Kira Borcunun Bir Kısmını Ödeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi? (2026 Güncel Rehber)

Kira borcunun bir kısmını ödeyen kiracı tahliye edilebilir mi? Kısmi ödeme, kalan kira borcu, icra takibi, iki haklı ihtar ve tahliye süreci hakkında 2026 rehberi.

Kiracının kira bedelinin bir kısmını ödemesi, borcu o tutar kadar azaltır; ancak kalan tutar ödenmemişse tahliye riski her zaman ortadan kalkmaz. Buna rağmen ev sahibi de yalnızca kısmi ödeme yapıldı diye kiracıyı doğrudan tahliye edemez.

Tahliye için kira borcunun gerçekten mevcut olması, talep edilen tutarın doğru hesaplanması ve kanundaki bildirim, süre ve takip koşullarının yerine getirilmesi gerekir. Kısmi ödemenin hangi aya ait olduğu, ne zaman yapıldığı ve kalan borcun tutarı bu nedenle önem taşır.

Kısmi Kira Ödemesi Borcu Sona Erdirir mi?

Hayır. Kiracı 20.000 TL kira bedelinin 12.000 TL’sini ödemişse, 8.000 TL yönünden borç devam eder. Ev sahibi, tahsil edilen tutarı hesaba katmak zorundadır; ödenmiş kısmı yeniden talep edemez.

Kısmi ödeme, kiracının hiçbir ödeme yapmadığı anlamına gelmez. Ancak kalan borç vadesinde ve usulüne uygun şekilde kapatılmadıysa, alacak ve tahliye bakımından sonuç doğurabilir.

Kısmi Ödeme Tahliyeyi Önler mi?

Kural olarak, yasal süresi içinde kira borcunun tamamı ödenmemişse kısmi ödeme tek başına tahliye talebini önlemeyebilir. Özellikle kira borcuna dayalı icra takibinde veya temerrüt ihtarında, kalan borcun tamamının süresi içinde ödenip ödenmediği değerlendirilir.

Ancak her dosyada tahliye kararı çıkacağı söylenemez. Talep edilen kira bedelinin gerçekten muaccel olup olmadığı, kira artışının geçerli olup olmadığı, ödemelerin doğru borca mahsup edilip edilmediği ve tebligatın usulü incelenir.

Ev Sahibi Kısmi Ödeme Sonrasında İcra Takibi Başlatabilir mi?

Evet. Ev sahibi, sadece ödenmeyen bakiye kira bedeli, varsa faiz ve hukuken talep edilebilir diğer kalemler için icra takibi başlatabilir. Tam kira bedelinin hiçbir ödeme yapılmamış gibi yeniden istenmesi doğru değildir.

Kiracı açısından ise ödeme dekontlarının saklanması, ödeme açıklamasında hangi aya ait kira olduğunun yazılması ve icra dosyasındaki borç hesabının dikkatle incelenmesi önem taşır.

Kalan Borç Ödenmezse Temerrüt Oluşur mu?

Kira borcunun vadesi geldiği hâlde tamamı ödenmemişse, kalan tutar bakımından temerrüt gündeme gelebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliyeye dayanak oluşturabilecek süreçlerde, ev sahibinin kanunda öngörülen usule uygun ihtar veya takip yolunu kullanması gerekir.

Kısmi ödeme, borcun kalan bölümü için temerrüdü her zaman ortadan kaldırmaz. Buna karşılık kiracının ödeme yaptığı tutar, ödeme tarihi ve borç miktarı uyuşmazlığın sonucunu doğrudan etkiler.

İki Haklı İhtar Bakımından Kısmi Ödeme Ne Anlama Gelir?

Kira yılı içinde kiracının kira bedelini vadesinde ve tamamen ödememesi hâlinde, ev sahibinin gönderdiği ihtarların haklı olup olmadığı tartışılabilir. Kısmi ödeme yapıldığı için ihtarın otomatik olarak haksız sayılması gerekmez; fakat ödenmeyen bakiye, ihtarın zamanı ve içeriği incelenir.

İki haklı ihtara dayalı tahliye sürecinde, her ihtarın ayrı ayrı hukuki koşulları taşıması gerekir. Genel ve hatalı hesaplamaya dayanan ihtarlar tahliye talebini zayıflatabilir.

Kiracı Kira Artışını Kabul Etmiyorsa Ne Olur?

Ev sahibinin istediği artışın kira sözleşmesine ve yasal sınırlamalara uygun olup olmadığı önemlidir. Kiracı, geçerli kira bedelini ödediği hâlde yalnızca tartışmalı veya hukuken geçersiz artış farkını ödemediği için tahliye tehdidiyle karşılaşabilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda mevcut kira bedeli, artış dönemi, sözleşme hükmü ve tarafların önceki ödeme uygulaması birlikte değerlendirilmelidir.

Depozito Kalan Kira Borcuna Sayılır mı?

Depozito, kiracının son ay kirasını ödememesine otomatik gerekçe oluşturmaz. Kiracının depozitoyu tek taraflı olarak kira bedeline mahsup ettiğini varsayması risklidir.

Depozitonun hangi koşullarda ve ne şekilde kullanılacağı, kira sözleşmesi ile ilgili hukuki kurallar çerçevesinde değerlendirilir. Kalan kira borcu ile depozito hesabı ayrı ayrı incelenmelidir.

Kısmi Ödeme Yapılırken Ne Yazılmalıdır?

Banka transferiyle yapılan kısmi ödemelerde açıklama bölümüne hangi aya ait kira olduğu ve ödemenin kısmi nitelik taşıdığı yazılmalıdır. Örneğin “Eylül 2026 kira bedeli kısmi ödeme” ifadesi, ileride mahsup tartışmasını azaltabilir.

Ödemeyi üçüncü kişi yapıyorsa kiracının adı, taşınmaz bilgisi ve kira dönemi de açıklamada belirtilmelidir.

Ev Sahibi Kiracıyı Kendiliğinden Çıkarabilir mi?

Hayır. Kira borcu bulunsa dahi ev sahibinin kilit değiştirmesi, eşyaları dışarı çıkarması, elektrik veya suyu keserek kiracıyı çıkarmaya çalışması hukuka uygun bir tahliye yöntemi değildir.

Tahliye, kanunda öngörülen icra veya dava süreçleri izlenerek yapılmalıdır.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, kısmi kira ödemesi bulunan dosyalarda tahliye değerlendirmesinin yalnızca “ödeme eksik” tespitiyle yapılamayacağını; kalan borcun, ödeme tarihinin, tebligatın ve takip türünün birlikte incelenmesi gerektiğini belirtmektedir. 2026 güncel mevzuat değişiklikleri ve somut olayın şartları her dosyada ayrıca dikkate alınmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kiracı kiranın yarısını öderse tahliye edilir mi?
Kalan borç süresi içinde ödenmezse tahliye süreci gündeme gelebilir; ancak tahliye otomatik değildir.

Ev sahibi tam kira bedelini yeniden isteyebilir mi?
Hayır. Yapılan kısmi ödeme borçtan düşülmelidir.

Kısmi ödeme icra takibini durdurur mu?
Takip, ödenmeyen bakiye yönünden devam edebilir.

Kalan kira sonradan ödenirse tahliye önlenir mi?
Ödemenin zamanı, takip veya ihtarın niteliği ve yasal süreler değerlendirilmelidir.

İki haklı ihtar için eksik kira ödemesi yeterli olabilir mi?
Kalan borç ve her ihtarın hukuki şartları ayrı ayrı incelenir.

Depozito son ay kirası yerine kullanılabilir mi?
Kural olarak otomatik mahsup yapılamaz; sözleşme ve hukuki koşullar önemlidir.

Kısmi ödeme dekontunda ne yazılmalıdır?
Kira dönemi, taşınmaz bilgisi ve “kısmi ödeme” ibaresi yazılması faydalıdır.

Ev sahibi eksik kira nedeniyle kilidi değiştirebilir mi?
Hayır. Tahliye için yasal icra veya dava yolları kullanılmalıdır.

İLETİŞİM

Kira bedelinin kısmen ödenmesi, kalan borç için icra takibi, tahliye ihtarı veya iki haklı ihtar konusunda uyuşmazlık yaşıyorsanız; kira sözleşmesi, banka dekontları ve tebligat kayıtlarının birlikte incelenmesi önem taşır.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.