Müteahhit Dairenizi Küçülttü mü? Sakın Kayıtsız Kabul Etmeyin: Eksik Metrekarede Haklarınız (2026 Güncel Rehber)

Müteahhit sözleşmede belirtilenden küçük daire teslim ettiyse ne yapabilirsiniz? Net ve brüt alan farkı, ayıp bildirimi, bedel indirimi ve tazminat hakları.

Dairenizin sözleşmede, projede veya satış belgelerinde belirtilenden küçük olduğunu fark ettiyseniz, ölçüm ve belge karşılaştırması yapmadan teslim tutanağını kayıtsız imzalamayın. Önce farkın net alan mı, brüt alan mı, yoksa ortak alan hesabı mı olduğunu belirleyin. Daireyi teslim almak zorunda kalırsanız da metrekare farkına ilişkin itirazınızı tutanağa açıkça yazın.

Önce net alan ile brüt alanı karşılaştırın

Net kullanım alanı, dairenin içindeki kullanılabilir bölümlere; brüt alan ise tanıma ve projeye göre duvarları veya ortak alan paylarını da içerebilen daha geniş bir hesaplamaya dayanabilir. Bu nedenle sözleşmedeki “metrekare” bilgisini, onaylı mimari projeyi ve fiilî ölçümü aynı alan türüne göre karşılaştırmak gerekir.

Satış ilanı, broşür ve yazışmalar da önem taşıyabilir; ancak hukuki değerlendirmede sözleşmedeki taahhütler ve onaylı proje özellikle incelenmelidir. Bağımsız bir mimar veya harita-kadastro uzmanından ölçüm raporu almak, eksikliğin kapsamını somutlaştırmaya yardımcı olur.

Eksik metrekarede hangi haklar gündeme gelebilir?

Müteahhit ile yapılan sözleşme eser sözleşmesi niteliğindeyse Türk Borçlar Kanunu’nun ayıplı esere ilişkin hükümleri uygulanabilir. Sözleşme tüketici işlemi sayılıyorsa tüketici mevzuatı da gündeme gelebilir. Uygulanacak yol, sözleşmenin türüne ve dairenin nasıl edinildiğine bağlıdır.

Ayıp veya sözleşmeye aykırılık tespit edilirse şartlarına göre bedelde indirim, ayıbın giderilmesi, zararların tazmini ya da diğer seçimlik haklar değerlendirilebilir. TBK m. 474, teslimden sonra eserin gözden geçirilmesini ve ayıpların uygun sürede bildirilmesini; m. 477 ise kabulün sonuçlarını düzenler. Taşınmaz yapılardaki ayıplara ilişkin zamanaşımı da TBK m. 478’de ayrıca yer alır. Bu nedenle farkı öğrendiğinizde gecikmeden yazılı bildirim yapmak önemlidir. cdn.tbmm.gov.tr

Teslim tutanağını imzalamadan önce ne yapmalı?

Ölçüm raporunu, sözleşmeyi, teknik şartnameyi ve onaylı projeyi karşılaştırın. Fark varsa müteahhide noter kanalıyla veya ispatlanabilir başka bir yazılı yolla bildirim yapın. Teslim sırasında tutanak imzalamanız gerekiyorsa, “metrekare farkına ve ayıplara ilişkin haklarım saklıdır” gibi açık bir kayıt koymayı değerlendirin. İçeriğini okumadan ibra, feragat veya eksiksiz teslim beyanı imzalamayın.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’da daire alan kişiler için temel adımlar aynıdır: Belgeleri saklamak, ölçümü uzmanla doğrulamak ve itirazı gecikmeden yazılı hâle getirmek. FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, eksik metrekare, ayıplı teslim ve müteahhit uyuşmazlıklarında hukuki destek sunmaktadır. Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, teslim tutanağı ve sözleşmenin imzalanmadan önce somut belgelerle birlikte incelenmesinin önemini vurgulamaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Müteahhit daireyi sözleşmedekinden küçük teslim ederse ne yapmalıyım?

Önce sözleşme, proje ve fiilî ölçümü aynı alan türüne göre karşılaştırın. Ardından farkı uzman raporuyla belgeleyip müteahhide yazılı bildirim yapın.

Net alan ile brüt alan arasındaki fark nedir?

Net alan dairenin kullanılabilir iç alanını; brüt alan ise kullanılan tanıma göre duvarları veya ortak alan paylarını da kapsayabilir. Belgelerde hangi alanın taahhüt edildiği belirleyicidir.

Küçük daireyi teslim almak zorunda mıyım?

Bu, sözleşmeye ve uyuşmazlığın koşullarına bağlıdır. Teslim alacaksanız metrekare farkına ilişkin itirazınızı tutanağa yazdırmayı ve haklarınızı saklı tuttuğunuzu belirtmeyi değerlendirin.

Eksik metrekare için bedel indirimi isteyebilir miyim?

Şartları oluşmuşsa bedel indirimi veya başka hukuki talepler gündeme gelebilir. Talebin türü, sözleşme ve ölçüm raporuna göre belirlenir.

Teslim tutanağını imzalamak haklarımı kaybettirir mi?

Her imza otomatik olarak hak kaybı doğurmaz; ancak tutanağın içeriği ve kabul beyanları önemlidir. İmzalamadan önce okuyun, itirazınızı yazılı kayda geçirin.

Eksik metrekareyi kim ölçmeli?

Bağımsız ve yetkin bir mimar veya harita-kadastro uzmanından rapor alınması, alan farkının teknik olarak ortaya konmasına yardımcı olur.

Müteahhide ayıp bildirimi ne zaman yapılmalı?

Farkı öğrenince gecikmeden, ispatlanabilir yazılı bir yolla bildirim yapın. Bildirim ve dava süreleri sözleşme türüne ve olayın özelliklerine göre değişebilir.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.

Uzman Hukuki Destek

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde gayrimenkul hukuku alanında destek alarak haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Eksik metrekare ve ayıplı teslim uyuşmazlıklarında FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık profesyonel hukuki destek sunuyor.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Kule Plaza, Balgat, Çankaya / Ankara