Mirasçılardan Biri Taşınmazı Kiraya Verirse Diğer Mirasçılar Ne Yapabilir? 2026 Güncel Rehber

Mirasçılardan biri diğer mirasçılardan habersiz miras kalan evi kiraya verebilir mi? Kira sözleşmesinin geçerliliği, kira gelirinin paylaşılması, tahliye, ecrimisil ve ortaklığın giderilmesi hakkında 2026 rehberi.

Miras kalan bir ev, iş yeri, arsa veya başka bir taşınmazın mirasçılardan biri tarafından diğer mirasçıların bilgisi ve onayı olmadan kiraya verilmesi uygulamada ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir. Özellikle “Kardeşim babamızdan kalan evi kiraya verdi ve kiraları tek başına alıyor, ne yapabilirim?” sorusu miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında sık karşılaşılmaktadır.

Bu durumda öncelikle taşınmaz üzerindeki mülkiyet türünün, kira sözleşmesini kimin imzaladığının, diğer mirasçıların kiralamaya açık veya örtülü şekilde onay verip vermediğinin, kira gelirlerinin kime ödendiğinin ve kiracının ne kadar süredir taşınmazı kullandığının belirlenmesi gerekir. Bir mirasçının taşınmaz üzerinde hak sahibi olması, her durumda diğer mirasçıları yok sayarak taşınmazın tamamı üzerinde sınırsız şekilde tasarruf edebileceği anlamına gelmez.

Bir Mirasçı Miras Kalan Evi Tek Başına Kiraya Verebilir mi?

Bu sorunun cevabı taşınmazdaki mülkiyet yapısına göre değişebilir.

Miras bırakanın ölümüyle birlikte birden fazla mirasçı bulunması hâlinde tereke üzerinde miras ortaklığı meydana gelir ve kural olarak elbirliği mülkiyeti söz konusu olur.

Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların tereke üzerindeki hakları belirli fiziksel bölümlere ayrılmış değildir. Bu nedenle mirasçılardan birinin diğerlerini tamamen dışlayarak ortak taşınmazın tamamı üzerinde tek başına tasarrufta bulunabileceği düşünülmemelidir.

Elbirliği Mülkiyetinde Kiralama Nasıl Yapılır?

Elbirliği mülkiyetinde ortakların hakları terekenin tamamına yayılmış durumdadır.

Bu nedenle taşınmazın tamamının kiraya verilmesi bakımından miras ortaklığının niteliği ve birlikte hareket etme esasları dikkate alınmalıdır.

Bir mirasçının:

“Ben de mirasçıyım, dolayısıyla evi istediğim kişiye kiralarım.”

demesi tek başına yeterli değildir.

Diğer mirasçıların hakları da korunmalıdır.

Paylı Mülkiyette Durum Farklı mı?

Evet.

Mirasçılar paylı mülkiyete geçmişse Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyetin yönetimine ilişkin hükümleri önem kazanır.

Taşınmazın kiraya verilmesi önemli yönetim işleri kapsamında değerlendirilebilir. Bu nedenle her durumda tek bir paydaşın kendi iradesiyle bütün taşınmazı diğer paydaşları bağlayacak şekilde kiraya verebileceği söylenemez.

Pay ve paydaş çoğunluklarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bir Mirasçı Tek Başına Kira Sözleşmesi İmzalarsa Sözleşme Geçersiz mi?

Burada doğrudan:

“Sözleşme kesin hükümsüzdür.”

sonucuna varmak doğru olmayabilir.

Kira sözleşmesinin tarafları arasındaki geçerliliği ile diğer mirasçıların bu sözleşmeyle bağlı olup olmadığı farklı meselelerdir.

Bir kişinin malik olmadığı bir taşınmaz hakkında kira sözleşmesi yapması dahi borçlar hukuku bakımından her durumda sözleşmenin baştan geçersiz olduğu anlamına gelmez. Asıl mesele sözleşmenin diğer hak sahiplerine karşı ileri sürülüp sürülemeyeceğidir.

Bu nedenle somut kira sözleşmesi incelenmelidir.

Diğer Mirasçılar Kiralamaya Sonradan Onay Verebilir mi?

Evet.

Örneğin kardeşlerden biri evi kiraya vermiş, diğer kardeşler bunu öğrenmiş ve yıllarca hiçbir itirazda bulunmadan kira gelirlerini paylaşmış olabilir.

Bu durumda sonradan verilen açık veya örtülü onayın hukuki sonuçları değerlendirilmelidir.

Özellikle diğer mirasçıların kiraları kabul etmesi önemli bir delil olabilir.

Mirasçı Kiraları Tek Başına Alabilir mi?

Taşınmaz ortak miras malı olduğu hâlde elde edilen kira gelirinin tamamının bir mirasçı tarafından kendisine aitmiş gibi kullanılması diğer mirasçıların alacak taleplerini gündeme getirebilir.

Örneğin üç eşit hak sahibi kardeşe kalan ev aylık 45.000 TL’ye kiralanmış ve kardeşlerden biri yıllardır kira bedelinin tamamını kendi hesabına alıyorsa diğer mirasçıların kendi haklarına düşen kira gelirlerini talep etmeleri mümkün olabilir.

Ancak hesaplama yapılırken miras payları, yapılan giderler ve diğer hukuki ilişkiler dikkate alınmalıdır.

Diğer Mirasçılar Geçmiş Kira Gelirlerini İsteyebilir mi?

Şartları varsa evet.

Kira bedellerinin hangi tarihten itibaren tahsil edildiği, kimin hesabına yatırıldığı ve diğer mirasçılara herhangi bir ödeme yapılıp yapılmadığı araştırılabilir.

Banka hesap hareketleri, kira sözleşmesi, kiracının ödeme dekontları ve yazışmalar önemli delillerdir.

Zamanaşımı süreleri nedeniyle geçmiş kira gelirleri bakımından gecikmeden hareket edilmesi önemlidir.

Kira Gelirinin Ne Kadarının Talep Edilebileceği Nasıl Hesaplanır?

Miras payları temel ölçütlerden biridir.

Örneğin taşınmaz üç eşit mirasçıya ait ve aylık net kira geliri 60.000 TL ise her mirasçının ekonomik hakkının belirlenmesinde 1/3’lük miras payı dikkate alınabilir.

Ancak bu basit matematik her dosyada nihai sonucu vermez.

Taşınmaz için yapılan zorunlu giderler, vergiler, ortak giderler ve taraflar arasındaki özel anlaşmalar hesaba katılabilir.

Kira Bedeli Çok Düşük Belirlenmişse Ne Olur?

Bu durum özellikle mirasçılar arasında kötü niyet iddialarına yol açabilir.

Örneğin piyasa kira değeri aylık 50.000 TL olan bir ev mirasçılardan biri tarafından arkadaşına 10.000 TL’ye kiralanmış olabilir.

Bu durumda diğer mirasçılar işlemin koşullarını, kira sözleşmesinin gerçekliğini ve taşınmazın bilerek düşük bedelle kullandırılıp kullandırılmadığını tartışma konusu yapabilir.

Özellikle kiracı ile sözleşmeyi yapan mirasçı arasında yakınlık bulunması delil değerlendirmesinde önem kazanabilir.

Mirasçı Taşınmazı Kendi Eşine veya Çocuğuna Kiralarsa Ne Olur?

Akrabalık tek başına kira sözleşmesini geçersiz hâle getirmez.

Ancak sözleşmenin gerçekte kira ilişkisi oluşturmak amacıyla mı yoksa diğer mirasçıların taşınmazdan yararlanmasını ve gelir elde etmesini engellemek amacıyla mı yapıldığı araştırılabilir.

Sembolik kira bedeli, kira ödemelerinin hiç yapılmaması ve taşınmazın ücretsiz kullandırılması gibi durumlar muvazaa iddialarını gündeme getirebilir.

Kiracı Kira Bedelini Hangi Mirasçıya Ödemelidir?

Bu konu kiracı açısından da risklidir.

Kiracı yalnızca sözleşmeyi imzaladığı mirasçıya ödeme yaparken diğer mirasçılar kira gelirinde hak iddia edebilir.

Uyuşmazlığın kiracıya bildirilmesi hâlinde ödeme konusunda hukuki belirsizlik ortaya çıkabilir.

Kiracının aynı dönem için iki defa ödeme yapmak zorunda kalmaması açısından uyuşmazlığın niteliğinin doğru belirlenmesi gerekir.

Diğer Mirasçılar Kiracıya İhtarname Gönderebilir mi?

Şartlarına göre evet.

Diğer mirasçılar taşınmaz üzerindeki haklarını ve kira sözleşmesine ilişkin itirazlarını kiracıya yazılı şekilde bildirebilir.

Noter ihtarnamesi özellikle:

• kiracının uyuşmazlıktan haberdar edilmesi,
• kira gelirlerine ilişkin talebin bildirilmesi,
• kullanımın kabul edilmediğinin ortaya konulması

bakımından önemli delil sağlayabilir.

Ancak ihtarnamenin içeriği dosyanın hukuki durumuna göre hazırlanmalıdır.

Diğer Mirasçılar Kiracıyı Doğrudan Evden Çıkarabilir mi?

Her durumda hayır.

Bir kira sözleşmesinin bulunması nedeniyle kiracının hukuki durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Diğer mirasçıların sözleşmeye taraf olmaması, kiracının hiçbir hukuki korumasının bulunmadığı anlamına gelmez.

Tahliye için uygun hukuki sebebin ve doğru dava yolunun belirlenmesi gerekir.

Bu nedenle kapıyı değiştirmek, kiracının eşyalarını çıkarmak veya elektrik ve suyu kestirmek gibi fiilî yöntemlerden kaçınılmalıdır.

Kiracının Tahliyesi İstenebilir mi?

Somut olayın şartlarına göre tahliye gündeme gelebilir.

Ancak öncelikle kira sözleşmesinin diğer mirasçılar bakımından bağlayıcı olup olmadığı, sözleşmenin nasıl kurulduğu, mirasçıların sonradan onay verip vermediği ve mülkiyet yapısı incelenmelidir.

Kira sözleşmesinin süresi ve tahliye sebebi de ayrıca önem taşır.

Kira Sözleşmesi Uzun Süreliyse Ne Olur?

Mirasçılardan birinin diğerlerinden habersiz şekilde çok uzun süreli kira sözleşmesi yapması uyuşmazlığın önemini artırabilir.

Örneğin ortak taşınmazın 10 yıllığına piyasa değerinin çok altında kiralanması diğer mirasçıların mülkiyet haklarını ciddi biçimde etkileyebilir.

Bu durumda işlemin yönetim yetkisi kapsamında olup olmadığı ve diğer mirasçıları bağlayıp bağlamadığı özellikle değerlendirilmelidir.

Mirasçı Kiracıdan Depozito Almışsa Depozitodan Kim Sorumludur?

Depozitoyu hangi kişinin aldığı ve kira sözleşmesinin kim tarafından imzalandığı önemlidir.

Kira ilişkisi sona erdiğinde kiracı güvence bedelinin iadesini talep edebilir.

Mirasçılar arasındaki iç ilişki ile kiracıya karşı sorumluluk birbirinden ayrılabilir.

Bu nedenle depozito bedelinin hangi hesaba yatırıldığı ve kim tarafından teslim alındığı belgelenmelidir.

Diğer Mirasçılar Ecrimisil İsteyebilir mi?

Bu noktada kira gelirinin paylaşılması ile ecrimisil birbirinden ayrılmalıdır.

Taşınmaz gerçekten üçüncü kişiye kiralanmış ve kira geliri elde edilmişse öncelikle elde edilen kira gelirindeki miras paylarının talep edilmesi gündeme gelebilir.

Buna karşılık taşınmazın bedelsiz veya muvazaalı biçimde üçüncü kişiye kullandırılması gibi durumlarda ecrimisil değerlendirmesi ayrıca yapılabilir.

Her olayda otomatik olarak ecrimisil talep edilmesi doğru değildir.

Mirasçı Kira Gelirini Saklıyorsa Nasıl İspatlanır?

Kira sözleşmesi bulunmasa dahi fiilî kiralama başka delillerle ortaya konulabilir.

Banka transferleri, kiracının beyanı, mesajlaşmalar, ilan kayıtları, abonelik bilgileri ve diğer belgeler kullanılabilir.

Özellikle banka hesap hareketleri düzenli kira ödemelerinin ortaya çıkarılmasında önemli olabilir.

Kira Sözleşmesi Elden Yapılmışsa Ne Olur?

Kira sözleşmesinin yazılı olmaması tek başına kira ilişkisinin bulunmadığını göstermez.

Türk hukukunda konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin geçerliliği kural olarak yazılı şekle bağlı değildir.

Dolayısıyla mirasçı:

“Yazılı sözleşme yok, kiraya vermedim.”

dese bile fiilî kullanım ve düzenli ödemeler kira ilişkisinin varlığının ispatında kullanılabilir.

Bir Mirasçı Kira Gelirini Yıllarca Almışsa Diğerleri Ne Yapmalıdır?

Öncelikle kira ilişkisinin başlangıç tarihi, kira miktarı ve tahsil edilen toplam bedel belirlenmelidir.

Ardından miras payları hesaplanmalı ve taşınmaz nedeniyle yapılan giderler incelenmelidir.

Diğer mirasçıların haklarına düşen tutar ödenmiyorsa yazılı talep, arabuluculuk ve gerektiğinde alacak davası gibi yollar değerlendirilebilir.

Mirasçılar Arasında Hesaplaşma Yapılabilir mi?

Evet.

Örneğin taşınmazı kiraya veren mirasçı yıllarca emlak vergisi, sigorta, zorunlu tadilat ve bazı ortak giderleri tek başına karşılamış olabilir.

Bu durumda yalnızca elde ettiği brüt kira gelirinin paylaşılması değil, tarafların karşılıklı alacaklarının birlikte hesaplanması gerekebilir.

Ancak kişisel veya gereksiz harcamaların diğer mirasçılara yüklenmesi mümkün olmayabilir.

Taşınmazın Kiraya Verilmesi Nedeniyle Ortaklığın Giderilmesi İstenebilir mi?

Evet.

Mirasçılar taşınmazın yönetimi konusunda sürekli anlaşmazlık yaşıyorsa ortaklığın devam ettirilmesi zorunlu değildir.

Şartları bulunan mirasçı ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Taşınmaz aynen paylaştırılabiliyorsa aynen taksim, mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

Ev Kiracılıyken Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir mi?

Taşınmazda kiracı bulunması tek başına ortaklığın giderilmesini engellemez.

Ancak mevcut kira sözleşmesinin hukuki durumu satış ve sonrasındaki süreç açısından ayrıca değerlendirilmelidir.

Özellikle uzun süreli veya tapuya şerh edilmiş kira sözleşmelerinde durum daha dikkatli incelenmelidir.

Mirasçılardan Biri Gayrimenkulü Satmak İsterse Ne Olur?

Kiralama uyuşmazlığı nedeniyle mirasçılar ortaklığı sürdürmek istemeyebilir.

Mirasçılar anlaşırsa taşınmaz normal şekilde satılabilir ve satış bedeli hak oranlarına göre paylaşılabilir.

Anlaşma sağlanamıyorsa ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

Örnek 1: Kardeş Evi Kiraya Verip Bütün Kirayı Alıyor

Üç eşit mirasçıya kalan ev aylık 45.000 TL’ye kiralanmış olsun.

Mirasçılardan biri kira sözleşmesini tek başına yapmış ve iki yıldır bütün kiraları kendi hesabına almış olsun.

Diğer mirasçılar şartları kapsamında geçmiş kira gelirlerinden kendi paylarına düşen bedellerin ödenmesini talep edebilir.

Örnek 2: Ev Arkadaşa Çok Düşük Bedelle Kiralanıyor

Evin piyasa kira değeri 50.000 TL olmasına rağmen mirasçılardan biri yakın arkadaşına aylık 5.000 TL üzerinden sözleşme yapmış olsun.

Diğer mirasçıların bu işlemin gerçekliğine, yetkiye ve kendi haklarını ihlal edip etmediğine ilişkin hukuki talepleri gündeme gelebilir.

Örnek 3: Diğer Mirasçılar Yıllarca Kiraları Paylaşıyor

Mirasçılardan biri kira sözleşmesini imzalamış ancak diğer mirasçılar beş yıl boyunca kira gelirlerini payları oranında almış olsun.

Bu durumda diğer mirasçıların kiralamadan habersiz olduklarını veya hiçbir zaman onay vermediklerini ileri sürmeleri bakımından önceki davranışları önem taşıyabilir.

Örnek 4: Ev Ücretsiz Olarak Akrabaya Veriliyor

Mirasçılardan biri ortak evi kendi çocuğuna ücretsiz kullandırıyor ve diğer mirasçılar bu kullanıma açıkça karşı çıkıyor olsun.

Bu durumda kira gelirinin paylaşılmasından ziyade haksız kullanım ve ecrimisil gibi talepler gündeme gelebilir.

Örnek 5: Mirasçılar Artık Ortaklık İstemiyor

Dört kardeşe kalan taşınmaz yıllardır kira geliri nedeniyle uyuşmazlık yaratıyor ve kardeşlerden biri gelirleri düzenli paylaşmıyorsa diğer mirasçılar yalnızca geçmiş kira alacaklarını istemekle yetinmek zorunda değildir.

Şartları varsa ortaklığın giderilmesi yoluyla taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi de talep edilebilir.

Diğer Mirasçıların İzleyebileceği Hukuki Yol

Mirasçılardan birinin taşınmazı tek başına kiraya verdiğinin öğrenilmesi hâlinde öncelikle tapu kaydı, mirasçılık belgesi, kira sözleşmesi, kira ödeme dekontları ve banka kayıtları incelenmelidir. Taşınmazın elbirliği mi yoksa paylı mülkiyete mi tabi olduğu belirlenmeli ve kiralama işleminin diğer mirasçıları bağlayıp bağlamadığı değerlendirilmelidir.

Kira gelirlerinin tek mirasçı tarafından tahsil edildiği tespit edilirse diğer mirasçıların paylarına düşen bedeller yazılı olarak talep edilebilir. Sonuç alınamazsa uyuşmazlığın niteliğine göre arabuluculuk, alacak davası, ecrimisil, kira ilişkisinin hukuki durumuna yönelik talepler ve ortaklığın giderilmesi seçenekleri değerlendirilebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Bir mirasçı diğerlerinden habersiz evi kiraya verebilir mi?
Taşınmazın mülkiyet yapısına göre değerlendirilmelidir. Tek mirasçının ortak taşınmazın tamamı üzerinde sınırsız kiralama yetkisi bulunduğu kabul edilemez.

Bir mirasçının yaptığı kira sözleşmesi tamamen geçersiz midir?
Her durumda hayır. Sözleşmenin taraflar arasındaki geçerliliği ile diğer mirasçıları bağlayıp bağlamadığı ayrı değerlendirilmelidir.

Kira gelirinin tamamını bir mirasçı alabilir mi?
Ortak taşınmazdan elde edilen gelirin diğer hak sahiplerinin payları dikkate alınmadan tamamen bir mirasçıya ait olduğu söylenemez.

Geçmiş kira gelirleri geri istenebilir mi?
Şartları varsa evet. Ancak zamanaşımı ve taraflar arasındaki hesaplaşma dikkate alınmalıdır.

Diğer mirasçılar kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Kira sözleşmesinin hukuki durumu ve tahliye koşulları değerlendirilmeden fiilî tahliye yapılamaz.

Kiracıya ihtarname gönderilebilir mi?
Şartlarına göre kiracıya taşınmazdaki hak sahipliği ve uyuşmazlık yazılı olarak bildirilebilir.

Kardeş evi kendi çocuğuna ücretsiz verirse ne olur?
Diğer mirasçıların haklarının ihlal edilmesi hâlinde ecrimisil ve diğer hukuki talepler gündeme gelebilir.

Mirasçı evi piyasanın çok altında kiraya verirse ne yapılabilir?
Kiralama yetkisi, sözleşmenin gerçekliği, muvazaa ihtimali ve diğer mirasçıların uğradığı zarar birlikte değerlendirilebilir.

Kiracı varken ortaklığın giderilmesi istenebilir mi?
Evet. Kiracının bulunması tek başına ortaklığın giderilmesine engel değildir.

Mirasçılar arasındaki kira uyuşmazlığı nasıl tamamen sona erdirilebilir?
Anlaşmalı paylaşım, pay devri veya şartları varsa ortaklığın giderilmesi yoluyla ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi değerlendirilebilir.

Sonuç: Tek Mirasçının Kiraya Vermesi Diğer Mirasçıların Haklarını Ortadan Kaldırmaz

Mirasçılardan birinin miras kalan gayrimenkulü diğer mirasçılardan habersiz kiraya vermesi hâlinde öncelikle taşınmazın elbirliği veya paylı mülkiyet kapsamında olup olmadığı belirlenmelidir. Bir mirasçının taşınmaz üzerinde miras hakkının bulunması, diğer hak sahiplerini tamamen dışlayarak taşınmazın tamamı üzerinde sınırsız tasarruf yetkisi bulunduğu anlamına gelmez.

Diğer mirasçılar şartları varsa kira gelirlerinden kendi paylarına düşen tutarların ödenmesini isteyebilir, geçmiş dönem alacaklarını talep edebilir, kiralama işleminin kendilerini bağlayıp bağlamadığını tartışabilir ve haksız kullanım bulunuyorsa ecrimisil talebinde bulunabilirler.

Mirasçılar arasında taşınmazın yönetimi konusunda sürekli uyuşmazlık yaşanıyorsa daha kalıcı çözüm miras ortaklığının sona erdirilmesi olabilir. Mirasçılar anlaşarak taşınmazı paylaşabilir veya payları devredebilir; anlaşma sağlanamıyorsa ortaklığın giderilmesi yoluyla ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi gündeme gelebilir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – Miras Taşınmazları ve Kira Uyuşmazlıkları

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; miras kalan taşınmazların izinsiz kiraya verilmesi, kira gelirlerinin mirasçılar arasında paylaşılması, geçmiş kira alacaklarının tahsili, ecrimisil, hisseli taşınmaz uyuşmazlıkları ve ortaklığın giderilmesi süreçlerinde hukuki destek sunmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22 / 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara