Enerji Projesinde Arazi Sahibinin Kira Sözleşmesini Tek Taraflı Feshetmesi Mümkün mü? 2026 Güncel Hukuki Rehber

GES, RES ve diğer enerji projelerinde arazi sahibi kira sözleşmesini tek taraflı feshedebilir mi? Kira borcu, sözleşmeye aykırılık, uzun süreli kira, tahliye, tapu şerhi, haksız fesih ve yatırımcının tazminat hakları hakkında 2026 güncel rehber.

GES, RES, enerji depolama tesisi ve diğer enerji yatırımlarında arazinin uzun süreli kira sözleşmesiyle kullanılması oldukça yaygındır. Yatırımcı araziyi kiraladıktan sonra proje geliştirme giderleri yapmakta, bağlantı ve izin süreçlerini yürütmekte ve bazı projelerde arazi üzerine çok yüksek bedelli panel, inverter, türbin, trafo, enerji nakil hattı ve diğer tesisleri kurmaktadır. Bu nedenle arazi sahibinin kira sözleşmesini tek taraflı olarak sona erdirip erdiremeyeceği sıradan bir kira ilişkisinden çok daha önemli ekonomik sonuçlar doğurabilir. Temel olarak arazi sahibinin yalnızca fikrini değiştirmesi, başka bir yatırımcıdan daha yüksek kira teklifi alması veya projenin değer kazanması tek başına mevcut kira sözleşmesini istediği anda sona erdirebileceği anlamına gelmez. Bununla birlikte yatırımcının kira bedelini ödememesi, sözleşmeye ağır şekilde aykırı davranması, sözleşmede geçerli bir fesih sebebinin gerçekleşmesi veya kanunun fesih imkânı tanıdığı başka bir durumun ortaya çıkması hâlinde kira ilişkisinin sona erdirilmesi gündeme gelebilir. Bu nedenle enerji projelerinde fesih riskinin değerlendirilmesinde yalnızca Türk Borçlar Kanunu değil, imzalanan arazi kira sözleşmesinin bütün hükümleri ve yatırımın mevcut aşaması birlikte incelenmelidir.

Arazi Sahibi İstediği Zaman Kira Sözleşmesini Feshedebilir mi?

Kural olarak hayır. Geçerli şekilde kurulmuş ve belirli süre için yapılmış bir kira sözleşmesinde arazi sahibinin “artık kiralamak istemiyorum” şeklindeki tek taraflı iradesi tek başına sözleşmeyi ortadan kaldırmaz.

Özellikle 20 veya 25 yıllık enerji projesi kira sözleşmesinde yatırımcı yükümlülüklerini yerine getiriyorsa kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için hukuken geçerli bir sebebe dayanması gerekir.

Arazi Sahibinin Fesih Hakkı Hangi Durumlarda Gündeme Gelebilir?

Fesih hakkı sözleşmeden veya kanundan kaynaklanabilir. Kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılması, sözleşmede açıkça kararlaştırılmış önemli yükümlülüklerin ihlal edilmesi veya geçerli bir özel fesih sebebinin gerçekleşmesi buna örnek olabilir.

Ancak her sözleşme ihlali enerji yatırımının derhâl sona erdirilmesini haklı kılmaz. İhlalin niteliği ve uygulanacak kanuni prosedür ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira Bedeli Ödenmezse Arazi Sahibi Sözleşmeyi Feshedebilir mi?

Kira bedelinin ödenmemesi kiraya veren açısından önemli bir fesih sebebi oluşturabilir. Ancak kiraya verenin “ödeme bir gün gecikti, sözleşmeyi feshettim” demesi her durumda yeterli değildir.

Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi durumunda kiraya verenin yazılı olarak süre vermesi ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirmesine ilişkin özel düzenleme bulunmaktadır.

Bu nedenle enerji projesi kira sözleşmesinde ödeme temerrüdü hükümleri kanunun emredici veya uygulanabilir hükümleriyle birlikte değerlendirilmelidir.

Birkaç Günlük Kira Gecikmesi GES’in Tahliyesine Neden Olabilir mi?

Otomatik olarak hayır. Kira borcunun gecikmesi ile kira ilişkisinin hukuken sona ermesi aynı şey değildir.

Kiraya verenin gerekli ihtar ve süre prosedürlerine uyması gerekebilir. Ayrıca sözleşmede yatırımcıya ihlali giderme süresi tanınmış olabilir.

Yüksek değerli enerji yatırımlarında fesih hükümlerinin özellikle açık hazırlanması bu nedenle önemlidir.

Sözleşmeye Aykırı Kullanım Fesih Sebebi Olabilir mi?

Evet. Örneğin arazi yalnızca belirli bir enerji projesi amacıyla kiralanmış olmasına rağmen kiracı taşınmazı tamamen farklı bir amaç için kullanıyorsa sözleşmeye aykırılık gündeme gelebilir.

Ancak enerji projelerinde kullanım amacı geniş ve teknik şekilde tanımlanmalıdır. “GES kurulması” ifadesinin yanında trafo, inverter, enerji depolama sistemi, kablo, güvenlik tesisi, yol, şantiye ve yardımcı tesislerin de kullanım kapsamına alınması ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltır.

Arazi Sahibi “Batarya Kurulmasına İzin Vermedim” Diyerek Feshedebilir mi?

Bu durum sözleşmenin kapsamına bağlıdır. Eski tarihli bazı GES kira sözleşmelerinde yalnızca güneş panelleri ve üretim tesisi düzenlenmiş, ileride enerji depolama tesisi kurulması ihtimali öngörülmemiş olabilir.

Yatırımcı sonradan batarya enerji depolama sistemi eklemek istediğinde bunun mevcut kullanım amacı kapsamında olup olmadığı tartışma konusu olabilir.

Bu nedenle yeni sözleşmelerde gelecekte yapılabilecek kapasite artışları, depolama sistemleri ve yardımcı tesisler mümkün olduğunca baştan düzenlenmelidir.

Arazi Sahibi Daha Yüksek Kira Teklifi Aldığı İçin Sözleşmeyi Feshedebilir mi?

Kural olarak yalnızca daha yüksek teklif alınması geçerli bir fesih sebebi değildir. Malik başka enerji şirketinden daha yüksek kira teklifi aldığı için mevcut yatırımcıyla yaptığı geçerli sözleşmeyi keyfî olarak ortadan kaldıramaz.

Böyle bir davranış sözleşmeye aykırılık ve şartlarına göre tazminat sorumluluğu doğurabilir.

Arazi Sahibinin Fikrini Değiştirmesi Fesih Sebebi midir?

Tek başına değildir. Malik sözleşmeyi imzaladıktan sonra “arazimi artık enerji projesinde kullanmak istemiyorum” diyebilir; ancak bu irade geçerli sözleşmeden doğan yükümlülüklerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Özellikle yatırımcı sözleşmeye güvenerek ciddi proje geliştirme giderleri yapmışsa haksız fesih çok daha önemli tazminat sonuçları doğurabilir.

Arazi Sahibinin Araziyi Satmak İstemesi Fesih Sebebi midir?

Kural olarak yalnızca taşınmazı satmak istemesi kira sözleşmesini tek taraflı sona erdirme hakkı vermez.

Türk Borçlar Kanunu’nun mülkiyet değişikliğine ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kiralanan taşınmazın el değiştirmesi kira ilişkisi bakımından ayrıca sonuç doğurur. Bu nedenle “araziyi satıyorum, kira bitti” şeklindeki yaklaşım her durumda hukuken geçerli değildir.

Arazi Satılırsa Enerji Yatırımcısının Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Gönüllü satış hâlinde yeni malikin kira ilişkisine etkisi Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Bununla birlikte enerji projelerinde kira hakkının tapuya şerh edilmesi üçüncü kişiler karşısındaki korumayı güçlendirebilir.

Özellikle uzun süreli GES ve RES projelerinde tapu şerhi yatırımın arazi güvenliği bakımından önemli bir mekanizmadır.

Tapu Şerhi Arazi Sahibinin Fesih Hakkını Tamamen Ortadan Kaldırır mı?

Hayır. Kira hakkının tapuya şerh edilmesi, yatırımcıya sözleşmeyi sınırsız şekilde ihlal etme hakkı vermez.

Kiracı ciddi biçimde sözleşmeye aykırı davranır veya kanuni bir fesih sebebi oluşursa şerhin bulunması feshi mutlak olarak engellemez.

Şerhin temel önemi özellikle hakkın üçüncü kişiler karşısındaki etkisinin güçlendirilmesidir.

Arazi Sahibinin Tek Taraflı Fesih Maddesi Sözleşmeye Yazılabilir mi?

Taraflar belirli fesih sebeplerini sözleşmede düzenleyebilir. Ancak “kiraya veren istediği zaman ve herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir” şeklindeki hüküm enerji yatırımcısı açısından son derece yüksek risklidir.

Yatırımcı araziye milyonlarca liralık sabit yatırım yaptıktan sonra malikin hiçbir objektif sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilmesi projenin ekonomik güvenliğini ortadan kaldırabilir.

GES Kira Sözleşmesinde Fesih Maddesi Nasıl Düzenlenmelidir?

Fesih sebepleri mümkün olduğunca objektif ve açık şekilde belirlenmelidir. Hangi ihlallerin esaslı ihlal sayılacağı, yatırımcıya ne kadar düzeltme süresi verileceği, bildirimin nasıl yapılacağı ve fesih sonrasında ekipmanların ne olacağı düzenlenmelidir.

“Her türlü sözleşme ihlali derhâl fesih sebebidir” şeklindeki hükümler yatırımcı açısından ciddi risk yaratabilir.

İhlalin Düzeltilmesi İçin Süre Verilmeli mi?

Enerji projesi sözleşmelerinde cure period, yani ihlalin giderilmesi için belirli süre verilmesi önemli bir koruma mekanizmasıdır.

Örneğin yatırımcı belirli bir sözleşmesel yükümlülüğü ihlal ettiğinde malik önce yazılı bildirim gönderebilir ve yatırımcıya ihlali gidermesi için 15, 30 veya sözleşmede belirlenen başka bir süre tanıyabilir.

İhlal giderilirse fesih hakkının doğmaması kararlaştırılabilir.

Her İhlal Aynı Ağırlıkta mıdır?

Hayır. Kira bedelinin uzun süre ödenmemesi ile yatırımcının önemsiz bir bildirim yükümlülüğünü birkaç gün geciktirmesi aynı şekilde değerlendirilmemelidir.

Bu nedenle sözleşmede esaslı ihlal kavramının tanımlanması önemlidir.

Arazi Sahibi Önceden İhtar Göndermeli mi?

Uygulanacak kanun hükmü ve sözleşmeye göre yazılı ihtar veya bildirim gerekebilir. Özellikle kira borcunun ödenmemesi gibi durumlarda kanuni prosedür önem taşır.

Yatırımcı fesih bildirimi aldığında bildirimin yalnızca içeriğini değil, usulüne uygun şekilde ve gerekli süreler verilerek yapılıp yapılmadığını da kontrol etmelidir.

Noterden Gönderilen Fesih İhtarnamesi Sözleşmeyi Otomatik Olarak Bitirir mi?

Hayır. Bir ihtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmiş olması içeriğinin mutlaka hukuken geçerli olduğu anlamına gelmez.

Fesih sebebinin gerçekten oluşup oluşmadığı, bildirim şartlarının yerine getirilip getirilmediği ve sözleşmenin feshe izin verip vermediği ayrıca incelenmelidir.

Malik “Sözleşmeyi Feshettim, Araziden Çıkın” Derse Yatırımcı Ne Yapmalı?

Öncelikle sözleşme, tapu kayıtları ve fesih ihtarnamesi birlikte incelenmelidir. Yatırımcı hukuki pozisyonunu belirlemeden ekipmanları sökmeye başlamamalı veya feshi kabul ettiğini gösteren belgeler imzalamamalıdır.

Haksız fesih söz konusuysa kira ilişkisinin devam ettiğinin tespiti, müdahalenin önlenmesi, ihtiyati tedbir veya tazminat gibi hukuki yollar somut olayın şartlarına göre gündeme gelebilir.

Arazi Sahibi GES Sahasına Girişi Engelleyebilir mi?

Geçerli kira ilişkisi devam ederken malikin yatırımcının sözleşmeden doğan kullanım hakkını hukuka aykırı biçimde engellemesi ayrıca sorumluluk doğurabilir.

Özellikle giriş kapısının kilitlenmesi, güvenlik personelinin sahaya alınmaması veya bakım ekiplerinin girişinin engellenmesi faal GES’te ciddi üretim kaybına neden olabilir.

Elektrik Üretiminin Engellenmesi Hâlinde Tazminat İstenebilir mi?

Şartları oluştuğunda gündeme gelebilir. Arazi sahibinin hukuka veya sözleşmeye aykırı müdahalesi nedeniyle GES üretim yapamazsa yatırımcı zararının giderilmesini talep edebilir.

Geçmiş üretim kayıtları, SCADA verileri, ışınım değerleri ve satış gelirleri üretim kaybının hesaplanmasında kullanılabilir.

Arazi Sahibi Panelleri Söktürebilir mi?

Malikin tek taraflı olarak yatırımcıya ait panel ve diğer ekipmanları sökmesi veya zarar vermesi ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir.

Ekipman mülkiyeti, kira ilişkisinin devam edip etmediği ve varsa mahkeme veya icra kararları birlikte değerlendirilmelidir.

Haksız Fesih Hâlinde İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?

Somut olayda ihtiyati tedbir şartları oluşmuşsa yatırımcının haklarının dava sonuçlanıncaya kadar korunması amacıyla tedbir talebi gündeme gelebilir.

Özellikle faal santralin durdurulması veya arazi kullanımının engellenmesi telafisi güç zarar yaratabilecek nitelikte olabilir.

Enerji Üretiminin Devamı İçin Tedbir Talep Edilebilir mi?

Somut olayın özelliklerine göre değerlendirilebilir. Mahkemenin ihtiyati tedbir kararı verebilmesi için kanuni şartların ortaya konulması gerekir.

Yatırımcı özellikle üretimin durması hâlinde oluşacak ekonomik zararları somutlaştırmalıdır.

Haksız Fesih Nedeniyle Hangi Zararlar Talep Edilebilir?

Somut olaya göre proje geliştirme giderleri, söküm ve taşıma maliyetleri, yeniden kurulum giderleri, üretim kaybı ve diğer zarar kalemleri gündeme gelebilir.

Ancak zararların fesihle illiyet bağlantısı ve miktarı ayrıca ispatlanmalıdır.

Yatırım Bedelinin Tamamı Arazi Sahibinden İstenebilir mi?

Her haksız fesih durumunda bütün GES yatırım bedelinin otomatik olarak malikten alınabileceği söylenemez. Tazminat kapsamı sözleşmeye, kusura, zararın niteliğine ve diğer sorumluluk şartlarına göre belirlenir.

Bu nedenle enerji kira sözleşmesine özel tazminat ve erken fesih hükümleri eklenmesi önemlidir.

Sözleşmede Cezai Şart Bulunabilir mi?

Evet. Taraflar belirli sözleşme ihlalleri için cezai şart düzenleyebilir.

Örneğin kiraya verenin yatırım tamamlandıktan sonra sözleşmeye aykırı şekilde kullanım hakkını engellemesi veya araziyi başka enerji yatırımcısına tahsis etmesi hâlinde cezai şart öngörülebilir.

Ancak cezai şartın hukuki geçerliliği ve miktarı somut sözleşmeye göre değerlendirilmelidir.

Arazi Sahibi Başka Bir GES Şirketiyle Sözleşme Yaparsa Ne Olur?

Mevcut kira sözleşmesi devam ederken aynı kullanım hakkının başka yatırımcıya verilmesi ilk sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

İlk yatırımcı sözleşmenin ifasını ve şartlarına göre zararlarının giderilmesini talep edebilir.

Arazi Sahibi Sözleşme Devam Ederken Taşınmaza İpotek Koydurabilir mi?

Malik kural olarak mülkiyet hakkından kaynaklanan işlemler yapabilir; ancak kira sözleşmesinde yeni ipotek ve takyidat kurulmasını sınırlayan hükümler bulunabilir.

GES yatırımcısı açısından özellikle kira hakkından önce gelen ipotekler ciddi risk yaratabileceğinden bu konu sözleşmenin başında düzenlenmelidir.

Araziye Haciz Gelmesi Sözleşmeyi Fesheder mi?

Hayır. Arazi üzerine haciz konulması tek başına kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez.

Ancak haczin devamında taşınmazın cebri icra yoluyla satılması gündeme gelirse yatırımcının arazi kullanım hakkının durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Arazi Sahibinin İflası Fesih Sebebi midir?

Malikin mali durumunun bozulması kira ilişkisinin sonuçlarını etkileyebilir ancak tek başına her durumda otomatik fesih sonucu doğurduğu söylenemez.

Özellikle şirket maliklerin bulunduğu enerji projelerinde iflas, konkordato ve cebri satış riskleri sözleşme hazırlanırken ayrıca değerlendirilmelidir.

Arazi Sahibinin Ölümü Kira Sözleşmesini Sona Erdirir mi?

Kural olarak malikin ölümü tek başına geçerli kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz. Mirasçıların sözleşme karşısındaki hukuki konumu miras ve kira hukuku hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.

Uzun süreli enerji yatırımlarında bu nedenle sözleşmenin yalnızca mevcut malikin kişiliğine bağlı oluşturulmaması önemlidir.

Mirasçılar “Babamızın Yaptığı Sözleşmeyi Kabul Etmiyoruz” Diyebilir mi?

Sadece böyle bir beyanda bulunmaları geçerli sözleşmeyi kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Ancak mirasçılarla çıkabilecek uyuşmazlıklar nedeniyle kira hakkının tapu sicilindeki durumu ve sözleşmenin açık şekilde hazırlanmış olması önem kazanır.

Arazi Sahibi Proje İzinleri Alınamadığı İçin Sözleşmeyi Feshedebilir mi?

Bu durum sözleşmede düzenlenen proje geliştirme şartlarına bağlıdır. Örneğin belirli tarihe kadar çağrı mektubu, proje onayı veya gerekli izinlerin alınamaması hâlinde taraflardan birine fesih hakkı verilmiş olabilir.

Enerji projelerinde long-stop date olarak ifade edilen nihai proje geliştirme tarihinin açıkça düzenlenmesi yararlıdır.

Proje Gecikirse Arazi Sahibi Feshedebilir mi?

Sözleşmede yatırımcıya belirli sürede projeyi gerçekleştirme yükümlülüğü verilmişse ve gecikmenin sonucu açıkça fesih olarak düzenlenmişse gündeme gelebilir.

Ancak gecikmenin yatırımcıdan mı, kamu kurumundan mı, dağıtım şirketinden mi veya mücbir sebepten mi kaynaklandığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Kamu Kurumu Gecikmesi Yatırımcının Kusuru Sayılır mı?

Her durumda sayılmamalıdır. İzin veya bağlantı süreçlerinin yatırımcının kontrolü dışındaki nedenlerle uzaması mümkündür.

Bu nedenle sözleşmede kamu kurumları ve şebeke işletmecilerinden kaynaklanan gecikmeler için süre uzatımı mekanizması bulunması yatırımcı açısından önemlidir.

Mücbir Sebep Hâlinde Fesih Mümkün mü?

Uzun süre devam eden mücbir sebep hâllerinde taraflara fesih hakkı tanınabilir. Deprem, savaş, büyük doğal afetler veya projenin gerçekleştirilmesini uzun süre imkânsız hâle getiren bazı kamu kararları bu kapsamda değerlendirilebilir.

Mücbir sebebin tanımı ve ne kadar devam ederse fesih hakkı doğuracağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Mevzuat Değişikliği Fesih Sebebi Olabilir mi?

Enerji mevzuatındaki önemli değişiklikler projenin ekonomik veya hukuki uygulanabilirliğini etkileyebilir. Bu nedenle büyük enerji projelerinde “change in law” hükümleri kullanılabilir.

Öncelikle tarafların sözleşmeyi yeni koşullara uyarlaması, uyarlamanın mümkün olmaması hâlinde fesih seçeneğinin devreye girmesi kararlaştırılabilir.

Arazi Sahibi Kira Bedelini Tek Taraflı Artırıp Kabul Edilmezse Feshedebilir mi?

Sözleşmede geçerli bir kira artış mekanizması bulunuyorsa taraflar buna göre hareket etmelidir. Malik yalnızca projenin çok değerli hâle geldiğini düşünerek sözleşmedeki mekanizmanın dışında istediği yeni kira bedelini dayatamaz.

Yatırımcının bu talebi kabul etmemesi de tek başına fesih sebebi oluşturmaz.

Proje Şirketi Satılırsa Arazi Sahibi Feshedebilir mi?

Bu konu kira sözleşmesindeki kontrol değişikliği hükümlerine bağlı olabilir. GES şirketinin hisseleri devredildiğinde kiracı tüzel kişilik aynı kalmasına rağmen sözleşmede belirli oranın üzerindeki hisse değişikliğinin malikin onayına tabi olduğu düzenlenmiş olabilir.

Bu nedenle GES şirketi satın almalarında kira sözleşmesinin change of control maddesi mutlaka incelenmelidir.

Kira Sözleşmesinin Başka Şirkete Devri Fesih Sebebi Olabilir mi?

Kiracının sözleşmeyi başka şirkete devretme hakkı sözleşme ve uygulanabilir mevzuat kapsamında değerlendirilmelidir. İzinsiz devir bazı sözleşmelerde esaslı ihlal olarak düzenlenebilir.

Enerji yatırımının ileride satılabileceği düşünülüyorsa devir hakkının ilk sözleşmede yatırımcı lehine makul şekilde düzenlenmesi önemlidir.

Bankanın Step-in Hakkı Neden Önemlidir?

Proje finansmanında banka, yatırımcının sözleşme ihlali hâlinde arazi sahibinin sözleşmeyi hemen feshetmesini istemeyebilir. Bu nedenle finansman bankasına ihlalin bildirilmesi ve yatırımcı adına ihlali giderme imkânı verilmesi düzenlenebilir.

Bu mekanizma lender step-in right olarak proje finansmanı sözleşmelerinde önemli koruma araçlarından biridir.

Arazi Sahibi Bankaya Bildirim Yapmadan Feshedebilir mi?

Sözleşmede veya doğrudan anlaşmada finansman bankasına bildirim yükümlülüğü bulunuyorsa buna uyulması gerekir.

Bu nedenle büyük GES ve RES yatırımlarında arazi kira sözleşmesi yalnızca yatırımcı ile malik arasındaki ilişki olarak görülmemelidir.

Fesih Sonrası Paneller ve Ekipmanlar Ne Olur?

Sözleşmede mutlaka düzenlenmesi gereken konulardan biridir. Panel, inverter, konstrüksiyon, trafo ve diğer ekipmanların kime ait olduğu ve sözleşme sona erdiğinde yatırımcının bunları söküp götürmek için ne kadar süresi olduğu açıkça belirlenmelidir.

Aksi hâlde fesih sonrasında ikinci bir büyük uyuşmazlık ekipman mülkiyeti konusunda çıkabilir.

Arazi Sahibi Ekipmanlara El Koyabilir mi?

Sözleşmenin sona ermesi yatırımcıya ait ekipmanların otomatik olarak arazi sahibinin mülkiyetine geçtiği anlamına gelmez. Ancak sözleşmede tesislerin akıbetine ilişkin özel hükümler bulunabilir.

Bu nedenle yatırımcı fesih ihtarnamesi aldıktan sonra ekipman mülkiyet belgelerini de hazırlamalıdır.

Haksız Fesih Durumunda Yatırımcının İlk Yapması Gerekenler

Yatırımcı öncelikle fesih ihtarnamesinin tebliğ tarihini belirlemeli, fesih gerekçesini kira sözleşmesiyle karşılaştırmalı, varsa ihlalin giderilmesi için verilen süreyi kontrol etmeli, tapu kayıtlarını incelemeli, üretimin engellenme ihtimaline karşı delilleri korumalı, SCADA ve üretim kayıtlarını yedeklemeli ve gerekli görülürse ihtiyati tedbir dahil hukuki koruma yollarını gecikmeden değerlendirmelidir.

Özellikle sahaya girişin engellenmesi bekleniyorsa olay gerçekleştikten sonra değil öncesinde hukuki strateji oluşturulması önemlidir.

Örnek Olay: Malik Daha Yüksek Kira İstiyor

GES yatırımcısı 25 yıllık sözleşmeyle araziyi kiralamış ve santrali kurmuştur. Beşinci yılda başka bir enerji şirketi arazi sahibine mevcut kiranın üç katını teklif eder. Malik yatırımcıya “yeni bedeli kabul etmezsen sözleşmeyi feshederim” ihtarı gönderir.

Mevcut sözleşmede bu yönde bir kira güncelleme veya fesih hakkı bulunmuyorsa yalnızca daha yüksek teklif alınması malike keyfî fesih hakkı sağlamaz.

Örnek Olay: Yatırımcı Kira Bedelini Ödemiyor

GES faaliyettedir ancak yatırımcı kira bedelini vadesinde ödememiştir. Malik doğrudan santralin boşaltılmasını istemektedir.

Bu durumda sözleşmedeki temerrüt hükümleri ve Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin ödenmemesine ilişkin prosedürü birlikte değerlendirilmelidir. Fesih için gerekli bildirim ve süre şartlarının yerine getirilip getirilmediği kontrol edilmelidir.

Örnek Olay: Malik GES Sahasının Kapısını Kilitliyor

Taraflar kira artışı konusunda anlaşamamıştır. Malik hiçbir mahkeme kararı olmadan santralin giriş kapısını değiştirerek bakım personelinin girişini engeller. İnverter arızası giderilemediği için santral üretim kaybına uğrar.

Bu durumda yatırımcının kullanım hakkının korunmasına yönelik hukuki yolların yanında oluşan üretim kaybının tazmini de şartları varsa gündeme gelebilir.

Örnek Olay: Proje Henüz Kurulmadı ve Çağrı Mektubu Gecikti

Arazi beş yıl önce kiralanmıştır ancak bağlantı ve izin süreçleri uzadığı için santral henüz kurulmamıştır. Malik artık projeyi istemediğini söylemektedir.

Burada sözleşmede proje geliştirme süresi, yatırımcının inşaata başlama yükümlülüğü, long-stop date ve kamu kurumlarından kaynaklanan gecikmeler için süre uzatımı hükümlerinin bulunup bulunmadığı belirleyici olacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular

Arazi sahibi GES kira sözleşmesini istediği zaman feshedebilir mi?
Kural olarak hayır. Geçerli bir fesih sebebi ve uygulanması gereken hukuki prosedür bulunmalıdır.

Daha yüksek kira teklif edilmesi fesih sebebi midir?
Tek başına değildir. Mevcut sözleşmedeki kira ve fesih hükümleri esas alınır.

Kira ödenmezse sözleşme feshedilebilir mi?
Şartları oluştuğunda evet. Ancak Türk Borçlar Kanunu’ndaki temerrüt ve bildirim hükümleri ile sözleşmedeki düzenlemeler dikkate alınmalıdır.

Noter ihtarnamesi gelmesi kira sözleşmesini otomatik bitirir mi?
Hayır. Fesih sebebinin ve fesih prosedürünün hukuken geçerli olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Arazi sahibi GES’e girişi engelleyebilir mi?
Geçerli kira ilişkisi devam ederken yatırımcının kullanım hakkına hukuka aykırı müdahale sorumluluk doğurabilir.

Haksız fesihte ihtiyati tedbir alınabilir mi?
Kanuni şartlar oluşmuşsa ihtiyati tedbir talebi değerlendirilebilir.

Haksız fesih nedeniyle üretim kaybı istenebilir mi?
Şartları oluştuğunda talep gündeme gelebilir. Üretim kayıtları ve zararın hesaplanması önemlidir.

Arazi satılırsa kira sözleşmesi biter mi?
Taşınmazın satılması kira sözleşmesinin otomatik olarak sona erdiği anlamına gelmez. Mülkiyet değişikliğine ilişkin kira hukuku hükümleri uygulanır.

Arazi sahibinin ölmesi sözleşmeyi sona erdirir mi?
Kural olarak tek başına sona erdirmez. Mirasçıların hukuki durumu ayrıca değerlendirilir.

GES şirketi satılırsa arazi sahibi sözleşmeyi feshedebilir mi?
Kira sözleşmesindeki kontrol değişikliği hükümleri incelenmelidir. Her hisse devri otomatik olarak fesih hakkı doğurmaz.

Sonuç: Enerji Arazilerinde Fesih Hakkı Sözleşmenin En Kritik Maddelerinden Biridir

Enerji projesinde arazi sahibinin kira sözleşmesini tek taraflı feshedebilmesi sınırsız bir hak değildir. Malik yalnızca projenin değer kazanması, daha yüksek kira teklif edilmesi veya artık araziyi kiralamak istememesi nedeniyle geçerli uzun süreli sözleşmeyi keyfî biçimde sona erdiremez. Buna karşılık kira bedelinin ödenmemesi, esaslı sözleşme ihlali veya tarafların önceden kararlaştırdığı geçerli bir fesih sebebinin gerçekleşmesi hâlinde fesih gündeme gelebilir.

GES ve diğer enerji projelerinde asıl problem, fesih uyuşmazlığı çıktığında yatırımcının araziye çoktan yüksek miktarda yatırım yapmış olmasıdır. Bu nedenle hukuki koruma fesih ihtarnamesi geldikten sonra değil, arazi kira sözleşmesi hazırlanırken kurulmalıdır.

Sözleşmede fesih sebepleri sınırlı ve açık şekilde tanımlanmalı; yatırımcıya ihlali gidermek için makul süre verilmeli; keyfî fesih engellenmeli; banka finansmanı varsa finansman kuruluşunun bildirim ve step-in hakları düzenlenmeli; haksız fesih hâlinde cezai şart ve tazminat mekanizmaları değerlendirilmeli; ayrıca sözleşme sona ererse panel, inverter, trafo ve diğer ekipmanların ne olacağı açıkça belirlenmelidir.

Özellikle faal bir GES’te arazi sahibinden tek taraflı fesih ihtarnamesi gelmişse yatırımcı ihtarı kabul eden veya ekipmanları sökmeyi taahhüt eden herhangi bir belge imzalamadan önce kira sözleşmesini, tapu şerhini ve fesih gerekçesini birlikte incelemelidir. Haksız fesih sonucunda santralin üretiminin durması hâlinde yatırımcının zararı yalnızca kira ilişkisinin kaybından değil, üretim kaybı, söküm, taşıma, yeniden kurulum ve finansman maliyetlerinden de oluşabilir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – Enerji Projelerinde Kira ve Fesih Uyuşmazlıkları

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; GES ve diğer enerji projelerinde arazi kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, arazi sahibinin tek taraflı fesih girişimleri, haksız fesih ve tahliye uyuşmazlıkları, ihtiyati tedbir talepleri, üretim kaybı ve tazminat davaları, kira hakkının tapuya şerhi, enerji projesi arazi due diligence çalışmaları ve yatırımcıların arazi kullanım haklarının korunması konusunda hukuki destek sunmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22 / 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower No:148, 06520 Balgat, Çankaya, Ankara, Türkiye