GES Arazisinde Tapu Şerhi Yoksa Yatırımcı Hangi Risklerle Karşılaşır? 2026 Güncel Hukuki Rehber

GES arazi kira sözleşmesi tapuya şerh edilmezse ne olur? Arazi satışı, haciz, ipotek, tahliye, kira sözleşmesinin sona ermesi, banka finansmanı ve yatırım kaybı bakımından GES yatırımcısının karşılaşabileceği hukuki riskler.

Güneş enerjisi santrali yatırımlarında arazi kullanım hakkının güvence altına alınması projenin ekonomik sürdürülebilirliği açısından en önemli konulardan biridir. Özellikle özel mülkiyette bulunan bir arazi üzerinde 20-30 yıllık GES yatırımı yapılırken yalnızca arazi sahibi ile uzun süreli kira sözleşmesi imzalanması yatırımcı açısından her durumda yeterli koruma sağlamayabilir. Yatırımcı milyonlarca liralık panel, inverter, konstrüksiyon, trafo, enerji nakil hattı ve diğer altyapı yatırımlarını arazi üzerine kurarken taşınmaz üzerindeki kullanım hakkının uzun yıllar devam edeceğini varsayar. Ancak kira ilişkisinin tapu sicilinde görünür hâle getirilmemesi, özellikle taşınmazın üçüncü kişilere devri, haciz ve cebri satış, ipoteklerin paraya çevrilmesi, miras uyuşmazlıkları ve proje finansmanı sırasında önemli hukuki riskler yaratabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 312. maddesi taşınmaz kiralarında sözleşmeyle kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kararlaştırılabileceğini düzenlemektedir. Bu nedenle GES arazi kiralarında tapuya şerh, yalnızca şekli bir işlem değil, yatırımın taşınmaz hukuku boyutunun korunmasında önemli bir risk yönetimi aracıdır.

GES Arazi Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Nedir?

GES yatırımcısı ile arazi sahibi arasında yapılan kira sözleşmesi taraflar arasında bir borç ilişkisi meydana getirir. Kira hakkının tapuya şerhi ise bu sözleşmeden doğan hakkın tapu sicilinde görünür hâle gelmesini ve şerhin hukuki etkileri çerçevesinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini güçlendiren bir mekanizmadır.

Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi, taşınmaz kiraları dahil kanunlarda açıkça öngörülen sözleşmeden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini ve şerh verilmekle bu hakların taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceğini düzenlemektedir.

GES Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Zorunlu mudur?

Her GES kira sözleşmesinin geçerliliği için tapuya şerh zorunlu değildir. Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi şerh olmadan da kurulabilir. Bu nedenle “tapuda şerh yoksa kira sözleşmesi geçersizdir” şeklinde genel bir sonuç doğru değildir.

Asıl mesele, sözleşmenin üçüncü kişiler karşısındaki etkisi ve yatırımcının uzun vadeli arazi kullanım hakkının ne ölçüde güvence altında olduğudur.

Tapu Şerhi Yoksa GES Yatırımcısının En Büyük Riski Nedir?

En önemli risk, yatırımcının santralin ekonomik ömrü boyunca araziyi kullanabileceğini düşünerek büyük yatırım yapmasına rağmen taşınmazın hukuki durumunda daha sonra meydana gelen değişikliklerle karşılaşmasıdır.

Örneğin arazi satılabilir, malik borçları nedeniyle taşınmaz haczedilebilir, mevcut ipotek paraya çevrilebilir veya taşınmaz miras yoluyla el değiştirebilir. Her senaryonun hukuki sonucu aynı değildir; ancak yatırımcı açısından ortak problem, milyonlarca liralık enerji tesisinin üzerinde bulunduğu arazi hakkının yeterince güçlü yapılandırılmamış olmasıdır.

1. Arazi Üçüncü Kişiye Satılabilir

Tapuya şerh bulunmamasının yatırımcıların en fazla endişe ettiği sonuçlarından biri arazinin üçüncü kişiye satılmasıdır. Ancak burada önemli bir hukuki ayrıntı bulunmaktadır: şerh bulunmaması, taşınmaz satıldığı anda kira sözleşmesinin otomatik olarak ortadan kalkacağı anlamına gelmez.

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Dolayısıyla GES yatırımcısı açısından risk “satışla kira kendiliğinden yok olur” şeklinde açıklanmamalıdır. Bununla birlikte yeni malik, kira sözleşmesinin koşulları ve kanundaki sona erdirme imkânları bakımından yeni bir uyuşmazlığın tarafı hâline gelebilir. Tapuya şerh ise uzun süreli yatırımın üçüncü kişiler karşısındaki korunmasını güçlendiren ek bir güvence sağlayabilir.

2. Yeni Malik Tahliye Talebinde Bulunabilir mi?

Taşınmazın yeni malikinin kira ilişkisine girmesi, hiçbir durumda tahliye isteyemeyeceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nda yeni malikin gereksinimi nedeniyle kira ilişkisinin sona erdirilmesine ilişkin özel düzenlemeler bulunmaktadır.

Ancak GES arazi kiraları klasik konut ve çatılı işyeri kiralarından farklı özellikler gösterebilir. Bu nedenle yeni malikin fesih veya tahliye hakkının bulunup bulunmadığı taşınmazın ve sözleşmenin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

GES gibi yüksek sermayeli projelerde bu belirsizliğin yatırım öncesinde sözleşme ve tapu mekanizmalarıyla mümkün olduğunca azaltılması gerekir.

3. Arazi Malikinin Borçları Nedeniyle Haciz Konulabilir

Arazi sahibi banka, vergi dairesi, ticari alacaklı veya başka bir kişiye borçlu olabilir. Bu borçların yatırımcıyla hiçbir ilgisi bulunmasa dahi arazi üzerine haciz konulabilir.

Tapuya şerh verilmemiş uzun süreli kira hakkının cebri icra sürecindeki durumu, haciz ve diğer ayni hakların tarihleri ile satış koşulları dikkate alınarak değerlendirilmek zorunda kalabilir.

Bu nedenle GES yatırımcısının yalnızca kira sözleşmesi imzalandığı tarihte değil, yatırım süresince taşınmazın takyidat durumunu takip etmesi önemlidir.

4. Arazi Cebri İcra Yoluyla Satılabilir

Malikin borçlarını ödememesi hâlinde taşınmaz icra yoluyla satılabilir. Böyle bir satışın GES yatırımcısının kullanım hakkına etkisi, kira ilişkisinin niteliği, hakların kuruluş tarihleri, tapu kayıtları ve icra hukukunun ilgili hükümlerine göre değerlendirilir.

Dolayısıyla “25 yıllık kira sözleşmem var, arazi sahibi borçlansa bile hiçbir şey olmaz” yaklaşımı güvenli değildir.

5. Arazi Üzerinde Önceden İpotek Bulunabilir

GES yatırımı yapılmadan önce taşınmaz üzerinde banka lehine ipotek bulunması özellikle önemlidir. Yatırımcı uzun süreli kira sözleşmesini imzalayıp santrali kurabilir; ancak malik kredi borcunu ödemezse banka ipoteğin paraya çevrilmesini talep edebilir.

Burada ipoteğin kuruluş tarihi, kira ilişkisinin tarihi ve tapu sicilindeki hakların sırası kritik hâle gelir.

Bu nedenle yatırım öncesinde güncel ve geçmişe yönelik gerekli tapu incelemesi yapılmadan GES kira sözleşmesi imzalanmamalıdır.

6. Sonradan İpotek Kurulması Riski Bulunabilir

Kira sözleşmesinde aksi yönde koruyucu hükümler bulunmuyorsa malik taşınmaz üzerinde daha sonra finansman sağlayabilir ve ipotek tesis edebilir.

Tapuya şerh verilmiş kira hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi ile şerhsiz sözleşmenin konumu aynı şekilde değerlendirilmez. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesinin temel işlevlerinden biri de şerhedilebilir kişisel hakların sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilmesidir.

7. Malikin İflası Yatırımı Etkileyebilir

Arazi sahibi şirket ise mali sıkıntıya girebilir veya iflas sürecine girebilir. Bu durumda taşınmaz malikin malvarlığının bir parçası olarak alacaklıların taleplerine konu olabilir.

GES yatırımcısının arazi üzerindeki kullanım hakkının nasıl yapılandırıldığı böyle bir senaryoda çok daha önemli hâle gelir.

8. Malik Ölürse Mirasçılarla Uyuşmazlık Çıkabilir

Gerçek kişi malik hayatını kaybettiğinde taşınmaz mirasçılara geçebilir. Geçerli kira sözleşmesi ölüm nedeniyle kendiliğinden ortadan kalkmaz; ancak mirasçıların sözleşmenin süresi, kira bedeli, kapsamı veya arazi kullanımı konusunda uyuşmazlık çıkarması mümkündür.

Tapuda açıkça görülen uzun süreli kullanım hakkı, uygulamada bu tür uyuşmazlıkların önlenmesi açısından da önem taşıyabilir.

9. Mirasçılar Arazinin Satışını İsteyebilir

Birden fazla mirasçı taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğunda ortaklığın giderilmesi süreçleri gündeme gelebilir. GES yatırımcısı kendisini hiç taraf olmadığı bir miras veya ortaklığın giderilmesi uyuşmazlığının ortasında bulabilir.

Santralin ekonomik ömrü 25 yıl iken arazi mülkiyet yapısının aynı süre boyunca değişmeyeceğini varsaymak bu nedenle risklidir.

10. Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Sonuçta taşınmazın satışı gündeme gelebilir.

Bu nedenle GES kurulacak arazide yalnızca “kira sözleşmesini kim imzaladı?” sorusu değil, tapudaki mülkiyet yapısı ve bütün paydaşların hukuki durumu araştırılmalıdır.

11. Kira Sözleşmesinin Varlığı Üçüncü Kişiler Açısından Daha Fazla Tartışmaya Açık Olabilir

Tapu sicilinde şerh bulunmadığında taşınmazı satın almak isteyen kişi tapu kaydından uzun süreli GES kira hakkını doğrudan göremeyebilir. Sahada santral bulunması fiili durum açısından önemli olsa da hukuki incelemenin yalnızca buna bırakılması doğru değildir.

Şerh, sözleşmeden doğan hakkın tapu sicilinde görünürlüğünü artırır.

12. GES’in Satışı Zorlaşabilir

GES yatırımcısı birkaç yıl sonra proje şirketini veya santrali başka yatırımcıya satmak isteyebilir. Alıcının yapacağı hukuki due diligence sırasında arazi kullanım hakkı temel inceleme konularından biri olacaktır.

25 yıllık GES’in arazi kira hakkının tapuda hiçbir güvenceye bağlanmamış olması alıcının risk değerlendirmesini olumsuz etkileyebilir.

13. Yatırım Değeri Düşebilir

GES değerlemesi yalnızca yıllık üretim miktarı üzerinden yapılmaz. Arazi hakkının kalan süresi ve hukuki güvenliği de yatırım değerinin parçalarındandır.

Aynı üretim kapasitesindeki iki GES’ten uzun süreli ve güçlü arazi hakkına sahip olan tesis, hukuki risk bakımından daha avantajlı olabilir.

14. Banka Finansmanı Zorlaşabilir

Proje finansmanı sağlayan bankanın temel sorularından biri, finanse ettiği enerji tesisinin araziyi kredi vadesi boyunca kullanıp kullanamayacağıdır.

Kira hakkının yeterli süre ve güvenceye sahip olmaması bankability açısından sorun oluşturabilir. Banka sözleşmenin tapuya şerhini veya arazi sahibinden ek taahhütler alınmasını finansman şartı hâline getirebilir.

15. Refinansman Sürecinde Sorun Çıkabilir

GES başlangıçta özkaynakla kurulmuş olsa dahi yatırımcı ilerleyen yıllarda refinansman yapmak isteyebilir. Yeni banka arazi hakkını yeniden inceleyecektir.

İlk yatırım sırasında önemsenmeyen tapu şerhi problemi yıllar sonra finansman alınmasını zorlaştırabilir.

16. Proje Şirketinin Hisse Devrinde Alıcı Ek Güvence İsteyebilir

GES şirketinin yüzde 100 hissesi satılıyor olsa dahi alıcı arazi kira sözleşmesini ayrıntılı inceler. Çünkü şirketi satın almak santralin üzerinde bulunduğu araziyi otomatik olarak satın almak anlamına gelmez.

Alıcı, tapuya şerh bulunmadığını tespit ederse satışın kapanışından önce şerh verilmesini “kapanış ön şartı” hâline getirebilir.

17. Satış Bedelinden İndirim Talep Edilebilir

Arazi hakkındaki belirsizlik yatırım değerlemesine yansıtılabilir. Alıcı uzun vadeli kullanım hakkının yeterince güvence altında olmadığını düşünürse daha düşük satın alma bedeli teklif edebilir veya riskin satıcı üzerinde kalmasını sağlayacak özel tazminat hükümleri talep edebilir.

Dolayısıyla tapu şerhi yalnızca hukuki değil ekonomik bir konu hâline gelebilir.

18. Arazi Sahibi Daha Yüksek Kira İçin Baskı Yapabilir

GES tamamlandıktan sonra yatırımcının araziye bağımlılığı ciddi biçimde artar. Panel ve konstrüksiyonların başka araziye taşınması teorik olarak mümkün olsa dahi ekonomik açıdan son derece maliyetli olabilir.

Bu durum sözleşme süresi veya diğer koşullar tartışmalıysa arazi sahibinin pazarlık gücünü artırabilir.

19. Sözleşmenin Uzatılması Sorun Olabilir

GES’in ekonomik ömrü kira süresinden uzunsa yatırımcı sözleşmenin sonunda malikle yeniden anlaşmak zorunda kalabilir.

Bu nedenle tapu şerhi kadar kira süresi ve uzatma opsiyonları da önemlidir. Şerh kötü hazırlanmış veya kısa süreli sözleşmenin eksikliklerini tek başına çözmez.

20. Enerji Nakil Hattı İçin Ayrı Hak Gerekiyor Olabilir

GES arazisinin kiralanması santralin bağlantısı için gereken bütün taşınmaz haklarının otomatik olarak kazanıldığı anlamına gelmez. Enerji nakil hattının veya yeraltı kablosunun başka parsellerden geçmesi gerekiyorsa bu taşınmazlar üzerinde ayrıca kullanım veya irtifak hakları gerekebilir.

Ana GES arazisinin kira hakkının korunması kadar bağlantı güzergâhındaki taşınmaz haklarının korunması da önemlidir.

21. Giriş Yolu Başka Parselden Geçiyorsa Risk Artar

Santrale ulaşım başka bir taşınmaz üzerinden sağlanıyorsa fiili yol kullanımı tek başına yeterli olmayabilir. Arazi sahibi değiştiğinde veya komşu malik yolu kapattığında bakım ekiplerinin santrale erişimi zorlaşabilir.

GES taşınmaz due diligence çalışmasında yol ve geçiş hakları ayrıca incelenmelidir.

22. Panel ve Ekipmanların Hukuki Durumu Tartışma Konusu Olabilir

GES arazi sözleşmesinde panel, inverter, konstrüksiyon, trafo ve diğer tesislerin yatırımcıya ait olduğu açıkça belirtilmelidir. Sözleşmenin sona ermesi durumunda bu ekipmanların sökülüp alınabileceği de düzenlenmelidir.

Tapu şerhi bu konuyu tek başına çözmez; kira sözleşmesinin içeriğinin de doğru hazırlanması gerekir.

23. Santralin Tahliyesi Çok Büyük Zarar Doğurabilir

Standart bir işyerinde tahliye, işletmenin başka yere taşınmasıyla sonuçlanabilir. GES’te durum farklıdır. Binlerce panel, konstrüksiyon, kilometrelerce kablo, inverterler, trafo ve bağlantı altyapısının sökülmesi gerekebilir.

Bu nedenle GES açısından arazi kullanım hakkının kaybedilmesi sıradan bir kira uyuşmazlığından çok daha ağır ekonomik sonuç doğurabilir.

24. Üretim Kaybı Ortaya Çıkabilir

Arazi uyuşmazlığı nedeniyle santrale erişimin engellenmesi, tesisin kapatılması veya ekipmanların sökülmesi gerekirse yatırımcı elektrik üretim gelirinden mahrum kalabilir.

Finansman taksitleri devam ederken üretimin durması özellikle borçla finanse edilmiş projelerde ciddi likidite problemi yaratabilir.

25. Uzun Süreli Hukuki Uyuşmazlık Riski Artabilir

Şerhsiz kira sözleşmesinin bulunması yatırımcının hiçbir hakkının olmadığı anlamına gelmez. Ancak taşınmazın satılması, haczedilmesi, miras yoluyla geçmesi veya üçüncü kişilerin hak iddia etmesi durumunda yatırımcı farklı hukuki ilişkilerle karşı karşıya kalabilir.

GES gibi uzun ömürlü yatırımlarda amaç yalnızca davayı kazanabilecek hukuki argümana sahip olmak değil, uyuşmazlığın ortaya çıkma ihtimalini yatırımın başında azaltmaktır.

Tapuya Şerh Olmaması Kira Sözleşmesini Geçersiz Yapar mı?

Hayır. Bu önemli bir ayrımdır. Tapuya şerh kira sözleşmesinin geçerlilik şartı değildir. Geçerli bir kira sözleşmesi şerh olmaksızın da taraflar arasında hüküm doğurabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 312. maddesi, taşınmaz kiralarında sözleşmeyle kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kararlaştırılabileceğini düzenlemektedir.

Dolayısıyla şerhin esas fonksiyonu sözleşmeyi “geçerli hâle getirmek” değil, kişisel hakkın taşınmaz hukuku bakımından üçüncü kişilere karşı etkisini güçlendirmektir.

Arazi Satılırsa Şerhsiz Kira Otomatik Sona Erer mi?

Hayır. Bu konuda uygulamada sık yapılan önemli bir hata bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre kiralanan sözleşmenin kurulmasından sonra el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Bu nedenle “tapuda şerh yoksa arazi satıldığı anda GES yatırımcısı tahliye edilir” şeklindeki ifade hukuken doğru değildir.

Ancak uzun süreli ve yüksek maliyetli bir GES yatırımı bakımından şerh, sonradan hak kazanacak kişilere karşı kiracılık hakkının güçlendirilmesi ve yatırımın hukuki güvenliğinin artırılması açısından yine önemli olabilir.

Yeni Malik “Ben Bu Kira Sözleşmesini Kabul Etmiyorum” Diyebilir mi?

Taşınmazı satın alan kişinin yalnızca “sözleşmeyi ben imzalamadım” diyerek kira ilişkisini yok sayması mümkün değildir; TBK m.310 kapsamında yeni malik kira ilişkisinin tarafı olur.

Bununla birlikte kanunda yeni malik bakımından öngörülen fesih imkânlarının uygulanıp uygulanamayacağı somut taşınmaz ve kira ilişkisinin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Tapu Şerhi Yatırımcıya Mutlak Koruma Sağlar mı?

Hayır. Tapu şerhi çok önemli bir güvence olmakla birlikte tek başına bütün riskleri ortadan kaldırmaz.

Örneğin şerhten önce kurulmuş bir ipotek veya başka ayni hak bulunabilir. Arazi üzerinde haciz bulunabilir. Kira sözleşmesi hukuken sorunlu hazırlanmış olabilir. Kiraya veren taşınmazın tamamının maliki olmayabilir. GES’in ulaşım yolu veya enerji nakil hattı başka taşınmazlardan geçiyor olabilir.

Bu nedenle yalnızca “tapuda kira şerhi var” denilerek hukuki due diligence tamamlanmış sayılmamalıdır.

Şerhin Tarihi Neden Önemlidir?

Taşınmaz hukukunda hakların kuruluş ve tapu siciline kayıt tarihleri önem taşıyabilir. Yatırımcı kira hakkını şerh ettirmeden önce arazi üzerinde ipotek veya başka haklar kurulmuşsa bunların önceliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle yatırımcı açısından en güvenli yöntemlerden biri GES için yüksek miktarda yatırım yapılmadan önce tapu incelemesini tamamlamak ve gerekli taşınmaz haklarını mümkün olduğunca erken güvence altına almaktır.

İpotek Varken Sonradan Kira Şerhi Verilmesi Yeterli mi?

Her durumda yeterli olduğu söylenemez. Önceden kurulmuş ipoteğin hukuki önceliği dikkate alınmalıdır.

Özellikle proje finansmanı yapılacaksa mevcut ipotek alacaklısı banka ile kira hakkının devamına ilişkin ek anlaşma veya muvafakat mekanizmalarının gerekip gerekmediği ayrıca değerlendirilmelidir.

GES Arazi Kira Şerhi Kaç Yıllık Olmalıdır?

Şerhin kapsamı, kira sözleşmesinin süresi ve ilgili tapu mevzuatı birlikte değerlendirilmelidir. Yatırımcı açısından temel amaç, arazi kullanım güvencesinin GES’in planlanan işletme süresi ve finansman vadesiyle uyumlu olmasıdır.

Örneğin ekonomik ömrü 25 yıl olarak planlanan bir santralde yalnızca birkaç yıllık güvenli arazi kullanım hakkı bulunması yatırımın finansal modelini zayıflatabilir.

Şerh İçin Arazi Sahibinin Onayı Gerekir mi?

Kira sözleşmesinde kiracılık hakkının tapuya şerh edileceğinin açıkça düzenlenmesi ve kiraya verenin gerekli tapu işlemlerine katılma yükümlülüğünün belirlenmesi uygulamada önemlidir. TBK m.312 tarafların sözleşmeyle kiracılık hakkının tapu siciline şerhini kararlaştırabileceklerini belirtmektedir.

Bu nedenle “daha sonra mal sahibiyle anlaşırız” yaklaşımı yerine şerh mekanizmasının ilk sözleşmede düzenlenmesi daha güvenlidir.

Arazi Sahibi Sonradan Şerh Vermekten Vazgeçerse Ne Olur?

Sözleşmede şerh yükümlülüğü açıkça düzenlenmişse kiraya verenin bu yükümlülüğe aykırı davranması sözleşmesel sorumluluk doğurabilir. Ancak yatırımcı açısından esas sorun, uyuşmazlığın çıkmasından sonra dava açmak zorunda kalmasıdır.

Bu nedenle mümkünse gerekli şerh işlemlerinin yatırımın önemli bölümü yapılmadan önce tamamlanması daha güvenli bir proje yönetimi yaklaşımıdır.

Bankalar GES Arazi Kira Şerhini Neden Önemser?

Banka uzun vadeli kredi verirken santralin kredi süresince gelir üretmeye devam edeceğinden emin olmak ister. Bunun için GES’in araziyi kullanma hakkının yeterli süreyle güvence altında bulunması önemlidir.

Arazi kullanım hakkının zayıf olması santralin nakit akışının ve dolayısıyla kredi geri ödeme kapasitesinin risk altında olduğu anlamına gelebilir.

GES Satın Alan Yatırımcı Tapuda Neleri Kontrol Etmelidir?

GES şirketi veya tesisi satın alınırken yalnızca kira şerhi değil; taşınmazın maliki, ada ve parsel bilgileri, ipotekler, hacizler, irtifak hakları, intifa hakları, diğer şerhler, beyanlar, ortak mülkiyet yapısı, geçiş hakları ve enerji nakil hattının hukuki durumu birlikte incelenmelidir.

Tapu incelemesi GES hukuki due diligence çalışmasının temel bölümlerinden biridir.

Örnek Olay: 25 Yıllık Kira Var Ancak Tapuda Şerh Yok

Yatırımcı arazi sahibiyle 25 yıllık kira sözleşmesi yapmış ve GES’i kurmuştur. Beşinci yılda malik araziyi başka bir yatırımcıya satmıştır. Kira sözleşmesi yalnızca satış nedeniyle otomatik olarak sona ermez; yeni malik TBK m.310 kapsamında kira ilişkisinin tarafı olur.

Ancak yatırımcı yeni malik ile sözleşmenin kapsamı ve kullanımı konusunda uyuşmazlık yaşayabilir. Kira hakkının tapuya şerh edilmiş olması yatırımcının taşınmaz üzerindeki uzun vadeli hukuki pozisyonunu güçlendirebilirdi.

Örnek Olay: Arazi Üzerinde Banka İpoteği Var

Yatırımcı 20 yıllık kira sözleşmesi yaparak GES kurmaktadır ancak tapu incelemesi yeterli yapılmamıştır. Daha sonra taşınmaz üzerinde yatırım öncesinden kalan banka ipoteği bulunduğu anlaşılmıştır. Malik kredi borcunu ödeyemediğinde ipoteğin paraya çevrilmesi gündeme gelir.

Bu senaryoda kira şerhinin bulunup bulunmaması kadar ipotek ile kira hakkının kuruluş sırası da önemlidir.

Örnek Olay: GES Şirketi Satılmak İsteniyor

GES şirketinin hisseleri yabancı veya yerli yatırımcıya satılacaktır. Alıcı due diligence sırasında arazinin şirkete ait olmadığını ve 25 yıllık kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini tespit eder. Alıcı, kapanıştan önce kira hakkının tapuya şerhini talep edebilir veya arazi riskini satış bedeline yansıtabilir.

Böylece yıllar önce yapılmayan bir tapu işlemi şirket satışının önündeki önemli kapanış sorunlarından birine dönüşebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

GES arazi kira sözleşmesinin tapuya şerhi zorunlu mudur?
Kira sözleşmesinin geçerliliği için her durumda zorunlu değildir. Ancak uzun vadeli GES yatırımlarında üçüncü kişilere karşı hukuki korumanın güçlendirilmesi açısından önemlidir.

Tapu şerhi yoksa kira sözleşmesi geçersiz midir?
Hayır. Geçerli kira sözleşmesi şerh olmaksızın da taraflar arasında hüküm doğurabilir.

Arazi satılırsa şerhsiz kira otomatik sona erer mi?
Hayır. TBK m.310 uyarınca kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Tapu şerhi ne sağlar?
Şerh, kanunda öngörülen kişisel hakkın taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilmesini sağlar.

Tapu şerhi varsa GES yatırımcısı tamamen güvende midir?
Hayır. Önceden kurulmuş ipotekler, hacizler, mülkiyet sorunları, geçiş hakları ve sözleşme eksiklikleri ayrıca incelenmelidir.

Arazi üzerinde ipotek varsa GES kurulabilir mi?
Tek başına ipotek her durumda kurulumu engellemeyebilir; ancak ipoteğin paraya çevrilmesi ciddi arazi kullanım riski yaratabilir. İpoteğin tarihi ve koşulları incelenmelidir.

GES şirketi satılırken kira şerhi önemli midir?
Evet. Alıcılar ve finans kuruluşları uzun vadeli arazi kullanım hakkını hukuki due diligence kapsamında özellikle inceleyebilir.

Arazi sahibinin ölmesi kira sözleşmesini sona erdirir mi?
Malikin ölümü tek başına geçerli kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez. Ancak miras ve mülkiyet değişiklikleri uygulamada uyuşmazlık yaratabilir.

GES kira hakkı sonradan tapuya şerh edilebilir mi?
Gerekli hukuki şartlar ve tarafların sözleşmesel düzenlemesi mevcutsa sonradan şerh gündeme gelebilir. Ancak arada üçüncü kişiler lehine hak kurulmuş olması hâlinde öncelik sorunları ayrıca değerlendirilmelidir.

GES kurulmadan önce tapu incelemesi yapılmalı mı?
Evet. Malik, ipotek, haciz, şerh, irtifak, ortak mülkiyet ve geçiş haklarının yatırım yapılmadan önce incelenmesi önemlidir.

Sonuç: GES Yatırımında Tapu Şerhi Yalnızca Bir Tapu İşlemi Değil, Yatırım Güvencesidir

GES arazisinde tapu şerhi bulunmaması kira sözleşmesini kendiliğinden geçersiz hâle getirmez ve taşınmazın satılması da kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağını düzenlemektedir. Buna karşılık TBK m.312 ve Türk Medeni Kanunu m.1009 çerçevesindeki tapuya şerh mekanizması, uzun süreli kira hakkının üçüncü kişiler karşısındaki hukuki etkisinin güçlendirilmesi açısından ayrı bir önem taşır.

GES yatırımlarında bu ayrım özellikle önemlidir. Çünkü yatırımcı sıradan bir taşınmaz kiracısı değildir. Arazi üzerine panel, inverter, konstrüksiyon, trafo, kablolama ve bağlantı altyapısından oluşan yüksek bedelli ve taşınması son derece maliyetli bir üretim tesisi kurmaktadır. Arazi kullanım hakkının kaybedilmesi veya tartışmalı hâle gelmesi yalnızca kira ilişkisinin sona ermesi değil; üretimin durması, kredi geri ödemelerinin aksaması, ekipmanların sökülmesi, üretim kaybı ve yatırım değerinin düşmesi sonucunu doğurabilir.

Bu nedenle GES yatırımından önce yalnızca kira sözleşmesi hazırlanmasıyla yetinilmemeli; tapu kayıtları ve takyidatlar ayrıntılı incelenmeli, mevcut ipotek ve hacizlerin projeye etkisi değerlendirilmelidir. Uzun süreli kira hakkının tapuya şerhi mümkün ve proje açısından uygun olduğunda bu işlem yatırımın erken aşamasında tamamlanmalıdır. Ayrıca enerji nakil hattı, yol ve diğer geçiş haklarının başka taşınmazlara bağlı olması hâlinde bu hakların da ayrıca güvence altına alınması gerekir.

Özellikle banka finansmanı kullanılacak veya GES ileride başka yatırımcıya satılacaksa arazi hakkının hukuki güvenliği yatırımın bankability ve satın alınabilirlik değerini doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle GES arazi sözleşmesi ve tapu şerhi, proje kurulduktan sonra çözülecek ikincil bir konu değil, yatırım kararı verilmeden önce tamamlanması gereken temel hukuki due diligence başlıklarından biri olarak ele alınmalıdır.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – GES Arazi, Tapu ve Kira Hukuku

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; GES arazi kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, kira hakkının tapuya şerhi, tapu ve takyidat hukuki due diligence çalışmaları, ipotek ve haciz risklerinin değerlendirilmesi, GES şirket satın almalarında arazi incelemesi, enerji nakil hattı ve geçiş hakları, arazi sahibi ile yatırımcı arasındaki uyuşmazlıklar ve enerji yatırımlarına ilişkin sözleşmeler konusunda hukuki destek sunmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22 / 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower No:148, 06520 Balgat, Çankaya, Ankara, Türkiye