Tapuda şerh bulunan ev alınır mı? Aile konutu, satış vaadi, kira, önalım, alım ve geri alım şerhlerinin alıcı açısından hukuki sonuçlarını ve satın alma öncesi kontrolleri öğrenin.

Ev satın almak isteyen kişilerin tapu incelemesi sırasında en fazla endişe duyduğu ifadelerden biri “şerh” kelimesidir.

Satıcı veya emlakçı bazen:

“Şerh önemli değil.”

“Satışa engel değil.”

“Tapuyu aldıktan sonra zaten kalkar.”

“Eski bir şerh, hiçbir sorun çıkarmaz.”

şeklinde açıklamalar yapabilir.

Ancak tapu sicilinde şerh bulunan bir taşınmaz bakımından bu açıklamalara dayanarak satın alma kararı verilmesi ciddi hukuki risk yaratabilir.

Bununla birlikte önemli bir hususun altını çizmek gerekir:

Tapuda şerh bulunması, taşınmazın hiçbir şekilde satın alınamayacağı anlamına gelmez.

Asıl önemli olan şerhin türü, hukuki dayanağı, tarihi, süresi, hak sahibi ve yeni malike karşı ileri sürülüp sürülemeyeceğidir.

Dolayısıyla doğru soru:

“Şerhli ev alınır mı?”

değil;

“Bu şerh ne anlama geliyor ve evi satın aldığımda beni nasıl etkileyecek?”

olmalıdır.

Tapuda Şerh Nedir?

Tapu sicilindeki şerhler, kanunun öngördüğü bazı kişisel hakların ve tasarruf yetkisini etkileyen hukuki durumların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlayabilen kayıtlardır.

Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline ilişkin hükümleri kapsamında belirli hakların tapuya şerh edilmesi mümkündür.

Örneğin taşınmaz üzerinde:

satış vaadi,

kira,

önalım hakkı,

alım hakkı,

geri alım hakkı,

aile konutuna ilişkin kayıtlar

gündeme gelebilir.

Ancak uygulamada tapudaki her kayıt halk arasında “şerh” olarak adlandırılmaktadır.

Bu teknik olarak doğru değildir.

Şerh, Haciz ve İpotek Aynı Şey midir?

Hayır.

Bu ayrım gayrimenkul satın alırken son derece önemlidir.

Tapu sicilinde karşılaşılan:

şerh,

beyan,

ipotek,

haciz,

ihtiyati haciz,

intifa hakkı,

irtifak hakkı,

ihtiyati tedbir

aynı hukuki kurum değildir.

Örneğin ipotek bir taşınmaz rehni niteliğindedir.

İntifa hakkı sınırlı ayni haktır.

Haciz ise cebri icra sürecinden kaynaklanır.

Bu nedenle tapu incelemesinde yalnızca “şerhler” bölümüne bakmak yeterli değildir. Taşınmazın bütün takyidatları birlikte incelenmelidir.

Tapuda Şerhli Ev Satın Alınabilir mi?

Somut şerhin niteliğine göre mümkün olabilir.

Ancak tapu devrinin gerçekleştirilebilmesi ile taşınmazın hukuken güvenli şekilde satın alınması birbirinden farklı konulardır.

Bir kayıt tapu devrini teknik olarak engellemiyor olabilir.

Fakat alıcı taşınmazı satın aldıktan sonra üçüncü bir kişinin hakkıyla karşı karşıya kalabilir.

Bu nedenle:

“Tapu müdürlüğü satışı yapıyorsa hiçbir risk yoktur.”

şeklindeki düşünce doğru değildir.

Tapu işleminin yapılabiliyor olması, alıcının bütün özel hukuk risklerinden korunacağı anlamına gelmez.

1. Satış Vaadi Şerhi Olan Ev Alınır mı?

Taşınmaz maliki daha önce başka bir kişiyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmış ve bu sözleşmeden doğan hak tapu siciline şerh edilmiş olabilir.

Örneğin:

A kişisi evin malikidir.

A, evi önce B’ye satmayı vaat eder.

B’nin hakkı tapuya şerh edilir.

Daha sonra A aynı evi C’ye satmak ister.

C açısından ciddi hukuki risk bulunmaktadır.

Çünkü önceki hak sahibinin tapuya şerh edilmiş hakkının yeni malike karşı ileri sürülmesi gündeme gelebilir.

Bu nedenle satış vaadi şerhi bulunan taşınmaz, şerhin hukuki sonucu değerlendirilmeden satın alınmamalıdır.

2. Aile Konutu Şerhi Olan Ev Satın Alınır mı?

Aile konutu, Türk Medeni Kanunu m.194 kapsamında özel korumaya sahiptir.

Eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Tapuda aile konutu şerhi bulunuyorsa satış işleminde eşin hukuki durumu mutlaka değerlendirilmelidir.

Satıcının:

“Tapu benim üzerime, istediğim kişiye satarım.”

demesi tek başına yeterli değildir.

Aile konutuna ilişkin kanuni sınırlamalar göz önünde bulundurulmalıdır.

3. Tapuda Aile Konutu Şerhi Yoksa Risk Yok mudur?

Hayır.

Bu gayrimenkul alımlarında özellikle bilinmesi gereken bir noktadır.

Bir taşınmaz fiilen aile konutu niteliğinde olduğu halde tapu siciline aile konutu şerhi işlenmemiş olabilir.

Dolayısıyla:

“Şerh yok, eşin hiçbir hakkı yok.”

şeklinde otomatik bir sonuç çıkarılmamalıdır.

Özellikle evli gerçek kişiden konut satın alınırken taşınmazın fiili kullanım durumu da değerlendirilmelidir.

4. Kira Şerhi Olan Ev Satın Alınır mı?

Kira sözleşmesinden doğan hakkın tapu siciline şerhi mümkün olabilir.

Bu durum özellikle:

işyeri,

AVM,

ofis,

fabrika,

depo,

uzun dönem kiralanmış konut

satışlarında önemlidir.

Alıcı taşınmazı satın aldıktan sonra mevcut kiracının tapuya şerh edilmiş hakkıyla karşılaşabilir.

Özellikle taşınmazı kendisi kullanmak isteyen yatırımcı açısından kira şerhi önemli risk oluşturabilir.

5. Önalım Hakkı Şerhi Olan Ev Alınabilir mi?

Sözleşmeden doğan önalım hakkının tapuya şerh edilmesi mümkündür.

Bu durumda taşınmazın üçüncü kişiye satılması halinde hak sahibinin sözleşmeden ve şerhten kaynaklanan hakları gündeme gelebilir.

Bu nedenle önalım hakkı şerhi:

kimin lehine,

hangi tarihte,

hangi sözleşmeye dayanılarak,

hangi şartlarla

kurulmuş olduğu incelenmeden işlem yapılmamalıdır.

6. Hisseli Tapudaki Kanuni Önalım Hakkı ile Şerh Aynı Şey midir?

Hayır.

Bu iki kavram sıklıkla karıştırılır.

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların Türk Medeni Kanunu kapsamında kanuni önalım hakkı gündeme gelebilir.

Bu hak bakımından risk yalnızca tapudaki “şerhler” bölümüne bakılarak tespit edilemez.

Dolayısıyla hisseli taşınmaz satın alırken:

tapu şerhleri,

pay oranları,

diğer paydaşlar,

önceki satışlar,

kanuni önalım riski

birlikte değerlendirilmelidir.

7. Alım Hakkı Şerhi Olan Taşınmaz Satın Alınır mı?

Alım hakkı, belirli şartların oluşması halinde hak sahibine taşınmazın satışını isteme imkanı sağlayan bir hak olarak karşımıza çıkabilir.

Bu hakkın tapuya şerh edilmiş olması yeni alıcı açısından önemlidir.

Alım hakkının:

süresi,

şartları,

hak sahibi,

dayanak sözleşmesi

incelenmelidir.

Şerhin hukuki etkisi anlaşılmadan yüksek miktarlı kapora ödenmemelidir.

8. Geri Alım Hakkı Şerhi Ne Anlama Gelir?

Geri alım hakkı, taşınmazı devreden kişinin belirli şartlar altında taşınmazı geri satın alma hakkına sahip olmasını sağlayabilir.

Örneğin mevcut malik taşınmazı daha önce başka kişiden satın almış ancak eski malik lehine geri alım hakkı kurulmuş olabilir.

Yeni alıcı açısından bu hakkın devam edip etmediği ve kendisine karşı ileri sürülüp sürülemeyeceği araştırılmalıdır.

9. İntifa Hakkı Şerh midir?

İntifa hakkı teknik olarak sıradan bir kişisel hak şerhi değildir; sınırlı ayni haktır.

Ancak gayrimenkul alıcıları uygulamada intifa kaydını da çoğu zaman “tapu şerhi” olarak adlandırmaktadır.

İntifa hakkı özellikle konut satın alırken çok önemlidir.

Örneğin:

Anne evini oğluna devretmiştir.

Ancak kendi lehine yaşam boyu intifa hakkı kurulmuştur.

Oğul tapuda malik görünür ve evi size satmak ister.

Bu durumda taşınmazın mülkiyetini satın alsanız dahi mevcut intifa hakkının hukuki etkileri devam edebilir.

Dolayısıyla “malik bana tapuyu verebiliyor” demek taşınmazı fiilen hemen kullanabileceğiniz anlamına gelmez.

10. Oturma Hakkı Bulunan Ev Satın Alınır mı?

Taşınmaz üzerinde üçüncü kişi lehine oturma hakkı bulunabilir.

Örneğin eski malik veya başka bir kişi yaşamı boyunca evde oturma hakkına sahip olabilir.

Alıcı tapuyu devraldıktan sonra:

“Ben artık malikim, evi boşalt.”

diyerek bu hakkı kendiliğinden ortadan kaldıramaz.

Oturma hakkının hukuki niteliği ve kapsamı satın alma öncesinde değerlendirilmelidir.

11. İhtiyati Tedbir Şerhli Ev Satın Alınır mı?

Taşınmaz hakkında devam eden dava nedeniyle ihtiyati tedbir kararı verilmiş olabilir.

Örneğin:

tapu iptal ve tescil,

miras,

muris muvazaası,

mal rejimi,

mülkiyet uyuşmazlığı

nedeniyle mahkeme taşınmaz üzerine tedbir koymuş olabilir.

Bu durumda yalnızca tapudaki kısa açıklamaya bakmak yeterli değildir.

Tedbir kararının dayandığı mahkeme dosyası ve kararın kapsamı mutlaka incelenmelidir.

Bazı tedbir kararları taşınmazın üçüncü kişilere devrini engelleyebilir.

12. Hacizli Ev ile Şerhli Ev Aynı Şey midir?

Hayır.

Haciz, borçlunun taşınmazının cebri icra sürecine dahil edilmesine yönelik işlemdir.

Ancak günlük dilde:

“Tapuda haciz şerhi var.”

ifadesi kullanılabilmektedir.

Alıcı açısından önemli olan terminolojiden çok kaydın hukuki sonucudur.

Hacizli taşınmaz satın alınacaksa haczin hangi icra dosyasından kaynaklandığı ve nasıl kaldırılacağı araştırılmalıdır.

13. İpotekli Ev ile Şerhli Ev Aynı mıdır?

Hayır.

İpotek, taşınmaz üzerinde alacağı güvence altına alan rehin hakkıdır.

Örneğin satıcının bankaya konut kredisi borcu nedeniyle ev üzerinde ipotek bulunabilir.

İpotekli evin devri bazı durumlarda mümkün olsa da ipotek satışla kendiliğinden ortadan kalkmaz.

Bu nedenle ipotek:

alacaklı,

borç miktarı,

ipotek türü,

terkin yöntemi

bakımından ayrıca incelenmelidir.

14. Tapuda Geçit Hakkı Bulunması Satışı Etkiler mi?

Özellikle villa ve müstakil evlerde önemli olabilir.

Komşu taşınmaz lehine geçit hakkı bulunabilir.

Bu durumda komşu parsel malikinin satın alınan taşınmazın belirli bölümünden geçme hakkı söz konusu olabilir.

Alıcı tapuyu devraldığı için bu hakkın otomatik olarak sona erdiği düşünülmemelidir.

Bahçe kullanımını ve taşınmaz değerini etkileyebileceğinden irtifak kayıtları mutlaka incelenmelidir.

15. Enerji Nakil Hattı veya Mecra Hakkı Bulunabilir mi?

Özellikle arsa, fabrika, villa ve büyük parsellerde:

elektrik hattı,

su hattı,

doğalgaz,

kanalizasyon,

başka altyapı

nedeniyle irtifak hakları bulunabilir.

Bu haklar taşınmazın yapılaşma kapasitesini veya kullanımını etkileyebilir.

Dolayısıyla tapu kaydında haciz veya ipotek bulunmaması taşınmazın tamamen takyidatsız olduğu anlamına gelmez.

16. Şerhli Ev İçin Konut Kredisi Kullanılabilir mi?

Bu durum şerhin niteliğine ve bankanın kredi politikalarına göre değişebilir.

Banka ipotek tesis edeceği taşınmazın hukuki durumunu değerlendirir.

Mülkiyet veya kullanım açısından ciddi risk oluşturan bazı kayıtlar finansman sürecinde problem yaratabilir.

Bu nedenle kredi kullanacak alıcıların şerhi yalnızca kendi açısından değil, finansman açısından da değerlendirmesi gerekir.

17. Şerhli Evin Değeri Düşer mi?

Her şerh otomatik olarak taşınmaz değerini düşürmez.

Ancak taşınmazın:

kullanımını,

satışını,

finansmanını,

kiraya verilmesini,

gelecekteki alıcı kitlesini

etkileyen bir kayıt ekonomik değeri azaltabilir.

Örneğin yaşam boyu intifa hakkı bulunan bir konut ile hiçbir sınırlama bulunmayan aynı özellikteki konutun ekonomik değerlendirmesi farklı olabilir.

18. Eski Tarihli Şerh Önemsiz midir?

Hayır.

Tapuda 10 veya 20 yıl önce işlenmiş bir kayıt görüldüğünde:

“Çok eski, artık geçerli değildir.”

şeklinde hareket edilmemelidir.

Şerhin türüne göre süre ve terkin kuralları değişebilir.

Bu nedenle:

şerhin tarihi,

hukuki dayanağı,

kanuni süresi,

halen geçerli olup olmadığı,

terkin şartları

araştırılmalıdır.

19. Süresi Dolan Şerh Otomatik Olarak Yok Sayılabilir mi?

Hayır.

Bir kaydın hukuki etkisinin sona ermiş olabileceği düşünülse dahi tapu sicilindeki mevcut durum kontrol edilmelidir.

Gerekli terkin işlemlerinin yapılıp yapılmadığı araştırılmalıdır.

Alıcı açısından en güvenli yaklaşım, hukuki durumu belirsiz kaydı görmezden gelmek yerine satıştan önce açıklığa kavuşturmaktır.

20. Şerhin Dayanak Belgesi Neden İncelenmelidir?

Tapu kaydında bazen yalnızca kısa bir açıklama bulunabilir.

Bu açıklama kaydın bütün hukuki kapsamını göstermeyebilir.

Örneğin bir şerhin dayanağı:

noterlik işlemi,

mahkeme kararı,

sözleşme,

resmi senet,

başka hukuki belge

olabilir.

Yüksek değerli gayrimenkul işlemlerinde gerekli olduğunda şerhin dayanak belgesinin incelenmesi önemlidir.

21. Satıcı “Şerhi Satıştan Sonra Kaldıracağım” Diyorsa Ne Yapılmalı?

Bu ifade alıcı açısından önemli bir uyarıdır.

Genel kural olarak satın alma işlemi tamamlandıktan sonra satıcı üzerindeki ekonomik baskı azalır.

Alıcı tapuyu aldıktan sonra şerhin kaldırılması için satıcıya bağımlı kalabilir.

Bu nedenle kaldırılması mümkün ve gerekli bir kayıt söz konusuysa daha güvenli yaklaşım çoğu durumda:

şerhin kaldırılması → güncel tapu kontrolü → ödeme → tapu devri

sıralamasının veya somut işleme uygun güvenli bir eş zamanlı mekanizmanın kurulmasıdır.

22. Şerhin Kaldırılması Nasıl Yapılır?

Şerhin terkin yöntemi şerhin hukuki türüne göre değişir.

Bazı kayıtlarda hak sahibinin talebi veya muvafakati gerekebilir.

Bazılarında süre, mahkeme kararı veya başka hukuki nedenler önem taşıyabilir.

Dolayısıyla:

“Tapu müdürlüğüne gider, hemen sildiririz.”

şeklindeki genel açıklamalara güvenilmemelidir.

Önce ilgili kaydın hangi hukuki sebeple terkin edilebileceği belirlenmelidir.

23. Satıcı Şerhi Gizlerse Ne Olur?

Tapu siciline işlenmiş bir kaydın satın alma öncesinde incelenmemesi alıcı açısından önemli risk yaratabilir.

Türk Medeni Kanunu’nun tapu sicilinin aleniyetine ilişkin hükümleri nedeniyle tapu kayıtlarının satın alma öncesinde araştırılması büyük önem taşır.

Satıcının sözlü olarak:

“Hiçbir sorun yok.”

demesi güncel tapu incelemesinin yerine geçmez.

24. Tapu Sicilinin Aleniyeti Ne Anlama Gelir?

Türk Medeni Kanunu m.1020 kapsamında tapu sicilinin aleniyeti düzenlenmiştir.

Bununla birlikte aleniyet, herhangi bir kişinin istediği bütün tapu kayıtlarına sınırsız erişebileceği anlamına gelmez.

İlgisini inanılır kılan kişilerin belirli şartlarla sicil ve dayanak belgelerine ilişkin bilgi veya örnek talep etmeleri mümkündür.

Gayrimenkul satın alma sürecinde satıcının iş birliğiyle güncel tapu kayıtlarının sağlanması ve incelenmesi bu nedenle önemlidir.

25. Web Tapu Üzerinden Şerhler Kontrol Edilebilir mi?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün Web Tapu sistemi maliklerin kendi taşınmazlarına ilişkin bilgileri görmesine ve resmi geçerliliği bulunan güncel tapu kayıt örnekleri temin etmesine imkan sağlamaktadır.

Malik ayrıca belirli durumlarda taşınmaz bilgilerini başkasının incelemesi için yetkilendirme yapabilir.

Bu nedenle alıcı yalnızca satıcının yıllar önce düzenlenmiş tapu senedini görmekle yetinmemelidir.

Güncel kayıtlar incelenmelidir.

26. Şerhli Eve Kapora Verilir mi?

Hukuki inceleme tamamlanmadan yüksek miktarlı kapora verilmesi risklidir.

Örneğin alıcı 1 milyon TL kapora verdikten sonra taşınmaz üzerinde satış kararını değiştirecek nitelikte bir şerh bulunduğunu öğrenebilir.

Bunun üzerine:

kaporanın iadesi,

sözleşmeden dönme,

cezai şart,

tazminat

konularında yeni bir uyuşmazlık çıkabilir.

Daha güvenli yaklaşım, önemli hukuki incelemelerin kapora veya bağlayıcı ödeme öncesinde yapılmasıdır.

27. Kapora Sözleşmesine Şerhle İlgili Madde Konulabilir mi?

Evet.

Somut işleme uygun olarak satıcının:

taşınmaz üzerindeki bütün takyidatları açıklaması,

belirlenen kayıtları tapu devrinden önce kaldırması,

yeni şerh veya haciz gelmemesini sağlaması,

açıklanmamış takyidat ortaya çıkması halinde kaporayı iade etmesi

gibi yükümlülükler sözleşmede düzenlenebilir.

Yüksek değerli işlemlerde bu hükümler özellikle önemlidir.

28. Şerh Kaldırıldıktan Sonra Hemen Ev Alınabilir mi?

Şerhin kaldırıldığı söylendikten sonra güncel tapu kaydı yeniden kontrol edilmelidir.

Satıcının:

“Şerhi kaldırdık.”

demesi tek başına yeterli değildir.

Terkin işleminin tapu siciline gerçekten işlendiği doğrulanmalıdır.

Ayrıca taşınmaz üzerinde başka haciz, ipotek, tedbir veya hak bulunup bulunmadığı tekrar kontrol edilmelidir.

29. Satış Günü Tapu Tekrar Kontrol Edilmeli mi?

Evet.

Özellikle milyonluk gayrimenkul işlemlerinde bu son derece önemlidir.

Taşınmaz:

bir ay önce temiz,

bir hafta önce temiz,

hatta birkaç gün önce temiz

olabilir.

Ancak satıştan önce yeni haciz, tedbir veya başka takyidat işlenmiş olabilir.

Bu nedenle tapu devrine mümkün olduğunca yakın zamanda son güncel takyidat kontrolü yapılması önemlidir.

30. Şerhli Ev Alırken Avukat Kontrolünde Neler İncelenir?

Somut işleme göre özellikle:

şerhin türü,

şerhin tarihi,

hak sahibi,

dayanak belge,

şerhin süresi,

terkin şartları,

yeni malike etkisi,

diğer takyidatlar,

devam eden dava ve icra dosyaları,

satıcının beyanları,

satış sözleşmesi,

ödeme yöntemi

incelenebilir.

Amaç yalnızca “şerh var” demek değil, şerhin yatırım açısından gerçek hukuki riskini belirlemektir.

Hangi Şerhler Alıcı Açısından Özellikle Risklidir?

Her dosya ayrı değerlendirilmekle birlikte özellikle şu kayıtlar dikkatle incelenmelidir:

1. Satış vaadi şerhi.
2. Aile konutu şerhi.
3. Uzun süreli kira şerhi.
4. Önalım hakkı şerhi.
5. Alım hakkı şerhi.
6. Geri alım hakkı şerhi.
7. Mülkiyet davasından kaynaklanan tedbir.
8. Tapu iptal ve tescil davasına ilişkin kayıtlar.
9. İntifa hakkı.
10. Oturma hakkı.
11. Geçit ve önemli irtifak hakları.
12. Hacizler.
13. İhtiyati hacizler.
14. İpotekler.
15. Taşınmazın kullanımını veya devrini ciddi şekilde etkileyen diğer takyidatlar.

Şerhli Ev İçin Risk Seviyesi Nasıl Belirlenir?

Gayrimenkul hukuki incelemesinde şerhler kabaca risk seviyelerine ayrılabilir.

Düşük Risk: Hukuki etkisi sınırlı, yatırım amacını etkilemeyen veya satıştan önce güvenli biçimde kaldırılabilecek kayıtlar.

Orta Risk: Satış veya kullanım üzerinde etkisi bulunan ancak sözleşmesel ve hukuki önlemlerle yönetilebilecek kayıtlar.

Yüksek Risk: Mülkiyet, kullanım veya taşınmazın devri üzerinde ciddi uyuşmazlık yaratan kayıtlar.

Özellikle tapu iptal davası bağlantılı tedbirler, çözümlenmemiş aile konutu sorunları veya üçüncü kişiye güçlü hak sağlayan bazı kayıtlar yüksek risk oluşturabilir.

Tapuda Şerhli Ev Satın Almadan Önce 20 Kontrol

1. Şerhin tam adı nedir?
2. Hangi tarihte işlenmiştir?
3. Kimin lehine kurulmuştur?
4. Hukuki dayanağı nedir?
5. Dayanak belge incelendi mi?
6. Şerhin süresi var mı?
7. Süre sona ermiş mi?
8. Şerh yeni malike karşı ileri sürülebilir mi?
9. Satışı engelliyor mu?
10. Taşınmazın kullanımını etkiliyor mu?
11. Kiraya vermeyi etkiliyor mu?
12. Banka kredisine engel olabilir mi?
13. Şerhin kaldırılması mümkün mü?
14. Terkin için kimin onayı gerekiyor?
15. Satıştan önce kaldırılacak mı?
16. Taşınmaz üzerinde başka takyidatlar var mı?
17. Haciz veya ipotek bulunuyor mu?
18. Devam eden dava bulunuyor mu?
19. Kapora sözleşmesinde risk düzenlendi mi?
20. Tapu devrinden hemen önce güncel kayıt yeniden kontrol edildi mi?

Sıkça Sorulan Sorular

1. Tapuda şerh varsa ev satın alınabilir mi?

Şerhin türüne göre satın alma mümkün olabilir. Ancak şerhin yeni malik açısından doğuracağı hukuki sonuç incelenmeden işlem yapılmamalıdır.

2. Şerhli tapu satılabilir mi?

Her şerh taşınmazın devrini mutlak biçimde engellemez. Ancak bazı kayıtlar devri sınırlayabilir veya yeni malikin hukuki durumunu ciddi şekilde etkileyebilir.

3. Evi satın alınca şerh otomatik kalkar mı?

Genel olarak hayır. Tapu devrinin gerçekleşmesi mevcut şerhin kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez.

4. Aile konutu şerhli ev alınabilir mi?

Aile konutuna ilişkin TMK m.194 hükümleri dikkate alınmalı ve diğer eşin hukuki durumu çözümlenmeden işlem yapılmamalıdır.

5. Kira şerhli ev alınır mı?

Alınması mümkün olabilir ancak şerh edilmiş kira hakkının yeni malike etkileri değerlendirilmelidir. Özellikle evi kendisi kullanmak isteyen alıcı açısından önemlidir.

6. Satış vaadi şerhli ev riskli midir?

Önceki hak sahibinin yeni malike karşı ileri sürebileceği haklar bulunabileceğinden ayrıntılı hukuki inceleme gerektirir.

7. İntifa hakkı bulunan ev alınır mı?

Mülkiyetin devri mümkün olsa bile intifa hakkı devam edebilir ve alıcının taşınmazı kullanmasını önemli ölçüde etkileyebilir.

8. Şerhin süresi bittiyse sorun tamamen çözülür mü?

Kaydın hukuki durumu ve tapu sicilinden terkin edilip edilmediği ayrıca kontrol edilmelidir.

9. Şerh nasıl kaldırılır?

Terkin yöntemi şerhin türüne göre değişir. Hak sahibinin talebi, mahkeme kararı, sürenin sona ermesi veya başka hukuki sebepler gündeme gelebilir.

10. Şerhli ev almadan önce ne yapılmalı?

Güncel tapu kayıtları alınmalı, şerhin dayanağı ve hukuki sonucu belirlenmeli, diğer takyidatlar kontrol edilmeli ve gerekli ise şerh kaldırılmadan kapora veya satış bedeli ödenmemelidir.

Şerhin Varlığından Çok Hukuki Sonucu Önemlidir

Tapu kayıtlarında “şerh” kelimesini görmek tek başına taşınmazın kötü veya satın alınamaz olduğu anlamına gelmez.

Ancak aynı şekilde:

“Şerh satışa engel değilmiş, o halde hiçbir problem yok.”

sonucu da çıkarılmamalıdır.

Bir şerh tapu devrini engellemese bile taşınmazı satın aldıktan sonra:

üçüncü kişinin hak iddia etmesine,

taşınmazı kullanamamanıza,

kiracıyı çıkaramamanıza,

finansman sorunu yaşamanıza,

taşınmazı tekrar satmakta zorlanmanıza,

uzun süreli dava ve uyuşmazlıklarla karşılaşmanıza

neden olabilir.

Bu nedenle milyonluk gayrimenkul işlemlerinde yapılması gereken kontrol:

“Şerh var mı?”

sorusundan ibaret değildir.

Asıl araştırılması gereken:

“Şerh varsa bana karşı hangi hukuki sonucu doğuracak?”

sorusudur.

Tapuda Şerhli Gayrimenkullerde Hukuki İnceleme

Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin başta olmak üzere Türkiye genelinde FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık, şerhli ev, arsa, villa, rezidans ve ticari gayrimenkul satın alma işlemlerinde satın alma öncesi hukuki risk analizi ve due diligence desteği sunmaktadır.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından özellikle aile konutu şerhi, satış vaadi şerhi, kira şerhi, önalım-alım-geri alım hakları, ihtiyati tedbirler, haciz ve ipotekler, intifa ve irtifak hakları ile yüksek değerli gayrimenkul işlemlerinin hukuki riskleri değerlendirilmektedir.

Şerhli Tapuya Para Ödemeden Önce Hukuki Sonucunu Öğrenin

Bir şerhin tapu devrine engel olmaması, yatırımınız açısından risksiz olduğu anlamına gelmez.

Özellikle yüksek değerli gayrimenkul işlemlerinde güncel tapu kaydı ve tüm takyidatlar incelenmeli, şerhin dayanak belgesi araştırılmalı, kaldırılabilecek kayıtlar mümkünse satış öncesinde terkin edilmeli ve tapu devrinden hemen önce son kontrol yapılmalıdır.

Tapuda şerhli gayrimenkul satın alma ve hukuki risk analizi konusunda FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve hukuk ekibiyle iletişime geçebilirsiniz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp / 7/24 Acil: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara