Arkeolojik Sit Alanında İnşaat Şartları | 1., 2. ve 3. Derece Sit 2026

Arkeolojik sit alanında inşaat yapılabilir mi? Birinci, ikinci ve üçüncü derece arkeolojik sitlerde yapılaşma şartları, koruma kurulu izni, sondaj kazısı, ruhsat ve dava yolları hakkında 2026 güncel rehber.

Arkeolojik sit alanında bulunan bir taşınmazda inşaat yapılabilmesi, normal bir arsaya göre çok daha sıkı şartlara bağlıdır. Tapuda taşınmazın “arsa” olarak kayıtlı olması, belediyeden imar durumu alınması veya çevrede yapılaşma bulunması tek başına inşaat hakkı sağlamaz. Öncelikle taşınmazın hangi derece arkeolojik sit alanında kaldığı, koruma amaçlı imar planının bulunup bulunmadığı, parsel hakkında alınmış koruma kurulu kararları ve alandaki arkeolojik kalıntıların niteliği araştırılmalıdır.

Arkeolojik sitlerde temel ayrım; birinci derece, ikinci derece ve üçüncü derece arkeolojik sit alanları arasında yapılır. Birinci derece arkeolojik sitlerde yapılaşma kural olarak tamamen yasaktır. İkinci derece arkeolojik sitlerde de yeni yapılaşmaya izin verilmez. Üçüncü derece arkeolojik sitlerde ise koruma kurulu kararı, müze denetimi, sondaj kazısı ve yapı ruhsatı gibi şartların tamamlanması hâlinde kontrollü yapılaşma mümkün olabilir.

Bu nedenle arkeolojik sit alanında inşaat planlayan kişilerin proje veya satın alma aşamasından önce hukuki ve teknik inceleme yaptırması önemlidir.

Arkeolojik Sit Alanı Nedir?

Arkeolojik sit alanı; geçmiş uygarlıklara ait yer altı, yer üstü veya su altındaki kültür varlıklarının bulunduğu ya da bulunma ihtimalinin bilimsel verilerle kabul edildiği korunması gerekli alanlardır.

Bu alanlarda;

• Antik yapı kalıntıları,
• Mezarlar ve nekropol alanları,
• Höyükler,
• Yerleşim tabakaları,
• Surlar ve savunma yapıları,
• Su yolları,
• Seramik ve mimari kalıntılar,
• Tarihî yol ve liman izleri

bulunabilir.

Bir taşınmazın arkeolojik sit alanında kalması, özel mülkiyeti kendiliğinden sona erdirmez. Ancak taşınmaz üzerindeki yapılaşma, kazı, temel açma, altyapı ve arazi düzenleme işlemleri özel koruma hükümlerine tabi olur.

Birinci Derece Arkeolojik Sit Alanında İnşaat Yapılabilir mi?

Birinci derece arkeolojik sit alanlarında kural olarak hiçbir yapılaşmaya izin verilmez. Bu alanlar, korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunması gereken sit alanlarıdır.

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunun 658 sayılı İlke Kararı uyarınca birinci derece arkeolojik sitlerde;

• Yeni bina yapılamaz,
• Konut veya villa inşa edilemez,
• Prefabrik yapı yerleştirilemez,
• Temel kazısı yapılamaz,
• Bilimsel amaçlı kazılar dışında kazı gerçekleştirilemez,
• Arazi üzerinde arkeolojik dokuyu etkileyen müdahaleler yapılamaz.

Bununla birlikte zorunlu altyapı çalışmaları, mevcut yolların düzenlenmesi veya kamu yararı taşıyan bazı uygulamalar; müze müdürlüğünün, varsa kazı başkanlığının görüşü ve koruma kurulunun kararıyla sınırlı olarak değerlendirilebilir.

Bu istisnalar kişilere konut yapma hakkı sağlamaz.

İkinci Derece Arkeolojik Sit Alanında İnşaat Yapılabilir mi?

İkinci derece arkeolojik sit alanları da bilimsel çalışmalar dışında korunması gereken alanlardır. Bu alanlarda da yeni yapılaşmaya izin verilmemesi temel kuraldır.

Dolayısıyla ikinci derece arkeolojik sit alanında;

• Yeni müstakil ev,
• Apartman,
• Ticari bina,
• Turizm tesisi,
• Depo,
• Prefabrik konut

yapılması kural olarak mümkün değildir.

Ancak günümüzde kullanılmakta olan tescilsiz yapılarda, yapının niteliğini ve arkeolojik alanı etkilemeyen basit bakım ve onarımlar kurul kararları doğrultusunda gerçekleştirilebilir.

Mevcut yapının tamamen yıkılarak yeniden yapılması ise basit onarım kabul edilmez. Yeniden yapım talebi, yeni yapılaşma yasağı kapsamında reddedilebilir.

Üçüncü Derece Arkeolojik Sit Alanında İnşaat Yapılabilir mi?

Üçüncü derece arkeolojik sit alanları, koruma ve kullanma kararları doğrultusunda kontrollü yapılaşmaya izin verilebilen alanlardır. Ancak üçüncü derece sit statüsü, parselde doğrudan inşaat yapılabileceği anlamına gelmez.

İnşaat için genel olarak;

• Koruma amaçlı imar planının bulunması,
• Parselin yapılaşmaya açık olması,
• Koruma bölge kurulunun uygun kararı,
• Müze müdürlüğü denetiminde sondaj kazısı,
• Sondaj sonuçlarının kurulca değerlendirilmesi,
• Mimari ve teknik projelerin onaylanması,
• Yetkili idareden yapı ruhsatı alınması

gerekir.

Üçüncü derece arkeolojik sitlerde yapılacak uygulamalar, 658 sayılı İlke Kararı hükümleri dikkate alınarak ilgili koruma bölge kurulu tarafından değerlendirilir.

Sondaj sırasında korunması gerekli arkeolojik kalıntıya rastlanması hâlinde parseldeki yapılaşma koşulları değişebilir, proje revize edilebilir veya inşaata tamamen izin verilmeyebilir.

Koruma Amaçlı İmar Planı Bulunması Zorunlu mudur?

Arkeolojik sit alanlarında yapılaşmanın temel dayanaklarından biri koruma amaçlı imar planıdır. Bu plan; sit alanının korunma esaslarını, yapılaşma koşullarını, kullanım kararlarını, yoğunluğu ve yapı yapılabilecek alanları belirler.

Koruma amaçlı imar planında;

• Yapı yaklaşma mesafeleri,
• Kat adedi,
• Yapı yüksekliği,
• Taban ve emsal oranları,
• Kullanım türü,
• Kazı ve denetim şartları,
• Korunacak arkeolojik alanlar

düzenlenebilir.

Planın bulunmaması hâlinde, koruma kurulunun belirlediği geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları uygulanabilir. Ancak özellikle kentsel arkeolojik sitlerde gerekli planlar onaylanmadan parsel ölçeğinde uygulamaya geçilmemesi esastır.

Sondaj Kazısı Nedir?

Sondaj kazısı, parselde yapılaşmaya geçilmeden önce yer altında arkeolojik kalıntı bulunup bulunmadığının araştırılması amacıyla gerçekleştirilen kontrollü kazıdır.

Bu işlem;

• İlgili müze müdürlüğü denetiminde,
• Koruma kurulu kararı doğrultusunda,
• Uzman arkeologlar gözetiminde,
• Belirlenen alan ve derinliklerde

yapılır.

Sondaj kazısının amacı, taşınmaz sahibine yapı hakkı vermek değil, parseldeki arkeolojik potansiyeli belirlemektir.

Sondaj sonucunda;

• Arkeolojik buluntuya rastlanmaması,
• Taşınabilir nitelikte sınırlı buluntu bulunması,
• Korunması gerekli mimari kalıntılar ortaya çıkması,
• Parselin önemli arkeolojik tabaka içermesi

gibi farklı sonuçlar oluşabilir.

Buluntu bulunmaması hâlinde proje kurul tarafından uygun görülebilir. Önemli kalıntı bulunması hâlinde yapı yerinin değiştirilmesi, temel sisteminin revize edilmesi, kalıntıların korunarak sergilenmesi veya yapılaşmanın yasaklanması gündeme gelebilir.

Sondaj Kazısı İznini Kim Verir?

Sondaj yapılmasına ilişkin karar, yetkili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından verilir. Kazı uygulaması ise ilgili müze müdürlüğünün denetiminde gerçekleştirilir.

Başvuruda genellikle;

• Tapu kaydı,
• İmar durumu,
• Aplikasyon krokisi,
• Kadastro paftası,
• Mimari ön proje,
• Vaziyet planı,
• Parselin güncel fotoğrafları,
• Malik veya vekil başvurusu

istenebilir.

Sondajın yeri, sayısı ve derinliği parselin büyüklüğüne, yapı oturumuna ve arkeolojik sitin niteliğine göre belirlenebilir.

Koruma Kurulu İzni Nasıl Alınır?

Arkeolojik sit alanında inşaat için süreç genel olarak şu şekilde ilerler:

1. Parselin Güncel Sit Statüsü Araştırılır

Taşınmazın birinci, ikinci veya üçüncü derece arkeolojik sit alanında kalıp kalmadığı belirlenir. Tapu kaydında şerh olmaması, sit statüsünün bulunmadığını kesin olarak göstermez.

Koruma kurulu kararları, sit paftaları ve belediye kayıtları ayrıca incelenmelidir.

2. İmar Durumu ve Plan Hükümleri İncelenir

Belediyeden veya yetkili idareden alınan imar durumuyla koruma amaçlı imar planı karşılaştırılır. Parselin konut, ticaret, turizm veya başka bir kullanımda kalıp kalmadığı belirlenir.

3. Mimari Ön Proje Hazırlanır

Mimar tarafından parselin yapılaşma şartlarına uygun ön proje hazırlanır. Projede yapı oturumu, temel sistemi, kat yüksekliği ve kazı derinliği gösterilir.

4. Koruma Kuruluna Başvuru Yapılır

Başvuru doğrudan kurul müdürlüğüne veya ilgili belediye aracılığıyla yapılabilir. Kurul, projeyi arkeolojik sit koşulları ve plan kararları yönünden inceler.

5. Sondaj Kararı Alınır

Üçüncü derece arkeolojik sit alanlarında kurul tarafından müze denetiminde sondaj yapılmasına karar verilebilir.

6. Sondaj Sonuçları Değerlendirilir

Müze müdürlüğünce hazırlanan rapor, fotoğraflar ve kazı sonuçları yeniden koruma kuruluna sunulur.

7. Proje Uygunluk Kararı Alınır

Kurul projeyi uygun bulabilir, revizyon isteyebilir veya arkeolojik kalıntılar nedeniyle reddedebilir.

8. Yapı Ruhsatı Alınır

Koruma kurulu uygunluk kararı, yapı ruhsatı yerine geçmez. Kurul onayından sonra belediye veya ilgili idareden ayrıca yapı ruhsatı alınmalıdır.

Arkeolojik Sit Alanında Prefabrik Ev Yapılabilir mi?

Prefabrik ev olması, yapıyı koruma ve imar mevzuatının dışına çıkarmaz.

Prefabrik yapı;

• Zemine sabitleniyorsa,
• Sürekli barınma amacıyla kullanılıyorsa,
• Elektrik, su veya kanalizasyon bağlantısı yapılıyorsa,
• Platform veya temel gerektiriyorsa,
• Arazi üzerinde kalıcı fiziki değişiklik oluşturuyorsa

yapı olarak değerlendirilebilir.

Bu nedenle birinci ve ikinci derece arkeolojik sit alanlarında prefabrik ev yerleştirilmesi de yeni yapılaşma yasağına takılabilir. Üçüncü derece sitlerde ise kurul izni ve yapı ruhsatı olmadan prefabrik ev yerleştirilmemelidir.

Tiny House Konulabilir mi?

Tekerlekli tiny house kullanılması da her durumda serbest değildir. Aracın uzun süre aynı parselde bırakılması, sabit altyapıya bağlanması, çevresine platform, istinat duvarı, fosseptik veya yol yapılması koruma mevzuatına aykırı müdahale olarak değerlendirilebilir.

Tiny house kullanımı planlanıyorsa;

• Sit derecesi,
• Tarım ve imar mevzuatı,
• Belediye düzenlemeleri,
• Koruma kurulu kararları,
• Araziye yapılacak fiziki müdahaleler

birlikte incelenmelidir.

İnşaat Sırasında Tarihi Eser Bulunursa Ne Yapılmalıdır?

İnşaat veya kazı sırasında kültür varlığı niteliğinde olabilecek bir buluntuya rastlanması hâlinde çalışma derhâl durdurulmalı ve ilgili müze müdürlüğü, mülki idare veya kolluk birimlerine bildirim yapılmalıdır.

Buluntunun;

• Gizlenmesi,
• Taşınması,
• Satılması,
• Zarar görmesine neden olunması,
• İnşaata devam edilerek yok edilmesi

cezai sorumluluk doğurabilir.

Bildirim sonrasında uzmanlar alanda inceleme yapar. Koruma kurulu, inşaatın devamına, proje değişikliğine, kurtarma kazısına veya alanın koruma altına alınmasına karar verebilir.

İzinsiz İnşaat Yapılırsa Ne Olur?

Arkeolojik sit alanında kurul izni veya yapı ruhsatı alınmadan inşaat yapılması hâlinde;

• İnşaat mühürlenebilir,
• Yapı tatil tutanağı düzenlenebilir,
• İmar para cezası uygulanabilir,
• Yıkım veya eski hâle getirme kararı verilebilir,
• Koruma mevzuatına aykırılık nedeniyle ceza soruşturması başlatılabilir,
• İmar kirliliğine neden olma suçu gündeme gelebilir.

Arkeolojik kalıntılara zarar verilmesi hâlinde 2863 sayılı Kanun kapsamında ayrıca ağır cezai sonuçlar ortaya çıkabilir.

Kurul izni alınmış olsa bile onaylı projeden farklı imalat yapılması da hukuka aykırıdır.

Koruma Kurulu Ret Kararına İtiraz Edilebilir mi?

Koruma kurulunun yapılaşma başvurusunu reddetmesi hâlinde kararın gerekçesi ayrıntılı biçimde incelenmelidir.

Ret kararı;

• Sit derecesine,
• Koruma amaçlı imar planına,
• Sondajda bulunan kalıntılara,
• Projenin arkeolojik dokuya zarar vermesine,
• Eksik belge veya teknik rapora

dayanabilir.

Eksiklikler tamamlanarak veya proje revize edilerek yeniden başvuru yapılabilir. Hukuka aykırı kurul kararlarına karşı idari itiraz ve idare mahkemesinde iptal davası yolları değerlendirilebilir.

Arkeolojik Sit Kararına Dava Açılabilir mi?

Arkeolojik sit ilanı, sit derecesi, sit sınırı veya yapılaşma talebinin reddine ilişkin kesin ve icrai kararlara karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Davada;

• Sit tespitinin bilimsel dayanağı,
• Parselin sit sınırları içinde kalıp kalmadığı,
• Derecelendirmenin doğru yapılıp yapılmadığı,
• Arkeolojik bulguların yeterliliği,
• Kurul kararının gerekçesi,
• Mülkiyet hakkına getirilen sınırlamanın ölçülülüğü

incelenebilir.

Dava açılması mevcut sit kararını kendiliğinden durdurmaz. İnşaat yapılabilmesi için kararın yürürlükten kalkması veya yürütmenin durdurulması yeterli olmayabilir; gerekli plan ve ruhsat işlemlerinin ayrıca tamamlanması gerekir.

Birinci ve İkinci Derece Sit Alanındaki Taşınmaz İçin Takas Mümkün mü?

Birinci ve ikinci derece arkeolojik sit alanlarında kalan ve koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen bazı özel mülkiyetteki taşınmazlar bakımından, şartları varsa Hazine taşınmazlarıyla takas veya kamulaştırma seçenekleri değerlendirilebilir.

Resmî açıklamalarda takasa konu olabilecek taşınmazlar için özel mülkiyet, mülkiyet uyuşmazlığı bulunmaması ve taşınmazın birinci veya ikinci derece arkeolojik sit alanında kalması gibi şartlar aranmaktadır.

Her sit taşınmazı otomatik olarak takasa alınmaz. Başvuru şartları ve ilgili programın kapsamı ayrıca incelenmelidir.

2026 Güncel Değerlendirme

2026 yılı itibarıyla arkeolojik sit alanlarında inşaat bakımından en önemli ayrım, taşınmazın sit derecesidir. Birinci ve ikinci derece arkeolojik sit alanlarında yeni yapılaşma yasağı temel kural olmaya devam ederken üçüncü derece alanlarda kontrollü yapılaşma ihtimali bulunmaktadır.

Ancak üçüncü derece sitte olmak tek başına inşaat garantisi sağlamaz. Sondaj sonucunda bulunan kalıntılar, koruma amaçlı imar planı ve kurul kararları projenin tamamen reddedilmesine veya önemli ölçüde değiştirilmesine neden olabilir.

Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa ile Ege, Akdeniz ve Güneydoğu Anadolu bölgelerinde arkeolojik sit kararları taşınmaz yatırımlarını doğrudan etkilemektedir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, arkeolojik sit alanında yapılaşma, koruma kurulu başvuruları, sondaj süreçleri, yapı ruhsatı uyuşmazlıkları, sit kararlarına itiraz ve idari yargı davalarında hukuki destek sunmaktadır. Süreçler Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından taşınmazın tapu, imar, sit ve kurul kayıtları birlikte incelenerek yürütülmektedir.

Resmî Kurumlara Dış Bağlantı Önerileri

• Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğü
• Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlükleri
• Kültür ve Turizm Bakanlığı
• İlgili Müze Müdürlüğü
• Mevzuat Bilgi Sistemi
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• İlgili belediyenin imar birimi

Birinci derece arkeolojik sit alanında ev yapılabilir mi?

Hayır. Birinci derece arkeolojik sit alanlarında bilimsel koruma çalışmaları dışında hiçbir yapılaşmaya izin verilmemesi temel kuraldır.

İkinci derece arkeolojik sit alanında yeni bina yapılabilir mi?

Kural olarak yapılamaz. Mevcut tescilsiz yapılarda yalnızca izin verilen basit onarımlar gerçekleştirilebilir.

Üçüncü derece arkeolojik sit alanında ev yapılabilir mi?

Koruma amaçlı imar planı, koruma kurulu uygunluk kararı, gerekli sondaj çalışmaları ve yapı ruhsatı tamamlanırsa mümkün olabilir.

Sondajda tarihi eser çıkmazsa ruhsat kesin olarak verilir mi?

Hayır. Sondaj sonucu önemli olmakla birlikte proje, plan hükümleri, kurul kararları ve diğer imar şartları ayrıca değerlendirilir.

Koruma kurulu kararı yapı ruhsatı yerine geçer mi?

Hayır. Kurulun uygunluk kararından sonra belediye veya yetkili idareden ayrıca yapı ruhsatı alınmalıdır.

Arkeolojik sit alanına prefabrik ev konulabilir mi?

Prefabrik yapı olması izin zorunluluğunu kaldırmaz. Sit derecesine göre kurul izni ve yapı ruhsatı gerekebilir.

İnşaat sırasında tarihi kalıntı bulunursa ne yapılmalıdır?

Çalışma derhâl durdurulmalı ve müze müdürlüğü veya yetkili makamlara bildirim yapılmalıdır.

İzinsiz inşaatın cezası nedir?

Mühürleme, imar para cezası, yıkım, eski hâle getirme ve ceza soruşturması gibi sonuçlar doğabilir.

Koruma kurulunun ret kararına dava açılabilir mi?

Hukuka aykırı kesin ve icrai ret kararlarına karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Arkeolojik sit alanındaki arsa satılabilir mi?

Evet. Ancak alıcı taşınmazı mevcut sit statüsü, yapılaşma sınırlamaları ve kurul kararlarıyla birlikte devralır.

Arkeolojik Sit Alanlarında Hukuki Destek

Arkeolojik sit alanında inşaat süreci; belediye ruhsatından önce sit derecesi, koruma amaçlı imar planı, kurul kararları ve arkeolojik sondaj aşamalarının birlikte değerlendirilmesini gerektirir. İnşaat veya taşınmaz satın alma kararı verilmeden önce güncel kurul kayıtlarının araştırılması ciddi mali kayıpları önleyebilir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde arkeolojik sit alanında inşaat, koruma kurulu izni, sondaj kazısı, sit kararına itiraz, ruhsat uyuşmazlığı ve idari yargı davalarında profesyonel hukuki destek sunmaktadır. Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından taşınmazın tapu, imar, sit ve proje kayıtları birlikte incelenerek hukuki yol haritası hazırlanmaktadır.

Hemen Ara: 0312 434 22 22

WhatsApp: 0532 769 22 22

E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.