Projeden Ev Satın Alırken Tapu Güvencesi Nasıl Sağlanır? 2026 Güncel Hukuki Rehber

Projeden veya maketten ev satın alırken tapu güvencesi nasıl sağlanır? Kat irtifakı, satış vaadi şerhi, ipotek, haciz, banka teminatı ve güvenli ödeme yöntemleri hakkında 2026 güncel hukuki rehber.

Projeden ev satın almak, tamamlanmış ve tapusu hazır bir konutu satın almaktan çok daha farklı hukuki riskler taşır. Alıcı çoğu zaman henüz tamamlanmamış, hatta bazı projelerde yalnızca proje çizimleri ve örnek daire üzerinden gördüğü bir taşınmaz için milyonlarca liralık ödeme yapmaya başlar. Buna karşılık konutun mülkiyeti hemen alıcıya geçmeyebilir.

Bu nedenle projeden ev satın alırken sorulması gereken en önemli sorulardan biri “Paramı ödedikten sonra tapumu alacağımı nasıl güvence altına alabilirim?” olmalıdır.

Satış ofisinde imzalanan sözleşme, şirketin tanınmış olması, projenin büyük reklam kampanyalarıyla tanıtılması veya alıcıya daire numarasının verilmiş olması tek başına tapu güvencesi sağlamaz. Gerçek hukuki güvenlik; arsanın mülkiyet durumunun, tapu takyidatlarının, kat irtifakının, satış sözleşmesinin, teminat mekanizmalarının ve ödeme modelinin birlikte değerlendirilmesiyle sağlanabilir.

Projeden Ev Alırken Tapu Güvencesi Nedir?

Tapu güvencesi, alıcının ödediği bedel karşılığında satın aldığı bağımsız bölümün mülkiyetini elde edebilmesini mümkün olduğunca hukuki güvence altına alan yapı olarak düşünülebilir.

Bu güvence yalnızca “Müteahhit tapuyu vereceğini sözleşmede yazdı” anlamına gelmez. Tapu güvencesi için şu soruların cevaplanması gerekir: Arsanın gerçek maliki kimdir? Müteahhit satış yapmaya yetkili midir? Arsa üzerinde banka ipoteği bulunuyor mu? Haciz veya ihtiyati tedbir var mı? Kat irtifakı kurulmuş mu? Satın alınan bağımsız bölüm açıkça belirlenmiş mi? Satış vaadi tapuya şerh edilmiş mi? Müteahhit konkordato veya iflas ederse alıcının hangi güvenceleri bulunuyor? Ödemeler hangi teminat sistemiyle korunuyor?

Bu sorulardan biri bile cevapsızsa alıcının tapu riski artabilir.

1. Önce Proje Arsasının Gerçek Maliki Kontrol Edilmelidir

Projeden ev satın almadan önce ilk kontrol satış ofisi değil tapu kaydı olmalıdır.

Projeyi pazarlayan şirket her zaman arsanın maliki olmayabilir. Arsa başka bir gerçek veya tüzel kişiye ait olabilir ve müteahhit arsa sahibiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında proje geliştiriyor olabilir.

Bu durumda müteahhidin alıcıya satmayı vaat ettiği bağımsız bölüm üzerinde gerçekten satış yetkisinin bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

Özellikle kat karşılığı projelerde arsa sahibi ile müteahhit arasında ileride çıkabilecek uyuşmazlıklar projeden konut satın alan üçüncü kişileri doğrudan etkileyebilir.

2. Tapu Takyidatları Mutlaka İncelenmelidir

Arsanın kime ait olduğunu öğrenmek yeterli değildir. Tapu üzerindeki bütün takyidatlar incelenmelidir.

İpotek, haciz, ihtiyati haciz, ihtiyati tedbir, intifa hakkı, irtifak hakkı, satış vaadi ve diğer şerhler projenin hukuki durumunu etkileyebilir.

Özellikle yüksek miktarlı banka ipoteği bulunan projelerde alıcının satın aldığı bağımsız bölümün ileride ipotekten nasıl kurtarılacağı sözleşme imzalanmadan önce araştırılmalıdır.

3. Kat İrtifakı Kurulmuş mu?

Projeden konut satın alırken önemli güvencelerden biri kat irtifakı sistemidir.

Kat irtifakı kurulmuşsa projedeki bağımsız bölümler tapu kayıtlarında belirgin hale gelir. Alıcı hangi blokta, hangi katta ve hangi bağımsız bölümü satın aldığını daha açık biçimde görebilir.

Ön ödemeli konut satışlarında mevzuat, geçerli satışın yöntemlerinden biri olarak kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yazılı sözleşme yapılmasını kabul etmektedir.

Bu nedenle mümkün olan projelerde kat irtifakı tapusunun alıcı adına erken aşamada geçirilmesi, tapu güvencesini ciddi ölçüde artırabilecek yöntemlerden biridir.

4. Kat İrtifakı Tapusu Almak Mülkiyet Güvencesi Sağlar mı?

Kat irtifakının alıcı adına tescil edilmesi önemli bir hukuki korumadır. Çünkü alıcı artık yalnızca şirketten konut talep eden sözleşme alacaklısı konumunda kalmaz; tapu sicilinde kendi adına kayıtlı bir hak elde eder.

Ancak bu da bütün riskleri otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Bağımsız bölüm üzerinde banka ipoteği, haciz veya başka takyidatlar bulunabilir. Ayrıca inşaatın tamamlanması ve kat mülkiyetine geçiş süreçleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle “Kat irtifakı tapusunu aldım, hiçbir risk kalmadı” yaklaşımı doğru değildir.

5. Kat İrtifakı Henüz Kurulmamışsa Ne Yapılmalıdır?

Projenin erken aşamalarında kat irtifakı henüz kurulmamış olabilir. Bu durumda alıcının doğrudan bağımsız bölüm tapusunu alması mümkün olmayabilir.

Böyle bir projede sözleşmenin hukuki şekli ve tapu güvencesi çok daha önemli hale gelir.

Alıcının yalnızca satış ofisinde imzaladığı birkaç sayfalık rezervasyon veya ön satış belgesine dayanarak milyonlarca lira ödeme yapması önemli risk yaratabilir.

6. Noterde Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi Neden Önemlidir?

Ön ödemeli konut satışlarında kullanılabilecek önemli yöntemlerden biri noterlikte düzenleme şeklinde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir.

Bu sözleşmeyle satıcı gelecekte belirlenen taşınmazı alıcıya devretmeyi taahhüt eder.

Ancak yalnızca noter sözleşmesinin yapılmasıyla yetinilmemeli, sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesinin sağlayacağı koruma da değerlendirilmelidir.

7. Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilmeli mi?

Tapu güvencesi açısından son derece önemli konulardan biridir.

Noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi mümkündür. Tapu ve Kadastro mevzuatında taşınmaz satış vaadi kişisel hakların şerhine konu olabilen işlemler arasında düzenlenmiştir.

Şerh, alıcının hakkının üçüncü kişiler karşısındaki hukuki durumunu güçlendirebilir.

Bu nedenle projeden ev satın alırken “Noter sözleşmem var” sorusunun ardından “Tapuya şerh edildi mi?” sorusu da mutlaka sorulmalıdır.

8. Tapuya Şerh Alıcıyı Her Şeye Karşı Korur mu?

Hayır. Tapuya şerh çok önemli bir koruma sağlayabilir ancak bütün riskleri ortadan kaldıran sihirli bir işlem değildir.

Şerhten önce kurulmuş ipotekler, hacizler veya diğer ayni haklar bulunabilir. Bu nedenle satış vaadi şerhinin tarihi ile diğer tapu kayıtlarının tarihleri birlikte değerlendirilmelidir.

Örneğin proje arsası üzerinde daha önce kurulmuş yüksek miktarlı banka ipoteği varsa sonradan satış vaadi şerhi verilmesi bankanın mevcut ipotek hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

9. Proje Üzerindeki Banka İpoteği Neden En Büyük Risklerden Biridir?

Büyük inşaat projeleri çoğu zaman banka finansmanıyla gerçekleştirilir. Banka, verdiği kredi karşılığında proje arsası veya bağımsız bölümler üzerinde ipotek kurabilir.

Bu durum ticari hayat bakımından olağan olabilir. Ancak ev alıcısı açısından kritik soru şudur:

“Ben bedelin tamamını ödediğimde satın aldığım bağımsız bölüm üzerindeki banka ipoteği nasıl kaldırılacak?”

Bu sorunun cevabı sözleşmede bulunmuyorsa ciddi risk vardır.

10. “Tapuda İpotek Var Ama Sonra Kaldıracağız” Sözü Yeterli midir?

Hayır.

Satış temsilcisinin sözlü açıklaması yerine ipotek terkin mekanizmasının mümkün olduğunca yazılı ve objektif şekilde düzenlenmesi gerekir.

Örneğin bağımsız bölüm satış bedelinin belirli kısmının doğrudan bankaya ödenmesi, bankadan borç kapama veya terkin prosedürünün belirlenmesi ve tapu devriyle ipotek kaldırma işleminin koordineli yürütülmesi gibi yöntemler değerlendirilebilir.

11. İpotek Fek Yazısı veya Banka Muvafakati Neden Önemlidir?

Projede banka ipoteği bulunuyorsa bankanın belirli ödeme veya koşulların gerçekleşmesi halinde ilgili bağımsız bölüm üzerindeki ipoteği kaldıracağını gösteren mekanizmalar önem kazanabilir.

Alıcının yalnızca müteahhidin beyanına güvenmek yerine bankayla ilgili hukuki yapının gerçekten mevcut olup olmadığını araştırması gerekir.

Çünkü müteahhit mali sıkıntıya girerse bankaya olan borcun kapatılması mümkün olmayabilir.

12. Hacizli Projeden Ev Alınır mı?

Proje arsası veya müteahhide ait bağımsız bölümler üzerinde haciz bulunması önemli bir uyarı işaretidir.

Haczin hangi icra dosyasından kaynaklandığı, alacak miktarı ve satış sürecinin başlayıp başlamadığı araştırılmalıdır.

“Haciz küçük bir borçtan kaynaklanıyor, satış günü kaldırırız” açıklaması hukuki güvence olarak yeterli değildir.

Haczin nasıl ve hangi kaynakla kaldırılacağı işlemden önce belirlenmelidir.

13. İhtiyati Tedbir Bulunan Projeden Ev Alınır mı?

Taşınmaz hakkında devam eden bir dava nedeniyle ihtiyati tedbir kararı bulunabilir.

Özellikle arsa sahibi-müteahhit uyuşmazlığı, tapu iptal ve tescil davası veya başka mülkiyet uyuşmazlıklarında tedbir projenin satış ve tapu devirlerini doğrudan etkileyebilir.

Bu nedenle tapuda tedbir görülüyorsa dayanak mahkeme dosyası mümkün olduğu ölçüde incelenmeden satın alma kararı verilmemelidir.

14. Yapı Ruhsatı Kontrol Edilmeli mi?

Kesinlikle.

Ön ödemeli konut satışlarında yapı ruhsatı önemli bir hukuki eşiktir. Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.

Alıcı yalnızca “ruhsat başvurusu yaptık” açıklamasına güvenmemeli; ruhsatın gerçekten mevcut olup olmadığını ve satın aldığı bağımsız bölümün onaylı projeyle uyumunu kontrol etmelidir.

15. Bağımsız Bölüm Sözleşmede Tam Olarak Belirlenmeli mi?

Evet. “A bloktan 3+1 daire” gibi genel ifadeler yerine mümkün olduğunca blok, kat, bağımsız bölüm numarası, cephe, net ve brüt alan ve diğer ayırt edici özellikler belirtilmelidir.

Alıcının ödediği milyonlarca liranın hangi taşınmaz karşılığında ödendiği hiçbir tereddüde yer bırakmayacak biçimde belirlenmelidir.

16. Vaziyet Planı ve Kat Planı İncelenmeli mi?

Evet. Satın alınan bağımsız bölümün yalnızca sözleşmedeki numarası değil, projedeki fiziksel konumu da kontrol edilmelidir.

Ticaret Bakanlığı’nın 2026 bilgilendirmesinde de ön bilgilendirme kapsamında bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve teknik şartnamenin incelenmesinin önemi açıkça vurgulanmaktadır.

Özellikle cephe, manzara, balkon, otopark ve ortak alanlar bakımından bu belgeler son derece önemlidir.

17. Tapu Devri İçin Kesin Tarih Yazılmalı mı?

Sözleşmede “Tapu, şirket tarafından uygun görülen tarihte devredilecektir” şeklindeki hükümler alıcı açısından risklidir.

Tapunun hangi şartların gerçekleşmesiyle ve hangi süre içerisinde devredileceği açıkça düzenlenmelidir.

Özellikle satış bedelinin tamamının tapu devrinden çok önce ödeneceği projelerde bu konu kritik hale gelir.

18. Bedelin Tamamı Tapudan Önce Ödenmeli mi?

Tapu devri gerçekleşmeden satış bedelinin tamamının ödenmesi alıcının ekonomik riskini artırabilir.

Ödeme planının inşaat seviyesi, tapu işlemleri ve teminatlarla bağlantılı oluşturulması değerlendirilebilir.

Örneğin belirli miktarın kat irtifakı tesciline veya tapu devrine kadar tutulması, satıcının tapuyu devretme motivasyonunu koruyabilir.

Her projenin finansman modeli farklı olduğundan ödeme yapısı somut işlem üzerinden tasarlanmalıdır.

19. Ödemeler Banka Üzerinden mi Yapılmalıdır?

Yüksek değerli gayrimenkul işlemlerinde ödemelerin izlenebilir olması delil güvenliği açısından son derece önemlidir.

Banka transferlerinin açıklamalarında proje, bağımsız bölüm ve ödemenin hangi taksite ilişkin olduğu açıkça belirtilebilir.

Elden ve belgesiz yapılan yüksek miktarlı ödemeler ileride “Bu para hangi işlem için ödendi?” uyuşmazlığı yaratabilir.

20. Satış Bedeli Başka Şirketin Hesabına Gönderilebilir mi?

Projeyi satan şirket ile ödeme yapılan şirket farklıysa dikkat edilmelidir.

“Grup şirketimiz”, “finans şirketimiz” veya “muhasebe hesabımız” denilerek satış sözleşmesinin tarafı olmayan başka şirkete ödeme istenebilir.

Böyle bir durumda ödemenin satıcının borcunu ifa amacıyla yapıldığı açık şekilde belgelendirilmelidir. Aksi halde ileride ciddi ispat sorunları ortaya çıkabilir.

21. Bina Tamamlama Sigortası Tapu Güvencesine Katkı Sağlar mı?

Evet. Ön ödemeli konut projelerinde tüketicilerin ödemelerinin korunması amacıyla önemli güvence sistemlerinden biridir.

2026 itibarıyla Ticaret Bakanlığı’nın güncel bilgilendirmesine göre 30 ve üzeri konut içeren projelerde, satıcının satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya mevzuatta kabul edilen diğer teminat yöntemlerinden en az birini sağlaması zorunludur.

Alıcı sözleşme imzalamadan önce projede hangi teminat sisteminin kullanıldığını sormalıdır.

22. Bina Tamamlama Sigortası Yoksa Hangi Güvenceler Bulunabilir?

Mevzuatta bina tamamlama sigortasına alternatif olarak belirli koşullarda banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi ile teminat gibi modeller bulunmaktadır.

Bu nedenle satış temsilcisine yalnızca “Projede sigorta var mı?” diye sormak yerine şu soru sorulmalıdır:

“6502 sayılı Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik kapsamında tüketici ödemeleri hangi teminat yöntemiyle korunuyor?”

23. Banka Teminat Mektubu Nasıl Koruma Sağlar?

Projede banka teminat mektubu kullanılıyorsa belgenin kapsamı önemlidir.

Teminat tutarı, hangi tüketicileri kapsadığı, süresi ve hangi şartlarda kullanılabileceği incelenmelidir.

“Bankadan teminatımız var” şeklindeki pazarlama açıklaması tek başına yeterli değildir. Gerçek teminat belgesi ve hukuki kapsamı değerlendirilmelidir.

24. Hakediş Sistemi Neden Önemlidir?

Hakediş sisteminin temel avantajı tüketiciden alınan paranın projenin ilerleme seviyesiyle bağlantılı kullanılmasını sağlamasıdır.

Alıcı projenin henüz %10’u tamamlanmışken satış bedelinin %90’ını ödemişse ekonomik risk oldukça yüksektir.

Ödemelerin inşaat ilerleme seviyesiyle ilişkilendirilmesi müteahhidin mali sıkıntıya girmesi halinde tüketicinin riskini azaltabilir.

25. Müteahhit Konkordato İlan Ederse Tapu Güvencesi Ne Olur?

Bu durum alıcının hangi hukuki güvenceye sahip olduğuna göre değişir.

Kat irtifakı veya mülkiyet alıcı adına tescil edilmişse, yalnızca özel satış sözleşmesi bulunan alıcıya göre hukuki pozisyon farklı olacaktır. Noter satış vaadi ve tapu şerhi bulunan alıcının durumu da ayrıca değerlendirilir.

Banka ipoteği, hacizler ve proje teminatları da konkordato halinde kritik hale gelir.

Bu nedenle tapu güvencesinin gerçek değeri çoğu zaman müteahhit mali sıkıntıya girdiğinde ortaya çıkar.

26. Müteahhit İflas Ederse Ne Olur?

İflas halinde tapusunu daha önce almış kişi ile yalnızca sözleşme imzalamış kişinin hukuki pozisyonu aynı değildir.

Şirketin malvarlığı iflas tasfiyesine dahil olduğunda henüz mülkiyeti elde edememiş alıcıların talepleri çok daha karmaşık hale gelebilir.

Bu nedenle “Şirket büyük, iflas etmez” düşüncesi yerine işlemin başında iflas senaryosu da dikkate alınarak güvence oluşturulmalıdır.

27. Aynı Dairenin Başka Bir Kişiye Satılması Nasıl Önlenir?

Projeden satışlarda en ciddi dolandırıcılık veya sözleşme ihlali senaryolarından biri aynı bağımsız bölüm üzerinde birden fazla satış veya satış vaadi yapılmasıdır.

Kat irtifakının alıcı adına tescili veya hukuken uygun satış vaadinin tapu siciline şerhi bu risk karşısında önemli koruma sağlayabilir.

Yalnızca şirketin kendi satış takip sistemindeki “Daire sizin adınıza rezerve edildi” kaydı tapu sicilindeki hukuki güvenceyle aynı değildir.

28. Satış Vaadi Şerhinin Süresi ve Etkisi Kontrol Edilmeli mi?

Evet. Şerhin hukuki etkileri ve süresi mevzuat çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Alıcı “Tapuya bir kere şerh koyduk, artık sonsuza kadar korur” düşüncesiyle hareket etmemelidir.

Özellikle uzun yıllara yayılan projelerde şerhin mevcut hukuki durumu düzenli olarak kontrol edilmelidir.

29. Tapu Devri Yapılırken Son Kez Takyidat Kontrolü Yapılmalı mı?

Kesinlikle.

Satın alma öncesinde tapu kontrol edilmiş olsa bile tapu devrinin gerçekleştirileceği gün veya işlem öncesinde güncel kayıt yeniden değerlendirilmelidir.

Çünkü ilk inceleme ile tapu devri arasında şirket hakkında yeni haciz, ihtiyati haciz, ipotek veya başka hukuki işlem ortaya çıkmış olabilir.

Gayrimenkul işlemlerinde eski tarihli temiz tapu kaydı, güncel temiz tapu kaydı anlamına gelmez.

30. Tapu Alındıktan Sonra İş Bitmiş Sayılır mı?

Her zaman değil.

Kat irtifakı tapusu alınmış ancak inşaat tamamlanmamış olabilir. Yapı kullanma izin belgesi alınmamış olabilir veya bağımsız bölüm sözleşmedeki teknik özelliklerden farklı teslim edilebilir.

Dolayısıyla projeden ev satın alırken üç ayrı güvence birlikte düşünülmelidir:

Mülkiyet güvencesi + projenin tamamlanma güvencesi + sözleşmeye uygun teslim güvencesi.

Yalnızca tapuyu almak bu üç riskin tamamını ortadan kaldırmayabilir.

Projeden Ev Satın Almadan Önce 25 Maddelik Tapu Güvenliği Kontrol Listesi

1. Proje arsasının gerçek malikini kontrol edin.
2. Müteahhidin satış yetkisini araştırın.
3. Güncel tapu kaydını inceleyin.
4. Banka ipoteklerini kontrol edin.
5. Hacizleri araştırın.
6. İhtiyati hacizleri kontrol edin.
7. İhtiyati tedbir bulunup bulunmadığını inceleyin.
8. Diğer satış vaadi şerhlerini araştırın.
9. Kat irtifatı kurulup kurulmadığını kontrol edin.
10. Satın alınan bağımsız bölümün tapu bilgilerini doğrulayın.
11. Yapı ruhsatını inceleyin.
12. Onaylı proje ile satış sözleşmesini karşılaştırın.
13. Vaziyet planını kontrol edin.
14. Kat planını inceleyin.
15. Net ve brüt metrekareleri doğrulayın.
16. Noter satış vaadi gerekip gerekmediğini değerlendirin.
17. Satış vaadinin tapuya şerhini değerlendirin.
18. Tapu devir tarihini sözleşmede açıkça belirleyin.
19. Ödeme planını tapu devriyle ilişkilendirin.
20. Banka ipoteğinin nasıl kaldırılacağını yazılı hale getirin.
21. Projedeki teminat sistemini araştırın.
22. Bina tamamlama sigortasını kontrol edin.
23. Banka teminat mektubu veya hakediş sistemini inceleyin.
24. Tapu devrinden hemen önce güncel takyidat kontrolü yapın.
25. Yüksek bedelli projelerde sözleşmeyi ve tapu yapısını ödeme yapmadan önce hukuken inceletin.

En Güvenli Senaryo Hangisidir?

Her proje farklı olmakla birlikte alıcı açısından güçlü hukuki yapı, mümkün olan en erken aşamada satın alınan bağımsız bölüm üzerindeki hakkın tapu siciline yansıtılmasıdır.

Kat irtifakının kurulmuş olduğu projelerde tüketici lehine tapu tescili önemli bir koruma sağlayabilir. Bunun mümkün olmadığı satış modellerinde mevzuata uygun noter satış vaadi ve tapuya şerh seçeneği değerlendirilmelidir.

Buna ek olarak arsa üzerindeki mevcut banka ipotekleri ve hacizler araştırılmalı, proje tamamlama teminatları kontrol edilmeli ve satış bedelinin tamamının hukuki güvence oluşmadan satıcıya aktarılmasından kaçınılmalıdır.

Örnek: 12 Milyon TL’lik Proje Dairesinde Tapu Güvencesi Nasıl Kurulabilir?

Alıcının henüz tamamlanmamış projeden 12 milyon TL bedelle konut satın aldığını düşünelim. Proje arsasında banka ipoteği bulunuyor ve konutun iki yıl sonra teslim edilmesi planlanıyor.

Alıcının yalnızca “12 milyon TL ödedim, müteahhit de bana daireyi verecek” şeklinde bir özel sözleşmeyle yetinmesi yüksek risk yaratabilir.

Öncelikle kat irtifakı durumu kontrol edilmeli, bağımsız bölüm belirlenmeli, banka ipoteğinin bu bağımsız bölüm bakımından hangi şartlarda kaldırılacağı öğrenilmeli, ödeme planı buna göre oluşturulmalı ve mevzuata uygun tapu veya satış vaadi yapısı kurulmalıdır.

Ayrıca proje için kullanılan bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş veya bağlı kredi teminat mekanizması araştırılmalıdır.

Böylece alıcı yalnızca müteahhidin sözünü değil, tapu sicili + sözleşme + teminat + ödeme mekanizmasını birlikte kullanmış olur.

Sıkça Sorulan Sorular

Projeden ev alırken hemen tapu alınabilir mi?

Projenin hukuki ve teknik aşamasına göre değişir. Kat irtifakı kurulmuşsa bağımsız bölüm bakımından tescil imkanı gündeme gelebilir.

Kat irtifakı tapusu güvenli midir?

Kat irtifakının alıcı adına tescili önemli hukuki güvence sağlar. Ancak ipotek, haciz ve diğer takyidatlar ayrıca kontrol edilmelidir.

Satış ofisinde imzalanan sözleşme yeterli midir?

Her zaman değil. Ön ödemeli konut satışlarında resmi şekle ilişkin özel hükümler bulunmaktadır. Sözleşmenin hukuki niteliği mutlaka değerlendirilmelidir.

Noter satış vaadi tapu yerine geçer mi?

Satış vaadi doğrudan mülkiyet devri değildir. Ancak mevzuata uygun düzenlenmesi ve tapuya şerh edilmesi alıcının hakkını önemli ölçüde güçlendirebilir.

Satış vaadi tapuya şerh edilmeli mi?

Somut işlem bakımından değerlendirilmekle birlikte şerh üçüncü kişiler karşısındaki hukuki koruma açısından son derece önemlidir.

Projede banka ipoteği varsa ev alınabilir mi?

Alınması her durumda imkansız değildir. Ancak satın alınacak bağımsız bölüm üzerindeki ipoteğin hangi koşullarla kaldırılacağı kesin biçimde araştırılmalıdır.

Müteahhit konkordato ilan ederse tapumu alabilir miyim?

Alıcının hukuki durumu tapu, sözleşme, şerh, ödeme ve konkordato sürecinin özelliklerine göre değerlendirilir. Bu nedenle konkordato öğrenildiğinde belgelerin hızlı biçimde incelenmesi önemlidir.

Bina tamamlama sigortası zorunlu mudur?

2026 itibarıyla Ticaret Bakanlığı’nın güncel açıklamasına göre 30 ve üzeri konut bulunan ön ödemeli konut projelerinde bina tamamlama sigortası veya mevzuatta kabul edilen diğer teminat yöntemlerinden en az birinin sağlanması gerekir.

Tapu devrinden önce bedelin tamamını ödemek güvenli midir?

Bu durum alıcının ekonomik riskini artırabilir. Ödeme planının tapu ve proje ilerleme seviyeleriyle bağlantılı yapılandırılması daha güçlü koruma sağlayabilir.

Tapu almadan önce avukat incelemesi gerekli midir?

Kanunen her işlem için zorunlu değildir. Ancak özellikle yüksek bedelli, ipotekli, henüz tamamlanmamış veya kat karşılığı geliştirilen projelerde hukuki inceleme ciddi risklerin ödeme yapılmadan önce tespit edilmesini sağlayabilir.

Projeden Ev Alırken En Büyük Hata: Tapuyu En Son Düşünmek

Projeden ev satın alan kişiler çoğu zaman önce dairenin manzarasını, metrekaresini, ödeme planını, mutfağını ve sosyal tesislerini inceler; tapu güvenliğini ise satışın son aşamasına bırakır.

Oysa milyonlarca liralık projeden satışta sıralama bunun tam tersi olmalıdır.

Önce arsa ve tapu, ardından müteahhidin satış yetkisi, sonra ipotek ve hacizler, daha sonra sözleşme ve teminat sistemi, en sonunda ödeme planı değerlendirilmelidir.

Satış temsilcisinin “Tapunuz teslimde verilecek” demesi tek başına hukuki güvence değildir. Alıcının asıl sorusu “Teslim günü geldiğinde şirket tapuyu veremezse bugün elimde hangi güvence var?” olmalıdır.

2026 Ön Ödemeli Konut Satışlarında Tapu ve Teminat Güvencesi

2026 yılında yürürlükteki tüketici mevzuatı kapsamında ön ödemeli konut satışlarında tüketiciye sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmesi, yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli satış sözleşmesi yapılmaması ve satışın kanunda öngörülen şekle uygun gerçekleştirilmesi önem taşımaktadır.

Ticaret Bakanlığı’nın 5 Mart 2026 tarihli güncel bilgilendirmesinde de tüketicilerin arsanın mülkiyetini ve tapudaki şerh ve beyanları araştırması, satın alınan bağımsız bölümün planlarını incelemesi ve projede hangi teminat yönteminin kullanıldığını öğrenmesi özellikle tavsiye edilmektedir.

Bu nedenle projeden ev satın alırken hukuki due diligence yalnızca sözleşme incelemesi değildir. Arsa + tapu + proje + müteahhit + sözleşme + teminat + ödeme modeli birlikte incelenmelidir.

Projeden Ev Satın Alma Öncesi Tapu ve Sözleşme İncelemesi

Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin başta olmak üzere Türkiye genelinde FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık, projeden ve müteahhitten konut satın alma işlemlerinde tapu ve sözleşme hukuki incelemesi, gayrimenkul due diligence, banka ipoteği ve haciz kontrolü, satış vaadi sözleşmeleri, tapu şerhi, ön ödemeli konut satışları ve proje teminatlarının değerlendirilmesi konularında hukuki destek sunmaktadır.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından özellikle yüksek değerli gayrimenkul yatırımlarında satın alma bedeli ödenmeden önce taşınmazın tapu yapısı, müteahhidin satış yetkisi ve alıcının tapuyu elde etmesini etkileyebilecek hukuki riskler birlikte değerlendirilebilir.

Milyonlarca Lira Ödemeden Önce Tapunuzu Nasıl Alacağınızı Güvence Altına Alın

Projeden konut satın alırken en önemli mesele yalnızca iyi bir daire seçmek değil, ödediğiniz bedelin karşılığında o dairenin mülkiyetini hukuken elde edebilmektir. Özellikle tapusu henüz hazır olmayan, banka ipoteği bulunan, kat karşılığı geliştirilen veya yüksek miktarda ön ödeme talep edilen projelerde sözleşme imzalanmadan ve ödeme yapılmadan önce hukuki inceleme gerçekleştirilmesi önemlidir.

Projeden ev satın alma, ön ödemeli konut sözleşmeleri, satış vaadi şerhi, kat irtifakı, banka ipotekleri ve tapu güvenliği konusunda FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve hukuk ekibiyle iletişime geçebilirsiniz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp / 7/24 Acil: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara