GES Arazi Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken 25 Kritik Madde – 2026 Güncel Hukuki Rehber

GES arazi kira sözleşmesi nasıl hazırlanır? Kira süresi, tapuya şerh, proje izinleri, erken fesih, kira artışı, arazi satışı, bağlantı hattı, EPC çalışmaları ve santral sökümü dahil GES yatırımcılarının sözleşmede düzenlemesi gereken 25 kritik madde.

Güneş enerjisi santrali yatırımlarında arazi kira sözleşmesi, projenin en önemli hukuki belgelerinden biridir. Özellikle 20-30 yıl işletilmesi planlanan bir GES’in yalnızca birkaç sayfalık standart bir taşınmaz kira sözleşmesine dayanılarak kurulması yatırımcı açısından ciddi risk yaratabilir. Çünkü GES arazisi yalnızca panellerin yerleştirileceği bir taşınmaz değildir; proje geliştirme, ölçüm, zemin çalışmaları, imar ve izin süreçleri, enerji nakil hattı, trafo, bağlantı tesisleri, şantiye faaliyetleri, finansman, işletme, bakım, ekipman değişimi ve proje sonunda santralin sökülmesi gibi çok sayıda işlem aynı taşınmaz üzerinde gerçekleştirilecektir. Lisanssız üretim mevzuatında da üretim tesisinin kurulacağı yere ilişkin mülkiyet veya kullanım hakkının belgelenmesi önem taşımaktadır; EPDK güncel lisanssız üretim düzenlemelerini, bağlantı ve kullanım anlaşmalarını ve başvuruda sunulacak belgeleri birlikte yayımlamaktadır. (EPDK) Bu nedenle GES arazi kira sözleşmesi hazırlanırken yalnızca “aylık/yıllık kira bedeli ve kira süresi” üzerinde anlaşılması yeterli değildir.

1. Kiralanan Arazinin Açık ve Kesin Tanımlanması

Sözleşmede taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, ada, parsel numarası, yüzölçümü ve tapu bilgileri açıkça belirtilmelidir. GES taşınmazın yalnızca belirli bölümünde kurulacaksa kiralanan alan koordinatlı kroki veya harita üzerinde ayrıca gösterilmelidir. “Mal sahibinin köyde bulunan arazisi” gibi belirsiz tanımlamalar yüksek değerli enerji yatırımları açısından ciddi uyuşmazlık riski yaratır.

2. Arazi Malikinin Gerçekten Yetkili Olup Olmadığının Kontrolü

Sözleşme imzalanmadan önce güncel tapu kaydı incelenmelidir. Kiraya veren kişinin gerçekten malik olup olmadığı, taşınmaz üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyeti bulunup bulunmadığı ve sözleşmenin bütün hak sahiplerini bağlayıp bağlamadığı kontrol edilmelidir. Birden fazla malik bulunan taşınmazlarda yalnızca bir paydaşla sözleşme yapılması ileride GES yatırımının kullanım hakkını tartışmalı hâle getirebilir.

3. Kira Süresinin GES’in Ekonomik Ömrüne Uygun Belirlenmesi

GES yatırımlarında kısa süreli kira sözleşmesi yatırımcı açısından ciddi risk yaratır. Panel, inverter, trafo, konstrüksiyon ve bağlantı yatırımlarının ekonomik geri dönüş süresi dikkate alınarak yeterli kira süresi belirlenmelidir. Ayrıca projenin geliştirme ve inşaat süresi ile ticari işletme süresi birbirinden ayrılabilir. Kira süresi yalnızca santral işletme süresini değil proje geliştirme dönemini de kapsamalıdır.

4. Kira Süresinin Başlangıç Tarihi Açıkça Düzenlenmelidir

Sözleşmenin imza tarihi ile kira bedelinin işlemeye başladığı tarih aynı olmak zorunda değildir. Özellikle GES projesinin izin alamaması ihtimali dikkate alınarak “geliştirme dönemi” ve “işletme dönemi” ayrımı yapılabilir. Örneğin ilk dönemde düşük arazi kullanım bedeli, santral kurulmaya başladığında ise tam kira bedeli uygulanması kararlaştırılabilir.

5. Kira Süresinin Uzatılması İçin Opsiyon Hakkı Bulunmalıdır

Yatırımcıya belirli sürelerle kira sözleşmesini uzatma hakkı tanınması düşünülebilir. Örneğin 20 yıllık ilk kira döneminden sonra yatırımcıya beşer yıllık uzatma seçenekleri verilebilir. Uzatma hakkının tek taraflı kullanılıp kullanılamayacağı, bildirim süresi ve uzatma dönemindeki kira bedeli önceden düzenlenmelidir.

6. GES Kurma ve Elektrik Üretme Amacı Açıkça Yazılmalıdır

Sözleşmede arazinin hangi amaçla kullanılacağı ayrıntılı şekilde belirtilmelidir. Yalnızca “enerji tesisi kurulacaktır” ifadesi yerine güneş enerjisine dayalı elektrik üretim tesisi, trafo, inverter, enerji nakil hattı, şalt ekipmanları, güvenlik sistemleri, yollar, depolama sistemleri ve gerekli yardımcı tesislerin kurulabileceği açıkça düzenlenmelidir. Böylece kiraya verenin ileride “ben yalnızca panel kurulmasına izin vermiştim” şeklindeki itirazlarının önüne geçilebilir.

7. GES İzin ve Başvurularının Yapılabilmesi İçin Malik Muvafakati Düzenlenmelidir

Yatırımcı proje geliştirme sürecinde çeşitli kamu kurumları, dağıtım şirketleri ve diğer kuruluşlar nezdinde işlem yapmak zorunda kalabilir. Bu nedenle arazi malikinin gerekli muvafakatname, dilekçe ve belgeleri imzalama yükümlülüğü sözleşmede düzenlenmelidir. Lisanssız üretim sisteminde taşınmaza ilişkin kullanım hakkının belgelendirilmesi başvuru sürecinin önemli parçalarından biridir. (LEXPERA)

8. Çağrı Mektubu veya Bağlantı Hakkı Alınamazsa Sözleşmeden Çıkış Hakkı Tanınmalıdır

GES yatırımcısının en önemli risklerinden biri araziyi kiralamasına rağmen gerekli bağlantı kapasitesini veya proje izinlerini alamamasıdır. Böyle bir durumda yatırımcı 20-30 yıl boyunca kullanamayacağı arazi için kira ödemek zorunda bırakılmamalıdır. Sözleşmede bağlantı başvurusunun reddi, teknik değerlendirmenin olumsuz sonuçlanması veya projenin hukuken gerçekleştirilememesi hâlinde yatırımcıya cezai şart ödemeden fesih hakkı tanınması düşünülebilir.

9. İmar ve Diğer İzinler Alınamazsa Ne Olacağı Belirlenmelidir

Arazinin GES yatırımına hukuken uygun olmadığı sonradan ortaya çıkabilir. Tarım arazisi, mera, orman, sit alanı veya başka hukuki sınırlamalar proje geliştirilmesini etkileyebilir. Bu nedenle yatırımcı sözleşme öncesinde taşınmazın hukuki durumunu araştırmalı; izinlerin alınamaması hâlinde sözleşmenin akıbetini ayrıca düzenlemelidir.

10. Kira Bedeli ve Ödeme Mekanizması Açık Olmalıdır

Kira bedelinin yıllık mı aylık mı olduğu, peşin mi dönemsel mi ödeneceği, ödeme tarihi, banka hesabı ve vergisel yükümlülükler açıkça düzenlenmelidir. GES yatırımında milyonlarca liralık yatırım yapıldıktan sonra kira bedeli konusunda yorum uyuşmazlığı çıkması önemli risk yaratır.

11. Kira Artış Mekanizması Net Olmalıdır

Uzun dönemli GES kiralarında kira artış maddesi özellikle önemlidir. Artış oranının hangi endekse göre hesaplanacağı ve hangi tarihte uygulanacağı açıkça belirlenmelidir. “Her yıl piyasa şartlarına göre artırılır” gibi belirsiz ifadeler uzun vadede ciddi uyuşmazlık yaratabilir.

12. Kira Bedelinin Döviz veya Üretime Bağlanması Dikkatle Düzenlenmelidir

Taraflar kira bedelini belirlerken yürürlükteki kambiyo ve sözleşme mevzuatını dikkate almalıdır. Ayrıca bazı projelerde sabit kira yerine üretim veya gelir üzerinden değişken kira modeli düşünülmektedir. Bu durumda “gelir”, “üretim”, “net gelir” veya “brüt gelir” kavramlarının nasıl hesaplanacağı açıkça yazılmalıdır.

13. Kira Hakkının Tapuya Şerhi Düzenlenmelidir

Uzun süreli GES yatırımlarında kira hakkının tapuya şerhi yatırımcının korunması açısından en kritik maddelerden biridir. Türk Medeni Kanunu kapsamında kira sözleşmesinden doğan hakların tapuya şerhi mümkündür; şerh, özellikle taşınmazın sonradan üçüncü kişiye devredilmesi durumunda kiracının hukuki pozisyonunu güçlendirebilir. Yargıtay uygulamasında da tapuya şerhedilmiş kiracılık hakkının taşınmazın el değiştirmesi hâlindeki etkisi kabul edilmektedir. (İctihatlar)

Sözleşmede kiraya verenin tapuya şerh için gerekli bütün işlemlere katılacağı açıkça düzenlenmelidir.

14. Arazinin Üçüncü Kişiye Satılması Durumu Düzenlenmelidir

GES kurulduktan sonra malik araziyi üçüncü kişiye satabilir. Yüz milyonlarca liralık yatırım yapılmış bir santralin arazi malikinin değişmesinden etkilenmesi yatırımcı açısından kabul edilemez bir risk yaratabilir. Bu nedenle satış hâlinde kiracının haklarının korunması, yeni malikin sözleşmeye bağlılığı ve gerekli bildirim mekanizması ayrıntılı düzenlenmelidir.

15. Yatırımcıya Ön Alım veya Satın Alma Opsiyonu Verilmesi Değerlendirilmelidir

Tarafların anlaşmasına göre arazi satılmak istendiğinde GES yatırımcısına öncelikli satın alma imkânı tanınabilir. Ayrıca belirli tarihten sonra araziyi önceden belirlenmiş yöntemle satın alma opsiyonu da düşünülebilir. Ancak bu hakların hukuken nasıl kurulacağı ve gerekiyorsa tapu sicilindeki etkileri ayrıca değerlendirilmelidir.

16. Enerji Nakil Hattı ve Kablo Geçiş Hakları Düzenlenmelidir

GES yalnızca panel alanından oluşmaz. Santralin şebekeye bağlanabilmesi için kablo, enerji nakil hattı, direk, trafo ve bağlantı ekipmanlarının kurulması gerekebilir. Kiralanan parselin hangi bölümlerinin bu amaçlarla kullanılabileceği açıkça belirlenmelidir. Komşu taşınmazlardan geçiş gerekiyorsa ayrıca irtifak veya kullanım hakkı tesis edilmesi gündeme gelebilir.

17. Araziye Giriş ve Yol Kullanım Hakkı Güvence Altına Alınmalıdır

GES’in kurulması ve işletilmesi boyunca ağır araçlar, vinçler, bakım ekipleri ve güvenlik personeli araziye ulaşmak zorundadır. Bu nedenle mevcut yolların kullanım hakkı, yeni yol yapılması, yol bakım giderleri ve üçüncü kişilerin geçiş hakları sözleşmede düzenlenmelidir. Tapuda yolu bulunmayan veya fiili ulaşımı başka parsele bağlı GES arazileri özel risk taşır.

18. İnşaat ve EPC Çalışmalarına Açık İzin Verilmelidir

Kiracıya kazı, dolgu, tesviye, temel, konstrüksiyon, kablolama, trafo, güvenlik çiti, kamera, aydınlatma ve diğer altyapı çalışmalarını gerçekleştirme yetkisi verilmelidir. EPC yüklenicilerinin, alt yüklenicilerin, mühendislerin ve kamu görevlilerinin araziye giriş hakkı da düzenlenmelidir.

19. Panel, İnverter ve Diğer Ekipmanların Mülkiyeti Açıkça Belirlenmelidir

GES ekipmanlarının arazi malikine ait olmadığı ve yatırımcı tarafından finanse edilen panel, inverter, trafo, kablo, konstrüksiyon ve diğer ekipmanların mülkiyetinin kime ait olduğu açıkça belirtilmelidir. Özellikle sözleşmenin sona ermesi hâlinde ekipmanların arazi malikine bedelsiz geçip geçmeyeceği konusunda hiçbir belirsizlik bırakılmamalıdır.

20. Banka Finansmanı ve Teminat Hakları Düzenlenmelidir

GES yatırımının banka kredisiyle finanse edilmesi hâlinde finans kuruluşu kira sözleşmesinin belirli koşulları taşımasını isteyebilir. Kiraya verenin bankanın teminat yapısına gerekli ölçüde izin vermesi, yatırımcının temerrüdü hâlinde bankaya bildirim yapılması ve bankaya belirli süre içinde ihlali giderme imkânı verilmesi düşünülebilir. Proje finansmanında kira sözleşmesinin süresi de kredi vadesinden kısa olmamalıdır.

21. Kira Sözleşmesinin veya Şirket Kontrolünün Devri Düzenlenmelidir

GES ileride başka yatırımcıya satılabilir. Bu nedenle kira sözleşmesinin proje şirketinin alıcısına, finans kuruluşuna veya grup şirketine devredilip devredilemeyeceği baştan düzenlenmelidir. Kiraya verenin her türlü devir için sınırsız veto hakkına sahip olması yatırımın satışını zorlaştırabilir. Buna karşılık kiraya verenin meşru menfaatlerini koruyan objektif devir şartları belirlenebilir.

22. Kiraya Verenin Erken Fesih Hakkı Sınırlandırılmalıdır

GES arazi kira sözleşmesindeki en tehlikeli hükümlerden biri, malike basit bir ihlal nedeniyle uzun süreli sözleşmeyi derhâl feshetme hakkı verilmesidir. Örneğin kira ödemesinin birkaç gün gecikmesi nedeniyle milyonlarca liralık GES yatırımının arazi kullanım hakkını kaybetmesi orantısız sonuç doğurabilir. İhlalin bildirilmesi, yatırımcıya makul düzeltme süresi verilmesi ve ancak esaslı ihlal devam ederse fesih hakkının kullanılabilmesi düzenlenebilir.

23. Kiraya Verenin Projeye Müdahale Etmemesi Güvence Altına Alınmalıdır

Malikin santral alanına izinsiz girmemesi, panellere veya elektrik tesislerine müdahale etmemesi, GES’in güneşlenmesini engelleyecek yapı veya ağaçlandırma yapmaması ve yatırımcının faaliyetlerini aksatmaması düzenlenmelidir. Özellikle aynı malike ait komşu parsellerde sonradan yapılacak yüksek yapılar veya başka faaliyetler santral üretimini etkileyebilir.

24. Mücbir Sebep ve Mevzuat Değişikliği Düzenlenmelidir

Deprem, sel, yangın, savaş, kamu otoritesi kararları, kamulaştırma, bağlantının uzun süre kesilmesi veya GES faaliyetini hukuken imkânsız hâle getiren mevzuat değişikliklerinin kira ilişkisine etkisi belirlenmelidir. Mücbir sebebin belirli süre devam etmesi hâlinde kira bedelinin askıya alınması veya sözleşmenin feshi gibi mekanizmalar düşünülebilir.

25. Sözleşme Sonunda GES’in Sökülmesi ve Arazinin Teslimi Düzenlenmelidir

Sözleşmenin sonunda panel, inverter, konstrüksiyon, trafo, kablo ve diğer ekipmanların ne olacağı açıkça belirlenmelidir. Yatırımcıya ekipmanlarını sökmesi için yeterli süre verilmelidir. Arazinin hangi seviyede eski hâline getirileceği, beton temellerin sökülüp sökülmeyeceği, yeraltı kablolarının çıkarılması ve atıkların bertarafı gibi konular önceden düzenlenmelidir. Aksi hâlde 20-30 yıl sonra dahi ciddi tazminat uyuşmazlıkları ortaya çıkabilir.

GES Arazi Kira Sözleşmesinde Bunlara Ek Olarak Hangi Hükümler Bulunabilir?

Yukarıdaki 25 temel maddeye ek olarak kamulaştırma, vergi ve harçların paylaşımı, sigorta, üçüncü kişilere verilen zararlar, çevresel sorumluluk, gizlilik, tebligat adresleri, sözleşme değişikliklerinin şekli, alt kira, komşu parsellerin kullanılması, genişleme alanı, batarya enerji depolama sistemi kurulması, karbon kredileri, finans kuruluşlarının step-in hakları, uyuşmazlık çözümü, görevli ve yetkili mahkeme gibi konular da projenin niteliğine göre ayrıca düzenlenebilir.

Özellikle GES’e ileride enerji depolama tesisi eklenmesi ihtimali bulunuyorsa kira sözleşmesinin yalnızca mevcut panel alanına göre hazırlanması ileride sorun yaratabilir.

Arazi Sahibinin GES Kurulmasına Sonradan İtiraz Etmesi Mümkün mü?

Geçerli kira sözleşmesiyle GES kurulmasına açıkça izin verilmiş ve yatırımcı sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmişse kiraya verenin yalnızca fikrini değiştirdiği gerekçesiyle projeyi engelleyebilmesi kural olarak kabul edilemez. Ancak sözleşmedeki kullanım amacı belirsiz bırakılmışsa uyuşmazlık riski artar.

Bu nedenle GES’in teknik unsurları ve kiracının arazi üzerinde yapabileceği işlemler mümkün olduğunca açık yazılmalıdır.

Arazi Satılırsa GES Yatırımcısı Araziden Çıkarılabilir mi?

Taşınmazın satılması kira ilişkisi bakımından Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Bunun yanında uzun vadeli enerji yatırımlarında kira hakkının tapuya şerhi ayrıca güçlü bir koruma aracı olabilir. Tapuya şerhedilmiş kiracılık hakkının taşınmazın sonradan devri hâlinde yeni malike karşı ileri sürülebilirliği Yargıtay uygulamasında da kabul edilmektedir. (İctihatlar)

Bu nedenle yüksek bedelli GES yatırımlarında tapuya şerh konusu sözleşme imzalanmadan önce değerlendirilmelidir.

GES Arazisi Hazine Arazisiyse Aynı Kira Sözleşmesi Kullanılabilir mi?

Hayır. Özel mülkiyetteki arazi ile Hazine taşınmazı aynı hukuki rejime tabi değildir. Hazine taşınmazlarında irtifak hakkı veya kullanma izni gibi farklı hukuki mekanizmalar söz konusu olabilir. Milli Emlak düzenlemelerinde de lisanssız elektrik üretimi için Hazine taşınmazları üzerindeki mevcut irtifak veya kullanma izinlerine ilişkin özel usuller bulunmaktadır. (LEXPERA)

Bu nedenle özel şahıstan kiralanan GES arazisi için hazırlanmış sözleşmenin Hazine arazisine aynen uygulanması doğru değildir.

Tarım Arazisi GES İçin Kiralanabilir mi?

Bir taşınmazın özel mülkiyette bulunması tek başına üzerinde GES kurulabileceği anlamına gelmez. Tarımsal niteliği, imar durumu, arazi kullanım sınırlamaları ve enerji projesi için gerekli diğer izinler ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle kira sözleşmesinin imzalanmasından önce arazi hukuki due diligence çalışmasının yapılması önemlidir.

GES Kira Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilmeli mi?

Özellikle uzun vadeli ve yüksek yatırım bedelli projelerde ciddi biçimde değerlendirilmelidir. Yatırımcı milyonlarca liralık santral kurarken yalnızca malikle yapılmış özel hukuk sözleşmesine güvenmek yerine taşınmaz üzerindeki kullanım hakkının üçüncü kişilere karşı korunmasını da düşünmelidir.

Tapuya şerhin süresi, kapsamı ve gerekli şekil şartları somut sözleşmeye göre belirlenmelidir.

Arazi Üzerinde İpotek Varsa GES Kurulabilir mi?

İpotek bulunması tek başına her durumda GES kurulmasını engellemeyebilir; ancak yatırımcı açısından önemli risk yaratır. Özellikle malik kredi borcunu ödemez ve taşınmaz cebri icra yoluyla satılırsa yatırımcının arazi kullanım hakkının durumu kritik hâle gelebilir.

Bu nedenle tapudaki ipotek, haciz, şerh, irtifak ve diğer takyidatlar kira sözleşmesi imzalanmadan önce incelenmelidir.

Arazi Üzerinde Haciz Varsa Kira Sözleşmesi Yapılmalı mı?

Hacizli taşınmazlarda çok daha dikkatli hareket edilmelidir. Taşınmazın icra yoluyla satılması ihtimali yatırımın devamlılığını tehdit edebilir.

GES yatırımcısının yalnızca malik tarafından “haciz yakında kaldırılacak” şeklinde verilen sözlü güvenceye dayanarak yatırım yapması önemli risk yaratır.

GES Arazi Kira Sözleşmesinde Cezai Şart Olmalı mı?

Projenin niteliğine göre kullanılabilir. Özellikle kiraya verenin araziyi başka yatırımcıya kiralaması, sözleşmeye rağmen proje izinleri için muvafakat vermemesi veya yatırımcı santrali kurduktan sonra haksız biçimde kullanımını engellemesi gibi ihlaller için cezai şart düzenlenebilir.

Ancak cezai şartın miktarı ve uygulanma şartları Türk Borçlar Kanunu hükümleri dikkate alınarak hazırlanmalıdır.

Arazi Sahibi Sözleşmeyi Haksız Feshederse GES Yatırımcısı Tazminat İsteyebilir mi?

Şartları oluştuğunda yatırımcının zararlarının tazmini gündeme gelebilir. Özellikle santral kurulmuşsa yatırım maliyetleri, söküm ve taşıma giderleri ve şartlarına göre diğer zarar kalemleri tartışılabilir.

Ancak hangi zararların talep edilebileceği somut sözleşme ve ihlalin niteliğine göre belirlenir. Bu nedenle sözleşmede fesih ve tazminat mekanizmasının baştan ayrıntılı düzenlenmesi önemlidir.

GES Yatırımcısı Kira Sözleşmesini Erken Feshedebilir mi?

Yatırımcıya belirli proje başarısızlığı hâllerinde özel fesih hakkı tanınması özellikle proje geliştirme döneminde önemlidir. Bağlantı kapasitesinin alınamaması, imar veya gerekli izinlerin reddedilmesi, teknik inceleme sonucunda arazinin GES’e uygun olmadığının ortaya çıkması veya finansmanın sağlanamaması gibi durumlar sözleşmede ayrı ayrı ele alınabilir.

Bu tür “çıkış” maddeleri bulunmadığında yatırımcı kurulamayacak proje için uzun süre kira borcu altında kalabilir.

GES Arazi Kira Sözleşmesi Kaç Yıllık Yapılmalıdır?

Her proje için tek bir doğru süre bulunmaz. Projenin yatırım geri dönüş süresi, finansman vadesi, ekipmanların ekonomik ömrü ve işletme planı birlikte değerlendirilmelidir. Büyük ölçekli projelerde uzun süreli kullanım hakkı yatırımın bankability açısından da önem taşır.

Kira süresine proje geliştirme ve inşaat döneminin dahil edilip edilmediği de açıkça belirlenmelidir.

GES Arazi Kira Sözleşmesinde En Büyük 5 Risk Nedir?

Uygulamada en ciddi riskler arazi malikinin ve tapu durumunun yeterince araştırılmaması, kira hakkının uzun vadede korunmaması, proje izinleri alınamazsa yatırımcıya çıkış hakkı verilmemesi, arazi satışı ve erken fesih ihtimallerinin düzenlenmemesi ve santral ekipmanlarının mülkiyetinin belirsiz bırakılmasıdır. Bunların yanında enerji nakil hattı ve ulaşım hakkının unutulması da santral tamamlandıktan sonra ciddi problemlere yol açabilir.

Örnek Olay: Arazi Sahibi GES Kurulduktan Sonra Araziyi Satıyor

Yatırımcı 25 yıllık kira sözleşmesi yapmış ve arazi üzerine yüksek bedelli GES kurmuştur. Beşinci yılda malik taşınmazı üçüncü kişiye satar. Böyle bir senaryoda kira ilişkisinin ve varsa tapu şerhinin yeni malik bakımından sonuçları kritik önem kazanır. Bu nedenle satış ihtimali yatırım yapıldıktan sonra değil, ilk kira sözleşmesi hazırlanırken düzenlenmelidir.

Örnek Olay: Çağrı Mektubu Alınamıyor Ancak Kira İşlemeye Devam Ediyor

Yatırımcı GES kurmak amacıyla 20 yıllık arazi kiralamış ancak bağlantı başvurusu olumsuz sonuçlanmıştır. Sözleşmede proje başarısızlığı hâlinde fesih maddesi bulunmamaktadır. Yatırımcı böyle bir durumda kullanamayacağı arazi için kira yükümlülüğüyle karşılaşabilir. Bu nedenle GES sözleşmelerinde izin ve bağlantı şartına bağlı çıkış mekanizması önemli koruma sağlar.

Örnek Olay: Malik Enerji Nakil Hattına İzin Vermiyor

Kira sözleşmesinde yalnızca “GES kurulması” yazılmış ancak enerji nakil hattı, trafo ve kablo geçişleri düzenlenmemiştir. Santral tamamlandıktan sonra malik arazinin başka bölümünden kablo geçirilmesine izin vermemektedir. Bu durum milyonlarca liralık tesisin şebekeye bağlanmasını geciktirebilir. Bu nedenle yardımcı tesisler ve geçiş hakları sözleşmenin başında açıkça düzenlenmelidir.

Örnek Olay: GES Şirketi Satılıyor Ancak Kira Sözleşmesi Kontrol Değişikliğini Yasaklıyor

Yatırımcı GES şirketinin yüzde 100 hissesini üçüncü kişiye satmak istemektedir. Ancak arazi kira sözleşmesinde şirket hisselerinin yüzde 50’den fazlasının değişmesi kiraya verenin önceden yazılı iznine bağlanmıştır. Enerji mevzuatı açısından hisse devri mümkün olsa bile sözleşmedeki kontrol değişikliği hükmü işlemi engelleyebilir veya malikin onayını kapanış şartı hâline getirebilir.

Bu nedenle GES satın alma due diligence çalışmalarında arazi kira sözleşmesinin yalnızca süresi ve bedeli değil, change of control hükümleri de mutlaka incelenmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

GES arazi kira sözleşmesi kaç yıllık yapılmalıdır?
Projenin ekonomik ömrü, finansman süresi ve yatırım geri dönüş süresi dikkate alınmalıdır. Uzun vadeli enerji yatırımlarında kısa süreli kira önemli risk yaratabilir.

GES kira sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?
Taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapuya şerhi mümkündür. Uzun süreli GES yatırımlarında üçüncü kişilere karşı koruma bakımından değerlendirilmesi önemlidir. (İctihatlar)

Arazi satılırsa GES kira sözleşmesi sona erer mi?
Taşınmazın devrinin kira ilişkisine etkisi Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve varsa tapu şerhi çerçevesinde değerlendirilmelidir. Bu ihtimal sözleşmede ayrıca düzenlenmelidir.

GES izinleri alınamazsa kira sözleşmesi feshedilebilir mi?
Sözleşmede yatırımcı lehine özel çıkış hakkı düzenlenmesi mümkündür. Özellikle bağlantı veya temel proje izinlerinin alınamaması açık fesih sebebi olarak yazılabilir.

GES ekipmanları arazi sahibinin olur mu?
Bu konu sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Panel, inverter, trafo ve diğer ekipmanların mülkiyeti ile sözleşme sonunda ne olacağı konusunda belirsizlik bırakılmamalıdır.

Arazi sahibi GES kurulduktan sonra kira bedelini tek taraflı artırabilir mi?
Kira artış mekanizması sözleşme ve uygulanabilir mevzuata göre belirlenir. Bu nedenle uzun vadeli sözleşmede artış formülü açıkça yazılmalıdır.

GES şirketi satılırsa arazi kira sözleşmesi devam eder mi?
Şirket hisselerinin devrinde kiracı tüzel kişi aynı kalabilir. Ancak kira sözleşmesindeki kontrol değişikliği hükümleri mutlaka kontrol edilmelidir.

GES arazisi üzerinde ipotek bulunabilir mi?
Bulunabilir; ancak ipoteğin paraya çevrilmesi hâlinde yatırımcının kullanım hakkının durumu önemli risk yaratabilir. Tapu takyidatları yatırım öncesinde incelenmelidir.

Enerji nakil hattı kira sözleşmesinde ayrıca yazılmalı mı?
Evet. Kablo, direk, trafo, yol ve diğer yardımcı tesisler için gereken kullanım ve geçiş haklarının açıkça düzenlenmesi önemlidir.

Standart kira sözleşmesi GES yatırımı için yeterli midir?
Genellikle yeterli değildir. GES yatırımlarının uzun süresi, yüksek yatırım bedeli, finansman yapısı ve enerji mevzuatına bağlılığı nedeniyle proje özelinde ayrıntılı sözleşme hazırlanması daha güvenlidir.

Sonuç: GES Arazi Kira Sözleşmesi Projenin Finansal Güvenliğini Doğrudan Etkiler

GES arazi kira sözleşmesi yalnızca taşınmazın belirli bedel karşılığında kullanılmasına ilişkin basit bir sözleşme olarak görülmemelidir. Yatırımcı arazi üzerine yüksek maliyetli ve uzun ekonomik ömre sahip bir enerji tesisi kurduğu için arazi kullanım hakkının santralin bütün işletme süresi boyunca güvence altında olması gerekir. EPDK’nın lisanssız üretim düzenleyici yapısında da üretim tesislerine ilişkin başvuru belgeleri, bağlantı ve kullanım anlaşmaları ile üretim-tüketim ilişkisi birlikte ele alınmaktadır. (EPDK)

Bu nedenle sözleşmede özellikle kira süresi, tapuya şerh, proje izinleri, bağlantı hakkının alınamaması hâlinde fesih, kira artışı, arazi satışı, enerji nakil hattı, ulaşım, ekipman mülkiyeti, banka finansmanı, sözleşme devri, şirket kontrol değişikliği, erken fesih, tazminat ve proje sonunda santralin sökülmesi ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.

GES yatırımcısının en büyük hatalarından biri araziyi hızlıca güvence altına almak amacıyla standart bir kira sözleşmesi imzalayıp enerji projesine özgü hükümleri daha sonra düzenlemeye çalışmasıdır. Çağrı mektubu alındıktan, proje onaylandıktan veya santral kurulduktan sonra arazi sahibinin pazarlık gücü önemli ölçüde artabilir. Bu nedenle arazi sözleşmesinin proje geliştirme sürecinin başında, yatırımın ileride finansmanı ve satışı da düşünülerek hazırlanması daha güvenli bir yöntemdir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – GES Arazi Kira Sözleşmeleri

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; GES arazi kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, tapu ve takyidat incelemesi, kira hakkının korunması, GES şirket satın almalarında arazi hukuki due diligence çalışmaları, enerji nakil hattı ve irtifak hakları, arazi sahibi ile yatırımcı arasındaki uyuşmazlıklar, kira sözleşmesinin feshi ve enerji yatırımlarından kaynaklanan sözleşmesel uyuşmazlıklar konusunda hukuki destek sunmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22 / 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower No:148, 06520 Balgat, Çankaya, Ankara, Türkiye