Kesinleşmeden Kiracı Tahliye Edilebilir mi? (2026 Güncel Rehber)

Kesinleşmeden kiracı tahliye edilebilir mi? Tahliye kararının icrası, istinaf, ilamlı icra, icranın geri bırakılması ve kiracının hakları hakkında 2026 rehberi.

Kiracı, bazı tahliye kararları kesinleşmeden de ilamlı icra yoluyla tahliye edilebilir. Tahliye kararına karşı istinaf başvurusu yapılması, kural olarak kararın icrasını kendiliğinden durdurmaz.

Ancak her tahliye dosyası aynı değildir. Kararın türü, icra edilebilirliği, tebliğ durumu, kanun yolu başvurusu ve icranın geri bırakılması yönünde verilmiş bir karar bulunup bulunmadığı mutlaka incelenmelidir. Ev sahibi hiçbir durumda kendi başına kiracıyı çıkaramaz.

Kesinleşme ile İcra Edilebilirlik Aynı Şey midir?

Hayır. Bir mahkeme kararının kesinleşmesi, olağan kanun yollarının tamamlanması veya kullanılmaması sonucunda kararın değişmez hâle gelmesini ifade eder. İcra edilebilirlik ise kararın kesinleşmesi beklenmeden icra müdürlüğü aracılığıyla uygulanıp uygulanamayacağıyla ilgilidir.

Tahliye kararlarında çoğu dosyada ilamlı icra yoluna başvurulabilmesi mümkündür. Ancak somut kararın niteliği ve dosyada tahliyeyi durduran bir karar olup olmadığı ayrıca kontrol edilmelidir.

İstinaf Başvurusu Tahliyeyi Otomatik Durdurur mu?

Kural olarak hayır. Kiracının tahliye kararına karşı istinaf dilekçesi vermiş olması, ev sahibinin ilamlı icra başlatmasına her zaman engel olmaz.

Kiracı, tahliyenin istinaf sonucu beklenene kadar durmasını istiyorsa, dosyanın şartlarına göre icranın geri bırakılması yoluna başvurmalıdır. Sadece istinaf başvurusu yapılmış olması, icranın durduğu anlamına gelmez.

İcranın Geri Bırakılması Nedir?

İcranın geri bırakılması, tahliye kararının icra yoluyla uygulanmasını geçici olarak durdurabilen hukuki bir mekanizmadır. Bu süreçte belirli usul, süre ve teminat koşulları gündeme gelebilir.

Kiracının bu yönde açık bir karar veya işlem sağlamadan tahliye icrasının kendiliğinden duracağını varsayması risklidir. Ev sahibi de icra dosyasına sunulmuş geçerli bir durdurma kararı bulunup bulunmadığını takip etmelidir.

Ev Sahibi Kesinleşmeyen Karara Dayanarak Ne Yapabilir?

Kararın icra edilebilir nitelikte olması ve tahliyeyi durduran bir karar bulunmaması hâlinde, ev sahibi yetkili icra müdürlüğünde ilamlı icra dosyası açabilir. İcra müdürlüğü kiracıya tahliye emri gönderir.

Kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa, yasal sürelerin sonunda icra müdürlüğü aracılığıyla fiilî tahliye işlemi talep edilebilir. Tahliye, icra görevlileri tarafından ve gerekli hâllerde kolluk desteğiyle gerçekleştirilir.

Mahkeme Kararı Yoksa Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Hayır. Ev sahibi, tahliye davası devam ederken veya henüz tahliye kararı alınmamışken kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz. Kilit değiştirmek, eşyaları dışarı koymak, elektrik veya suyu kesmek hukuka uygun tahliye yöntemi değildir.

Kira borcu, ihtiyaç, tahliye taahhüdü veya başka bir tahliye sebebi bulunsa dahi, kanunda öngörülen icra veya dava sürecinin tamamlanması gerekir.

Kiracı Tahliye Emrine Uymazsa Ne Olur?

Kiracı tahliye emrine rağmen taşınmazı teslim etmez ve icranın geri bırakılması kararı da bulunmazsa, icra müdürlüğü fiilî tahliye işlemini uygular. Taşınmaz boşaltılır, anahtar teslimi ve taşınmazın durumu tutanakla kayıt altına alınır.

Kiracının eşyaları içeride kalmışsa, eşyaların tespiti ve muhafazası icra prosedürü çerçevesinde yapılır. Ev sahibi eşyalar üzerinde kendi başına tasarruf edemez.

Tahliye Kararı Sonradan Kaldırılırsa Ne Olur?

İstinaf incelemesinde ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması veya dosyanın yeniden görülmesi mümkündür. Tahliye daha önce uygulanmışsa, taşınmazın yeniden kullanımı, zararın tazmini ve tarafların sonraki hakları ayrı hukuki değerlendirme gerektirebilir.

Kiracı, karar kaldırıldığı için taşınmaza kendiliğinden girme hakkı elde etmez. Yeni durumun yasal yollarla çözülmesi gerekir.

Kiracı Kesinleşme Beklenirken Kira Ödemeye Devam Eder mi?

Evet. Kiracı taşınmazı kullanmaya devam ettiği sürece güncel kira bedellerini ödemekle yükümlüdür. İstinaf başvurusu veya kesinleşme beklenmesi kira ödeme borcunu askıya almaz.

Kira ödenmezse yeni kira borçları, icra takipleri ve ayrı tahliye sebepleri gündeme gelebilir. Ödemelerin hangi aya ait olduğunun banka dekontunda açıkça yazılması önemlidir.

Ev Sahibi Kilit Değiştirebilir mi?

Hayır. Karar kesinleşmiş olsa dahi, kiracı taşınmazı gönüllü olarak teslim etmedikçe ev sahibi icra müdürlüğü aracılığıyla işlem yapmalıdır.

Kilit değiştirme, eşyaları çıkarma veya taşınmaza zorla girme, ev sahibi açısından hukuki sorumluluk doğurabilir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, tahliye kararlarında kesinleşme ile icra edilebilirliğin birbirinden farklı kavramlar olduğunu; tahliye işleminden önce istinaf dosyası, icra dosyası ve icranın geri bırakılması kararlarının birlikte incelenmesi gerektiğini belirtmektedir. 2026 güncel mevzuat değişiklikleri ve somut olayın şartları her dosyada ayrıca dikkate alınmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kiracı kesinleşmeyen tahliye kararıyla çıkarılabilir mi?
Kararın icra edilebilir nitelikte olması ve icrayı durduran karar bulunmaması hâlinde mümkün olabilir.

İstinaf başvurusu tahliyeyi durdurur mu?
Kural olarak kendiliğinden durdurmaz.

İcranın geri bırakılması ne sağlar?
Şartları oluşursa tahliye kararının icra yoluyla uygulanmasını geçici olarak durdurabilir.

Ev sahibi tahliye kararıyla kilidi değiştirebilir mi?
Hayır. Fiilî tahliye icra müdürlüğü aracılığıyla yapılmalıdır.

Kiracı tahliye emrine uymazsa ne olur?
İcrayı durduran bir karar yoksa icra müdürlüğü fiilî tahliye işlemi yapabilir.

Tahliye kararı istinafta kaldırılırsa kiracı eve dönebilir mi?
Taşınmaza kendiliğinden giremez; yeni hukuki durum yasal yollarla değerlendirilir.

Kiracı istinaf sürerken kira ödemeye devam eder mi?
Evet. Taşınmazı kullandığı sürece kira ödeme yükümlülüğü devam eder.

Mahkeme kararı olmadan tahliye yapılabilir mi?
Bazı özel icra yolları dışında, ev sahibinin kendi başına tahliye yapması mümkün değildir.

İLETİŞİM

Kesinleşmeyen tahliye kararının icrası, istinaf başvurusu, icranın geri bırakılması, tahliye emri veya fiilî tahliye sürecinde uyuşmazlık yaşıyorsanız; mahkeme kararı ve icra dosyasının birlikte incelenmesi önem taşır.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.