Kiracı Eksik Kira Ödemesini Sürekli Yaparsa Nasıl Tahliye Edilir? (2026 Güncel Rehber)

Kiracı eksik kira ödemesini sürekli yaparsa nasıl tahliye edilir? Kalan kira borcu, temerrüt ihtarı, icra yoluyla tahliye ve iki haklı ihtar hakkında 2026 rehberi.

Kiracının kira bedelini her ay eksik ödemesi, kalan borç yönünden temerrüt ve tahliye sürecini gündeme getirebilir. Ancak ev sahibi, yalnızca “eksik ödeme yapılıyor” diyerek kiracıyı kendiliğinden tahliye edemez. Önce gerçek ve muaccel kira borcunun doğru hesaplanması, ardından uygun hukuki yolun seçilmesi gerekir.

Sürekli eksik ödeme hâlinde en çok başvurulan yollar; yazılı temerrüt ihtarı, kira alacağı için icra takibi ve şartları varsa iki haklı ihtara dayalı tahliye davasıdır. Hangi yöntemin kullanılacağı, kira sözleşmesine, eksik ödenen dönemlere ve önceki bildirimlere göre belirlenir.

Sürekli Eksik Kira Ödemesi Tahliye Sebebi midir?

Eksik kira ödemesi, ödenmeyen bakiye yönünden kira borcunun devam ettiği anlamına gelir. Kiracı her ay kira bedelinin bir kısmını yatırıyor ancak kalan kısmı ödemiyorsa, ev sahibi bakiye tutar için alacak ve tahliye yollarını değerlendirebilir.

Bununla birlikte, eksik olduğu iddia edilen tutarın gerçekten geçerli kira bedeline dayanması gerekir. Ev sahibinin hukuken geçersiz bir artış talep etmesi veya ödemeleri yanlış aya mahsup etmesi hâlinde tahliye talebi zayıflayabilir.

Önce Gerçek Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Tahliye sürecinden önce kira sözleşmesindeki bedel, artış maddesi, yenileme dönemi, önceki ödemeler ve varsa tarafların yazılı anlaşmaları incelenmelidir. Her ay için ödenmesi gereken tutar ve fiilen ödenen tutar ayrı ayrı tabloya işlenmelidir.

Örneğin aylık kira 25.000 TL iken kiracı sürekli 20.000 TL ödüyorsa, her ay 5.000 TL bakiye borç oluşur. Ancak taraflar arasında indirim, mahsup, tadilat gideri veya farklı bir ödeme anlaşması varsa bu durum da hesaba katılmalıdır.

Temerrüt İhtarı ile Tahliye Süreci Nasıl Başlar?

Kiracının muaccel kira borcunun tamamını ödememesi hâlinde, ev sahibi kanunda öngörülen koşullara uygun yazılı ihtar gönderebilir. İhtarda hangi aya ait ne kadar borç bulunduğu, ödeme yapılması gereken hesap ve borcun ödenmemesi hâlinde doğabilecek sonuçlar açıkça belirtilmelidir.

Kiracı, kendisine tanınan yasal süre içinde borcun kalan kısmını tamamen ödemezse, temerrüde dayalı tahliye talebi gündeme gelebilir. Kısmi ödeme, bakiye borç devam ettiği sürece her zaman tahliye riskini ortadan kaldırmaz.

İcra Yoluyla Tahliye Mümkün müdür?

Eksik kalan kira bedelleri için icra takibi başlatılabilir. Takipte yalnızca ödenmeyen bakiye, varsa faiz ve hukuken talep edilebilir kalemler istenmelidir. Kiracının yaptığı kısmi ödemeler mutlaka borçtan düşülmelidir.

Kiracı borca itiraz etmez veya yasal sürede tam ödeme yapmazsa, dosyanın niteliğine göre tahliye ve haciz aşamaları gündeme gelebilir. Kiracı itiraz ederse, sözleşme ve ödeme belgelerine göre itirazın kaldırılması, itirazın iptali veya dava seçenekleri değerlendirilir.

İki Haklı İhtar Yoluyla Tahliye Nasıl İşler?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının aynı kira yılı içinde farklı kira dönemlerine ait kira bedellerini vadesinde ve tamamen ödememesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtar alması, şartları oluşursa tahliye davasına dayanak olabilir.

Eksik ödeme yapılan her ay için ihtar gönderilmesi tek başına yeterli değildir. İhtarların hukuken haklı olması, kira borcunun ihtar tarihinde mevcut bulunması ve gerekli diğer koşulların sağlanması gerekir. Aynı kira dönemine ilişkin tekrarlanan ihtarlar her zaman iki ayrı haklı ihtar olarak değerlendirilmez.

Kiracı Sonradan Eksik Tutarı Öderse Ne Olur?

Kiracının bakiye tutarı sonradan ödemesi, borç hesabını etkiler. Ancak ödemenin temerrüt ihtarından veya icra tebligatından ne kadar sonra yapıldığı, hangi borca mahsup edildiği ve tahliye talebinin hangi hukuki sebebe dayandığı önem taşır.

Özellikle iki haklı ihtar veya temerrüt süreçlerinde, sonradan yapılan ödeme her dosyada aynı sonucu doğurmaz. Bu nedenle ödeme tarihleri ve tebligat kayıtları dikkatle incelenmelidir.

Ev Sahibi Kısmi Ödemeyi Kabul Ederse Hakkından Vazgeçmiş Sayılır mı?

Kısmi kira ödemesinin kabul edilmesi, ev sahibinin kalan alacaktan otomatik olarak vazgeçtiği anlamına gelmez. Ancak ev sahibinin yazışmaları, makbuzları ve ödeme sonrasındaki davranışları uyuşmazlıkta değerlendirilir.

Ev sahibi, alınan tutarın hangi aya veya hangi borca mahsup edildiğini açıkça kayıt altına almalı; kiracı da yaptığı ödemelerde kira dönemini belirtmelidir.

Hangi Deliller Hazırlanmalıdır?

Sürekli eksik kira ödemesi bulunan dosyalarda şu belgeler önem taşır:

• Kira sözleşmesi ve artış hükümleri,
• Aylık kira borç ve ödeme tablosu,
• Banka dekontları ve hesap ekstreleri,
• Kiracıyla yapılan yazışmalar,
• İhtarname ve tebligat mazbataları,
• İcra takip evrakı,
• Varsa depozito, aidat ve mahsup belgeleri.

Ödeme tablosunun ay ay hazırlanması, hem icra takibinde hem de dava aşamasında yanlış hesap riskini azaltır.

Ev Sahibi Kiracıyı Kendiliğinden Çıkarabilir mi?

Hayır. Kira borcu sürekli eksik ödeniyor olsa bile ev sahibi kilit değiştiremez, kiracının eşyalarına müdahale edemez veya elektrik ve suyu keserek tahliye sağlamaya çalışamaz.

Tahliye ancak kanunda öngörülen icra veya dava süreçleri sonucunda yapılabilir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, sürekli eksik kira ödemesi bulunan dosyalarda önce gerçek kira tutarının ve her aya ait bakiye borcun belirlenmesi; ardından temerrüt, icra takibi veya iki haklı ihtar yolunun dosyaya uygun şekilde seçilmesi gerektiğini belirtmektedir. 2026 güncel mevzuat değişiklikleri ve somut olayın şartları her dosyada ayrıca dikkate alınmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kiracı her ay eksik kira yatırırsa tahliye edilir mi?
Kalan borç ödenmez ve gerekli hukuki koşullar oluşursa tahliye süreci başlatılabilir; tahliye otomatik değildir.

Ev sahibi eksik kira için icra takibi yapabilir mi?
Evet. Yalnızca ödenmeyen bakiye tutar için takip yapılabilir.

Kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırır mı?
Kalan borç devam ettiği sürece her zaman ortadan kaldırmaz.

İki haklı ihtar için eksik ödeme yeterli olur mu?
Şartları varsa olabilir. Her ihtarın ayrı ayrı hukuken haklı olması gerekir.

Kiracı eksik kira farkını sonradan öderse tahliye davası düşer mi?
Ödemenin zamanı ve tahliye sebebine göre değerlendirme yapılır.

Ev sahibi geçersiz kira artışını ödemeyen kiracıyı tahliye edebilir mi?
Gerçek ve hukuken geçerli kira borcu belirlenmeden kesin bir tahliye sonucu doğmaz.

Depozito eksik kira tutarına otomatik mahsup edilir mi?
Kural olarak otomatik mahsup kabul edilmez; sözleşme ve hukuki koşullar incelenmelidir.

Eksik kira nedeniyle ev sahibi kilit değiştirebilir mi?
Hayır. Tahliye için yasal icra veya dava yolları kullanılmalıdır.

İLETİŞİM

Kiracının sürekli eksik kira ödemesi, bakiye kira borcu, temerrüt ihtarı, icra takibi veya iki haklı ihtar konusunda uyuşmazlık yaşıyorsanız; kira sözleşmesi, ödeme tablosu ve tebligat belgelerinin birlikte incelenmesi önem taşır.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.