Müteahhit İflas Etmeden Önce Arsa Sahibi Ne Yapmalıdır? 2026 Güncel Hukuki Rehber

Müteahhit mali sıkıntıya girdiyse arsa sahibi ne yapmalıdır? Konkordato, iflas, haciz, tapu devri ve yarım kalan inşaat risklerine karşı alınabilecek hukuki önlemler için 2026 güncel rehber.

Kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat projelerinde arsa sahibinin karşılaşabileceği en ciddi risklerden biri müteahhidin proje tamamlanmadan mali sıkıntıya girmesidir. İnşaatın yavaşlaması, işçilerin şantiyeden çekilmesi, taşeronların ödeme alamaması, malzeme tedarikinin durması, müteahhidin çeklerinin karşılıksız çıkması veya şirket hakkında çok sayıda icra takibi başlatılması yaklaşan daha büyük bir finansal problemin işareti olabilir.

Arsa sahibinin bu aşamada yaptığı en büyük hata genellikle beklemektir. “İnşaat biraz gecikti ama müteahhit toparlar”, “Yeni finansman bulacakmış”, “Birkaç daire satınca projeyi bitirecekmiş” düşüncesiyle aylar geçirilebilir. Bu sırada müteahhide devredilmiş arsa payları üçüncü kişilere satılabilir, paylar üzerine haciz veya ipotek gelebilir ve müteahhit konkordato veya iflas sürecine girebilir.

Bu nedenle müteahhidin mali sıkıntıya girdiğine ilişkin ciddi göstergeler ortaya çıktığında arsa sahibinin temel hedefi iflas kararını beklemek değil, mevcut hukuki ve ekonomik pozisyonunu mümkün olduğunca erken koruma altına almak olmalıdır.

Müteahhidin İflas Riski Nasıl Anlaşılır?

Müteahhidin mali sıkıntısı çoğu zaman bir gecede ortaya çıkmaz. Öncesinde çeşitli belirtiler görülmeye başlanabilir. İnşaat faaliyetinin belirgin şekilde yavaşlaması, taşeronların şantiyeden ayrılması, tedarikçilerin malzeme vermeyi durdurması, SGK veya vergi borçlarının artması, şirket hakkında icra takiplerinin çoğalması, banka kredilerinin yapılandırılması ve müteahhidin sürekli yeni avans veya tapu devri talep etmesi önemli uyarı işaretleri olabilir.

Tek bir göstergenin bulunması şirketin mutlaka iflas edeceğini göstermez. Ancak birkaç riskin aynı anda ortaya çıkması halinde sözleşme, tapu kayıtları, inşaat seviyesi ve müteahhidin hukuki durumu birlikte değerlendirilmelidir.

Arsa Sahibi Neden İflası Beklememelidir?

Müteahhit iflas ettikten veya konkordato sürecine girdikten sonra arsa sahibinin hareket alanı önemli ölçüde değişebilir. Çünkü artık yalnızca arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşme ilişkisi bulunmaz. Bankalar, işçiler, SGK, vergi idaresi, tedarikçiler, taşeronlar, konut satın alan üçüncü kişiler ve diğer alacaklılar da sürece dahil olabilir.

Özellikle müteahhide daha önce arsa payı devredilmişse bu payların hukuki durumu kritik hale gelir. Paylar üzerinde hacizler veya ipotekler bulunabilir ya da müteahhit bunları üçüncü kişilere devretmiş olabilir.

Bu nedenle erken müdahale, iflas sonrasında açılacak davadan çoğu zaman daha değerlidir.

1. Önce Sözleşmenin Tamamı İncelenmelidir

İlk yapılması gereken işlem kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ayrıntılı biçimde incelenmesidir. Yalnızca teslim tarihine bakılması yeterli değildir.

Tapu devirleri, inşaat seviyeleri, cezai şart, fesih, teminatlar, üçüncü kişilere satış yetkisi, ipotek kurma yetkisi, mücbir sebep, vekâletname ve yüklenicinin temerrüdüne ilişkin bütün hükümler birlikte değerlendirilmelidir.

Arsa sahibinin hangi hukuki adımı atabileceği büyük ölçüde mevcut sözleşmenin yapısına bağlıdır.

2. Güncel Tapu Kayıtları Derhal Kontrol Edilmelidir

Müteahhidin mali sıkıntıya girdiği düşünülüyorsa tapu kontrolü ertelenmemelidir. Arsa veya müteahhide devredilmiş paylar üzerinde yeni haciz, ihtiyati haciz, ipotek, satış vaadi veya başka takyidatlar bulunabilir.

Özellikle birkaç ay önce alınmış tapu kaydına güvenilmemelidir. Mali krizde bulunan şirketlerin hukuki durumu kısa süre içerisinde değişebilir.

Arsa sahibinin bilmesi gereken temel soru şudur: Bugün itibarıyla arsanın ve müteahhide geçen bağımsız bölümlerin hukuki durumu nedir?

3. Müteahhide Yeni Tapu Devri Durdurulmalı mı?

Sözleşmede inşaat seviyesine bağlı kademeli tapu devri öngörülmüşse ve müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmiyorsa henüz devredilmemiş payların durumu özellikle değerlendirilmelidir.

Müteahhit “Bana iki daire daha verin, onları satıp projeyi tamamlayacağım” diyebilir. Bu teklif ilk bakışta projeyi kurtaracak çözüm gibi görünse de arsa sahibinin elindeki en önemli güvencelerden birinin kaybedilmesine neden olabilir.

Sözleşmesel yükümlülükler ve somut olay incelenmeden yeni tapu devri yapılmamalıdır.

4. Müteahhide Verilen Vekâletname Kontrol Edilmelidir

Kat karşılığı inşaat projelerinde arsa sahipleri müteahhide geniş kapsamlı vekâletnameler verebilmektedir. Bu vekâletnameler ruhsat, belediye, tapu, proje ve diğer işlemler için gerekli olabilir.

Ancak uyuşmazlık başladıktan sonra vekâletnamenin hangi yetkileri içerdiği yeniden incelenmelidir. Satış, ipotek, sözleşme, tevhit, ifraz veya başka önemli işlemler bakımından müteahhidin sahip olduğu yetkiler belirlenmelidir.

Gerekli koşullarda vekâlet ilişkisinin geleceği ve azil seçeneği değerlendirilmelidir. Bununla birlikte vekâletnamenin iptal edilmesi sözleşmeden doğan yükümlülükleri otomatik olarak ortadan kaldırmaz; bu nedenle işlem hukuki analiz sonrasında yapılmalıdır.

5. İnşaat Seviyesi Teknik Olarak Tespit Ettirilmelidir

Müteahhit işi tamamen bırakmadan önce mevcut inşaat seviyesinin delillendirilmesi son derece önemlidir. Çünkü ileride “İnşaatın yüzde kaçı tamamlanmıştı?” sorusu davanın temel konularından biri haline gelebilir.

Bu nedenle mühendis veya diğer teknik uzmanlardan rapor alınması, şantiyenin fotoğraf ve videolarla kayıt altına alınması ve gerektiğinde mahkeme aracılığıyla delil tespiti yapılması değerlendirilebilir.

Yalnızca “bina yarıdaydı” şeklindeki tanık anlatımlarına güvenilmemelidir.

6. Eksik ve Ayıplı İşler Belirlenmelidir

İnşaat yalnızca yüzde olarak değil, teknik açıdan da incelenmelidir. Yapılmış işlerin projeye ve teknik şartnameye uygun olup olmadığı belirlenmelidir.

Müteahhit kaba inşaatın önemli kısmını tamamlamış görünmesine rağmen ciddi teknik eksiklikler bulunabilir. Bu durumda projenin tamamlanması için gereken gerçek maliyet görünenden çok daha yüksek olabilir.

7. Kalan İnşaat Maliyeti Hesaplanmalıdır

Arsa sahibinin karar verebilmesi için “Müteahhit ne kadar iş yaptı?” sorusunun yanında “Bu proje başka bir müteahhitle tamamlanırsa ne kadar maliyet çıkar?” sorusuna da cevap verilmelidir.

Özellikle yüksek enflasyon ve inşaat maliyetlerindeki değişimler nedeniyle yıllar önce hazırlanan bütçenin bugün geçerli olmadığı görülebilir.

Kalan iş maliyetinin belirlenmesi fesih, yeni müteahhitle anlaşma veya mevcut yükleniciyle yapılandırma seçeneklerinin değerlendirilmesini kolaylaştırır.

8. Müteahhidin Üçüncü Kişilere Yaptığı Satışlar Araştırılmalıdır

Müteahhit kendisine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmış veya satış vaatlerinde bulunmuş olabilir.

Bu kişilerden bazıları bedelin tamamını ödemiş, bazıları tapu almış, bazıları ise yalnızca özel sözleşme imzalamış olabilir. Her grubun hukuki durumu farklı şekilde değerlendirilebilir.

Müteahhit iflas etmeden önce mümkün olduğu ölçüde hangi bağımsız bölümün kime, hangi hukuki işlemle devredildiği ortaya çıkarılmalıdır.

9. Müteahhit Payları Üzerindeki Hacizler Araştırılmalıdır

Müteahhidin tedarikçilere, bankalara veya kamu kurumlarına borçları nedeniyle kendisine ait taşınmazlar üzerinde hacizler bulunabilir.

Hacizlerin sayısı ve tutarı şirketin mali durumu hakkında önemli göstergeler sağlayabilir. Ayrıca arsa sahibinin tapu iptali veya sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin stratejisini doğrudan etkileyebilir.

10. Banka İpotekleri Ayrıntılı İncelenmelidir

Proje finansmanı için banka lehine ipotek kurulmuş olabilir. Bu durumda ipoteğin hangi borcu güvence altına aldığı, hangi taşınmaz veya payları kapsadığı ve güncel hukuki durumu araştırılmalıdır.

Özellikle arsa sahibinin başlangıçta verdiği muvafakat veya imzaladığı belgeler dikkatle incelenmelidir.

Müteahhit iflas ederse banka ipoteği projenin geleceğini belirleyen en önemli hukuki unsurlardan biri haline gelebilir.

11. Yeni İpotek Kurulmasına Kolayca Onay Verilmemelidir

Finansal sıkıntı yaşayan müteahhit arsa sahibine “Bankadan son bir kredi alacağız ve projeyi tamamlayacağız” diyerek yeni ipotek talebinde bulunabilir.

Bu teklif bazen projenin tamamlanmasını sağlayabilecek gerçekçi finansman çözümü olabilir; bazen ise arsa sahibinin riskini daha da büyütebilir.

Yeni finansmanın tutarı, kullanım amacı, banka şartları, ipotek kapsamı ve projenin tamamlanması için gerçekten yeterli olup olmadığı incelenmeden onay verilmemelidir.

12. Banka Teminat Mektupları Kontrol Edilmelidir

Sözleşme kapsamında müteahhit tarafından banka teminat mektubu verilmişse bunun süresi hemen kontrol edilmelidir. Teminat mektubunun süresinin dolmasına birkaç hafta kalmış olabilir.

Teminatın hangi şartlarda nakde çevrilebileceği ve talep süresi değerlendirilmelidir. Süresi dolan teminatın ekonomik değeri ortadan kalkabilir.

Bu nedenle müteahhidin mali sıkıntısının öğrenildiği anda teminat belgelerinin kontrol edilmesi kritik önemdedir.

13. Teminatların Nakde Çevrilmesi Gerekiyor mu?

Her teminat derhal nakde çevrilmelidir şeklinde genel bir kural yoktur. Teminat metni, sözleşmeye aykırılığın gerçekleşip gerçekleşmediği ve talep koşulları değerlendirilmelidir.

Ancak şartları oluşmuş ve süresi dolmak üzere olan bir teminatın kullanılmadan kaybedilmesi arsa sahibi açısından önemli zarar doğurabilir.

14. Müteahhide Yazılı İhtar Gönderilmeli mi?

İnşaat durmuş veya sözleşme ihlalleri başlamışsa noter ihtarı gibi hukuki bildirim yöntemleri gündeme gelebilir. İhtarda eksiklikler, gecikmeler ve yerine getirilmesi istenen yükümlülükler açık şekilde belirtilmelidir.

Ancak ihtarın içeriği sonradan açılabilecek davayı etkileyebileceğinden rastgele hazırlanmış standart bir ihtar yerine sözleşmeye ve planlanan hukuki stratejiye uygun hareket edilmesi önemlidir.

15. Temerrüt Şartları Oluşmuş mu Kontrol Edilmelidir

Müteahhidin gecikmiş olması her durumda sözleşmenin hemen feshedilebileceği anlamına gelmez. Borcun niteliği, sözleşmedeki süreler, ihtar hükümleri ve Türk Borçlar Kanunu’nun temerrüde ilişkin hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Yanlış zamanda yapılan fesih bildirimi arsa sahibini haklı konumdan haksız konuma düşürebilir. Bu nedenle özellikle yüksek değerli projelerde fesih kararı hukuki analiz yapılmadan verilmemelidir.

16. Sözleşmenin Feshi İçin Şartlar Oluşmuş mu?

İnşaatın tamamen durması, teslim süresinin ciddi şekilde aşılması veya müteahhidin projeyi tamamlama kapasitesini kaybetmesi fesih tartışmasını gündeme getirebilir.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin sona ermesinin sonuçları, inşaatın tamamlanma seviyesi ve üçüncü kişilere yapılan devirler nedeniyle karmaşık olabilir.

Bu nedenle “Müteahhit işi bıraktı, sözleşmeyi tek taraflı feshettim” yaklaşımı her olayda güvenli değildir.

17. Mahkemeden Delil Tespiti İstenebilir mi?

Evet, koşulları mevcutsa inşaatın mevcut durumunun mahkeme aracılığıyla tespit edilmesi önemli bir delil koruma yöntemi olabilir.

Özellikle başka bir müteahhit projeye devam edecekse mevcut imalatların kim tarafından ve hangi seviyede gerçekleştirildiğinin sonradan belirlenmesi zorlaşabilir.

Delil tespiti yapılmadan inşaatın sökülmesi veya yeni yüklenici tarafından devam ettirilmesi ileride ispat sorunları yaratabilir.

18. İhtiyati Tedbir Talep Edilebilir mi?

Somut uyuşmazlığın niteliğine göre taşınmazların üçüncü kişilere devredilmesini veya uyuşmazlık konusu hakların zarar görmesini önlemek amacıyla ihtiyati tedbir gündeme gelebilir.

Ancak tedbir otomatik olarak verilen bir karar değildir. Hukuki yarar, yaklaşık ispat ve diğer kanuni şartların değerlendirilmesi gerekir.

Bu nedenle “Müteahhit batıyor, bütün tapulara tedbir koydururum” şeklinde kesin bir yaklaşım doğru değildir.

19. Müteahhit Konkordato Başvurusunda Bulunmuş mu Araştırılmalıdır

Mali sıkıntı yaşayan şirketler iflastan önce konkordato yoluna başvurabilir. Konkordato sürecinin başlaması alacaklıların takip imkanlarını ve mevcut icra işlemlerini etkileyebilecek önemli sonuçlar doğurur.

Arsa sahibinin konkordato dosyasındaki geçici mühlet, kesin mühlet, komiser raporları ve alacak bildirim sürelerini yakından takip etmesi gerekir.

20. Konkordato İlan Edilirse Arsa Sahibi Ne Yapmalıdır?

Konkordato sürecinde arsa sahibinin sözleşmeden doğan taleplerinin niteliği belirlenmeli ve gerekiyorsa süresi içerisinde alacak bildiriminde bulunulmalıdır. Devam eden kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki geleceği de ayrıca değerlendirilmelidir.

Konkordato komiseri ve mahkeme süreci takip edilmeden yalnızca müteahhidin “Projeye devam edeceğiz” açıklamasına güvenmek doğru değildir.

21. Müteahhit İflas Ederse Arsa Payları Otomatik Geri Döner mi?

Hayır. Bu konuda otomatik sonuç varsayımı yapılmamalıdır. Müteahhide devredilmiş tapuların durumu, üçüncü kişilerin kazanımları, haciz ve ipotekler ve sözleşmenin hukuki akıbeti birlikte değerlendirilir.

Özellikle müteahhidin üçüncü kişilere tapu devrettiği projelerde uyuşmazlık çok taraflı hale gelebilir.

22. Müteahhidin Alacaklıları Arsa Paylarını Haczedebilir mi?

Müteahhide mülkiyeti geçirilmiş arsa payları bakımından alacaklıların haciz girişimleri gündeme gelebilir. Arsa sahibinin daha sonra sözleşmenin sona erdiğini ileri sürmesi mevcut hacizleri kendiliğinden ortadan kaldırmayabilir.

Bu nedenle kademeli tapu devrinin önemi müteahhit mali sıkıntıya düştüğünde daha açık şekilde ortaya çıkar.

23. Üçüncü Kişilere Satılan Daireler Geri Alınabilir mi?

Bu sorunun cevabı üçüncü kişinin hukuki konumuna, tapu devrinin gerçekleşip gerçekleşmediğine, sözleşmenin niteliğine ve somut olayın özelliklerine bağlıdır.

Müteahhidin üçüncü kişilere yaptığı her satışın otomatik olarak geçersiz olduğu söylenemez. Özellikle tapu devri gerçekleşmişse üçüncü kişinin iyi niyeti ve tapu siciline ilişkin hükümler önem kazanabilir.

24. Arsa Sahibi Başka Müteahhitle Hemen Anlaşmalı mı?

Mevcut sözleşme hukuken sona erdirilmeden yeni müteahhitle anlaşılması yeni uyuşmazlıklar yaratabilir. İlk sözleşmenin devam edip etmediği, inşaat seviyesinin tespit edilip edilmediği ve tapu durumunun temizlenip temizlenmediği değerlendirilmelidir.

Yeni müteahhit seçimi hukuki tasfiye süreciyle koordineli yürütülmelidir.

25. Şantiyedeki Malzemeler Kime Aittir?

Müteahhit işi bıraktığında şantiyede demir, çimento, mekanik ekipman, asansör parçaları ve başka malzemeler bulunabilir. Arsa sahibinin bunların tamamını otomatik olarak kendi malı kabul etmesi doğru olmayabilir.

Malzemelerin kime ait olduğu, bedellerinin ödenip ödenmediği ve üçüncü kişilerin mülkiyet iddiaları ayrıca araştırılmalıdır.

26. Taşeronların Alacakları Arsa Sahibinden İstenebilir mi?

Müteahhit ile taşeron arasındaki sözleşmenin tarafı kural olarak arsa sahibi değildir. Ancak projenin hukuki yapısı, arsa sahibinin doğrudan verdiği taahhütler ve somut ilişki ayrıca değerlendirilmelidir.

Arsa sahibinin paniğe kapılarak müteahhidin bütün tedarikçi ve taşeron borçlarını doğrudan üstlenmesi ileride önemli mali sorunlara neden olabilir.

27. Arsa Sahibi Müteahhide Yeni Para Vermeli mi?

Müteahhit projeyi bitirmek için arsa sahibinden ek finansman isteyebilir. Bu talep kabul edilmeden önce projenin kalan maliyeti, müteahhidin mevcut borçları ve yeni paranın gerçekten inşaata kullanılmasını sağlayacak kontrol mekanizması incelenmelidir.

Ek finansman verilecekse bunun hukuki niteliği, teminatları ve ödeme mekanizması açıkça düzenlenmelidir.

28. Müteahhitle Yeni Protokol Yapılabilir mi?

Bazı projelerde müteahhidi değiştirmek yerine mevcut sözleşmenin yeniden yapılandırılması ekonomik olarak daha avantajlı olabilir. Teslim süresi uzatılabilir, yeni finansman modeli kurulabilir veya bağımsız bölüm paylaşımı değiştirilebilir.

Ancak yeni protokol yapılırken arsa sahibinin geçmiş ihlallerden doğmuş haklarını farkında olmadan ortadan kaldırmamasına dikkat edilmelidir.

“Tarafların birbirlerinden hiçbir hak ve alacağı kalmamıştır” gibi genel ibra hükümleri özellikle dikkatle incelenmelidir.

29. Arsa Sahibinin En Büyük Hatası Nedir?

En büyük hata, müteahhidin finansal probleminin kendiliğinden çözüleceğini düşünerek hiçbir hukuki işlem yapmadan beklemektir.

Altı ay boyunca beklenirken müteahhide ait bağımsız bölümler satılabilir, hacizler gelebilir, banka ipoteği büyüyebilir, teminat mektubunun süresi dolabilir ve şirket konkordato başvurusu yapabilir.

Arsa sahibinin hukuki pozisyonu her geçen ay daha karmaşık hale gelebilir.

30. Müteahhit İflas Riski Varsa İlk 72 Saatte Yapılabilecek Hukuki Kontroller

Acil risk halinde öncelikle sözleşme ve ekleri toplanmalı, güncel tapu kayıtları kontrol edilmeli, müteahhide devredilmiş paylar belirlenmeli, haciz ve ipotekler araştırılmalı, üçüncü kişilere yapılmış devirler tespit edilmeye çalışılmalı, vekâletnameler incelenmeli, teminat mektuplarının süreleri kontrol edilmeli ve mevcut inşaat seviyesinin delillendirilmesi planlanmalıdır.

Bundan sonra ihtar, delil tespiti, ihtiyati tedbir, sözleşmenin feshi veya yeniden yapılandırılması gibi hukuki seçenekler somut dosyaya göre değerlendirilmelidir.

Müteahhit İflas Riski Varsa Arsa Sahibinin 25 Maddelik Acil Kontrol Listesi

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesini inceleyin.
2. Bütün sözleşme eklerini toplayın.
3. Güncel tapu kayıtlarını kontrol edin.
4. Müteahhide devredilmiş payları belirleyin.
5. Henüz devredilmemiş payları tespit edin.
6. Yeni tapu devri yükümlülüğünü değerlendirin.
7. Müteahhide verilen vekâletnameyi inceleyin.
8. Tapudaki hacizleri belirleyin.
9. İpotekleri araştırın.
10. İhtiyati haciz ve tedbirleri kontrol edin.
11. Üçüncü kişilere yapılan satışları araştırın.
12. Banka teminat mektuplarını kontrol edin.
13. Teminatların son tarihlerini belirleyin.
14. İnşaat seviyesini teknik olarak tespit ettirin.
15. Eksik ve ayıplı işleri belirleyin.
16. Kalan inşaat maliyetini hesaplatın.
17. Müteahhidin gecikmesini belgelendirin.
18. Temerrüt şartlarını inceleyin.
19. İhtar gerekip gerekmediğini değerlendirin.
20. Konkordato sürecini kontrol edin.
21. Delil tespiti seçeneğini değerlendirin.
22. İhtiyati tedbir şartlarını değerlendirin.
23. Fesih sonuçlarını hesaplayın.
24. Yeni müteahhitle devam senaryosunu hazırlayın.
25. Tapu ve dava stratejisini birlikte oluşturun.

Örnek: Müteahhit %40 Seviyesinde İnşaatı Bıraktıysa Ne Yapılabilir?

100 milyon TL değerindeki bir projede müteahhidin inşaatı yaklaşık %40 seviyesinde bıraktığını düşünelim. Müteahhide ayrıca projenin önemli kısmına ilişkin arsa payları devredilmiş olsun.

Arsa sahibinin ilk refleksi başka müteahhit bulmak olabilir. Ancak önce mevcut %40 seviyesinin teknik ve gerektiğinde hukuki delil olarak tespit edilmesi, müteahhide geçen tapuların durumunun araştırılması, bu tapularda haciz veya ipotek bulunup bulunmadığının belirlenmesi ve üçüncü kişilere satış yapılıp yapılmadığının incelenmesi gerekir.

Bunlar yapılmadan yeni yüklenicinin şantiyeye sokulması ileride ilk müteahhitle çıkacak davada önemli ispat sorunları yaratabilir.

Örnek: Müteahhit “Son 3 Daireyi de Verin, İnşaatı Bitireyim” Diyorsa

Bu teklif özellikle mali sıkıntı yaşayan projelerde sık karşılaşılabilecek bir senaryodur. Müteahhit henüz kendisine devredilmemiş üç bağımsız bölümü satıp elde edeceği gelirle projeyi tamamlayacağını söyleyebilir.

Arsa sahibi bu durumda önce kalan inşaat maliyetini ve üç dairenin gerçek satış değerini karşılaştırmalıdır. Ayrıca elde edilen satış gelirinin başka şirket borçlarına değil doğrudan projeye kullanılmasını sağlayacak bir mekanizma bulunup bulunmadığı değerlendirilmelidir.

Kontrolsüz şekilde son tapuların da devredilmesi, arsa sahibinin elindeki son önemli güvenceyi kaybetmesine neden olabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Müteahhit batmak üzereyse arsa sahibi ilk ne yapmalıdır?

Sözleşme, güncel tapu kayıtları, müteahhide devredilmiş paylar, haciz ve ipotekler, teminatlar ve inşaat seviyesi birlikte kontrol edilmelidir. Özellikle yeni tapu devri veya yeni ipotek işlemi yapılmadan önce hukuki değerlendirme önemlidir.

Müteahhit işi bıraktıysa sözleşme hemen feshedilebilir mi?

Her durumda değil. Temerrüt ve fesih koşulları sözleşme ile ilgili mevzuata göre değerlendirilmelidir. Yanlış fesih arsa sahibi açısından yeni riskler yaratabilir.

Müteahhit konkordato ilan ederse sözleşme otomatik olarak sona erer mi?

Konkordato başvurusu tek başına bütün sözleşmelerin otomatik olarak sona erdiği anlamına gelmez. Sözleşmenin ve konkordato sürecinin ayrıca incelenmesi gerekir.

Müteahhit iflas ederse tapular otomatik geri gelir mi?

Hayır. Müteahhide devredilen payların ve üçüncü kişilere yapılan devirlerin hukuki durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Müteahhide yeni tapu vermek doğru mudur?

Mali sıkıntı içindeki müteahhide ek tapu devri son derece dikkatli değerlendirilmelidir. Sözleşmesel yükümlülük ve projenin gerçek finansman ihtiyacı incelenmeden işlem yapılmamalıdır.

Arsa sahibi müteahhidin banka borcunu ödemeli mi?

Böyle genel bir yükümlülük yoktur. Ancak projenin finansman yapısı ve arsa sahibinin imzaladığı belgeler ayrıca değerlendirilmelidir.

Müteahhit paylarına haciz gelirse ne olur?

Haczin dayandığı icra dosyası ve haczedilen hakkın niteliği incelenmelidir. Arsa sahibinin sözleşmeden doğan talepleri haczi otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Teminat mektubunun süresi dolmak üzereyse ne yapılmalıdır?

Teminat metni ve nakde çevirme koşulları derhal incelenmelidir. Hak kaybı yaşanmaması için süreler kritik olabilir.

İnşaat seviyesi neden tespit edilmelidir?

Fesih, tazminat ve yeni müteahhitle tamamlama süreçlerinde hangi işlerin ilk müteahhit tarafından gerçekleştirildiğinin ispatlanması gerekebilir.

Başka müteahhitle hemen sözleşme yapılabilir mi?

Mevcut sözleşmenin hukuki durumu ve inşaatın mevcut seviyesi netleştirilmeden yeni sözleşme yapılması ek uyuşmazlık yaratabilir.

Müteahhit İflas Etmeden Önce Yapılan Hukuki Müdahale Neden Daha Değerlidir?

Müteahhit iflas ettikten sonra arsa sahibi çoğu zaman yalnızca müteahhitle değil, şirketin bütün ekonomik sorunlarının hukuki sonuçlarıyla karşı karşıya kalır. Banka ipotekleri, tedarikçi hacizleri, üçüncü kişilere satılan bağımsız bölümler, vergi ve SGK alacakları, konkordato veya iflas dosyası aynı anda yönetilmek zorunda kalabilir.

Buna karşılık finansal problemin erken aşamasında henüz devredilmemiş tapular, geçerli teminatlar ve kullanılabilecek sözleşmesel haklar bulunabilir.

Bu nedenle amaç yalnızca “Müteahhide karşı dava açmak” değil, arsa sahibinin kontrolünde bulunan malvarlığı ve hukuki hakları mümkün olduğunca korumaktır.

Kat Karşılığı İnşaat Projelerinde Müteahhit İflas ve Konkordato Risk Analizi

Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin başta olmak üzere Türkiye genelinde FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık, kat karşılığı ve arsa payı karşılığı inşaat projelerinde müteahhidin finansal sıkıntıya girmesi, inşaatın yarım bırakılması, konkordato ve iflas riski, tapu devirleri, haciz ve ipotekler, üçüncü kişilere yapılan satışlar, sözleşmenin feshi ve projenin başka yükleniciyle tamamlanması konularında hukuki destek sunmaktadır.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından sözleşme, güncel tapu kayıtları, müteahhide devredilen paylar, teminatlar ve mevcut inşaat seviyesi birlikte değerlendirilerek arsa sahibinin hukuki risk haritası oluşturulabilir.

Müteahhit Mali Sıkıntıya Girdiyse İflası Beklemeyin

Şantiyenin durması, ödemelerin aksaması, taşeronların ayrılması veya müteahhit hakkında haciz ve konkordato söylentilerinin ortaya çıkması halinde aylarca beklemek arsa sahibinin hukuki pozisyonunu ağırlaştırabilir. Özellikle yeni tapu devri, ipotek veya geniş kapsamlı ek protokol imzalanmadan önce mevcut durumun hukuki açıdan değerlendirilmesi önemlidir.

Müteahhit iflası, konkordato, yarım kalan inşaatlar ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar konusunda FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve hukuk ekibiyle iletişime geçebilirsiniz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp / 7/24 Acil: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara