Şirket Ortağının Taşınmaz Devretmesi İçin İhtiyati Tedbir Konulabilir mi? 2026 Güncel Hukuki Rehber

Şirket ortakları arasındaki uyuşmazlıklar başladıktan sonra en ciddi risklerden biri şirketin veya uyuşmazlığın tarafı olan ortağın taşınmazlarını üçüncü kişilere devretmesidir. Özellikle şirketin fabrikası, deposu, arsası, ofisi veya yatırım amaçlı taşınmazı şirket değerinin önemli bölümünü oluşturuyorsa dava devam ederken yapılacak bir satış, yıllar sonra kazanılacak davanın ekonomik sonucunu ciddi ölçüde etkileyebilir. Bu nedenle “Şirket ortağı taşınmazı satmadan önce tapuya ihtiyati tedbir konulabilir mi?” sorusu ortaklık davalarında son derece önemlidir.

Cevap, her olayda otomatik olarak “evet” değildir. Öncelikle taşınmazın şirkete mi, ortağın şahsına mı ait olduğu, açılan davanın konusu, korunmak istenen hakkın niteliği, taşınmazla uyuşmazlık arasındaki bağlantı ve devir tehlikesinin somutlaştırılıp somutlaştırılamadığı belirlenmelidir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun ihtiyati tedbir sistemi, hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması veya imkânsızlaşması ya da gecikme nedeniyle ciddi zarar doğması tehlikesinde geçici koruma sağlar. Mahkeme, koşulları varsa mal veya hakkın muhafaza altına alınması, yediemine verilmesi veya belirli bir işlemin yapılmasının ya da yapılmamasının sağlanması gibi sakıncayı ortadan kaldırabilecek tedbirlere karar verebilir.

Şirkete Ait Taşınmaz ile Ortağa Ait Taşınmaz Aynı Şey Değildir

Ortaklık uyuşmazlıklarında ilk yapılması gereken ayrım budur.

Örneğin A Ltd. Şti.’nin yüzde 50 ortağı olan X’in aynı zamanda şirket müdürü olduğunu düşünelim. A şirketinin tapuda kendi adına kayıtlı 150 milyon TL değerinde fabrikası bulunmaktadır.

Fabrika X’in değildir.

X şirketin yüzde 50 ortağı olsa dahi fabrikanın yüzde 50’sinin kişisel maliki hâline gelmez. Taşınmazın maliki şirket tüzel kişiliğidir.

X taşınmaz üzerinde işlem yapabiliyorsa bunun sebebi ortaklık payı değil, şirket adına geçerli bir temsil yetkisinin bulunmasıdır. Limited şirketlerde şirketin yönetim ve temsil organı müdür veya müdürler kuruludur.

Dolayısıyla şirket taşınmazının satılması tehlikesinde temel sorun çoğu zaman “ortağın kendi malını satması” değil, müdür ortağın şirkete ait malvarlığı üzerinde temsil yetkisini kullanmasıdır.

Şirket Taşınmazının Satışı Tedbiren Önlenebilir mi?

Somut olayda ihtiyati tedbir koşulları mevcutsa şirket taşınmazının uyuşmazlık devam ederken devredilmesini engellemeye yönelik geçici hukuki koruma talep edilebilir.

Ancak:

“Ortaklar arasında dava var, şirketin bütün taşınmazlarına tedbir konulsun.”

şeklindeki soyut yaklaşım yeterli değildir.

Taşınmaz ile uyuşmazlık arasındaki bağlantı ve devir nedeniyle ortaya çıkabilecek tehlike açıklanmalıdır.

Örneğin şirketin tek önemli taşınmazının satışa çıkarılmış olması, alıcıyla görüşmelerin başlaması, satış sözleşmesi veya protokol hazırlanması, taşınmazın ilişkili kişiye piyasa değerinin önemli ölçüde altında devredilmesinin planlanması gibi somut olgular tedbir değerlendirmesinde önem kazanabilir.

Taşınmaz İlişkili Şirkete Devredilecekse Ne Olur?

Ortaklık davalarında özellikle dikkat edilmesi gereken senaryolardan biri budur.

Örneğin:

A Ltd. Şti.’nin ortakları X ve Y’dir.

Her ikisinin payı yüzde 50’dir.

X aynı zamanda münferiden yetkili müdürdür.

A şirketine ait fabrikanın piyasa değeri 200 milyon TL’dir.

X’in yüzde 100 sahibi olduğu B Ltd. Şti.’ne fabrikanın 80 milyon TL bedelle satılmasına ilişkin hazırlık yapıldığı ileri sürülmektedir.

Burada yalnızca taşınmaz satışı yoktur.

Aynı zamanda:

şirket → müdürün kontrolündeki şirket

şeklinde ilişkili taraf işlemi bulunmaktadır.

Böyle bir olayda satışın gerçek ekonomik sebebi, piyasa değeri, şirket açısından gerekliliği, satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmeyeceği, işlemin nasıl kararlaştırıldığı ve şirketin satıştan sonra faaliyetine nasıl devam edeceği araştırılmalıdır.

İlişkili şirket olması tek başına işlemin hukuka aykırı olduğunu kanıtlamaz. Ancak çıkar çatışması ve şirket zararı iddiasının araştırılmasında önemli bir olgudur.

Piyasa Değerinin Altında Satış Yapılacaksa Tedbir Talebi Güçlenir mi?

Somut delillerle ortaya konulabiliyorsa önemli olabilir.

Örneğin üç bağımsız değerleme çalışmasında taşınmazın yaklaşık:

120 milyon TL

değerinde olduğu belirlenmiş olsun.

Müdür ortak taşınmazı kendi yakınının şirketine:

45 milyon TL

bedelle satmaya hazırlanıyorsa aradaki farkın ekonomik sebebi araştırılmalıdır.

Ancak yalnızca:

“Bence taşınmaz daha pahalı.”

demek yeterli değildir.

Değerleme raporları, emsal satışlar, ekspertiz raporları, taşınmazın kira getirisi, imar durumu, konumu ve diğer ekonomik özellikleri dikkate alınabilir.

Tapuya İhtiyati Tedbir Şerhi Konulabilir mi?

Mahkeme somut olayda ihtiyati tedbir koşullarının gerçekleştiği kanaatine varırsa taşınmazın devrini engelleyecek nitelikte geçici koruma kararı gündeme gelebilir.

HMK m.391, mahkemeye sakıncayı ortadan kaldıracak veya zararı engelleyecek nitelikte tedbirler konusunda geniş bir çerçeve tanımaktadır. Hükümde mal veya hakkın muhafaza altına alınması yanında bir şeyin yapılması veya yapılmaması yönünde tedbir verilebilmesi de öngörülmektedir.

Ancak mahkeme her talepte otomatik olarak tapuya tedbir şerhi vermez. Talep edilen tedbir ile korunmak istenen hakkın bağlantısı gösterilmelidir.

Ortağın Kendi Adına Kayıtlı Evine Tedbir Konulabilir mi?

Burada durum farklıdır.

Örneğin şirket ortağı X’in kişisel adına kayıtlı üç dairesi olduğunu ve diğer ortak Y’nin X’e karşı 20 milyon TL’lik bir alacak iddiasında bulunduğunu düşünelim.

Y sırf X ile ortaklık davası bulunduğu için:

“X’in bütün kişisel taşınmazları satılmasın.”

sonucuna otomatik olarak ulaşamaz.

Çünkü taşınmazların kendisi uyuşmazlığın konusu olmayabilir ve dava esas itibarıyla bir para alacağına ilişkin olabilir.

Bu durumda ihtiyati tedbir ile ihtiyati haciz ayrımı önem kazanır.

Para Alacağı İçin Taşınmaza İhtiyati Tedbir mi, İhtiyati Haciz mi?

Ortaklık uyuşmazlıklarında en sık karıştırılan konulardan biridir.

İhtiyati tedbir HMK kapsamında uyuşmazlık konusu hak veya malın geçici olarak korunmasına yönelikken, ihtiyati haciz para alacaklarının güvence altına alınmasına yönelik özel bir geçici hukuki korumadır.

İİK m.257’ye göre rehinle temin edilmemiş ve vadesi gelmiş bir para borcunun alacaklısı, şartları varsa borçlunun taşınır ve taşınmaz malları ile üçüncü kişilerdeki alacak ve diğer haklarını ihtiyaten haczettirebilir. Vadesi gelmemiş alacaklar bakımından da Kanun belirli özel hâllerde ihtiyati hacze imkân tanımaktadır.

Dolayısıyla dava yalnızca:

“X bana 30 milyon TL ödesin.”

şeklindeki bir para alacağına ilişkinse, X’in kişisel taşınmazlarının devrinin engellenmesi bakımından ihtiyati haciz hükümlerinin değerlendirilmesi gerekebilir.

Buna karşılık uyuşmazlığın doğrudan belirli bir taşınmazın mülkiyeti veya devriyle ilgili olması durumunda ihtiyati tedbir değerlendirmesi farklılaşabilir.

Şirketin Taşınmazı ile Para Alacağı Arasındaki Ayrım Neden Önemlidir?

Örneğin müdür X’in şirketten 40 milyon TL hukuka aykırı şekilde aldığı iddia ediliyor olsun.

Şirket X’e:

40 milyon TL’nin geri ödenmesi

için dava açıyorsa uyuşmazlık esas itibarıyla para alacağı niteliğinde olabilir.

X’in kişisel villasının davayla hiçbir doğrudan bağlantısı bulunmayabilir.

Böyle bir durumda:

“Villayı satmasın diye ihtiyati tedbir.”

yerine para alacağının güvence altına alınmasına yönelik ihtiyati haciz şartlarının değerlendirilmesi gerekebilir.

İİK m.257 ve devamı bu konuda özel bir geçici hukuki koruma sistemi öngörmektedir.

Şirket Taşınmazını Satmaya Çalışan Müdürün Yetkisi Sınırlandırılabilir mi?

Limited şirketlerde yalnızca taşınmaz üzerine tedbir düşünülmesi zorunlu değildir.

Sorunun kaynağı müdürün yönetim ve temsil yetkisini şirket zararına kullandığı iddiasıysa TTK m.630 kapsamında yöneticinin yönetim hakkının ve temsil yetkisinin kaldırılması veya sınırlandırılması da gündeme gelebilir.

Limited şirketlerde müdür veya müdürler kurulu şirketin yönetim ve temsilinden sorumludur. Temsil yetkisinin üçüncü kişiler karşısındaki sınırlandırılmasında ise TTK’nın özel hükümleri uygulanır. Ticaret Bakanlığının güncel açıklamasında limited şirket müdürlerinin temsil yetkisinin sınırlandırılmasında TTK m.629’un atfıyla m.371/3 çerçevesinin esas olduğu belirtilmektedir.

Bu nedenle bazı dosyalarda iki ayrı koruma hattı düşünülebilir:

belirli taşınmazın korunması + yöneticinin temsil yetkisinin hukuki durumunun ele alınması.

Yüzde 50 Ortak Olan Müdür Şirket Taşınmazını “Kendi Payım” Diyerek Devredebilir mi?

Hayır.

Şirket malvarlığı ile ortağın kişisel malvarlığı birbirinden ayrıdır.

X şirketin yüzde 50 ortağıysa şirket taşınmazının yüzde 50’sini kişisel olarak satamaz.

Örneğin şirketin 100 milyon TL değerinde arsası bulunuyorsa X:

“Ben yüzde 50 ortağım, arsanın 50 milyon TL’lik kısmı benim.”

diyemez.

Ortak, şirket sermaye payının sahibidir; şirketin tek tek mallarının doğrudan paylı maliki değildir.

Bu ayrım şirket ortaklığı uyuşmazlıklarında temel önemdedir.

Ortaklık Davası Açılması Taşınmazın Satışını Kendiliğinden Durdurur mu?

Hayır.

Dava açılması ile ihtiyati tedbir kararı verilmesi farklı şeylerdir.

Örneğin ortak Y şirket müdürü X’e karşı yönetici sorumluluğu davası açmış olabilir.

Dava dilekçesinin mahkemeye verilmesi şirket taşınmazlarının tapu kayıtlarına kendiliğinden tedbir şerhi işlenmesi sonucunu doğurmaz.

Geçici hukuki koruma gerekiyorsa bunun ayrıca talep edilmesi ve hukuki koşullarının ortaya konulması gerekir.

Bu nedenle ortaklık uyuşmazlığında yalnızca esas dava değil, dava boyunca şirket malvarlığının nasıl korunacağı da planlanmalıdır.

Taşınmazın Satış İlanına Çıkarılması Tedbir İçin Yeterli midir?

Satış ilanı önemli bir delil olabilir ancak tek başına her zaman yeterli olmayabilir.

Örneğin şirket yıllardır kullanmadığı arsasını ticari gereklilik nedeniyle satıyor olabilir.

Bu nedenle satışın şirket açısından gerçek ekonomik amacı araştırılmalıdır.

Ancak ortaklık uyuşmazlığının başlamasından hemen sonra şirketin tek fabrikasının satışa çıkarılması, alıcının müdürün yakını olması, fiyatın piyasa değerinin çok altında görünmesi ve satış bedelinin kullanımına ilişkin açıklama bulunmaması gibi olgular birlikte mevcutsa risk değerlendirmesi farklılaşabilir.

Satış İçin Alıcıyla Protokol İmzalanmışsa Ne Olur?

Bu durum devir tehlikesinin somutlaştırılmasında önemli olabilir.

Örneğin:

alıcı belirlenmiş,

satış fiyatı kararlaştırılmış,

kapora alınmış,

tapu randevusu oluşturulmuş,

devir tarihi belirlenmiş

ise satış ihtimali artık soyut bir varsayım olmaktan çıkabilir.

Tedbir talebinde özellikle yakın ve somut tehlikenin ortaya konulması önemlidir.

Taşınmaz Dava Açılmadan Önce Devredilmişse Tedbir İstenebilir mi?

Bu durumda hukuki sorun değişir.

Taşınmaz artık üçüncü kişinin adına geçmişse:

“X taşınmazı satmasın.”

şeklindeki bir tedbir talebi fiilen anlamını yitirmiş olabilir.

Bu noktada yapılan devrin hukuki niteliği, üçüncü kişinin konumu, açılacak davanın türü ve talep sonucu ayrıca değerlendirilmelidir.

Örneğin muvazaa, şirket yöneticisinin sorumluluğu, şirket zararının tazmini veya başka hukuki sebepler somut olayın özelliklerine göre gündeme gelebilir.

Ancak şirket taşınmazının ilişkili kişiye devredilmiş olması tek başına işlemi hükümsüz hâle getirmez.

Taşınmaz Eşe veya Yakına Devrediliyorsa Ne Olur?

Akrabalık tek başına muvazaa veya hukuka aykırılık kanıtı değildir.

Ancak yakın ilişki başka olgularla birleştiğinde önemli olabilir.

Örneğin şirketin 80 milyon TL değerindeki arsası müdürün kardeşine 20 milyon TL bedelle satılmış olsun.

Araştırmada:

kardeşin 20 milyon TL ödeme yapmadığı,

şirket hesabına satış bedelinin girmediği,

taşınmazın şirket tarafından kullanılmaya devam edildiği,

satıştan kısa süre sonra taşınmazın başka bir ilişkili kişiye geçirildiği

belirlenirse işlemin gerçek niteliğinin araştırılması gerekir.

Dolayısıyla ispat zinciri yalnızca:

akrabalık → satış

değil;

akrabalık → düşük bedel → ödeme bulunmaması → fiili kullanımın değişmemesi → sonraki devir → ekonomik yararlanıcı

şeklinde kurulmalıdır.

Satış Bedeli Şirket Hesabına Girmişse Sorun Ortadan Kalkar mı?

Her zaman değil.

Örneğin piyasa değeri 100 milyon TL olan taşınmaz 40 milyon TL’ye satılmış ve 40 milyon TL gerçekten şirket hesabına ödenmiş olabilir.

Bu durumda satışın tamamen bedelsiz olduğu söylenemez.

Ancak şirketin neden 100 milyon TL değerindeki malını 40 milyon TL’ye sattığı ayrıca araştırılabilir.

Diğer taraftan 40 milyon TL’nin şirket hesabına girdikten birkaç gün sonra müdürün kontrolündeki başka şirkete aktarılması durumunda işlem zincirinin tamamı incelenmelidir.

Bu nedenle yalnızca tapu devrine değil, satış bedelinin para akışına da bakılmalıdır.

Satış Bedelinin Gerçekten Ödenip Ödenmediği Nasıl İspatlanır?

Tapudaki satış bedeli tek başına ekonomik ilişkinin tamamını açıklamayabilir.

Banka hareketleri, şirket muhasebe kayıtları, alıcı cari hesabı, ödeme planı, kredi kayıtları ve tahsilat belgeleri birlikte incelenebilir.

Örneğin tapuda 30 milyon TL satış bedeli gösterilmiş ancak şirket banka hesabına ödeme girmemiş ve muhasebe sisteminde alıcıdan tahsilat görünmüyorsa bedelin nasıl ödendiğinin açıklanması gerekebilir.

Banka hareketleri bu nedenle ortaklık davalarında kritik öneme sahiptir.

Taşınmaz Önce İlişkili Şirkete Sonra Üçüncü Kişiye Devredilirse Ne Olur?

Bu tür zincirleme işlemlerde her devir ayrı ayrı incelenmelidir.

Örneğin:

A şirketi → B ilişkili şirket → C üçüncü kişi

şeklinde bir zincir bulunabilir.

A taşınmazı B’ye 40 milyon TL’ye, B ise iki hafta sonra C’ye 100 milyon TL’ye satmış olabilir.

Burada şu sorular önem kazanır:

A neden doğrudan 100 milyon TL’ye satmadı?

B hangi ekonomik fonksiyonu yerine getirdi?

B’nin elde ettiği 60 milyon TL farkın ticari gerekçesi nedir?

B kim tarafından kontrol edilmektedir?

Para sonrasında nereye gitmiştir?

Bu sorular şirket kazancının ilişkili şirkette bırakılıp bırakılmadığının araştırılmasında önemlidir.

Taşınmaz Üzerine İpotek Kurulması da Önlenebilir mi?

Risk yalnızca satış değildir.

Şirket taşınmazının yüksek tutarlı borç için ipotek verilmesi de taşınmazın ekonomik değerini etkileyebilir.

Özellikle şirketle ilgisi bulunmayan veya ilişkili kişinin borcunu güvence altına alan bir ipotek kurulacağı iddia ediliyorsa işlemin şirket açısından ekonomik sebebi araştırılmalıdır.

Dolayısıyla malvarlığının korunması stratejisinde yalnızca:

satış ve devir

değil, taşınmaz üzerinde üçüncü kişiler lehine yeni ayni haklar oluşturulması riski de değerlendirilmelidir.

Tedbir İçin Kesin İspat Gerekir mi?

İhtiyati tedbir geçici hukuki koruma olduğundan esas davadaki nihai ispat standardı ile tedbir aşamasındaki değerlendirme aynı değildir.

Ancak bu, delilsiz iddianın yeterli olduğu anlamına gelmez.

Örneğin:

“Müdür taşınmazı kaçıracak.”

yerine;

satış ilanı,

alıcıyla yazışma,

satış protokolü,

ekspertiz raporu,

tapu randevusuna ilişkin belge,

şirket içi e-posta,

ilişkili alıcıya ilişkin ticaret sicili kayıtları,

ödeme planı

gibi birbirini tamamlayan deliller sunulabiliyorsa devir tehlikesi çok daha somut şekilde ortaya konulabilir.

Karşı Taraf Dinlenmeden Tedbir Kararı Verilebilir mi?

İhtiyati tedbirin amacı bazı durumlarda karar verilene kadar gerçekleşebilecek işlemi önlemektir. Bu nedenle hakların derhâl korunmasının zorunlu olduğu somut durumlarda karşı taraf dinlenmeden karar verilmesi hukuken mümkün olabilir.

Örneğin tapu devrinin ertesi gün gerçekleştirileceğine ilişkin güvenilir belgeler varsa karşı tarafın savunmasının beklenmesinin tedbirin amacını ortadan kaldırıp kaldırmayacağı mahkeme tarafından değerlendirilebilir.

Ancak karşı taraf dinlenmeden karar verilmesi otomatik bir uygulama değildir.

Tedbir İçin Teminat İstenebilir mi?

İhtiyati tedbir nedeniyle karşı tarafın veya üçüncü kişilerin zarar görme ihtimali bulunduğundan mahkemece teminat konusu gündeme gelebilir.

Tedbir talep eden taraf açısından bu ihtimal dava stratejisine baştan dahil edilmelidir.

Özellikle ekonomik değeri çok yüksek taşınmazlarda satışın uzun süre engellenmesinin şirket üzerinde de ekonomik sonuçları bulunabileceği için tedbirin kapsamı ve ölçülülüğü önemlidir.

Tedbir Şirketin Ticari Faaliyetini Tamamen Durdurmalı mı?

Hayır.

Amaç şirketi cezalandırmak değildir.

Örneğin şirketin elinde:

bir fabrika,

on yatırım arsası,

beş ticari ofis

bulunabilir.

Uyuşmazlık yalnızca belirli fabrikanın ilişkili şirkete düşük bedelle devredilmesiyle ilgiliyse bütün taşınmazların hiçbir ayrım yapılmadan bloke edilmesinin gerekli olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Tedbir mümkün olduğunca gerçek tehlikeyle orantılı olmalıdır.

Şirket Ortağının Bütün Kişisel Taşınmazlarına Tedbir Konulabilir mi?

Sırf ortaklık uyuşmazlığı bulunması böyle bir sonucu doğurmaz.

Örneğin X hakkında 10 milyon TL yönetici sorumluluğu alacağı ileri sürülüyor ve X’in şahsen:

bir evi,

bir yazlığı,

üç arsası

bulunuyorsa bu taşınmazların tamamına “ihtiyati tedbir” talep edilmesi yerine uyuşmazlığın para alacağı niteliği ve ihtiyati haciz şartları dikkate alınmalıdır.

İİK m.257 para alacaklarının güvence altına alınması için ihtiyati haciz mekanizmasını düzenlemektedir.

Bu ayrım yanlış hukuki koruma talep edilmesini önlemek açısından önemlidir.

Şirket Ortağı Mallarını Kaçırmaya Hazırlanıyorsa İhtiyati Haciz İstenebilir mi?

Para alacakları bakımından İİK m.257 özellikle önemlidir. Kanun, rehinle temin edilmemiş ve vadesi gelmiş para borçları için ihtiyati haciz imkânı tanımaktadır. Vadesi gelmemiş borçlarda ise borçlunun belirli yerleşim yerinin bulunmaması veya taahhütlerinden kurtulmak amacıyla mallarını gizlemeye, kaçırmaya hazırlanması yahut alacaklının haklarını ihlal eden hileli işlemlerde bulunması gibi özel hâller düzenlenmiştir.

Ancak “mal kaçırma” ifadesinin kullanılması tek başına yeterli değildir.

Somut davranışların delillendirilmesi gerekir.

Taşınmaz Devri ile Müdürün Temsil Yetkisi Birlikte Ele Alınmalı mı?

Özellikle limited şirketlerde çoğu zaman evet.

Çünkü şirketin beş farklı taşınmazı bulunuyorsa ve müdürün şirket malvarlığını sistematik biçimde ilişkili kişilere devretmeye çalıştığı iddia ediliyorsa yalnızca tek taşınmazın korunması sorunun tamamını çözmeyebilir.

Bu durumda müdürün şirketi temsil etmeye devam etmesinin şirket açısından yarattığı risk ayrıca değerlendirilmelidir.

Limited şirketlerde müdürler şirketin yönetim ve temsil organıdır. Ticaret Bakanlığının güncel şirketler rehberinde de limited şirket organları arasında genel kurul ile müdür/müdürler kurulu gösterilmekte ve müdürler kurulunun yönetim ve temsilden sorumlu olduğu belirtilmektedir.

Dolayısıyla bazı dosyalarda strateji:

taşınmazın korunması → müdürün temsil yetkisinin değerlendirilmesi → banka hesaplarının korunması → ilişkili işlemlerin incelenmesi

şeklinde bütüncül kurulmalıdır.

Taşınmazın Devredilmesinden Sonra Tazminat İstenebilir mi?

Şirket yöneticisinin görevlerini kusurlu şekilde ihlal ederek şirkete zarar vermesi hâlinde yöneticinin hukuki sorumluluğu ayrıca gündeme gelebilir.

Ancak zarar hesabı otomatik değildir.

Örneğin şirket taşınmazının gerçek değeri 100 milyon TL, satış bedeli 70 milyon TL ise şirket zararının her durumda doğrudan 100 milyon TL olduğu söylenemez.

Satış bedelinin gerçekten tahsil edilip edilmediği, taşınmazın gerçek piyasa değeri, işlemin ticari koşulları ve şirketin elde ettiği ekonomik karşılık değerlendirilmelidir.

Daha da önemlisi, şirket zarar görmüşse tazminat talebinin kime ait olduğu ayrıca belirlenmelidir. Şirketin zararı ile ortağın kişisel ve doğrudan zararı aynı değildir.

Yüzde 50 Ortak Şirket Zararının Yüzde 50’sini Kendisi İçin İsteyebilir mi?

Her durumda hayır.

Örneğin X ve Y yüzde 50-yüzde 50 ortaktır.

X’in müdür sıfatıyla şirkete ait 100 milyon TL değerindeki taşınmazı hukuka aykırı biçimde 50 milyon TL’ye devrettiği ve şirketin 50 milyon TL zarar gördüğü kabul edilsin.

Y:

“Şirket 50 milyon TL zarar gördü, benim payım yüzde 50 olduğu için 25 milyon TL bana ödensin.”

sonucuna otomatik olarak ulaşamaz.

Şirket zararı ile ortağın doğrudan zararı ayrılmalıdır.

Bu ayrım özellikle yönetici sorumluluğu davalarında talep sonucunun doğru kurulması bakımından önemlidir.

2026 Yılında Taşınmaz Tedbirlerinde En Önemli Strateji Nedir?

2026 itibarıyla bu uyuşmazlıklarda temel mesele yalnızca “tedbir istiyoruz” demek değildir.

Başarılı bir geçici hukuki koruma stratejisi şu soruları cevaplandırmalıdır:

Hangi taşınmaz korunacak?

Taşınmaz kime ait?

Kim devretmeye yetkili?

Devir hazırlığına ilişkin hangi somut delil var?

Alıcı kim?

Alıcı ile müdür arasında ilişki var mı?

Satış fiyatı piyasa koşullarına uygun mu?

Satış bedeli nereye gidecek?

Taşınmaz devredilirse esas dava nasıl etkilenecek?

İhtiyati tedbir mi yoksa ihtiyati haciz mi doğru hukuki koruma?

Bu sorular cevaplandırılmadan yalnızca genel bir “mal kaçırma” iddiasına dayanılması çoğu zaman yeterli bir dava stratejisi oluşturmaz.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’daki Ortaklık Davalarında Taşınmaz Tedbiri

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelindeki ortaklık uyuşmazlıklarında şirket taşınmazlarının değeri milyonlarca hatta yüz milyonlarca liraya ulaşabilmektedir. Özellikle fabrika, otel, depo, arsa, ticari bina ve proje arazilerinin bulunduğu şirketlerde dava devam ederken gerçekleştirilecek tek bir tapu devri şirketin ekonomik yapısını tamamen değiştirebilir.

Bu nedenle dava stratejisi yalnızca geçmiş işlemlere odaklanmamalıdır.

Geçmişte hangi devirler yapıldı?

Bugün hangi taşınmazlar şirket üzerinde?

Hangi taşınmazların devredilmesi hazırlanıyor?

Devir yetkisi kimde?

Yeni bir satış gerçekleşirse geri dönüşü zor bir zarar doğar mı?

soruları birlikte değerlendirilmelidir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK Açısından Taşınmaz Koruma Stratejisi

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK açısından ortaklık davalarında taşınmazların korunması yalnızca tapuya tedbir konulması talebinden ibaret değildir. Öncelikle taşınmazın gerçek maliki, müdürün temsil yetkisi, şirket kararları, taşınmazın piyasa değeri, alıcının ortak veya müdürle bağlantısı, satış bedelinin ödeme şekli ve şirketin satıştan elde edeceği ekonomik yarar birlikte incelenmelidir.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından bu tür uyuşmazlıkların değerlendirilmesinde özellikle tapu kayıtları, ticaret sicili kayıtları, şirket sözleşmesi, temsil yetkileri, değerleme raporları, banka hareketleri, muhasebe ve ERP kayıtları, satış protokolleri, ilişkili şirket kayıtları ve devir öncesindeki yazışmaların birlikte değerlendirilmesi önem taşımaktadır.

Özellikle acil bir devir tehlikesinde delil zinciri şu şekilde kurulabilir:

şirket taşınmazı → taşınmazın gerçek değeri → satış hazırlığı → müdürün temsil yetkisi → ilişkili alıcı → satış bedeli → ödeme yöntemi → şirket açısından ekonomik gerekçe → devir tarihi → şirket zararına ilişkin tehlike → yaklaşık ispat → ölçülü ihtiyati tedbir.

Taşınmaz zaten devredilmişse strateji değişir. Bu durumda:

devir tarihi → alıcı → satış bedeli → gerçek ödeme → piyasa değeri → taraflar arasındaki ilişki → taşınmazın fiili kullanımı → sonraki devir → paranın nihai akışı

incelenmelidir.

Ortaklık uyuşmazlıklarında zamanlama kritik olabilir. Taşınmaz üçüncü kişiye devredilmeden önce uygulanabilecek hukuki koruma ile devir gerçekleştikten sonra başvurulabilecek hukuki yollar aynı değildir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Şirket ortağının şirket taşınmazını satması ihtiyati tedbirle engellenebilir mi?
Somut uyuşmazlıkta HMK kapsamındaki ihtiyati tedbir şartları mevcutsa taşınmazın korunmasına yönelik tedbir talebi gündeme gelebilir. Ancak ortaklık davasının bulunması tek başına yeterli değildir.

2. Ortaklık davası açılınca şirket taşınmazına otomatik tedbir gelir mi?
Hayır. Dava açılması taşınmazı kendiliğinden devredilemez hâle getirmez. Geçici hukuki korumanın ayrıca talep edilmesi gerekir.

3. Yüzde 50 ortak şirket taşınmazının yarısını satabilir mi?
Hayır. Şirket taşınmazı şirket tüzel kişiliğine aittir. Ortak şirket sermaye payının sahibidir; şirketin tek tek taşınmazlarının doğrudan paylı maliki değildir.

4. Müdür şirket taşınmazını kendi şirketine satacaksa tedbir istenebilir mi?
İlişkili taraf işlemi tek başına hukuka aykırılık kanıtı değildir. Ancak düşük bedel, gerçek ödeme bulunmaması, çıkar çatışması ve şirket zararına ilişkin somut deliller varsa bunlar tedbir değerlendirmesinde önem taşıyabilir.

5. Ortağın kişisel evine ortaklık davası nedeniyle tedbir konulabilir mi?
Otomatik olarak hayır. Dava para alacağına ilişkinse ihtiyati haciz hükümlerinin değerlendirilmesi gerekebilir. İİK m.257 para alacakları için özel bir geçici koruma mekanizması öngörmektedir.

6. İhtiyati tedbir ile ihtiyati haciz arasındaki fark nedir?
İhtiyati tedbir uyuşmazlık konusu mal veya hakkın korunmasına yönelik HMK’daki geçici hukuki korumadır. İhtiyati haciz ise özellikle para alacağının ileride tahsilini güvence altına almaya yöneliktir.

7. Taşınmaz satış ilanına çıkarılmışsa tedbir alınabilir mi?
Satış ilanı devir niyetini gösteren delillerden biri olabilir. Ancak mahkeme bütün somut koşulları ve tedbir şartlarını birlikte değerlendirir.

8. Taşınmaz satıldıktan sonra tedbir istemek mümkün müdür?
Taşınmaz üçüncü kişiye geçmişse hukuki durum değişir. Devrin iptali, tazminat veya diğer hukuki yolların bulunup bulunmadığı somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

9. Şirket taşınmazına ipotek konulması da önlenebilir mi?
Somut olayda taşınmaz üzerinde yeni ayni hak kurulmasının uyuşmazlık konusu hakkı tehlikeye düşürdüğü ve tedbir koşullarının bulunduğu ortaya konulabiliyorsa buna uygun geçici koruma talebi değerlendirilebilir.

10. Tedbir talebinde en önemli deliller nelerdir?
Tapu kayıtları, satış protokolü, değerleme raporları, alıcıyla yazışmalar, banka kayıtları, şirket kararları, ticaret sicili kayıtları ve alıcıyla müdür arasındaki bağlantıyı gösteren belgeler birlikte önem taşıyabilir.

Uzman Hukuki Destek

Şirket taşınmazının ortaklık davası devam ederken devredilmesinin önlenmesi, şirket malvarlığının ilişkili kişilere aktarılması, piyasa değerinin altında taşınmaz satışı, şirket müdürünün temsil yetkisinin sınırlandırılması, ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinin hazırlanması ciddi hukuki ve mali değerlendirme gerektirir.

Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere Mersin, Bursa ve Türkiye genelindeki şirket ortaklığı ve şirket malvarlığının korunması uyuşmazlıklarında FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara
Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.