GES arazi kira sözleşmesi tapuya şerh edilmeli mi? Kira şerhi arazi satışı, yeni malik, haciz, ipotek ve uzun vadeli yatırım risklerine karşı yatırımcıyı nasıl korur? 2026 güncel hukuki rehber.

Güneş enerjisi santrali yatırımlarında yatırımcının en önemli varlıklarından biri yalnızca paneller, inverterler veya bağlantı hakkı değildir.

GES’in kurulduğu araziyi uzun yıllar boyunca hukuken kullanabilme hakkı da yatırımın temel unsurlarından biridir.

Özellikle yatırımcıya ait olmayan bir taşınmaz üzerinde GES kurulacaksa 15, 20, 25 hatta daha uzun süreli kira sözleşmeleri yapılabilmektedir.

Yatırımcı bu sözleşmeye güvenerek;

paneller,

inverterler,

taşıyıcı konstrüksiyon,

trafo,

şalt tesisi,

kablolama,

SCADA,

enerji nakil hattı,

saha yolları,

güvenlik sistemleri

için çok yüksek yatırım bedellerine katlanabilir.

Ancak yalnızca arazi sahibi ile imzalanmış uzun süreli bir kira sözleşmesinin bulunması, yatırımın tapu hukuku açısından mümkün olan en güçlü şekilde korunduğu anlamına gelmez.

Bu noktada kira hakkının tapu siciline şerhi gündeme gelir.

GES Kira Şerhi Nedir?

GES kira şerhi, GES kurulması amacıyla yapılan taşınmaz kira sözleşmesinden doğan kiracılık hakkının tapu sicilinde görünür hale getirilmesine yönelik hukuki mekanizmadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 312. maddesine göre taşınmaz kiralarında sözleşmeyle kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi de şerh edilebilecek kişisel hakları ve şerhin üçüncü kişilere karşı etkisini düzenlemektedir.

Bu nedenle kira şerhi, özellikle uzun süreli GES yatırımlarında sıradan bir tapu işlemi olarak görülmemelidir.

GES Kira Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilmezse Geçersiz mi Olur?

Hayır.

Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmemiş olması tek başına sözleşmenin geçersiz olduğu anlamına gelmez.

Arazi sahibi ile GES yatırımcısı arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunabilir.

Ancak sözleşmenin geçerli olması ile üçüncü kişilere karşı sağladığı hukuki koruma aynı konu değildir.

Şerhin temel önemi burada ortaya çıkar.

Kira Şerhi GES Yatırımcısını Nasıl Korur?

Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca kişisel hakların tapuya şerhi, bu hakların sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilmesini sağlar.

GES açısından bunun önemi büyüktür.

Çünkü 25 yıllık yatırım döneminde taşınmaz;

satılabilir,

miras yoluyla el değiştirebilir,

üzerinde başka haklar kurulabilir,

finansman işlemlerine konu olabilir.

Yatırımcı açısından amaç, arazi sahibinin değişmesiyle birlikte milyonlarca liralık enerji yatırımının belirsizliğe düşmesini önlemektir.

Arazi Satılırsa Kira Şerhi Neden Önemlidir?

Örneğin yatırımcı 25 yıllık kira sözleşmesi yapmış ve 20 MW’lık bir GES kurmuş olsun.

Beşinci yılda arazi sahibi taşınmazı üçüncü kişiye satıyor.

Yeni malik;

“Ben sizinle sözleşme imzalamadım, araziyi boşaltın.”

diyebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümleri zaten kira ilişkisinin devamı bakımından önemli korumalar içermektedir.

Ancak uzun dönemli ve yüksek bedelli GES yatırımlarında yatırımcının hukuki güvenliğini yalnızca bu genel kurallara bırakmak yerine tapu sicilindeki korumaların da değerlendirilmesi önemlidir.

Kira şerhi, yeni malik bakımından yatırımcının kira hakkının tapu sicilinde açıkça görülmesini sağlar.

Yeni Malik Kira Şerhini Görmeden Araziyi Satın Alabilir mi?

Tapu sicilinde mevcut bir şerh, taşınmaz üzerinde hak kazanmak isteyen kişiler açısından hukuken önem taşır.

GES kira hakkı tapuya şerh edilmişse taşınmazı satın almak isteyen kişi tapu incelemesinde bu kaydı görebilir.

Bu nedenle yeni malik daha sonra;

“Bu arazi üzerinde uzun süreli GES kira ilişkisi olduğunu bilmiyordum.”

iddiasında bulunurken tapu sicilindeki kayıtla karşılaşır.

Bu durum yatırımcı açısından hukuki öngörülebilirliği önemli ölçüde artırır.

GES Kira Şerhi Yeni Malike Karşı İleri Sürülebilir mi?

Şerhin temel hukuki işlevlerinden biri budur.

TMK m.1009 kapsamında şerh edilen kişisel haklar, kanunda öngörülen çerçevede sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Bu nedenle uzun dönemli GES kira sözleşmelerinde şerh, yatırımcının arazi kullanım hakkını üçüncü kişilere karşı koruma stratejisinin önemli araçlarından biridir.

Kira Şerhi Arazi Sahibinin Satış Yapmasını Engeller mi?

Hayır.

Bu konu sıkça yanlış anlaşılmaktadır.

Kira şerhi kural olarak arazi sahibinin taşınmazı satmasını tamamen yasaklayan bir tedbir değildir.

Arazi sahibi taşınmazı satabilir.

Ancak yeni malik taşınmazı tapu sicilinde mevcut hukuki kayıtlarla birlikte edinir ve şerhin sonuçları yeni malik bakımından önem kazanır.

Dolayısıyla kira şerhinin amacı;

“Arazi hiçbir zaman satılamasın.”

değil;

“Arazi el değiştirse bile yatırımcının kira hakkı mümkün olan güçlü hukuki zeminde korunsun.”

şeklinde özetlenebilir.

Kira Şerhi Yeni Malikin Tahliye Talebini Tamamen Engeller mi?

Her durumda ve bütün hukuki sebepler bakımından mutlak bir tahliye yasağı oluşturduğu söylenemez.

Kira ilişkisinin;

süresi,

fesih sebepleri,

kiracının sözleşmeye aykırılığı,

kanuni sona erme sebepleri

ayrıca değerlendirilir.

Örneğin yatırımcı kira bedelini ödemiyor veya sözleşmeyi ağır şekilde ihlal ediyorsa kira şerhinin bulunması bütün fesih ihtimallerini ortadan kaldırmaz.

Şerh, geçerli kira hakkını güçlendirir; kiracıya sözleşmeyi ihlal etme hakkı vermez.

20-25 Yıllık GES Kira Sözleşmelerinde Şerh Neden Daha Önemlidir?

Yatırım süresi uzadıkça gelecekteki belirsizlikler artar.

25 yıl içerisinde;

arazi sahibi ölebilir,

mirasçılar değişebilir,

taşınmaz satılabilir,

şirket birleşebilir,

arazi üzerinde yeni finansman işlemleri yapılabilir,

malikin mali durumu bozulabilir.

Bu nedenle 20-30 yıllık GES yatırımında yalnızca bugünkü arazi sahibine güvenmek yeterli değildir.

Hukuki yapı gelecekteki üçüncü kişileri de dikkate almalıdır.

Arazi Sahibinin Ölmesi Halinde Kira Şerhi Önemli midir?

Evet.

Arazi sahibinin ölümüyle taşınmaz mirasçılara geçebilir.

Yeni malik sıfatını kazanan mirasçılarla;

kira bedeli,

saha kullanımı,

ulaşım,

GES’in genişletilmesi,

kira süresi

konularında uyuşmazlık çıkabilir.

Tapu sicilinde yatırımcının hakkının açıkça görünmesi bu nedenle önemlidir.

GES Arazisine Sonradan İpotek Konulursa Ne Olur?

GES yatırımlarında tapu kaydının başlangıçta ve yatırım süresince kontrol edilmesi önemlidir.

Arazi sahibi taşınmazı daha sonra banka finansmanında teminat olarak göstermek isteyebilir.

Burada hakların tapu sicilindeki kuruluş tarihleri ve sıraları önem kazanabilir.

Bu nedenle kira şerhinin yalnızca varlığı değil hangi tarihte ve hangi sırada bulunduğu da önemlidir.

Arazi Üzerinde Önceden İpotek Varsa Kira Şerhi Yeterli Koruma Sağlar mı?

Bu durumda çok daha dikkatli olunmalıdır.

Örneğin arazi üzerinde yatırımcı kira sözleşmesi yapmadan önce yüksek bedelli banka ipoteği kurulmuş olabilir.

Daha sonra yatırımcı kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmiş olabilir.

Arazi sahibinin banka borcunu ödeyememesi halinde ipoteğin paraya çevrilmesi gündeme gelebilir.

Bu nedenle yalnızca;

“Kira sözleşmesini tapuya şerh ettirdik, artık hiçbir risk yok.”

denilmemelidir.

GES yatırımından önce mevcut ipoteklerin ve tapudaki diğer hakların öncelik sırası incelenmelidir.

GES Arazisi Haczedilirse Kira Şerhi Neden Önemlidir?

Arazi sahibinin üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle taşınmaz haczedilebilir.

Daha sonra taşınmaz cebri icra yoluyla satışa çıkarılabilir.

Bu durumda;

kira şerhinin,

haczin,

varsa ipoteğin,

diğer ayni hakların

tarih ve sıraları önem kazanabilir.

Cebri icra satışlarında normal taşınmaz satışından farklı hukuki sonuçlar ortaya çıkabileceğinden her dosya ayrıca değerlendirilmelidir.

GES Arazisi İcradan Satılırsa Şerh Otomatik Olarak Korunur mu?

Bu konuda mutlak bir genelleme yapmak doğru değildir.

Cebri satışta tapu sicilindeki hakların;

sırası,

niteliği,

satış şartları,

önceki ayni haklarla ilişkisi

ayrıca değerlendirilmelidir.

Özellikle GES arazisi üzerinde yatırım öncesinden kalma banka ipoteği varsa risk analizi yapılması gerekir.

Kira Şerhi ile Üst Hakkı Aynı Şey midir?

Hayır.

Bu ayrım son derece önemlidir.

Kira şerhi, kira sözleşmesinden doğan kişisel hakkın tapu sicilindeki etkisini güçlendiren bir mekanizmadır.

Üst hakkı ise Türk Medeni Kanunu kapsamında kurulabilen bir irtifak hakkıdır ve ayni hak niteliğine sahiptir.

Dolayısıyla hukuki güçleri ve sonuçları aynı değildir.

GES Projesinde Kira Şerhi mi Üst Hakkı mı Tercih Edilmeli?

Bu sorunun bütün projeler için tek cevabı yoktur.

Projenin;

yatırım bedeli,

işletme süresi,

finansman modeli,

arazi sahibinin durumu,

bankanın talepleri,

proje yapısı

dikkate alınmalıdır.

Küçük bir çatı veya arazi projesiyle yüz milyonlarca liralık büyük ölçekli arazi GES’i aynı hukuki yapıyla korunmayabilir.

Özellikle büyük ve uzun dönemli yatırımlarda üst hakkı seçeneğinin ayrıca değerlendirilmesi yararlı olabilir.

Üst Hakkı Yatırımcıya Ne Sağlayabilir?

Üst hakkı, başkasına ait taşınmaz üzerinde veya altında yapı yapmak ya da mevcut yapıyı muhafaza etmek için kurulabilen bir irtifak hakkıdır.

GES yatırımlarında uygun hukuki yapı kurulması halinde;

santral tesislerinin hukuki statüsü,

yatırımcının arazi üzerindeki hakkı,

üçüncü kişilere karşı koruma,

finansman

bakımından daha güçlü bir yapı oluşturabilir.

Ancak her GES projesinde otomatik olarak üst hakkı kurulması gerektiği söylenemez.

Kira Şerhi GES Ekipmanlarının Mülkiyetini Korur mu?

Kira şerhi ile ekipman mülkiyeti farklı konulardır.

Kira şerhi esas olarak yatırımcının arazi kullanım hakkına ilişkindir.

Panel,

inverter,

trafo,

konstrüksiyon,

SCADA,

kablolar

gibi ekipmanların mülkiyeti ayrıca sözleşmede düzenlenmelidir.

Bu nedenle iyi hazırlanmış bir GES arazi sözleşmesinde yalnızca kira şerhi hükmü değil, ekipman mülkiyeti hükmü de bulunmalıdır.

Kira Şerhi Varsa Paneller Otomatik Olarak Yatırımcının mı Sayılır?

Hayır.

Kira şerhi panel mülkiyetinin tapuya kaydedilmesi anlamına gelmez.

Panellerin ve diğer tesislerin hukuki statüsü;

sözleşme,

eşya hukuku,

tesisin araziyle bağlantısı,

varsa üst hakkı

çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.

GES Kira Şerhi Enerji Piyasası Haklarını Korur mu?

Kira şerhi taşınmaz hukuku açısından bir koruma mekanizmasıdır.

Ancak;

bağlantı anlaşmasına çağrı mektubu,

bağlantı anlaşması,

sistem kullanım anlaşması,

lisans veya lisanssız üretim statüsü,

tüketim tesisi ilişkisi

enerji hukuku kapsamındaki ayrı hak ve yükümlülüklerdir.

Dolayısıyla kira şerhi bulunması enerji piyasasındaki bütün hakların otomatik olarak korunduğu anlamına gelmez.

Kira Şerhi Çağrı Mektubunun Devamını Garanti Eder mi?

Hayır.

Çağrı mektubu ve bağlantı süreci enerji mevzuatı kapsamında değerlendirilir.

Kira şerhi ise yatırımcının taşınmazı kullanma hakkına ilişkin hukuki güvence sağlar.

Ancak arazi kullanım hakkının sağlam olması GES yatırımının bağlantı ve kabul süreçlerini güvenli şekilde sürdürebilmesi açısından son derece önemlidir.

Lisanssız GES Projesinde Kira Şerhi Önemli midir?

Evet.

Lisanssız GES’in kurulduğu arazinin yatırımcıya ait olmaması halinde uzun dönemli kullanım hakkının hukuken güvenli olması gerekir.

Çünkü üretim tesisi belirli bir lokasyonda kurulmakta ve bağlantı değerlendirmesi bu tesis üzerinden gerçekleştirilmektedir.

Arazi hakkının yatırım süresi içerisinde kaybedilmesi ciddi proje riski yaratabilir.

Lisanslı GES Projelerinde Kira Şerhi Yeterli midir?

Lisanslı ve yüksek yatırım bedelli projelerde arazi kullanım yapısı daha kapsamlı değerlendirilmelidir.

Projenin ekonomik ömrü ve lisans süresi boyunca araziye erişim ve kullanım hakkının korunması gerekir.

Bu nedenle;

kira,

kira şerhi,

üst hakkı,

irtifaklar,

kamulaştırma,

diğer arazi edinim yöntemleri

projenin yapısına göre birlikte değerlendirilmelidir.

Banka Finansmanlı GES’te Kira Şerhi Neden Önemlidir?

Banka açısından GES’in gelir üretmeye devam etmesi kredinin geri ödenebilmesinin temelidir.

Arazi kullanım hakkının kaybedilmesi halinde;

santral üretim yapamayabilir,

nakit akışı durabilir,

kredi geri ödemeleri aksayabilir,

projenin teminat değeri düşebilir.

Bu nedenle finansörler uzun dönemli arazi haklarının hukuken güvenli olmasına önem verir.

Banka Sadece Kira Şerhini Yeterli Görmeyebilir mi?

Evet.

Özellikle büyük proje finansmanlarında banka;

üst hakkı,

kira şerhi,

doğrudan anlaşma,

step-in right,

fesih öncesi bildirim,

arazi sahibinin belirli taahhütleri

gibi ek korumalar isteyebilir.

Bu nedenle GES arazi sözleşmesinin finansman belgelerinden bağımsız hazırlanması ileride sorun yaratabilir.

Finansöre Step-in Hakkı Verilmesi Neden Önemlidir?

Örneğin GES yatırımcısı kira bedelini zamanında ödeyememiş olabilir.

Arazi sahibi kira sözleşmesini feshetmeden önce finansör bankaya bildirim yapılması ve bankaya ihlali giderme imkânı verilmesi sözleşmeyle düzenlenebilir.

Böylece küçük bir kira temerrüdünün yüz milyonlarca liralık enerji yatırımını riske atması önlenebilir.

Kira Şerhi Ne Zaman Yapılmalıdır?

Mümkünse proje yatırımının erken aşamalarında arazi hakları güvence altına alınmalıdır.

Yatırımcı;

panel siparişlerini vermiş,

EPC sözleşmesini imzalamış,

finansman kullanmış,

santrali inşa etmiş

ancak arazi hakkını yeterince güvenceye almamışsa risk çoktan büyümüş olabilir.

En doğru yaklaşım arazi hukuku incelemesini yatırım kararı verilmeden önce tamamlamaktır.

GES Kira Şerhi İçin Arazi Sahibinin Onayı Gerekir mi?

TBK m.312, taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin sözleşmeyle kararlaştırılabileceğini düzenlemektedir.

Bu nedenle şerh imkânının kira sözleşmesinde açıkça düzenlenmesi önemlidir.

Yatırımcı, sözleşmeyi imzaladıktan yıllar sonra arazi sahibinden şerh izni almaya çalışmak yerine bu konuyu başlangıçta çözmelidir.

Arazi Sahibi Sonradan Şerh Vermekten Kaçınırsa Ne Olur?

Bu durum sözleşmenin içeriğine bağlıdır.

Kira sözleşmesinde arazi sahibinin şerh için gerekli işlemleri yapacağı açıkça düzenlenmişse yatırımcının sözleşmesel hakları gündeme gelebilir.

Ancak şerh konusunda hiçbir hüküm bulunmuyorsa uyuşmazlık daha karmaşık hale gelebilir.

Bu nedenle GES kira sözleşmesinde;

“Kiraya veren, kira hakkının tapu siciline şerhi için gerekli bütün işlem ve belgeleri sağlayacaktır.”

gibi açık yükümlülüklerin proje özelinde hazırlanması yararlı olabilir.

Kira Şerhinde Süre Yazılmalı mı?

Şerhin kapsamı ve süresi sözleşmedeki kira ilişkisiyle uyumlu şekilde düzenlenmelidir.

Örneğin GES’in ekonomik işletme süresi 25 yılken arazi kullanım güvencesinin çok daha kısa olması yatırımcı açısından risk yaratabilir.

Kira süresi;

geliştirme,

inşaat,

işletme,

söküm

dönemleri dikkate alınarak planlanmalıdır.

GES’in Söküm Süresi de Kira Dönemine Eklenmeli mi?

Bu konu çoğu sözleşmede unutulur.

Örneğin GES’in işletme süresi 25 yıl olabilir.

Ancak 25. yılın son günü kira sona ererse yatırımcı;

panelleri,

konstrüksiyonu,

trafoları,

kabloları

hangi sürede sökecektir?

Bu nedenle sözleşmede işletme döneminden sonra decommissioning/söküm dönemi ayrıca düzenlenebilir.

Kira Şerhi Söküm Hakkını da Otomatik Korur mu?

Söküm hakkı ayrıca sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

Kira süresinin sonunda;

ekipmanların kim tarafından söküleceği,

söküm için ne kadar süre verileceği,

masrafların kime ait olacağı,

arazinin hangi durumda teslim edileceği

belirlenmelidir.

Arazi Sahibi Şerhin Terkinini Tek Başına İsteyebilir mi?

Şerhin terkini, şerhin dayanağı ve tapu sicili kuralları çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Arazi sahibinin yalnızca;

“Artık bu GES’i istemiyorum.”

demesiyle yatırımcının geçerli ve devam eden hakkının tapudan ortadan kaldırılabileceği varsayılmamalıdır.

Şerhin süresi ve dayanağı bu nedenle açık şekilde oluşturulmalıdır.

GES Projesinde Tapu İncelemesi Neleri Kapsamalıdır?

Yatırım yapılmadan önce yalnızca tapuda malikin ismine bakmak yeterli değildir.

En azından;

mülkiyet,

hissedarlar,

ipotekler,

hacizler,

irtifak hakları,

intifa hakları,

şerhler,

beyanlar,

dava veya ihtilaf kayıtları,

geçiş hakları

incelenmelidir.

Ayrıca ENH ve ulaşım güzergâhları için kullanılan diğer parseller de değerlendirilmelidir.

GES Kira Şerhi Yatırımcı İçin Tek Başına Yeterli midir?

Hayır.

Güvenli bir arazi GES yatırımında genellikle birkaç hukuki koruma birlikte düşünülmelidir.

Örneğin;

uzun dönemli kira sözleşmesi + kira şerhi + uygun projelerde üst hakkı + ENH irtifakları + yol/geçiş hakları + ekipman mülkiyeti hükümleri + finansör korumaları

birlikte değerlendirilebilir.

GES Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken 20 Arazi Koruma Hükmü

1. Kira süresi.
2. Geliştirme dönemi.
3. İşletme dönemi.
4. Söküm dönemi.
5. Kira bedeli.
6. Kira artış formülü.
7. Kira hakkının tapuya şerhi.
8. Şerh için malik işbirliği yükümlülüğü.
9. Üst hakkı kurulması seçeneği.
10. Malik değişikliği hükümleri.
11. Arazi satışında bildirim.
12. İpotek ve yeni takyidat sınırlamaları.
13. Finansör step-in hakkı.
14. Fesih öncesi bildirim ve cure period.
15. Panel ve ekipman mülkiyeti.
16. Söküm hakkı.
17. Yol ve saha erişim hakkı.
18. ENH ve kablo geçiş hakları.
19. Mirasçı ve halefleri bağlayan hükümler.
20. Uyuşmazlık ve tazminat hükümleri.

GES Kira Şerhi Öncesinde Kontrol Edilmesi Gereken 15 Husus

1. Tapudaki malik gerçekten sözleşmenin tarafı mı?

2. Taşınmaz hisseli mi?

3. Tapuda ipotek bulunuyor mu?

4. Mevcut haciz var mı?

5. Daha önce kurulmuş irtifak hakları var mı?

6. İntifa hakkı bulunuyor mu?

7. Kira süresi yatırım süresiyle uyumlu mu?

8. Şerh yetkisi sözleşmede açık mı?

9. Şerhin süresi doğru belirlenmiş mi?

10. GES ekipman mülkiyeti ayrıca düzenlenmiş mi?

11. Söküm dönemi öngörülmüş mü?

12. ENH güzergâhındaki parseller güvence altında mı?

13. GES’e ulaşım yolu hukuken güvenli mi?

14. Finansörün talepleri karşılanıyor mu?

15. Kira yerine veya kira yanında üst hakkı gerekli mi?

GES Yatırımcılarının Kira Şerhi Konusunda Yaptığı 15 Büyük Hata

1. Uzun süreli sözleşmenin tek başına yeterli olduğunu düşünmek.
2. Kira şerhini yatırım tamamlandıktan sonra gündeme getirmek.
3. Tapudaki eski ipotekleri kontrol etmemek.
4. Hakların tapudaki sırasını önemsememek.
5. Hisseli arazide malik yapısını incelememek.
6. Üst hakkı seçeneğini değerlendirmemek.
7. Şerhin süresini yatırım süresinden kısa bırakmak.
8. Söküm dönemini kira süresine dahil etmemek.
9. Ekipman mülkiyetini kira şerhiyle karıştırmak.
10. ENH güzergâhındaki parselleri incelememek.
11. Yol hakkını güvenceye almamak.
12. Finansör step-in hakkı düzenlememek.
13. Malik değişikliğini sözleşmede düzenlememek.
14. Cebri satış riskini hesaba katmamak.
15. Milyonlarca liralık GES yatırımı için standart kira sözleşmesi kullanmak.

Örnek Bir Risk Senaryosu

Bir yatırımcının 25 yıllık kira sözleşmesine dayanarak 50 milyon TL yatırım yaptığını düşünelim.

GES üçüncü yılında üretime geçiyor.

Beşinci yılda arazi sahibinin mali durumu bozuluyor.

Taşınmaz üzerinde yatırım öncesinden kalma yüksek bedelli banka ipoteği olduğu ortaya çıkıyor.

İpotek paraya çevriliyor ve taşınmaz cebri satışa gidiyor.

Bu aşamada yatırımcı ilk kez;

“Benim kira hakkım tapuda hangi sırada?”

sorusunu soruyor.

Oysa bu soru santral kurulduktan sonra değil, arazi kiralanmadan önce sorulmalıdır.

GES yatırımlarında tapu due diligence işleminin önemi tam olarak burada ortaya çıkar.

Sıkça Sorulan Sorular

1. GES kira sözleşmesinin tapuya şerhi zorunlu mudur?

Her GES kira sözleşmesinin geçerliliği için genel olarak tapuya şerh zorunluluğu bulunduğu söylenemez. Ancak uzun süreli ve yüksek bedelli yatırımlarda şerh önemli bir hukuki koruma sağlayabilir.

2. Kira şerhi olmadan GES kurulabilir mi?

Projenin diğer şartları sağlanıyorsa yalnızca kira şerhinin bulunmaması kira sözleşmesini otomatik geçersiz hale getirmez. Ancak yatırımcının taşınmaz hukuku riskleri ayrıca değerlendirilmelidir.

3. Kira şerhi arazi satılırsa yatırımcıyı korur mu?

Şerhin en önemli işlevlerinden biri kişisel hakkın sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlamasıdır.

4. Yeni malik şerhli GES kira sözleşmesini kabul etmek zorunda mı?

Şerhin yeni malike karşı hukuki etkisi TMK m.1009 ve ilgili hükümler kapsamında değerlendirilir. Somut şerhin kapsamı ve geçerliliği ayrıca incelenmelidir.

5. Kira şerhi varsa arazi satılamaz mı?

Hayır. Kira şerhi genel olarak satış yasağı değildir. Taşınmaz satılabilir; ancak şerhin yeni hak sahiplerine karşı hukuki sonuçları bulunur.

6. Kira şerhi ile üst hakkı aynı şey midir?

Hayır. Kira şerhi kişisel hakkın tapu sicilindeki etkisini güçlendirirken üst hakkı ayni hak niteliğinde bir irtifaktır.

7. GES için üst hakkı mı kira şerhi mi daha güvenlidir?

Projenin büyüklüğü, süresi, finansmanı ve arazi yapısına göre karar verilmelidir. Büyük ve uzun süreli yatırımlarda üst hakkı ayrıca değerlendirilmelidir.

8. Tapuda önceden ipotek varsa kira şerhi yeterli midir?

Her durumda yeterli olduğu söylenemez. Önceki ipotek ve diğer hakların önceliği özellikle cebri satış riskinde kritik olabilir.

9. Kira şerhi panellerin yatırımcıya ait olduğunu gösterir mi?

Hayır. Ekipman mülkiyeti ayrı bir konudur ve GES sözleşmelerinde ayrıca düzenlenmelidir.

10. Banka finansmanlı GES’te kira şerhi önemli midir?

Evet. Uzun dönemli arazi kullanım hakkının güvence altında olması projenin nakit akışı ve finansman güvenliği bakımından önemlidir. Banka ayrıca üst hakkı, step-in ve başka teminatlar da isteyebilir.

GES Kira Şerhinde En Önemli Kural: Santrali Kurmadan Önce Arazi Hakkını Koruyun

GES yatırımcılarının en sık yaptığı hatalardan biri hukuki güvenliği ters sırayla kurmaktır.

Önce;

arazi kiralanır,

çağrı mektubu alınır,

EPC sözleşmesi yapılır,

panel sipariş edilir,

kredi kullanılır,

milyonlarca liralık santral kurulur.

Daha sonra;

“Bu kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmemiz gerekir miydi?”

sorusu sorulur.

Oysa arazi kullanım hakkının hukuki güvenliği yatırımın ilk aşamalarından biri olmalıdır.

Çünkü yatırımcının santrali işletme hakkı devam ederken araziyi kullanma hakkını kaybetmesi, teknik olarak kusursuz bir GES’i ekonomik olarak değersiz hale getirebilir.

Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin başta olmak üzere Türkiye genelindeki uzun dönemli arazi tipi GES yatırımlarında kira şerhi, üst hakkı, mevcut ipotekler, hacizler, ENH geçiş hakları, yol hakları ve finansör korumaları birlikte değerlendirilmelidir.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından GES yatırımlarının arazi hukuku incelemelerinde kira sözleşmesinin yalnızca taraflar arasındaki hükümleri değil; tapu sicili, kira şerhi, üst hakkı, mevcut takyidatlar, ekipman mülkiyeti, finansman yapısı ve enerji piyasası süreciyle ilişkisi de birlikte değerlendirilmektedir.

GES Arazi Kira Sözleşmesini İmzalamadan Önce Tapu Risklerini Kontrol Edin

GES yatırımınız için;

20-30 yıllık arazi kiralanacaksa,

kira sözleşmesi henüz tapuya şerh edilmediyse,

arazi üzerinde banka ipoteği varsa,

taşınmaz hisseliyse,

arazi sahibinin taşınmazı satma ihtimali bulunuyorsa,

banka proje finansmanı sağlıyorsa,

üst hakkı kurulması düşünülüyorsa,

ENH veya ulaşım yolu başka parsellerden geçiyorsa

yatırıma başlamadan önce kira ve tapu yapısının birlikte incelenmesi önemli hak kayıplarını önleyebilir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık, GES arazi kira sözleşmelerinin hazırlanması, kira hakkının tapuya şerhi, üst hakkı ve irtifak hakkı işlemleri, tapu due diligence incelemeleri, GES arazi satışları, malik değişikliği uyuşmazlıkları, ENH geçiş hakları ve yatırımcı haklarının korunmasına ilişkin hukuki destek sunmaktadır.

GES yatırımınızda arazi kullanım hakkının uzun dönemli hukuki güvenliğini sağlamak veya mevcut kira sözleşmesinin tapu ve enerji hukuku bakımından risklerini inceletmek için Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve hukuk ekibiyle iletişime geçebilirsiniz.

Telefon: 0312 434 22 22
Mobil: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara