Üst Hakkı Devredilebilir mi? Satılabilir mi ve Mirasçılara Geçer mi? (2026)

Üst hakkı devredilebilir mi? Üst hakkı satılabilir mi? Miras yoluyla geçer mi? Üst hakkının devri nasıl yapılır? Türk Medeni Kanunu kapsamında 2026 güncel ve kapsamlı rehber.

Üst hakkı, taşınmaz hukukunda en kapsamlı irtifak haklarından biridir. Başkasına ait bir arsa üzerinde yapı inşa etme veya mevcut yapının maliki olma yetkisi veren bu hak, özellikle enerji yatırımları, sanayi tesisleri, alışveriş merkezleri, oteller ve büyük ölçekli ticari projelerde yaygın olarak kullanılmaktadır.

Üst hakkını diğer birçok irtifak hakkından ayıran en önemli özelliklerden biri ise devredilebilir ve mirasçılara geçebilir olmasıdır. Bu yönüyle üst hakkı, intifa hakkı ve oturma (sükna) hakkı gibi kişiye sıkı sıkıya bağlı irtifak haklarından önemli ölçüde ayrılmaktadır.

Uygulamada “Üst hakkı devredilebilir mi?”, “Üst hakkı satılabilir mi?”, “Üst hakkı mirasçılara geçer mi?”, “Üst hakkı nasıl devredilir?” ve “Arazi sahibinin izni gerekir mi?” soruları sıkça gündeme gelmektedir.

Türk Medeni Kanunu’nun 826 ve devamı maddelerinde düzenlenen üst hakkı, belirli şartların sağlanması hâlinde bağımsız ve sürekli bir hak olarak tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilebilir. Bu durumda üst hakkı, birçok yönüyle bağımsız bir taşınmaz gibi hukuki işlem görebilir.

Bu rehberde;

• Üst hakkının devredilip devredilemeyeceği,
• Satış ve devir işlemleri,
• Miras yoluyla geçiş,
• İpotek kurulması,
• Tapu işlemleri,
• Devrin sınırları,
• 2026 yılı güncel uygulamaları

ayrıntılı şekilde açıklanmaktadır.

---

Üst Hakkı Devredilebilir mi?

Evet.

Türk hukukunda üst hakkı, kural olarak devredilebilir bir irtifak hakkıdır.

Bu nedenle üst hakkı sahibi;

• hakkını satabilir,
• devredebilir,
• bağışlayabilir,
• mirasçılara bırakabilir.

Ancak taraflar arasında kurulan üst hakkı sözleşmesinde kanuna aykırı olmamak kaydıyla bazı sınırlamalar öngörülmüş olabilir. Bu nedenle devirden önce tapu kayıtları ve kuruluş sözleşmesi mutlaka incelenmelidir.

---

Üst Hakkı Neden Devredilebilir?

Üst hakkı;

• ekonomik değere sahiptir,
• bağımsız hak olarak tapuya kaydedilebilir,
• yapı mülkiyetini sağlayabilir,
• yatırım amacıyla kullanılabilir.

Bu nedenle kanun koyucu, üst hakkını kişiye bağlı haklardan farklı bir statüde düzenlemiştir.

---

Üst Hakkı Nasıl Devredilir?

Üst hakkının devri genel olarak aşağıdaki şekilde gerçekleştirilir:

1. Taraflar devir konusunda anlaşır.
2. Tapu kayıtları incelenir.
3. Gerekli resmî işlem hazırlanır.
4. Tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenir.
5. Tapu siciline tescil işlemi yapılır.
6. Devir tamamlanır.

Tapu siciline kayıtlı bağımsız üst haklarının devri, taşınmaz devrine benzer usullerle gerçekleştirilir.

---

Arazi Sahibinin İzni Gerekir mi?

Kural olarak hayır.

Üst hakkı bağımsız ve devredilebilir nitelikte kurulmuşsa, hak sahibi üst hakkını devredebilir.

Ancak kuruluş sözleşmesinde;

• ön alım hakkı,
• onay şartı,
• devir yasağı,
• belirli kişilere devir sınırlaması

gibi hükümler bulunabilir.

Bu nedenle devir öncesinde sözleşmenin ayrıntılı olarak incelenmesi büyük önem taşır.

---

Üst Hakkı Satılabilir mi?

Evet.

Üst hakkı ekonomik değeri bulunan bir ayni hak olduğundan satışa konu olabilir.

Özellikle;

• enerji santrali projeleri,
• AVM yatırımları,
• otel projeleri,
• sanayi tesisleri,
• lojistik merkezleri

gibi büyük yatırımlarda üst hakkı devri oldukça yaygın şekilde uygulanmaktadır.

---

Üst Hakkı Bağışlanabilir mi?

Evet.

Hak sahibi üst hakkını;

• bağış,
• trampa,
• sermaye olarak şirkete koyma

gibi hukuki işlemlere de konu edebilir.

---

Üst Hakkı Mirasçılara Geçer mi?

Evet.

Üst hakkı, kişiye sıkı sıkıya bağlı bir hak değildir.

Hak sahibinin ölümü hâlinde;

• mirasçılar üst hakkını devralabilir,
• kullanmaya devam edebilir,
• devredebilir,
• satabilir.

Bu yönüyle intifa hakkı ve sükna hakkından ayrılır.

---

Üst Hakkı Üzerine İpotek Kurulabilir mi?

Bağımsız ve sürekli nitelikte kurulan üst hakkı üzerine ipotek tesis edilmesi mümkündür.

Bu nedenle bankalar;

• enerji projeleri,
• sanayi yatırımları,
• ticari projeler

için üst hakkını teminat olarak kabul edebilmektedir.

---

Üst Hakkı Devredildikten Sonra Arazi Malikinin Durumu

Üst hakkının devredilmesi;

• arazi malikini değiştirmez,
• arsanın mülkiyetini etkilemez.

Yeni üst hakkı sahibi, önceki hak sahibinin sözleşmeden ve kanundan doğan hak ve yükümlülüklerini üstlenir.

---

Üst Hakkının Devri Hangi Durumlarda Sınırlandırılabilir?

Her ne kadar kural olarak devredilebilir olsa da;

• kuruluş sözleşmesi,
• tapu kaydı,
• özel kanun hükümleri,
• kamu taşınmazlarına ilişkin düzenlemeler

üst hakkının devrine ilişkin bazı sınırlamalar getirebilir.

Özellikle Hazine taşınmazları veya kamu kurumlarına ait taşınmazlar üzerinde kurulan üst haklarında özel mevzuat hükümleri dikkate alınmalıdır.

---

Üst Hakkı ile İntifa Hakkı Arasındaki Fark

Üst Hakkı	İntifa Hakkı
Devredilebilir.	Gerçek kişiler lehine kurulduğunda kural olarak devredilemez.
Mirasçılara geçebilir.	Hak sahibinin ölümüyle sona erer.
Satılabilir.	Kişiye bağlıdır.
İpotek kurulabilir.	Aynı kapsamda bağımsız ayni hak niteliği taşımaz.

---

En Sık Yapılan Hatalar

• Üst hakkının kişiye bağlı hak sanılması,
• Kuruluş sözleşmesindeki devir sınırlamalarının incelenmemesi,
• Tapu kayıtlarının kontrol edilmemesi,
• Kamu taşınmazlarına ilişkin özel mevzuatın dikkate alınmaması,
• İpotek ve finansman hükümlerinin göz ardı edilmesi,
• Hukuki inceleme yapılmadan devir işlemi gerçekleştirilmesi.

---

2026 Güncel Değerlendirme

2026 yılı itibarıyla üst hakkı; enerji, turizm, sanayi ve ticari gayrimenkul yatırımlarında yatırımcıların en sık tercih ettiği ayni haklardan biridir. Devredilebilir ve mirasçılara geçebilir olması, üst hakkını diğer irtifak haklarından ayıran temel özelliklerden biridir.

Uygulamada üst hakkı devredilmeden önce tapu sicilindeki kayıtların, kuruluş sözleşmesinin ve varsa kamu mevzuatından kaynaklanan sınırlamaların ayrıntılı şekilde incelenmesi gerekmektedir. Özellikle yüksek bütçeli yatırımlarda hukuki durum tespiti (due diligence) yapılması, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde gerçekleştirilen üst hakkı devirlerinde, yatırım sözleşmeleri ile tapu kayıtlarının uyumlu hazırlanması ve uzman hukuki destek alınması güvenli bir devir süreci için kritik öneme sahiptir.

Resmî Kurumlara Dış Bağlantı Önerileri

Makalenin SEO değerini artırmak ve okuyucuların güvenilir bilgiye ulaşmasını sağlamak amacıyla aşağıdaki resmî kurumlara bağlantı verilmesi önerilir:

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
• Mevzuat Bilgi Sistemi
• Resmî Gazete
• e-Devlet Kapısı
• Yargıtay Karar Arama Sistemi
• Adalet Bakanlığı

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Üst hakkı devredilebilir mi?

Evet. Kural olarak üst hakkı devredilebilir ve ekonomik değeri olan bir ayni haktır.

2. Üst hakkı satılabilir mi?

Evet. Satış yoluyla başka bir kişiye devredilebilir.

3. Üst hakkı mirasçılara geçer mi?

Evet. Hak sahibinin ölümü hâlinde mirasçılara intikal eder.

4. Üst hakkının devri için arazi malikinin izni gerekir mi?

Kural olarak gerekmez. Ancak kuruluş sözleşmesinde aksi yönde hükümler bulunabilir.

5. Üst hakkı üzerine ipotek kurulabilir mi?

Bağımsız ve sürekli nitelikte kurulmuşsa evet.

6. Üst hakkı bağışlanabilir mi?

Evet. Bağış ve diğer tasarruf işlemlerine konu olabilir.

7. Üst hakkı devredilince arsanın mülkiyeti de geçer mi?

Hayır. Sadece üst hakkı devredilir, arsanın mülkiyeti arazi malikinde kalır.

8. Kamu taşınmazlarında üst hakkı devri mümkün müdür?

Özel mevzuat hükümlerine ve sözleşme şartlarına göre değerlendirilmelidir.

9. Üst hakkı ile intifa hakkı arasındaki en önemli fark nedir?

Üst hakkı devredilebilir ve mirasçılara geçebilir; intifa hakkı ise gerçek kişiler bakımından kişiye bağlıdır ve hak sahibinin ölümüyle sona erer.

10. Üst hakkı devrinde avukatla çalışmak gerekli midir?

Kanunen zorunlu değildir. Ancak yatırımın hukuki güvenliği açısından uzman hukuki destek alınması önemlidir.

---

Uzman Hukuki Destek

Üst hakkının devri, satış işlemleri, yatırım sözleşmeleri, tapu işlemleri ve üst hakkına ilişkin uyuşmazlıklar; taşınmaz hukuku ve ticaret hukukunun birlikte değerlendirilmesini gerektiren teknik süreçlerdir. Eksik hazırlanan sözleşmeler veya yanlış yapılan tapu işlemleri yüksek maliyetli uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin, Bursa ve Türkiye genelinde üst hakkının kurulması, devri, yatırım sözleşmeleri, tapu işlemleri, enerji ve gayrimenkul projeleri ile taşınmaz hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda profesyonel hukuki danışmanlık ve dava hizmeti sunuyoruz. Av. Arb. Fırat Fesih Kaya liderliğinde her yatırım ayrıntılı hukuki incelemeye tabi tutulmakta ve müvekkillerimizin haklarının en etkin şekilde korunması hedeflenmektedir.

Hemen Ara: 0312 434 22 22

WhatsApp: 0532 769 22 22

E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.

---