Enerji Nakil Hattı İçin Komşu Taşınmazdan Geçiş Hakkı Nasıl Alınır? 2026 Güncel Hukuki Rehber

GES ve diğer enerji projelerinde enerji nakil hattının komşu araziden geçirilmesi için geçiş ve irtifak hakkı nasıl alınır? Malik izin vermezse ne yapılır, mecra hakkı, tapu tescili, kamulaştırma, irtifak bedeli ve yatırımcının hakları.

GES, RES, enerji depolama tesisi ve diğer elektrik üretim projelerinde yalnızca santralin kurulacağı arazinin hukuken güvence altına alınması yeterli değildir. Üretilen elektriğin şebekeye aktarılabilmesi için santral ile bağlantı noktası arasında enerji nakil hattı kurulması gerekebilir. Bu hattın güzergâhı yatırımcıya ait olmayan özel taşınmazlardan geçtiğinde enerji nakil hattı için gerekli geçiş veya mecra hakkının nasıl elde edileceği projenin tamamlanması açısından kritik hâle gelir. Bir komşunun hattın geçmesine izin vermemesi, yüksek bedel istemesi veya daha önce verdiği izinden vazgeçmesi, milyonlarca liralık enerji yatırımının devreye alınmasını geciktirebilir. Bu nedenle ENH güzergâhındaki arazi haklarının santral tamamlandıktan sonra değil proje geliştirme aşamasında çözülmesi gerekir.

Enerji Nakil Hattı İçin Komşu Taşınmazdan Geçiş Hakkı Nedir?

Enerji nakil hattının başka bir kişiye ait taşınmazın üzerinden, altından veya belirli bölümünden geçirilmesi taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını etkiler. Bu nedenle yatırımcının hattı geçirmek ve işletmek için hukuki bir kullanım hakkına sahip olması gerekir.

Bu hak projenin ve taşınmazın özelliklerine göre malik ile anlaşma, irtifak hakkı kurulması, mecra hakkı veya enerji mevzuatı kapsamında taşınmaz temini gibi farklı hukuki mekanizmalara dayanabilir.

Burada önemli olan yalnızca hattın ilk kez geçirilmesi değildir. Yatırımcının hattı yıllarca kullanması, bakım yapması, arızalara müdahale etmesi ve gerektiğinde ekipmanı yenileyebilmesi de güvence altına alınmalıdır.

Komşunun Arazisinden İzinsiz Enerji Nakil Hattı Geçirilebilir mi?

Kural olarak yatırımcı yalnızca teknik projede güzergâhın komşu taşınmazdan geçtiğini gerekçe göstererek özel mülkiyette bulunan araziyi kendiliğinden kullanamaz.

Teknik bağlantı hakkının bulunması ile özel taşınmaz üzerinde kullanım hakkına sahip olunması farklı hukuki meselelerdir.

Bu nedenle ENH güzergâhının teknik olarak onaylanması, yatırımcıya her durumda komşu taşınmaza girme ve hat kurma yetkisi vermez.

İlk Seçenek Arazi Sahibiyle Anlaşmak mıdır?

Uygulamada en hızlı yöntemlerden biri malik ile anlaşarak gerekli taşınmaz hakkının kurulmasıdır. Taraflar enerji nakil hattının geçeceği alanı belirleyerek kullanım koşulları ve bedel konusunda anlaşabilir.

Ancak özellikle uzun süre işletilecek enerji projelerinde yalnızca basit bir muvafakatname yerine hakkın üçüncü kişilere karşı durumunun da güvence altına alınması gerekir.

Bu nedenle tapuya tescil edilebilir irtifak yapıları enerji yatırımlarında önemli avantaj sağlar.

Enerji Nakil Hattı İçin İrtifak Hakkı Kurulabilir mi?

Evet. Enerji nakil hattının belirli taşınmaz üzerinden geçirilmesi amacıyla uygun şartlarda irtifak hakkı kurulması mümkündür.

İrtifakın kapsamı hazırlanırken yalnızca hattın geçirilmesi değil, projenin bütün işletme süreci dikkate alınmalıdır.

Örneğin direk kurulması, yer altı kablosu döşenmesi, bakım yapılması, araç ve personelin araziye girmesi, arıza müdahalesi ve ekipmanın yenilenmesi gibi haklar açık şekilde düzenlenebilir.

Mecra Hakkı Nedir?

Türk taşınmaz hukukunda su, gaz, elektrik ve benzeri hatların başka bir taşınmaz üzerinden geçirilmesine ilişkin mecra hakkı önemli hukuki araçlardan biridir.

Enerji nakil hattı uyuşmazlıklarında klasik anlamdaki “zorunlu geçit hakkı” ile mecra hakkı birbirine karıştırılmamalıdır. Zorunlu geçit daha çok taşınmazın genel yola yeterli bağlantısının bulunmamasıyla ilgiliyken elektrik hattının başka bir taşınmazdan geçirilmesi farklı hukuki değerlendirme gerektirir.

Bu nedenle ENH uyuşmazlığında dava veya talebin hukuki sebebinin doğru belirlenmesi önemlidir.

Komşu Anlaşmak İstemezse Mecra Hakkı Talep Edilebilir mi?

Somut olayın şartlarına göre Türk Medeni Kanunu hükümleri kapsamında mecra hakkı değerlendirmesi yapılabilir. Ancak yatırımcının istediği her güzergâhın otomatik olarak komşu taşınmazdan geçirileceği söylenemez.

Hattın başka yerden geçirilmesinin mümkün olup olmadığı, komşu taşınmaza verilecek zarar, güzergâhın teknik gerekliliği ve tarafların menfaatleri gibi unsurlar önem kazanabilir.

Bu nedenle güzergâhın teknik zorunluluğunu gösteren mühendislik belgeleri hukuki uyuşmazlıkta da önemlidir.

Alternatif Güzergâh Varsa Ne Olur?

Alternatif güzergâhın bulunması özellikle zorunlu mecra iddiasında önemli olabilir.

Örneğin yatırımcı için 500 metre daha kısa olduğu için komşunun tarım arazisinin ortasından geçen güzergâh tercih edilmiş ancak hattın başka bir güzergâhtan geçirilmesi teknik olarak mümkünse bunun hukuki değerlendirmeye etkisi olabilir.

En kısa güzergâh her zaman hukuken en uygun güzergâh anlamına gelmez.

En Az Zarar Veren Güzergâh Neden Önemlidir?

Enerji nakil hattı güzergâhı belirlenirken komşu taşınmazın kullanımını mümkün olduğunca az etkileyecek çözüm tercih edilmelidir.

Tarım arazisinin ortasından direk geçirmek yerine parsel sınırından geçmek mümkünse bu seçenek uyuşmazlığı azaltabilir.

Teknik proje ile taşınmaz hukukunun birlikte değerlendirilmesi bu nedenle önemlidir.

Komşu Çok Yüksek Bedel İsterse Ne Yapılabilir?

Enerji yatırımcılarının sık karşılaştığı sorunlardan biri budur. Komşu taşınmaz sahibi, santralin hattı kendi arazisinden geçirmek zorunda olduğunu fark ettiğinde piyasa değerinin çok üzerinde bedel isteyebilir.

Yatırımcı böyle bir durumda öncelikle alternatif güzergâh maliyetini hesaplamalıdır. Ardından anlaşmalı irtifak, mecra hakkı veya projenin statüsüne göre enerji mevzuatındaki taşınmaz temini seçenekleri karşılaştırılmalıdır.

Enerji Nakil Hattı İçin Kamulaştırma Mümkün mü?

Projenin hukuki statüsüne göre mümkün olabilir. Ancak her enerji yatırımcısının komşu taşınmazı doğrudan kamulaştırma yetkisi bulunduğu düşünülmemelidir.

Elektrik piyasasında önlisans veya lisansa konu üretim tesisleri bakımından 6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu ve ilgili taşınmaz temini mevzuatı çerçevesinde süreçler bulunmaktadır. EPDK güncel olarak elektrik üretim tesisleri için taşınmaz temini iş süreçlerini ve başvurularda kullanılacak bilgi ve belge setlerini yayımlamaktadır. (EPDK)

EPDK Taşınmaz Temini Süreci Nasıl İşler?

Önlisans veya lisans sahibi yatırımcıların taşınmaz teminine yönelik başvuruları ilgili mevzuattaki usul ve esaslara göre yürütülür. EPDK’nın mevcut sisteminde elektrik piyasası bakımından taşınmaz temini işlemlerine ilişkin elektronik başvuru altyapısı bulunmaktadır.

EPDK ayrıca başvuru için gerekli taşınmaz listeleri, irtifak listeleri, sayısal standartlar ve diğer belgeleri yayımlamaktadır. Elektronik taşınmaz temini başvurusu için ilgili önlisans veya lisans sahibinin e-başvuru yetkilisini Kuruma bildirmesi; başvurunun imzalanması için de elektronik veya mobil imza kullanılması öngörülmektedir. (EPDK)

Lisanssız GES İçin Durum Aynı mıdır?

Hayır. Lisanssız elektrik üretimi ile önlisans veya lisansa konu üretim yatırımlarının taşınmaz temini bakımından hukuki statülerinin aynı olduğu varsayılmamalıdır.

Lisanssız GES yatırımcısının bağlantı anlaşmasına çağrı mektubu veya başka bir bağlantı hakkı elde etmiş olması, komşu taşınmaz üzerinde kendiliğinden kamulaştırma yetkisi kazandığı anlamına gelmez.

Bu nedenle özellikle lisanssız GES projelerinde ENH güzergâhındaki özel mülkiyet haklarının proje başlangıcında çözülmesi büyük önem taşır.

Bağlantı Anlaşması Komşu Araziyi Kullanma Hakkı Verir mi?

Tek başına vermez. Bağlantı ve sistem kullanımına ilişkin enerji hukuku hakkı ile özel mülkiyette bulunan taşınmaz üzerindeki ayni veya şahsi kullanım hakkı birbirinden ayrılmalıdır.

Yatırımcının dağıtım şirketiyle bağlantı sürecini tamamlamış olması, üçüncü kişinin taşınmazını izinsiz kullanabileceği anlamına gelmez.

ENH Projesinin Onaylanması Arazi Hakkı Sağlar mı?

Teknik proje onayı ile taşınmaz hakkının kazanılması da farklı süreçlerdir.

Onaylı ENH projesinde belirli bir güzergâhın gösterilmiş olması yatırımcının güzergâhtaki bütün özel taşınmazlar üzerinde otomatik kullanım hakkı kazandığı anlamına gelmez.

Bu nedenle teknik proje hazırlanırken paralel şekilde ENH arazi hakları çalışması yürütülmelidir.

İrtifak Hakkı Tapuya Tescil Edilmeli mi?

Uzun süreli enerji projelerinde bu son derece önemlidir. Tapuya usulüne uygun şekilde tescil edilmiş ayni hakkın bulunması, yalnızca mevcut malikin kişisel iznine dayanılmasına göre çok daha güçlü hukuki koruma sağlayabilir.

Özellikle taşınmazın daha sonra satılması, miras yoluyla el değiştirmesi veya malik hakkında cebri icra süreci başlaması ihtimalleri düşünüldüğünde tescilin önemi artar.

Noterden Alınan Muvafakatname Yeterli midir?

Her proje için yeterli kabul edilmemelidir.

Noter muvafakatnamesi taraflar arasındaki izin ilişkisinin ispatı bakımından önemli olabilir. Ancak uzun vadeli enerji yatırımında yatırımcının ihtiyacı yalnızca bugünkü malik karşısında izin sahibi olmak değildir.

Projenin ekonomik ömrü boyunca taşınmaz üzerindeki kullanım hakkının korunması gerekir.

Sözlü İzinle ENH Yapılmalı mı?

Önerilmez. “Komşuyla aramız iyi, hattı geçirebilirsiniz dedi” yaklaşımı milyonlarca liralık enerji yatırımı için ciddi hukuki risk yaratır.

Komşu fikrini değiştirebilir, taşınmazı satabilir veya vefat edebilir. Mirasçılar da eski sözlü izni kabul etmeyebilir.

Bu nedenle arazi hakkı inşaattan önce hukuken güvence altına alınmalıdır.

Arazi Satılırsa ENH Ne Olur?

Bu noktada yatırımcının sahip olduğu hakkın niteliği önemlidir. Tapuya tescil edilmiş geçerli bir irtifak hakkı bulunması, yeni malik karşısında yatırımcının pozisyonunu önemli ölçüde güçlendirir.

Yalnızca eski malikle yapılmış kişisel bir izin veya sözlü anlaşma varsa uyuşmazlık riski daha yüksek olabilir.

Arazi Sahibi Öldüğünde Mirasçılar Hattı Kaldırabilir mi?

Tapuda geçerli şekilde kurulmuş ayni irtifak hakkı varsa malikin ölümü tek başına hakkı sona erdirmez.

Buna karşılık yatırımcının yalnızca malik ile yaptığı kişisel nitelikte bir anlaşmaya dayanması hâlinde sözleşmenin kapsamı ve mirasçılara etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Hisseli Arazi Üzerinden ENH Geçirilecekse Ne Yapılmalı?

Tapuda birden fazla paydaş bulunuyorsa yalnızca paydaşlardan biriyle yapılan anlaşmanın bütün taşınmaz bakımından yeterli olduğu varsayılmamalıdır.

Paylı mülkiyet hükümleri ve yapılacak tasarrufun niteliği değerlendirilerek gerekli kişilerin işleme katılımı sağlanmalıdır.

Bu nedenle ENH güzergâhındaki her parsel için güncel tapu kaydı alınmalıdır.

Tapuda Malik Başka, Arazide Kullanan Kişi Başkaysa Ne Olur?

Enerji yatırımcısı yalnızca araziyi fiilen kullanan kişiyle anlaşmamalıdır. Tapu maliki ve varsa diğer hak sahipleri belirlenmelidir.

Özellikle miras intikali yapılmamış taşınmazlarda bu durum sık görülebilir.

ENH Güzergâhında İpotek Varsa Ne Yapılmalı?

İpotek tarihi ile kurulacak irtifak hakkının tarihi birlikte değerlendirilmelidir. Daha önce kurulmuş bir ipoteğin paraya çevrilmesi hâlinde sonradan oluşturulan hakların durumu önem kazanabilir.

Bu nedenle yatırımcı irtifak sözleşmesi imzalamadan önce yalnızca malik bilgisini değil bütün tapu takyidatlarını incelemelidir.

Arazi Üzerinde Haciz Varsa İrtifak Kurulabilir mi?

Hacizli taşınmaz üzerinde sonradan yapılacak işlemlerin cebri icra karşısındaki etkileri ayrıca değerlendirilmelidir.

Özellikle taşınmaz satış aşamasına yaklaşmışsa yatırımcının uzun süreli ENH hakkını yalnızca malik ile yapılacak yeni bir sözleşmeyle güvence altına aldığını düşünmesi risklidir.

İrtifak Bedeli Nasıl Belirlenir?

Anlaşmalı irtifakta taraflar bedeli müzakere edebilir. Taşınmazın değeri, hattın geçtiği alan, direklerin konumu, kullanım sınırlaması, tarımsal faaliyet üzerindeki etkiler ve taşınmazın değer kaybı dikkate alınabilir.

Taşınmaz temini süreçlerinde ise değerleme ve irtifak alanlarına ilişkin özel belgeler ve yöntemler uygulanır. EPDK’nın güncel kamulaştırma mevzuatı bölümünde değerleme raporu hazırlama kılavuzu ile irtifak hakkına ilişkin başvuru listeleri yer almaktadır. (EPDK)

Direk Bulunması Bedeli Etkiler mi?

Etkileyebilir. Taşınmazın yalnızca hava sahasından hattın geçmesi ile arazi üzerine enerji nakil hattı direği kurulması aynı ekonomik etkiyi yaratmayabilir.

Direk nedeniyle tarımsal kullanım, ulaşım veya yapılaşma alanı etkilenebilir.

Bu nedenle irtifak alanı ve direk yerleri teknik haritada açıkça gösterilmelidir.

Yer Altı Kablosunda da İrtifak Gerekir mi?

Yer altından geçirilmesi, özel taşınmaz üzerindeki hukuki kullanım ihtiyacını ortadan kaldırmaz.

Kablonun döşenmesi için kazı yapılması ve ileride bakım veya arıza nedeniyle yeniden araziye girilmesi gerekebilir.

Bu nedenle yer altı hatlarında da kullanım alanı ve erişim hakları güvence altına alınmalıdır.

Bakım ve Onarım Hakkı Sözleşmede Yer Almalı mı?

Kesinlikle. ENH irtifak sözleşmelerinde en sık yapılan hatalardan biri yalnızca hattın inşa edilmesine izin verilmesidir.

Oysa 20-30 yıl boyunca hatta arıza çıkabilir, direk veya kablo değiştirilebilir ve bakım ekiplerinin taşınmaza girmesi gerekebilir.

Sözleşmede normal bakım yanında acil müdahale erişimi de düzenlenmelidir.

Araçla Araziye Giriş Hakkı Ayrıca Düzenlenmeli mi?

Evet. Enerji nakil hattına ulaşmak için teknik personelin yalnızca yürüyerek değil vinç, bakım aracı veya ağır ekipmanla sahaya girmesi gerekebilir.

İrtifak hakkının kapsamı bu operasyonel ihtiyaçları karşılamıyorsa ileride yeni bir uyuşmazlık ortaya çıkabilir.

Malik Bakım Ekibini Araziye Almazsa Ne Yapılabilir?

Yatırımcının geçerli bir kullanım veya irtifak hakkı varsa malikin müdahalesinin hukuka aykırı olup olmadığı değerlendirilerek müdahalenin önlenmesine yönelik hukuki yollar gündeme gelebilir.

Acil arıza nedeniyle üretimin durması hâlinde zaman kritik olduğundan ihtiyati tedbir imkânı da somut şartlara göre değerlendirilebilir.

İhtiyati Tedbir Alınabilir mi?

Kanuni şartlar mevcutsa talep edilebilir. Özellikle malikin mevcut ve geçerli bir irtifak hakkına rağmen hattın yapımını veya bakımını engellemesi yatırımcı açısından ciddi ve telafisi güç zarar yaratabilir.

Ancak ihtiyati tedbir yoluyla yatırımcıya baştan sahip olmadığı kalıcı bir ayni hakkın otomatik olarak kazandırılacağı düşünülmemelidir.

ENH Yapımı Sırasında Tarım Ürünleri Zarar Görürse Ne Olur?

İnşaat sırasında ekili ürünlerin zarar görmesi, ağaçların kesilmesi veya toprağın bozulması ayrıca tazminat sorumluluğu doğurabilir.

Bu nedenle irtifak bedeli ile inşaat sırasında ortaya çıkabilecek ürün ve arazi zararlarının sözleşmede ayrı ayrı düzenlenmesi yararlı olur.

İnşaat Sonrasında Arazi Eski Hâline Getirilmeli mi?

Sözleşmede rehabilitasyon yükümlülüğü bulunması önemlidir. Geçici yollar, kazılar, şantiye alanları ve zarar gören tarım toprağının nasıl eski hâline getirileceği düzenlenebilir.

Bu hükümler yatırımcı ile arazi sahibi arasındaki sonraki tazminat uyuşmazlıklarını azaltabilir.

ENH Güzergâhı Sonradan Değiştirilebilir mi?

Teknik olarak mümkün olabilir ancak onaylı proje, bağlantı şartları ve ilgili kurum süreçlerine etkisi incelenmelidir.

Yalnızca bir arazi sahibiyle anlaşma sağlanamadığı için sahada tek taraflı güzergâh değişikliği yapılması doğru değildir.

Yeni güzergâhtaki bütün arazi haklarının da yeniden incelenmesi gerekir.

Komşu Önce İzin Verip İnşaat Başladıktan Sonra Vazgeçerse Ne Olur?

Yatırımcının sahip olduğu belgenin hukuki niteliği belirleyicidir.

Tapuya tescil edilmiş irtifak hakkı ile sözlü izin aynı korumayı sağlamaz. Geçerli sözleşme veya ayni hak bulunuyorsa yatırımcı malikin müdahalesine karşı hukuki koruma talep edebilir.

Bu nedenle inşaat başlamadan önce arazi hakkının kesinleştirilmesi gerekir.

Komşu Sonradan Daha Fazla Para İsterse Ne Olur?

Geçerli bir sözleşmede bedel belirlenmişse malikin tek taraflı olarak bedeli değiştirme yetkisi sözleşmeye göre değerlendirilir.

Yatırımcı hiçbir hukuki hakkı güvence altına almadan hattı kurmaya başlamışsa ise komşunun pazarlık gücü önemli ölçüde artabilir.

GES Tamamlandıktan Sonra ENH Arazi Hakları Çözülmeli mi?

Bu enerji yatırımında yapılabilecek en pahalı hatalardan biridir.

Santral tamamen kurulmuş fakat bağlantı noktasına giden güzergâhtaki tek bir taşınmaz sahibi izin vermiyorsa bütün yatırım ticari faaliyete geçemeyebilir.

Bu nedenle ENH güzergâhı santral yatırım kararından önce incelenmelidir.

GES Satın Alırken ENH Hakları Kontrol Edilmeli mi?

Kesinlikle. GES şirket satın almalarında yalnızca santral arazisinin tapu veya kira sözleşmesinin incelenmesi yeterli değildir.

Bağlantı noktasına kadar uzanan enerji nakil hattının geçtiği bütün taşınmazlarda yatırımcının hangi hukuki hakka sahip olduğu kontrol edilmelidir.

Eksik ENH irtifakı şirket değerlemesini ve satın alma kararını doğrudan etkileyebilir.

Proje Finansmanında Banka ENH Haklarını İnceler mi?

Enerji nakil hattının hukuki güvenliği projenin gelir üretme kapasitesiyle doğrudan bağlantılıdır.

Santral elektriği üretebilse bile elektriği şebekeye ulaştıran hattın kullanım hakkı tartışmalıysa proje gelirleri risk altındadır.

Bu nedenle ENH arazi hakları proje finansmanı due diligence çalışmasının önemli parçalarından biridir.

ENH Arazi Due Diligence Çalışmasında Neler Kontrol Edilmelidir?

Güzergâhtaki her parsel için malik bilgileri, paydaşlar, ipotekler, hacizler, mevcut irtifaklar, şerhler, miras durumu, kamulaştırma kayıtları ve yatırımcı lehine kurulmuş haklar incelenmelidir.

Ayrıca tapudaki hukuki hak ile sahadaki gerçek güzergâhın örtüşüp örtüşmediği kontrol edilmelidir.

Kağıt üzerinde 10 metre doğuda bulunan irtifak koridorundan hattın fiilen farklı yerden geçirilmesi ileride ciddi sorun yaratabilir.

ENH Arazi Matrisi Hazırlamak Neden Önemlidir?

Özellikle onlarca parselden geçen hatlarda yatırımcı her taşınmazın durumunu tek dosyada takip etmelidir.

Parsel numarası, malik, irtifak alanı, sözleşme tarihi, tapu tescili, bedel, ipotek, haciz ve eksik belgeler bir arazi matrisi üzerinde izlenebilir.

Böylece tek bir eksik parsel nedeniyle projenin gecikmesi önlenebilir.

Enerji Nakil Hattı İrtifak Sözleşmesinde Bulunması Gereken Kritik Maddeler

Sözleşmede güzergâh ve koordinatlar, irtifak alanı, direk yerleri, kullanım süresi, irtifak bedeli, ödeme şekli, inşaat hakkı, yer altı ve havai hat yetkisi, bakım ve onarım hakkı, 7/24 acil erişim, araç ve personel giriş hakkı, ekipman yenileme ve kapasite değişikliklerinin etkisi, arazi rehabilitasyonu, ürün zararları, taşınmazın satılması, miras, proje şirketinin değişmesi, hakkın devri ve irtifakın sona ermesinden sonra tesislerin ne olacağı açık şekilde düzenlenmelidir.

Örnek Olay: 50 MW GES Tamamlandı Ancak Tek Parselde İrtifak Yok

Yatırımcı santrali tamamlamış ve enerji nakil hattının büyük bölümünü kurmuştur. Bağlantı noktasına ulaşmadan önce hattın 300 metrelik bölümü üçüncü kişiye ait tarım arazisinden geçmektedir. Malik başlangıçta sözlü izin vermiş ancak santral tamamlandıktan sonra yüksek bedel talep etmiştir.

Yatırımcı açısından sorun 300 metrelik arazi değil, bütün santralin ticari faaliyete geçmesidir.

Bu nedenle alternatif güzergâh, malik ile anlaşmalı irtifak ve projenin hukuki statüsüne göre uygulanabilecek diğer taşınmaz temini mekanizmaları derhal birlikte değerlendirilmelidir.

Örnek Olay: İrtifak Var Ancak Yeni Malik Hattın Kaldırılmasını İstiyor

Enerji nakil hattı için usulüne uygun ayni irtifak hakkı kurulmuş ve tapuya tescil edilmiştir. Beş yıl sonra taşınmaz satılmış, yeni malik yatırımcıya hattın kaldırılması için ihtar göndermiştir.

Bu durumda yatırımcının tapuya tescil edilmiş hakkının kapsamı belirleyici olacaktır. Yeni malikin taşınmazı satın almış olması tescilli irtifak hakkının kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Örnek Olay: Komşu Arıza Ekibini Araziye Almıyor

Faal GES’in enerji nakil hattında arıza meydana gelmiştir. Hat komşu taşınmazdan geçmektedir ancak arazi sahibi bakım personelinin girişini engellemektedir. Santral her geçen saat üretim kaybetmektedir.

İrtifakın bakım ve acil müdahale hakkını kapsaması hâlinde yatırımcının mevcut hakkının korunmasına yönelik hızlı hukuki yollar değerlendirilmelidir. Üretim kaybına ilişkin SCADA ve gelir kayıtları da korunmalıdır.

ENH İçin Arazi Hakkı Alırken Yapılması Gereken 20 Kritik Kontrol

Yatırımcı; kesin güzergâhı belirlemeli, güzergâhtaki bütün parselleri çıkarmalı, tapu kayıtlarını incelemeli, malik ve paydaşları tespit etmeli, hacizleri kontrol etmeli, ipotekleri incelemeli, mevcut irtifakları araştırmalı, alternatif güzergâhları karşılaştırmalı, irtifak koridorunu belirlemeli, direk yerlerini tespit etmeli, teknik zorunluluğu belgelendirmeli, bedel değerlemesi yapmalı, maliklerle müzakere yürütmeli, irtifak sözleşmesini hazırlamalı, bakım hakkını düzenlemeli, acil erişim hakkını güvenceye almalı, tapu tescilini tamamlamalı, projenin statüsüne göre EPDK taşınmaz temini imkânlarını değerlendirmeli, bütün parseller için arazi matrisi oluşturmalı ve EPC inşaatına arazi hakları yeterli güvenceye kavuşturulduktan sonra başlamalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Komşunun arazisinden enerji nakil hattı geçirmek için izin gerekir mi?
Özel taşınmazın kullanımını etkileyen enerji nakil hattı için hukuki kullanım hakkının bulunması gerekir.

Komşu izin vermezse dava açılabilir mi?
Somut şartlara göre mecra hakkı ve diğer hukuki yollar değerlendirilebilir. Projenin lisans statüsü de önemlidir.

Zorunlu geçit hakkı ile ENH geçiş hakkı aynı mıdır?
Hayır. Elektrik hattı bakımından mecra hakkı ve enerji mevzuatındaki özel taşınmaz temini hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Noter muvafakatnamesi yeterli midir?
Uzun süreli enerji projelerinde her durumda yeterli güvence sağlamayabilir. Tapuya tescil edilebilir irtifak hakkı değerlendirilmelidir.

İrtifak hakkı tapuya tescil edilebilir mi?
Evet. Uygun hukuki yapıda tescil, hakkın üçüncü kişiler karşısındaki korunması bakımından büyük önem taşır.

Komşu çok yüksek bedel isterse ne yapılabilir?
Alternatif güzergâh, anlaşmalı irtifak, mecra hakkı ve projenin statüsüne göre taşınmaz temini seçenekleri karşılaştırılmalıdır.

Enerji nakil hattı için kamulaştırma yapılabilir mi?
6446 sayılı Kanun kapsamındaki önlisans veya lisansa konu projelerde kanuni şartlara bağlı taşınmaz temini mekanizmaları bulunmaktadır. EPDK bu işlemler için güncel başvuru süreçleri yürütmektedir. (EPDK)

Lisanssız GES komşu araziyi kamulaştırabilir mi?
Lisanssız üretim tesisi ile önlisans veya lisanslı üretim projesinin hukuki statüsü aynı değildir. Bağlantı hakkı tek başına yatırımcıya doğrudan kamulaştırma yetkisi vermez.

Arazi satılırsa yeni malik ENH’yi kaldırabilir mi?
Tapuya usulüne uygun tescil edilmiş irtifak hakkının bulunması yatırımcının yeni malik karşısındaki konumunu önemli ölçüde güçlendirir.

GES satın alırken ENH güzergâhı incelenmeli mi?
Kesinlikle. Enerji nakil hattındaki tek bir eksik arazi hakkı dahi faal enerji yatırımının değerini ve işletme güvenliğini etkileyebilir.

Sonuç: Tek Bir Parseldeki Eksik Geçiş Hakkı Bütün Enerji Yatırımını Etkileyebilir

Enerji nakil hattının komşu taşınmazdan geçirilmesi yalnızca teknik bir güzergâh meselesi değildir. Yatırımcının özel taşınmaz üzerinde hattı kurma, işletme, yenileme, bakım yapma ve gerektiğinde araziye erişme hakkının projenin ekonomik ömrü boyunca güvence altında olması gerekir.

Bu nedenle en riskli yöntem, komşunun sözlü iznine güvenerek hattın inşasına başlamaktır. Özellikle büyük GES ve RES yatırımlarında malik ile anlaşma sağlanabiliyorsa gerekli irtifak hakkının kapsamı ayrıntılı şekilde belirlenmeli ve uygun durumda tapu sicilinde güvence altına alınmalıdır.

Malik ile anlaşma sağlanamıyorsa ise “komşu izin vermiyor” denilerek projenin durdurulması veya doğrudan klasik zorunlu geçit davasına yönelinmesi yerine mecra hakkı, alternatif güzergâh ve projenin statüsüne göre 6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu kapsamındaki taşınmaz temini mekanizmaları birlikte değerlendirilmelidir.

EPDK’nın mevcut uygulamasında önlisans ve lisans sahiplerinin taşınmaz temini işlemleri için elektronik başvuru mekanizması bulunmakta; taşınmaz temini, irtifak alanları, kadastro kontrolü ve gerekli bilgi-belgeler için ayrı süreçler öngörülmektedir. (EPDK)

Enerji yatırımında doğru yaklaşım, santral arazisi ile enerji nakil hattı güzergâhını birbirinden bağımsız görmemektir. Santral sahası, ENH koridoru, direk yerleri, bağlantı noktası, trafo alanları ve bakım erişim yolları proje başlamadan önce tek bir arazi hukuku due diligence çalışması kapsamında değerlendirilmelidir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – ENH Geçiş ve İrtifak Hakkı Uyuşmazlıkları

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; GES, RES ve diğer enerji projelerinde enerji nakil hattı güzergâhlarının hukuki incelenmesi, mecra ve irtifak haklarının kurulması, irtifak sözleşmelerinin hazırlanması, tapu ve takyidat incelemeleri, komşu taşınmaz maliklerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınmaz temini ve kamulaştırma süreçleri ile enerji projelerinde arazi hukuku due diligence çalışmalarında hukuki destek sunmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22 / 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower No:148, 06520 Balgat, Çankaya, Ankara, Türkiye