Kiracılı Ev Satın Alan Yeni Malik Eski Kira Sözleşmesiyle Bağlı mıdır? 2026 Güncel Rehber

Kiracılı ev satın alan yeni malik mevcut kira sözleşmesiyle bağlı mıdır? Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi, eski kira bedelini kabul etmek zorunda mı, depozito ne olur ve ihtiyaç nedeniyle tahliye nasıl yapılır? 2026 güncel kira hukuku kapsamında açıklıyoruz.

Kiracısı bulunan bir konutun satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Uygulamada yeni ev sahiplerinin en sık yaptığı hatalardan biri, tapu devrinin gerçekleşmesiyle birlikte eski malik ile kiracı arasındaki sözleşmenin de ortadan kalktığını düşünmektir. Oysa Türk Borçlar Kanunu’nun kira ilişkisinin devrine ilişkin sistemi bundan farklıdır.

Kiralanan taşınmazın mülkiyeti el değiştirirse yeni malik kural olarak mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Başka bir ifadeyle kiracının yeni malik ile yeniden kira sözleşmesi imzalaması zorunlu olmadığı gibi, yeni malik de yalnızca evi satın aldığı gerekçesiyle kiracıdan derhâl taşınmazı boşaltmasını isteyemez.

Bununla birlikte yeni malikin konuta kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyacı bulunması hâlinde özel bir tahliye imkânı vardır. Bu nedenle “yeni malik eski kira sözleşmesiyle bağlıdır” kuralı ile “yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı” birlikte değerlendirilmelidir.

Kiracılı Ev Satılınca Kira Sözleşmesi Sona Erer mi?

Hayır. Konutun satılması mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Dolayısıyla tapunun yeni malike devredildiği gün kiracı sözleşmesiz hâle gelmez. Eski malikin yerine yeni malik geçer ve kira ilişkisi kural olarak mevcut koşullarıyla devam eder.

Bu durum özellikle yatırım amacıyla kiracılı konut satın alan kişilerin satın alma öncesinde kira sözleşmesini incelemesini önemli hâle getirmektedir.

Yeni Malik Eski Kira Sözleşmesiyle Bağlı mıdır?

Kural olarak evet. Yeni malik, mülkiyetin devriyle birlikte mevcut kira ilişkisinin tarafı hâline gelir.

Örneğin kiracı ile eski malik arasında aylık 25.000 TL bedelli bir kira sözleşmesi bulunuyorsa yeni malik yalnızca taşınmazı satın aldığı gerekçesiyle kiracıya “Ben artık ev sahibiyim, kira bedelini 50.000 TL yaptım.” diyemez. Kira bedelinin değiştirilmesi de Türk Borçlar Kanunu’nun emredici kira hükümlerine tabidir.

Yeni malikin taşınmaz için daha yüksek bedel ödemiş olması veya bölgedeki güncel kiraların mevcut kiradan yüksek olması tek başına istediği bedeli belirleme hakkı vermez.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyla Yeniden Sözleşme Yapmak Zorunda mı?

Hayır. Mevcut kira sözleşmesinin devam edebilmesi için yeni malik ile kiracının ikinci bir kira sözleşmesi imzalaması zorunlu değildir.

Yeni malik mevcut kira ilişkisinin tarafı hâline geldiğinden eski sözleşme üzerinden kira ilişkisi devam edebilir.

Bununla birlikte taraflar karşılıklı olarak isterlerse yeni bir düzenleme yapabilir. Ancak kiracıya “Yeni sözleşmeyi imzalamazsan çıkmak zorundasın.” şeklinde baskı yapılması mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Kiracı Yeni Ev Sahibiyle Sözleşme İmzalamazsa Tahliye Edilebilir mi?

Sırf yeni sözleşme imzalamadığı için tahliye edilemez. Kiracının eski kira sözleşmesi geçerliliğini koruyorsa yeni malikle ayrıca sözleşme imzalamaması başlı başına tahliye sebebi değildir.

Tahliye için Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir.

Yeni Malik “Evi Satın Aldım, Bir Ay İçinde Çık” Diyebilir mi?

Yeni malik böyle bir talepte bulunabilir ancak kiracının yalnızca bu sözlü talep nedeniyle taşınmazı boşaltma zorunluluğu doğmaz.

Taşınmazın satılması tek başına tahliye sebebi değildir. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talep etmesi hâlinde TBK m.351’de öngörülen şartlara ve sürelere uygun hareket edilmesi gerekir.

Dolayısıyla “tapu benim, istediğim zaman kiracıyı çıkarırım” yaklaşımı kira hukukunda doğru değildir.

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?

Evet, kanuni koşullar oluşmuşsa yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edebilir.

Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde TBK m.351 kapsamında tahliye yolu gündeme gelebilir.

Ancak ihtiyacın gerçek ve samimi olması önemlidir. Yalnızca kiracıyı çıkararak taşınmazı daha yüksek bedelle yeniden kiraya vermek amacıyla gerçekte bulunmayan bir ihtiyaç ileri sürülmesi uyuşmazlık yaratabilir.

Yeni Malik Tahliye İçin Altı Ay Beklemek Zorunda mı?

TBK m.351 yeni malike özel bir dava yolu tanımaktadır. Yeni malik taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Burada iki farklı süre birbirine karıştırılmamalıdır. Bir aylık süre yazılı bildirime, altı aylık süre ise bu özel yoldan tahliye davasının açılabileceği zamana ilişkindir.

Bu nedenle taşınmazı kiracılı satın alan kişinin tapu devrinden sonra uzun süre hiçbir işlem yapmadan beklemesi bazı hukuki seçeneklerini etkileyebilir.

Bir Aylık Bildirim Yapılmazsa Yeni Malik Tahliye Hakkını Tamamen Kaybeder mi?

Her durumda hayır. Yeni malik TBK m.351’de ayrıca sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme imkânına sahiptir.

Bu nedenle edinmeden itibaren bir aylık bildirim süresinin kaçırılması ile ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkının bütünüyle ortadan kalkması aynı şey değildir.

Somut olayda kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri ile mülkiyetin edinildiği tarih birlikte değerlendirilmelidir.

Bir Aylık Süre Ne Zaman Başlar?

Yeni malike ilişkin özel düzenlemede süre taşınmazın edinilmesinden itibaren hesaplanır. Bu nedenle tapu devrinin tarihi uygulamada son derece önemlidir.

Satış görüşmelerinin başladığı tarih veya tarafların kendi aralarında anlaştığı tarih yerine mülkiyetin hukuken kazanıldığı tarih esas alınarak somut olay değerlendirilmelidir.

Yeni Malik Bildirimi Nasıl Yapmalıdır?

Kanun bildirimin yazılı olmasını aramaktadır. İleride bildirimin yapılıp yapılmadığı ve ne zaman ulaştığı konusunda uyuşmazlık çıkabileceğinden ispat edilebilir bir yöntem kullanılması önemlidir.

Bildirimin içeriği de somut ihtiyacın niteliğine göre hazırlanmalıdır. Gelişigüzel gönderilen bir mesaj yerine tahliye stratejisinin süreler ve dava şartları dikkate alınarak planlanması daha sağlıklı olacaktır.

Yeni Malik Evi Kendisi Kullanacaksa Kiracı Kesin Tahliye Edilir mi?

Otomatik olarak hayır. “Evi kendim kullanacağım” denilmesi tek başına mahkemenin mutlaka tahliyeye karar vereceği anlamına gelmez.

İhtiyacın gerçekliği, samimiyeti ve somut olayın koşulları değerlendirilir. Örneğin yeni malikin hâlihazırda uygun başka bir konutta yaşaması, ileri sürdüğü ihtiyacın niteliği veya satın alma sonrasındaki davranışları uyuşmazlıkta tartışılabilir.

Her olay kendi özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Yeni Malik Çocuğu İçin Tahliye İsteyebilir mi?

Evet. Kanunda yeni malikin altsoyunun konut veya işyeri ihtiyacı da düzenlenmiştir.

Örneğin başka şehirden Ankara’ya üniversite veya çalışma nedeniyle gelecek çocuğun konut ihtiyacı somut olayın özelliklerine göre tahliye talebine dayanak oluşturabilir.

Ancak mahkeme yine ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını değerlendirir.

Yeni Malik Anne veya Babası İçin Tahliye İsteyebilir mi?

Üstsoy ihtiyacı da kanuni düzenlemenin kapsamındadır. Dolayısıyla yeni malikin annesi veya babası bakımından gerçek ve samimi konut ihtiyacının bulunması hâlinde tahliye talebi gündeme gelebilir.

Bununla birlikte yalnızca akrabalık ilişkisinin varlığı yeterli değildir; ileri sürülen ihtiyacın somutlaştırılması önemlidir.

Yeni Malik Yatırım İçin Evi Aldıysa Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Sadece yatırım amacıyla taşınmaz satın alınmış olması yeni malike özel bir tahliye hakkı vermez.

Yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve kiracı sözleşme ile kanundan doğan yükümlülüklerini yerine getirdiği sürece yalnızca mülkiyet değişikliğine dayanılarak tahliye edilemez.

Bununla birlikte kira ilişkisinde başka bir kanuni tahliye sebebi varsa o sebebe dayanılması mümkündür.

“Evi Boş Teslim Alacağım” Denilmesi Kiracıyı Bağlar mı?

Satıcı ile alıcı arasındaki satış sözleşmesinde taşınmazın boş teslim edileceğine ilişkin düzenleme bulunması, mevcut kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Satıcının alıcıya karşı üstlendiği boş teslim yükümlülüğü ile kiracının kira ilişkisinden kaynaklanan hukuki durumu birbirinden ayrılmalıdır.

Bu nedenle kiracılı taşınmaz satın alan kişinin satış sözleşmesindeki “boş teslim” ifadesine güvenerek kira hukukundaki tahliye koşullarını göz ardı etmemesi gerekir.

Tapuda “Kiracılıdır” Yazmıyorsa Kira Sözleşmesi Geçersiz Olur mu?

Hayır. Kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmemiş olması, sırf bu nedenle sözleşmenin geçersiz olduğu anlamına gelmez.

Konut kiralarında çok sayıda kira sözleşmesi tapuya şerh edilmeksizin uygulanmaktadır.

Bu nedenle satın alma öncesinde taşınmazın fiilî kullanım durumu mutlaka araştırılmalıdır.

Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Yeni Malik Ne Yapabilir?

Kira sözleşmesinin mutlaka yazılı olması genel bir geçerlilik şartı değildir. Bu nedenle kiracı ile eski malik arasında sözlü kira ilişkisi bulunabilir.

Böyle bir durumda kira ilişkisinin başlangıç tarihi, kira bedeli, ödemeler ve diğer koşullar bakımından ispat sorunları ortaya çıkabilir.

Banka transferleri, açıklamalar, yazışmalar ve diğer deliller önem kazanabilir.

Eski Malik Kira Sözleşmesini Yeni Malikten Gizlemişse Ne Olur?

Bu durum yeni malik ile eski malik arasında ayrıca hukuki uyuşmazlık doğurabilir. Ancak satıcının kira sözleşmesini gizlemiş olması mevcut kiracının haklarının otomatik olarak ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Yeni malik hem kira ilişkisinin durumunu hem de satış sırasında kendisine eksik veya yanlış bilgi verilmesinden doğabilecek haklarını ayrı ayrı değerlendirmelidir.

Kiracı Kira Bedelini Artık Kime Ödemelidir?

Mülkiyet devrinden sonra kira ilişkisinin yeni tarafı yeni maliktir. Bu nedenle kiracının yeni malike ödeme yapması gerekir.

Ancak kiracıya mülkiyet değişikliğinin ve yeni ödeme bilgilerinin açık şekilde bildirilmesi uygulamada önemlidir.

Kiracı, gerçekten malik değişikliği olup olmadığından emin değilse tapu değişikliğini doğrulamak isteyebilir.

Kiracı Eski Ev Sahibine Ödeme Yapmaya Devam Ederse Ne Olur?

Bu durumda ödemenin hangi tarihte yapıldığı, kiracının mülkiyet değişikliğini bilip bilmediği ve kendisine gerekli bildirimin yapılıp yapılmadığı önem kazanabilir.

Yeni malik, satın alma sonrasında ödeme sürecini belirsiz bırakmamalı ve kiracının kira bedelini hangi hesaba yatıracağını açıkça bildirmelidir.

Yeni Malik Kira Bedelini İstediği Kadar Artırabilir mi?

Hayır. Malik değişikliği, kira artış rejimini ortadan kaldırmaz.

Yeni malik eski kira sözleşmesinin tarafı olduğundan kira bedelinin artırılması bakımından Türk Borçlar Kanunu’ndaki sınırlamalar ve kira dönemleri dikkate alınmalıdır.

Örneğin kiracının 20.000 TL ödediği bir konut 10 milyon TL’ye satılmışsa yeni malik yalnızca:

“Ben bu eve çok yüksek bedel ödedim, bundan sonra kira 50.000 TL.”

diyerek kira bedelini tek taraflı biçimde değiştiremez.

Ev Piyasa Kirasının Çok Altındaysa Ne Olur?

Kira bedelinin bölgedeki emsal kiraların çok altında kalması ayrı bir kira bedelinin belirlenmesi uyuşmazlığını gündeme getirebilir.

Özellikle beş yılı aşan veya beş yıldan sonra yenilenen konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.344 kapsamında emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu dikkate alınarak kira bedelinin belirlenmesi gündeme gelebilir.

Ancak taşınmazın satılması bu süreleri sıfırlamaz. Yeni malik eski kira ilişkisinin devamına dahil olur.

Ev Satılınca Beş Yıllık Kira Süresi Baştan Başlar mı?

Hayır. Mülkiyetin değişmesi mevcut kira ilişkisinin başlangıç tarihini otomatik olarak sıfırlamaz.

Bu konu özellikle kira tespit davalarında önemlidir. Yeni malik taşınmazı yeni satın almış olsa dahi kira ilişkisinin ne zamandan beri devam ettiği ayrıca dikkate alınır.

Yeni Malik Eski Kiracının Depozitosundan Sorumlu Olur mu?

Depozito konusu taşınmaz satışı sırasında mutlaka ayrıca ele alınmalıdır. Kiracının verdiği güvence bedelinin ne olduğu, kime ödendiği, bankada tutulup tutulmadığı ve satış sırasında taraflar arasında nasıl devredildiği araştırılmalıdır.

Yeni malik açısından satın alma öncesinde eski malik ile depozitonun akıbetinin açık biçimde belirlenmesi ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önemlidir.

Kiracı açısından ise depozitoya ilişkin banka dekontu, kira sözleşmesi veya teslim belgesinin saklanması önem taşır.

Yeni Malik Eski Kira Sözleşmesindeki Özel Şartlarla da Bağlı mıdır?

Kural olarak yeni malik kira ilişkisinin tarafı hâline geldiğinden sözleşmenin geçerli hükümleri de önemini korur.

Ancak sözleşmedeki her hükmün otomatik olarak geçerli olduğu söylenemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine getirilen bazı sözleşme hükümleri emredici düzenlemeler nedeniyle geçersiz olabilir.

Dolayısıyla yeni malik sözleşmeyi yalnızca kira bedeli ve süre yönünden değil, bütün hükümleri bakımından incelemelidir.

Kiracının Aidat Borcu Varsa Yeni Malik Tahliye İsteyebilir mi?

Aidat veya yan gider borçlarının bulunması doğrudan her durumda tahliye sonucu yaratmaz. Borcun niteliği, sözleşmedeki düzenleme ve TBK hükümleri çerçevesinde temerrüt koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.

Yeni malik eski malikten kalan borçlarla kendi döneminde doğan borçları da birbirinden ayırmalıdır.

Kiracının Eski Dönemden Kira Borcu Varsa Yeni Malik Talep Edebilir mi?

Mülkiyetin devrinden önce doğmuş kira alacaklarının kime ait olduğu ile devirden sonraki kira alacakları birbirinden ayrılmalıdır.

Satış sözleşmesinde eski kira alacaklarının devrine ilişkin bir düzenleme bulunup bulunmadığı da önemlidir.

Yeni malik sırf taşınmazı satın aldığı için geçmişte doğmuş bütün kira alacaklarının kendisine geçtiğini varsaymamalıdır.

Yeni Malik Kiracıya Tahliye Taahhüdü İmzalatabilir mi?

Taraflar hukuka uygun koşullarda tahliye taahhüdü konusunda anlaşabilir. Ancak mevcut kiracının yeni malik ile sözleşme yapmaya zorlanması veya kira ilişkisinin devamı için zorunluymuş gibi tahliye taahhüdü imzalatılması uyuşmazlık yaratabilir.

Tahliye taahhüdünün geçerliliği kendi kanuni şartlarına göre ayrıca değerlendirilir.

Yeni Malik Kiracının Elektrik, Su veya Doğal Gazını Kestirebilir mi?

Kiracıyı tahliyeye zorlamak amacıyla elektrik, su, doğal gaz veya benzeri temel hizmetlere müdahale edilmesi hukuka uygun tahliye yöntemi değildir.

Tahliye, kanunda öngörülen yollar kullanılarak gerçekleştirilmelidir. Yeni malikin mülkiyet hakkı, kiracıyı fiilen zor kullanarak veya yaşam koşullarını dayanılmaz hâle getirerek çıkarmasına imkân vermez.

Yeni Malik Kilidi Değiştirebilir mi?

Kiracının hukuken devam eden kullanım hakkı varken kiracının taşınmaza girişini engelleyecek biçimde kilidin değiştirilmesi ciddi hukuki sonuçlara yol açabilir.

Yeni malik tahliye kararı ve gerekli hukuki süreç olmaksızın kendi imkânlarıyla kiracıyı evden çıkaramaz.

Yeni Malik Evi Göstermek İçin İstediği Zaman Eve Girebilir mi?

Hayır. Malik olmak, kiracının kullanımındaki konuta habersiz ve izinsiz şekilde girme hakkı vermez.

Taşınmazın satılması veya yeniden kiralanması amacıyla gösterilmesi gereken hâllerde kiracı ile uygun zaman konusunda iletişim kurulmalıdır. Kiracının konut dokunulmazlığı ve özel hayatı gözetilmelidir.

Yeni Malik Tadilat Yapacağını Söyleyerek Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Her tadilat tahliye sebebi değildir.

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme veya değiştirme gerekiyorsa ve bu işler sırasında kullanım imkânsızsa TBK’daki özel tahliye düzenlemeleri gündeme gelebilir.

Basit boya, küçük tamirat veya daha yüksek kira elde etmek amacıyla yapılacak dekorasyon her durumda bu kapsamda değerlendirilemez.

Yeni Malik Evi Satın Aldıktan Hemen Sonra Başkasına Satarsa Ne Olur?

Mülkiyet yeniden el değiştirirse kira ilişkisinin yeni malik bakımından devamı tekrar gündeme gelir. Kiracının sözleşmesi yalnızca art arda satış yapılması nedeniyle kendiliğinden sona ermez.

Her yeni malik bakımından kendi hukuki durumu ve varsa ihtiyaç iddiası ayrıca değerlendirilmelidir.

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Kiracıyı Çıkarıp Evi Başkasına Kiralayabilir mi?

İhtiyaç nedeniyle tahliye gerçekleştirildikten sonra kiralananın yeniden kiralanmasına ilişkin TBK m.355’te özel sınırlamalar bulunmaktadır.

Haklı sebep bulunmaksızın, ihtiyaç nedeniyle boşaltılan taşınmazın kanunda belirtilen süre içerisinde eski kiracıdan başkasına kiralanması yeni malik açısından hukuki sonuç doğurabilir.

Bu nedenle ihtiyaç iddiasının yalnızca daha yüksek kira elde etmek amacıyla kullanılmaması gerekir.

Kiracı Haksız Tahliye Nedeniyle Tazminat İsteyebilir mi?

Kanundaki yeniden kiralama yasağına aykırılık hâlinde eski kiracının tazminat talep etmesi gündeme gelebilir.

Bu nedenle yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye sürecini başlatmadan önce ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek ve sürdürülebilir olup olmadığını değerlendirmelidir.

Satın Almadan Önce Kiracıyla Görüşmek Gerekir mi?

Hukuken her satış için zorunlu bir şart olmamakla birlikte, kiracılı taşınmaz satın alırken ciddi bir hukuki inceleme yapılması yararlıdır.

Alıcı özellikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihini, kira bedelini, ödeme durumunu, depozitoyu, varsa tahliye taahhüdünü, devam eden davaları ve kiracının taşınmazı hangi sıfatla kullandığını araştırmalıdır.

Tapuyu aldıktan sonra ilk kez kira sözleşmesini görmek, yeni malik açısından beklenmedik sonuçlara yol açabilir.

Kiracılı Ev Satın Alırken Hangi Belgeler Kontrol Edilmelidir?

Satın alma öncesinde yalnızca tapu kaydına bakılması yeterli olmayabilir. Mevcut kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, depozito belgesi, varsa tahliye taahhüdü, kiracıyla yapılan ek protokoller ve devam eden dava veya icra dosyaları incelenmelidir.

Ayrıca satıcının “Kiracı zaten çıkacak” şeklindeki sözlü beyanına güvenmek yerine bunun hukuki dayanağı araştırılmalıdır.

Yeni Malik İçin En Büyük Hata Nedir?

En önemli hatalardan biri taşınmazın satın alınmasının kiracıyı otomatik olarak tahliye etme hakkı verdiğini düşünmektir.

İkinci önemli hata ise ihtiyaç nedeniyle tahliye düşünülmesine rağmen TBK m.351 kapsamındaki sürelerin gözden kaçırılmasıdır.

Üçüncü hata, kiracıyı çıkarmak amacıyla kira bedelini tek taraflı ve hukuka aykırı şekilde yükseltmeye çalışmaktır.

Dördüncü hata ise elektrik veya su kesme, kilit değiştirme, sürekli eve gitme ya da kiracıyı baskı altında tutma gibi fiilî yöntemlere başvurmaktır.

Kiracı Açısından En Büyük Hata Nedir?

Kiracının da “Ev satıldı ama beni hiçbir şekilde çıkaramazlar” düşüncesiyle hareket etmesi doğru değildir.

Yeni malikin kanunda öngörülen gerçek ve samimi ihtiyacı bulunuyorsa tahliye davası açılması mümkündür.

Kiracı özellikle yeni malikten gelen yazılı bildirimi, tebligatı, arabuluculuk başvurusunu veya dava evrakını görmezden gelmemelidir.

Kira Uyuşmazlığında Arabuluculuk Gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk düzenlemeleri önem taşımaktadır. Tahliye veya kira bedeline ilişkin dava açılmadan önce uyuşmazlığın niteliğine göre zorunlu arabuluculuk sürecinin bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Bu nedenle yeni malikin doğrudan dava dilekçesi hazırlamadan önce dava şartlarını değerlendirmesi gerekir.

Kiracılı Ev Satın Alan Yeni Malik Eski Kira Sözleşmesiyle Bağlı mıdır?

Evet. Temel kural, kiralanan taşınmazın mülkiyetini sonradan kazanan kişinin mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmesidir.

Bu nedenle yeni malik yalnızca tapuyu satın aldığı gerekçesiyle kira sözleşmesini yok sayamaz, kiracıyı derhâl çıkaramaz veya kira bedelini istediği miktara yükseltemez.

Ancak bu durum yeni malikin hiçbir tahliye hakkı bulunmadığı anlamına da gelmez. Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunda belirtilen diğer kişiler bakımından gerçek ve samimi konut ya da işyeri ihtiyacı bulunuyorsa TBK m.351 kapsamında tahliye talep edilebilir.

Burada özellikle edinme tarihi, bir aylık yazılı bildirim süresi, altı aylık dava süresi, kira sözleşmesinin bitiş tarihi ve ihtiyacın gerçekliği birlikte değerlendirilmelidir.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, kiracılı taşınmaz satın alınmadan önce yalnızca tapu kaydının değil, mevcut kira sözleşmesinin, kira başlangıç tarihinin, depozitonun, ödeme geçmişinin ve varsa tahliye taahhüdünün de incelenmesinin ileride yaşanabilecek tahliye uyuşmazlıklarını önemli ölçüde azaltabileceğini belirtmektedir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK ile Yeni Malik ve Kiracı Uyuşmazlıkları

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde kiracılı konut satışlarında yeni malik ile kiracı arasında tahliye, kira bedeli, ihtiyaç iddiası, depozito ve eski kira sözleşmesinin devamı konusunda uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.

Özellikle yüksek kira artışlarının yaşandığı dönemlerde kiracılı taşınmaz satın alan kişinin mevcut kira bedelinin düşük olduğunu sonradan fark etmesi, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik haklarını Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen yöntemlerle kullanmalıdır.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, kiracılı taşınmaz satın alınması, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira tespit uyuşmazlıkları, tahliye taahhüdü ve kiracı-yeni malik arasındaki uyuşmazlıklarda hukuki destek sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kiracılı ev satın alınca kiracı hemen çıkarılabilir mi?
Hayır. Satış tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez. Tahliye için kanunda öngörülen bir sebebin ve gerekli şartların bulunması gerekir.

2. Yeni malik eski kira sözleşmesini kabul etmek zorunda mı?
Yeni malik kural olarak mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Yeniden sözleşme yapılması zorunlu değildir.

3. Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir mi?
Evet. TBK m.351’de belirtilen kişiler bakımından gerçek ve samimi ihtiyaç bulunması ve diğer kanuni şartların yerine getirilmesi hâlinde tahliye talep edilebilir.

4. Yeni malik bir ay içinde bildirim yapmak zorunda mı?
Edinmeden altı ay sonra açılabilecek özel tahliye yolundan yararlanılacaksa edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekir.

5. Bir aylık süre kaçırılırsa kiracı hiçbir zaman çıkarılamaz mı?
Hayır. TBK m.351’de sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılmasına ilişkin ayrıca bir yol bulunmaktadır.

6. Ev satılınca kira bedeli yeniden belirlenebilir mi?
Satış tek başına yeni malike istediği kira bedelini belirleme hakkı vermez. Kira artışı ve kira tespiti TBK hükümlerine tabidir.

7. Ev satılınca beş yıllık kira süresi yeniden başlar mı?
Hayır. Malik değişikliği mevcut kira ilişkisinin başlangıç tarihini kendiliğinden değiştirmez.

8. Yeni malik kiracıyla yeni sözleşme imzalamak zorunda mı?
Hayır. Mevcut kira sözleşmesi kural olarak devam eder.

9. Yeni malik kiracıyı çıkarmak için kilidi değiştirebilir mi?
Hayır. Kiracının kullanım hakkı devam ederken hukuki tahliye süreci dışında fiilen taşınmaza girişinin engellenmesi ciddi hukuki sorunlar doğurabilir.

10. Yeni malik evi kendisi kullanacağını söyleyip sonra başkasına kiraya verebilir mi?
İhtiyaç nedeniyle tahliye sonrasında TBK m.355 kapsamındaki yeniden kiralama yasağı dikkate alınmalıdır. Kanuna aykırılık hâlinde eski kiracının tazminat hakkı gündeme gelebilir.

Uzman Hukuki Destek

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin, Bursa ve Türkiye genelinde hizmet veren FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, kiracılı taşınmaz satın alan yeni maliklerin ve kiracıların kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarında hukuki destek sunmaktadır.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, özellikle yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiracılı ev satın alma, eski kira sözleşmesinin devamı, kira tespit davaları, tahliye taahhüdü, depozito uyuşmazlıkları ve yeniden kiralama yasağı konularında hukuki destek sunmaktadır.

Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Kule Plaza, Balgat, Çankaya / Ankara
Hemen Ara: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr