Tapuya Şerh Koyma 2026 – Ev Satışı Nasıl Engellenir?

Tapu Şerhi Nedir, Nasıl Konur? Aile Konutu ve Tedbir Rehberi

Tapu kaydı, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyetin ve hakların resmi kaydıdır. Ancak tapuda yalnızca malik yazıyor olması her zaman o kişinin taşınmazı serbestçe satabileceği anlamına gelmez. Hukuk düzeni bazı durumlarda üçüncü kişileri korumak, aileyi güvence altına almak veya devam eden bir davayı etkisiz hale getirmemek için tapu kaydına şerh konulmasına izin verir. İşte bu işlem “tapuya şerh koyma” olarak adlandırılır.

Şerh, tapuya düşülen hukuki bir uyarıdır. Tapu müdürlüğü ve evi satın almak isteyen herkes bu kaydı görür. Bu nedenle şerh yalnızca bir not değil, fiilen satışa engel olabilen güçlü bir hukuki kilittir. Birçok taşınmaz uyuşmazlığında en kritik hata satış gerçekleştikten sonra dava açmaktır. Oysa doğru yaklaşım, satıştan önce tapuya şerh koydurmaktır.

---

Tapuya Şerh Nedir?

Şerh, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir hakkın veya kısıtlamanın bulunduğunu gösteren resmi kayıttır. Bu kayıt konulduğu anda artık taşınmaz tamamen “temiz” sayılmaz ve alıcılar hukuki risk altında olduğunu bilerek işlem yapmak zorunda kalır.

Şerhin en önemli özelliği şudur:
Satış yapılsa bile çoğu durumda yeni malik eski haklarla bağlı olur.

Bu nedenle özellikle boşanma, mal paylaşımı, miras ve alacak davalarında şerh hayati önem taşır.

---

Tapuya Hangi Durumlarda Şerh Konulur?

Tapuya şerh koydurulabilecek durumlar oldukça geniştir. En sık karşılaşılanlar şunlardır:

• Aile konutu korunması
• Satış vaadi sözleşmesi
• Kira sözleşmesi
• Katkı payı alacağı
• Mal paylaşımı davası
• Miras hakkı
• İhtiyati tedbir
• Önalım hakkı
• İnşaat sözleşmesi
• İrtifak hakları

Uygulamada en çok kullanılan şerh aile konutu şerhidir çünkü eşin rızası olmadan satışın tamamen önüne geçer.

---

Aile Konutu Şerhi Nasıl Konur?

Eşlerden biri tek başına başvurabilir. Malik eşin izni gerekmez. Bu, hukuk sisteminin aileyi korumak için getirdiği özel bir güvencedir.

Gerekli belgeler:

• Nüfus kayıt örneği
• Yerleşim yeri belgesi
• Evlilik belgesi
• Dilekçe

Tapu müdürlüğü çoğu zaman aynı gün şerh koyar. Harç alınmaz.

Şerh konulduktan sonra malik eş artık evi satamaz, devredemez, ipotek veremez.

---

Mahkeme Kararıyla Şerh (İhtiyati Tedbir)

Bazı durumlarda tapu müdürlüğü tek başına şerh koymaz. Bu durumda mahkemeden tedbir kararı alınır.

Bu yöntem genellikle şu davalarda kullanılır:

• Mal paylaşımı davaları
• Muvazaalı satış şüphesi
• Alacak davaları
• Miras uyuşmazlıkları

Mahkeme tapuya yazı gönderir ve taşınmaz devri tamamen durdurulur.

---

Satış Vaadi Şerhi

Noterde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilirse taşınmaz başka birine satılsa bile yeni malik sözleşmeyle bağlı olur. Bu yöntem özellikle arsa payı ve projeden konut satışlarında kullanılır.

---

Şerh Satışı Tamamen Engeller mi?

Her şerh aynı etkiyi doğurmaz.

• Aile konutu şerhi → satışa kesin engel
• Tedbir şerhi → satış yapılamaz
• Satış vaadi şerhi → satış yapılır ama geçersiz hale gelebilir
• Kira şerhi → yeni malik kiracıyı çıkaramaz

Bu nedenle hangi şerhin konulacağı hukuki strateji açısından çok önemlidir.

---

Şerh Ne Kadar Süre Geçerlidir?

Şerh türüne göre değişir.

• Aile konutu → evlilik bitene kadar
• Tedbir → dava sonuna kadar
• Satış vaadi → 5 yıl
• Kira → sözleşme süresi

Süre dolarsa şerh otomatik kalkabilir.

---

Şerh Varken Satış Yapılırsa Ne Olur?

Bu durum şerhin türüne göre değişir. Ancak çoğu durumda:

• Tapu iptal edilir
• Tescil geri alınır
• Alıcı iyi niyetli sayılmaz

Bu nedenle alıcılar tapu kaydını incelemek zorundadır.

---

Sıkça Sorulan Sorular (2026)

Şerh koymak için avukat şart mı?

Hayır ama yanlış şerh konulursa etkisiz olabilir.

Şerh konulan ev satılabilir mi?

Bazıları satılamaz, bazıları satılsa bile geçersiz olur.

Malik habersiz şerh konabilir mi?

Aile konutunda evet.

Şerh ücretli mi?

Çoğu ücretsizdir.

Şerh ne kadar sürede konur?

Genellikle aynı gün.

Şerh internetten konur mu?

Hayır, tapudan veya mahkeme yoluyla.

Şerh kaldırılabilir mi?

Sebep ortadan kalkarsa kaldırılır.

Satıştan sonra şerh konur mu?

Genelde geç kalınmış olur.

---

Hukuki Destek Alın

Taşınmaz üzerindeki haklar çoğu zaman tek bir işlemle kaybedilebilir. Bu nedenle özellikle boşanma, miras ve alacak uyuşmazlıklarında erken hukuki müdahale büyük önem taşır.

Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren ofisimiz tapuya şerh koyma ve taşınmazın korunması süreçlerinde hukuki destek sunmaktadır.

📞 0312 434 22 22
📱 WhatsApp: 0532 769 22 22
✉️ ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr