını da kapsayacak şekilde evin tamamını satamaz.

Ancak uyuşmazlık burada sona ermez.

Mirasçının Tapuya Bizzat Gelmesi Şart mı?

Her durumda hayır.

Mirasçı satışa razı ancak tapuya gelemiyorsa uygun şekilde düzenlenmiş vekâletname ile temsil edilebilir.

Örneğin mirasçı yurt dışında yaşıyor, başka şehirde bulunuyor veya sağlık nedeniyle tapu işlemine katılamıyorsa satış yetkisini içeren vekâletnameyle avukatını veya başka bir kişiyi yetkilendirebilir.

Burada vekâletnamenin yapılacak taşınmaz satış işlemi bakımından yeterli yetkileri içermesi önemlidir.

Mirasçı Yurt Dışındaysa Ne Yapılabilir?

Yurt dışında bulunan mirasçının sırf Türkiye’ye gelemediği için satışın mutlaka durması gerekmez.

Bulunduğu ülkeye ve işlemin özelliklerine göre Türk dış temsilcilikleri veya yabancı makamlar önünde düzenlenecek vekâletnameler kullanılabilir. Yabancı makamlarca düzenlenen belgelerde apostil, tasdik ve tercüme gibi ek işlemler gerekebilir.

Bu nedenle yurt dışındaki mirasçıdan vekâletname alınırken doğrudan genel bir vekâletname yerine yapılacak tapu işlemini karşılayacak yetkilerin bulunmasına dikkat edilmelidir.

Mirasçı Satışa Razı Ama Tapuya Gelmiyorsa Ne Yapılmalıdır?

Öncelikle gerçekten satışa onay verip vermediği belirlenmelidir.

Mirasçı yalnızca iş yoğunluğu veya şehir dışında olması nedeniyle gelemiyorsa vekâletname en kolay çözümlerden biridir.

Ancak mirasçı:

“Ben bu evi sattırmayacağım.”

diyorsa sorun artık tapuya fiziksel olarak gelmemesi değil, satışa rıza göstermemesidir.

Bu durumda diğer mirasçıların onun yerine imza atması mümkün değildir.

Bir Mirasçının İmzası Eksik Olsa Tapuda Satış Yapılır mı?

Taşınmazın tamamının iradi satışında gerekli hak sahiplerinden birinin onayı eksikse işlem gerçekleştirilemeyebilir.

Mirasçılardan birinin payı küçük olsa dahi durum değişmez.

Örneğin bir mirasçının taşınmazdaki ekonomik hakkı yalnızca %5 olsa bile diğer mirasçıların:

“Biz zaten %95’iz.”

diyerek onun hakkını da üçüncü kişiye devretmeleri mümkün değildir.

Mülkiyet hakkı çoğunluk kararıyla ortadan kaldırılamaz.

Mirasçılar Oy Çokluğuyla Evi Satabilir mi?

Kural olarak taşınmazın tamamının mülkiyetini üçüncü kişiye devreden satış işlemi bakımından:

“Beş mirasçıdan dördü kabul etti, çoğunluk sağlandı.”

şeklinde hareket edilemez.

Miras ortaklığının ve mülkiyet türünün özellikleri dikkate alınmalıdır.

Bu nedenle miras kalan gayrimenkullerde şirketlerdeki gibi basit çoğunluk mantığı uygulanmaz.

Mirasçılardan Biri Satışı Engelliyorsa Ne Yapılabilir?

Anlaşma sağlanamıyorsa en önemli hukuki seçeneklerden biri ortaklığın giderilmesidir.

Ortaklığın giderilmesi, eski adıyla izale-i şuyu, taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini amaçlar.

Bu süreç sonunda taşınmazın aynen paylaşılması mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi gündeme gelebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davasında amaç bir mirasçıyı cezalandırmak veya diğer mirasçılara daha fazla pay vermek değildir.

Amaç ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesidir.

Örneğin dört kardeşe kalan tek bir apartman dairesinde kardeşlerden üçü satmak istiyor, biri kesinlikle satış istemiyorsa ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.

Mahkeme taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olup olmadığını değerlendirir.

Bir Mirasçı “Satmıyorum” Derse Ortaklığın Giderilmesini Engelleyebilir mi?

Kural olarak tek başına:

“Ben satılmasını istemiyorum.”

demesi ortaklığın giderilmesi hakkını tamamen ortadan kaldırmaz.

Ortaklık ilişkisinin devamını zorunlu kılan özel bir hukuki durum bulunmadığı sürece paydaşlardan veya ortaklardan biri paylaşma ya da ortaklığın giderilmesi talebinde bulunabilir.

Bu nedenle bir mirasçının yıllarca diğer mirasçıları taşınmaz üzerinde zorunlu ortaklığa mahkûm etmesi genel kural değildir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili mahkeme bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer önem taşır.

Ayrıca güncel mevzuat kapsamında ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava öncesinde arabuluculuk düzenlemeleri de dikkate alınmalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi İçin Arabuluculuk Gerekir mi?

Evet. Güncel düzenleme kapsamında taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk süreci gündeme gelir.

Arabuluculukta mirasçılar anlaşırsa mahkeme ve satış sürecine gerek kalmadan çözüm sağlanabilir.

Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Mahkeme Önce Evi Bölmeye mi Çalışır?

Taşınmazın niteliğine göre aynen taksim değerlendirilir.

Örneğin büyük bir arsa imar mevzuatına göre ayrı parsellere bölünebiliyorsa aynen paylaşım mümkün olabilir.

Ancak tek bir apartman dairesinin dört mirasçı arasında dört ayrı bağımsız taşınmaz şeklinde bölünmesi çoğu zaman mümkün değildir.

Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.

Mahkeme Satış Kararı Verirse İmza Atmayan Mirasçının Onayı Gerekir mi?

İradi tapu satışı ile mahkeme kararına dayanan ortaklığın giderilmesi süreci birbirinden farklıdır.

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi ve kararın uygulanması hâlinde artık satışın gerçekleşmesi için karşı çıkan mirasçının gönüllü olarak tapuya gelip:

“Satışa izin veriyorum.”

demesi aranmaz.

Zaten ortaklığın giderilmesi yolunun temel işlevlerinden biri budur.

Mirasçı Satış Günü Gelmezse Satış İptal Olur mu?

Ortaklığın giderilmesi sonucunda yürütülen satış sürecinde karşı çıkan mirasçının satışa katılmaması, özel satıştaki gibi işlemi otomatik olarak engellemez.

Usulüne uygun şekilde yürütülen satış işlemleri ilgili mevzuata göre devam eder.

Bu nedenle mirasçıların anlaşarak yaptığı normal tapu satışı ile mahkeme yoluyla ortaklığın giderilmesi birbirine karıştırılmamalıdır.

Ev Açık Artırmayla mı Satılır?

Aynen paylaşım mümkün değil ve satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmişse satış işlemleri ilgili satış usulüne göre gerçekleştirilir.

Bu süreçte taşınmazın değerinin belirlenmesi ve satış işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekir.

Özellikle değerli taşınmazlarda kıymet takdiri ve satış şartları ekonomik açıdan büyük önem taşır.

Satış Sadece Mirasçılar Arasında Yapılabilir mi?

Satışın yalnızca paydaşlar arasında gerçekleştirilmesi bakımından bütün paydaşların rızası önemlidir.

Bütün mirasçılar:

“Taşınmaz aile dışına çıkmasın, satış yalnızca mirasçılar arasında yapılsın.”

konusunda anlaşırsa buna göre hareket edilmesi mümkün olabilir.

Ancak mirasçılardan biri buna da karşı çıkıyorsa üçüncü kişilerin katılımının bulunduğu satış ihtimali gündeme gelebilir.

Mirasçılardan Biri Evi Kendisi Alabilir mi?

Evet, şartlarına göre satış sürecine katılarak taşınmazı satın alması mümkün olabilir.

Örneğin aileden kalan evin dışarıdan bir kişiye gitmesini istemeyen mirasçı, diğer mirasçıların paylarını anlaşmalı olarak satın alabilir.

Anlaşma mümkün değilse ortaklığın giderilmesi sürecindeki satışa katılması da değerlendirilebilir.

Mirasçı Kendi Payını Diğer Mirasçıya Satabilir mi?

Mülkiyet yapısına göre pay devri mümkündür.

Örneğin dört kardeşten üçü taşınmazdaki haklarını dördüncü kardeşe devrederek taşınmazın tek kişide toplanmasını sağlayabilir.

Bu yöntem ortaklığın giderilmesi davasından daha hızlı ve ekonomik olabilir.

Ancak elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet ayrımı nedeniyle yapılacak işlemin hukuki niteliği doğru belirlenmelidir.

Elbirliği Mülkiyeti Neden Önemlidir?

Mirasın açılmasıyla birlikte birden fazla mirasçı bulunuyorsa tereke üzerinde miras ortaklığı oluşur.

Bu yapıda mirasçılar terekeye birlikte sahip olurlar ve yönetim ile tasarruf işlemlerinde özel kurallar uygulanır.

Bu nedenle mirasçılardan birinin:

“Benim miras payım %25, evin şu odasını veya tapunun %25’ini istediğim kişiye satarım.”

şeklindeki yaklaşımı her aşamada doğru değildir.

Öncelikle tapudaki mülkiyet yapısı incelenmelidir.

Paylı Mülkiyete Geçilirse Ne Değişir?

Paylı mülkiyette her paydaşın taşınmaz üzerinde belirli bir pay oranı bulunur.

Örneğin dört kardeşin her birinin tapuda 1/4 pay sahibi olması gibi.

Paydaş kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabilir. Ancak payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir.

Bununla birlikte kendi payını satabilmesi, taşınmazın tamamını diğer paydaşların onayı olmadan satabileceği anlamına gelmez.

Bir Mirasçı Kendi Hissesini Satarsa Diğerlerinin Önalım Hakkı Var mı?

Paylı mülkiyette taşınmaz payının üçüncü kişiye satılması durumunda Türk Medeni Kanunu kapsamında diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir.

Dolayısıyla mirasçının payını yabancı bir kişiye satması işlemin hukuki sonuçları değerlendirilmeden yapılmamalıdır.

Özellikle değerli hisseli taşınmazlarda önalım davaları ciddi uyuşmazlık yaratabilir.

Tapu İntikali Yapılmamışsa Gayrimenkul Satılabilir mi?

Miras kalan taşınmazın satışından önce mirasçılık ve tapu intikal işlemlerinin doğru şekilde tamamlanması gerekir.

Uygulamada mirasçılık belgesi, vergi işlemleri ve tapu intikali gibi aşamalar gündeme gelir.

Bu nedenle miras bırakan hâlen tapuda malik görünüyorsa doğrudan normal satış yapılabileceği varsayılmamalıdır.

Mirasçılardan Biri İntikal İşlemine de Gelmiyorsa Ne Olur?

Bir mirasçının intikal sürecine katılmaması, diğer mirasçıların hiçbir işlem yapamayacağı anlamına gelmez.

Mirasçılardan birinin gerekli belgelerle miras intikali konusunda işlem yapabilmesi mümkündür. Ancak intikal işlemi ile taşınmazın üçüncü kişiye satılması aynı şey değildir.

İntikal yapılabilmesi, diğer mirasçının payının onun rızası olmadan özel satışla devredilebileceği anlamına gelmez.

Mirasçı Kayıpsa veya Nerede Olduğu Bilinmiyorsa Ne Olur?

Bu durumda özel temsil ve usul hükümleri gündeme gelebilir.

Mirasçının adresinin bilinmemesi veya uzun süredir kendisine ulaşılamaması diğer mirasçıların onun hakkını yok sayarak taşınmazı satmasına imkan vermez.

Somut olayın özelliklerine göre kayyım, temsil, tebligat ve diğer hukuki mekanizmaların değerlendirilmesi gerekebilir.

Mirasçılardan Biri Kısıtlıysa Satış Nasıl Yapılır?

Mirasçının vesayet altında olması hâlinde işlemler daha farklıdır.

Vasi tarafından yapılacak taşınmaz işlemlerinde vesayet makamlarının izinleri gündeme gelebilir.

Bu nedenle bütün mirasçıların yetişkin ve işlem ehliyetine sahip olduğu dosyalarla aynı şekilde işlem yapılmamalıdır.

Mirasçı Çok Yüksek Fiyat İstediği İçin Satış Yapılamıyorsa Ne Olur?

Uygulamada sık rastlanan sorunlardan biridir.

Örneğin taşınmazın piyasa değeri 8 milyon TL olmasına rağmen mirasçılardan biri:

“15 milyon verilmezse imza atmam.”

diyebilir.

Diğer mirasçıların onu özel satışa zorlaması mümkün olmayabilir. Ancak bu durum ortaklığın giderilmesi hakkının kullanılmasına engel değildir.

Bir Mirasçı Para İsteyerek İmza Vermiyorsa Ne Yapılabilir?

Öncelikle mirasçının gerçek miras payı ve taşınmazın piyasa değeri belirlenmelidir.

Mirasçının yasal hakkından daha yüksek bir bedel talep etmesi diğer mirasçıları bu bedeli ödemeye mecbur bırakmaz.

Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi seçeneği değerlendirilir.

Örnek 1: Dört Kardeşten Biri Tapuya Gelmiyor

Dört kardeşe 12 milyon TL değerinde ev kalmış olsun.

Üç kardeş satışa razı ancak dördüncü kardeş tapuya gelmiyor ve vekâletname de vermiyor.

Üç kardeş taşınmazın tamamını tek başına üçüncü kişiye satamaz.

Satışa karşı çıkan mirasçıyla anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi süreci gündeme gelebilir.

Örnek 2: Mirasçı Yurt Dışında

Üç kardeşin tamamı satışa razı ancak kardeşlerden biri Almanya’da yaşıyor olsun.

Bu kişinin yalnızca tapuya fiziksel olarak gelememesi nedeniyle ortaklığın giderilmesi davası açılması gerekmeyebilir.

Uygun satış yetkisini içeren vekâletname düzenlenerek temsil yoluyla satış gerçekleştirilebilir.

Örnek 3: Bir Mirasçı Satışa Kesinlikle Karşı

Üç kardeşe tek bir apartman dairesi kalmış ve iki kardeş satmak isterken üçüncü kardeş hiçbir bedelle satış istemiyor olsun.

Apartman dairesinin aynen üç ayrı taşınmaza bölünmesi mümkün değilse ortaklığın giderilmesi sonucunda satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi gündeme gelebilir.

Örnek 4: Mirasçı Evi Kendisi Almak İstiyor

Dört kardeşten biri:

“Ev satılmasın, diğer üçünüzün payını ben satın alacağım.”

diyorsa taşınmazın gerçek değeri belirlenerek anlaşmalı pay devri yapılabilir.

Bu yöntem dava ve satış sürecinden kaçınmayı sağlayabilir.

Mirasçılardan Biri Satışa Gelmiyorsa İzlenecek En Etkili Yol

Öncelikle taşınmazın tapu kaydı ve mülkiyet türü incelenmeli, miras intikalinin tamamlanıp tamamlanmadığı belirlenmeli ve gelmeyen mirasçının satışa karşı olup olmadığı netleştirilmelidir. Satışa razı ancak fiziksel olarak gelemiyorsa vekâletname çözümü kullanılabilir. Satışa açıkça karşı çıkıyorsa anlaşmalı pay devri veya diğer mirasçıların onun payını satın alması değerlendirilebilir. Anlaşma sağlanamıyorsa dava şartı arabuluculuk sonrasında ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Mirasçılardan biri tapuya gelmezse ev satılır mı?
Taşınmazın tamamının anlaşmalı satışında gerekli hak sahiplerinin katılımı veya temsili gerekir. Bir mirasçı rıza göstermiyorsa diğerleri onun hakkını da kapsayacak şekilde tek başına satış yapamaz.

Tapuya gelemeyen mirasçı vekâlet verebilir mi?
Evet. Satışa razıysa gerekli yetkileri içeren vekâletnameyle temsil edilebilir.

Mirasçı yurt dışındaysa satış yapılabilir mi?
Evet. Uygun vekâletname ve gerekli belge işlemleriyle temsil yoluyla satış mümkün olabilir.

Bir mirasçı satış istemezse ev hiç satılamaz mı?
Hayır. Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulabilir.

Dört mirasçıdan üçü evi satabilir mi?
Diğer mirasçının hakkını da kapsayacak şekilde taşınmazın tamamını sırf çoğunluk oldukları için özel satışla devredemezler.

Ortaklığın giderilmesi davasını tek mirasçı açabilir mi?
Şartları bulunuyorsa bir paydaş veya ortak ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme hangisidir?
Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabuluculuk gerekir mi?
Evet, güncel düzenleme kapsamında dava şartı arabuluculuk süreci dikkate alınmalıdır.

Mahkeme satışında karşı çıkan mirasçının imzası gerekir mi?
Usulüne uygun şekilde satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi hâlinde karşı çıkan mirasçının gönüllü satış imzasına ihtiyaç duyulan normal tapu satışı söz konusu değildir.

Mirasçılardan biri evi kendisi alabilir mi?
Diğer mirasçılarla anlaşarak paylarını satın alabilir; şartları kapsamında ortaklığın giderilmesi satışına katılması da mümkündür.

Sonuç: Bir Mirasçının Tapuya Gelmemesi Satışı Sonsuza Kadar Engellemez

Mirasçılardan birinin tapu satışına gelmemesi hâlinde öncelikle bunun nedeni belirlenmelidir. Mirasçı satışa razı ancak tapuya gelemiyorsa uygun vekâletname ile satışın gerçekleştirilmesi mümkün olabilir.

Mirasçı satışa razı değilse durum farklıdır. Diğer mirasçılar çoğunlukta olsalar bile karşı çıkan mirasçının mülkiyet hakkını yok sayarak taşınmazın tamamını normal tapu satışıyla üçüncü kişiye devredemezler.

Ancak bu durum taşınmazın süresiz olarak satılamayacağı anlamına gelmez. Anlaşmalı pay devri veya mirasçılardan birinin diğerlerinin paylarını satın alması mümkün değilse dava şartı arabuluculuk ve ardından ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Taşınmaz aynen paylaştırılamıyorsa satış yoluyla ortaklık sona erdirilebilir.

Bu nedenle özellikle yüksek değerli miras taşınmazlarında doğrudan dava açmadan önce tapudaki mülkiyet türünün, miras paylarının, taşınmazın gerçek değerinin ve anlaşmalı devir seçeneklerinin birlikte değerlendirilmesi daha hızlı ve ekonomik bir sonuç sağlayabilir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – Miras Kalan Gayrimenkullerin Satışı

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; mirasçılardan birinin satışa yanaşmaması, miras kalan taşınmazların satışı, ortaklığın giderilmesi davaları, hisseli tapu uyuşmazlıkları, miras paylarının devri ve miras kaynaklı gayrimenkul uyuşmazlıklarında hukuki destek sunmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22 / 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara