Ev, arsa, villa, işyeri veya ticari gayrimenkul satın almadan önce hangi hukuki kontroller yapılmalı? Tapu, ipotek, haciz, şerh, imar, iskan, ruhsat, dava ve sözleşme risklerini kapsayan gayrimenkul due diligence rehberi.

Gayrimenkul satın alırken yapılan en büyük hatalardan biri, taşınmazın fiziksel özelliklerinin ayrıntılı biçimde incelenmesine rağmen hukuki durumunun aynı titizlikle araştırılmamasıdır.

Alıcı evi gezebilir, binanın yaşını öğrenebilir, konumunu araştırabilir ve fiyat pazarlığı yapabilir. Ancak tapu kaydındaki bir ipotek, haciz, intifa hakkı, aile konutu şerhi, satış vaadi, önalım hakkı veya başka bir hukuki sınırlama satın alma işlemini tamamen farklı bir noktaya taşıyabilir.

Özellikle milyonlarca liralık konut, villa, arsa, fabrika, depo ve ticari gayrimenkul yatırımlarında yalnızca “tapu temiz” açıklamasına güvenmek yeterli değildir.

Satıştan önce kapsamlı bir gayrimenkul hukuki incelemesi (real estate due diligence) yapılmalıdır.

Gayrimenkul due diligence çalışmasının amacı, taşınmaz satın alındıktan sonra ortaya çıkabilecek hukuki sorunları mümkün olduğunca para ödenmeden ve tapu devri gerçekleşmeden önce tespit etmektir.

Gayrimenkul Due Diligence Nedir?

Gayrimenkul due diligence, satın alınması planlanan taşınmazın hukuki durumunun sistematik olarak incelenmesidir.

Bu incelemede yalnızca tapu senedine bakılmaz.

Taşınmazın:

mülkiyet durumu,

tapu kayıtları,

ipotekleri,

hacizleri,

şerhleri,

beyanları,

irtifak hakları,

imar durumu,

yapı ruhsatı,

yapı kullanma izin belgesi,

kat mülkiyeti durumu,

yönetim planı,

fiili kullanım şekli,

kiracılık durumu,

devam eden uyuşmazlıkları,

satıcının satış yetkisi

gibi çok sayıda konu birlikte değerlendirilir.

Özellikle yüksek değerli gayrimenkullerde due diligence çalışması yatırım kararının temel parçalarından biri olmalıdır.

1. Tapuda Gerçek Malik Kim?

İlk kontrol son derece basittir ancak kritik öneme sahiptir:

Taşınmazı satan kişi gerçekten tapu maliki mi?

Gayrimenkul ilanını veren, evi gösteren veya kapora isteyen kişinin malik olduğu varsayılmamalıdır.

Tapu kaydındaki malik bilgileri kontrol edilmelidir.

Satıcı şirketse şirket adına taşınmazı satacak kişinin temsil ve imza yetkisi ayrıca araştırılmalıdır.

2. Tapu Senedine Bakmak Yeterli mi?

Hayır.

Satıcının elindeki eski tapu senedi taşınmazın bugünkü hukuki durumunu göstermeyebilir.

Tapu senedi düzenlendikten sonra taşınmaza:

ipotek,

haciz,

ihtiyati haciz,

intifa hakkı,

şerh,

başka bir takyidat

eklenmiş olabilir.

Bu nedenle mümkün olduğunca güncel tapu kayıtları esas alınmalıdır.

3. Ada ve Parsel Bilgileri Doğru mu?

Alıcının gördüğü taşınmaz ile satın aldığı tapunun aynı yer olduğundan emin olunmalıdır.

Özellikle:

arsa,

tarla,

villa,

müstakil ev,

sanayi tesisi,

büyük arazi

satışlarında ada ve parsel bilgileri önemlidir.

Tapu kaydındaki parsel ile fiilen gösterilen yer karşılaştırılmalıdır.

Gerekli durumlarda kadastro ve harita incelemesi de yapılabilir.

4. Bağımsız Bölüm Numarası Kontrol Edildi mi?

Apartman ve rezidans satışlarında yalnızca adres kontrolü yeterli olmayabilir.

Tapudaki:

blok,

kat,

bağımsız bölüm numarası,

arsa payı,

nitelik

incelenmelidir.

Alıcının gezdiği daire ile tapuda satın aldığı bağımsız bölümün aynı olduğundan emin olunmalıdır.

5. Taşınmazın Niteliği Tapuda Ne Olarak Görünüyor?

Alıcı fiziksel olarak “daire” satın aldığını düşünebilir ancak tapuda taşınmaz farklı nitelikte kayıtlı olabilir.

Örneğin:

mesken,

işyeri,

depo,

arsa,

tarla,

dükkan

gibi farklı kayıtlar bulunabilir.

Taşınmazın tapudaki niteliği ile kullanım amacı arasındaki farklılıklar hukuki ve idari sorunlara yol açabilir.

6. Kat Mülkiyeti mi, Kat İrtifakı mı?

Özellikle konut satın alırken tapunun kat mülkiyeti veya kat irtifakı niteliği kontrol edilmelidir.

Bu iki kavram aynı değildir.

Binanın hukuki ve teknik durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Kat irtifakı bulunan bir taşınmaz satın alınırken projenin tamamlanma ve yapı kullanma izin durumu özellikle araştırılmalıdır.

7. Tapuda İpotek Var mı?

Gayrimenkul due diligence incelemesinin en önemli aşamalarından biri ipotek kontrolüdür.

Satıcı taşınmazı banka kredisi için ipotek etmiş olabilir.

Taşınmaz üzerinde:

konut kredisi ipoteği,

ticari kredi ipoteği,

başka borç için kurulmuş ipotek

bulunabilir.

İpotekli taşınmazın satın alınması teknik olarak mümkün olabilse de ipoteğin hukuki sonuçları mutlaka değerlendirilmelidir.

“Satıştan sonra ipoteği kaldıracağız” şeklindeki sözlü açıklamaya dayanarak yüksek miktarlı ödeme yapılması ciddi risk yaratabilir.

8. Tapuda Haciz Var mı?

Satıcının borçları nedeniyle taşınmaz üzerine haciz konulmuş olabilir.

Özellikle satıcı:

ticari faaliyet yürütüyorsa,

yüksek miktarda banka borcu varsa,

icra takipleri bulunuyorsa,

finansal sıkıntı içerisindeyse

haciz kontrolü daha da önemli hale gelir.

Satıştan hemen önce güncel takyidat durumunun yeniden kontrol edilmesi gerekir.

9. İhtiyati Haciz Bulunuyor mu?

Taşınmaz üzerinde kesinleşmiş icra haczi dışında ihtiyati haciz de bulunabilir.

İhtiyati haciz, para alacağını güvence altına almaya yönelik geçici hukuki korumadır.

Bu kayıt da satın alma işleminden önce hukuki açıdan değerlendirilmelidir.

10. İntifa Hakkı Var mı?

Taşınmaz üzerinde üçüncü kişi lehine intifa hakkı kurulmuş olabilir.

Bu durum özellikle aile içi devirlerde sık görülebilir.

Örneğin taşınmazın çıplak mülkiyeti satıcıya aitken anne veya baba lehine yaşam boyu intifa hakkı bulunabilir.

Alıcı yalnızca “mülkiyeti satın alıyorum” diye düşünmemelidir.

İntifa hakkının taşınmazın kullanımına ve ekonomik değerine etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

11. Oturma Hakkı Bulunuyor mu?

Taşınmaz üzerinde üçüncü kişi lehine oturma hakkı bulunabilir.

Bu hak özellikle konut yatırımlarında alıcının taşınmazdan fiilen yararlanmasını etkileyebilir.

Tapu kaydındaki sınırlı ayni haklar bu nedenle tek tek incelenmelidir.

12. Geçit veya Mecra Hakkı Var mı?

Arsa ve arazi yatırımlarında irtifak hakları önemlidir.

Taşınmazdan başka bir parsel lehine:

geçit,

enerji hattı,

su hattı,

doğalgaz hattı,

başka mecra

geçiyor olabilir.

Bu haklar taşınmazın kullanımını ve ileride yapılacak projeyi etkileyebilir.

Özellikle büyük arazi yatırımlarında yalnızca yüzölçümüne ve konuma bakmak yeterli değildir.

13. Aile Konutu Şerhi Var mı?

Satın alınacak konut üzerinde aile konutu şerhi bulunabilir.

Ayrıca somut olayda taşınmazın fiilen aile konutu niteliğinde olup olmadığı ve Türk Medeni Kanunu’ndaki aile konutuna ilişkin sınırlamalar ayrıca önem taşıyabilir.

Bu nedenle özellikle gerçek kişiden konut satın alınırken bu konu gözden kaçırılmamalıdır.

14. Satış Vaadi veya Başka Sözleşmesel Şerhler Var mı?

Satıcı taşınmazı daha önce başka kişiye satmayı vaat etmiş olabilir.

Tapu siciline şerh edilmiş satış vaadi veya başka sözleşmesel haklar bulunması alıcının hukuki pozisyonunu etkileyebilir.

Tapu kaydındaki bütün şerhler ayrı ayrı okunmalıdır.

“Tapuda birkaç şerh var ama önemli değil” yaklaşımı doğru değildir.

15. Önalım Hakkı Riski Var mı?

Özellikle paylı mülkiyete konu taşınmazlarda önalım hakkı son derece önemlidir.

Alıcı bir taşınmazın tamamını değil yalnızca payını satın alıyorsa diğer paydaşların kanundan doğan önalım hakkı gündeme gelebilir.

Bu nedenle hisseli tapu satın alınırken satıştan önce özel hukuki inceleme yapılmalıdır.

16. Taşınmaz Hisseli mi?

“Tapu var” denildiğinde taşınmazın tamamının tek kişiye ait olduğu düşünülmemelidir.

Tapu:

tam mülkiyet,

paylı mülkiyet,

elbirliği mülkiyeti

niteliğinde olabilir.

Örneğin alıcı 1.000 m² arsanın belirli 250 m² bölümünü aldığını düşünebilir ancak hukuken yalnızca taşınmazda belirli bir pay satın alıyor olabilir.

Hisseli taşınmazlarda fiili kullanım ile tapudaki mülkiyet yapısı birbirinden farklı olabilir.

17. İmar Durumu Kontrol Edildi mi?

Arsa ve proje yatırımlarında en önemli kontrollerden biri imar durumudur.

Alıcı “buraya villa yapılabilir” veya “beş katlı bina yapılabilir” şeklindeki satıcı beyanına güvenmemelidir.

Yetkili idare nezdinde:

imar planı,

yapılaşma koşulları,

kullanım fonksiyonu,

emsal,

yükseklik,

çekme mesafeleri

gibi konular araştırılmalıdır.

Özellikle milyonluk arsa yatırımlarında hukuki ve teknik imar incelemesi yapılmadan fiyat belirlenmesi ciddi risk yaratabilir.

18. Yapı Ruhsatı Var mı?

Bina satın alırken yapı ruhsatı kontrol edilmelidir.

Binanın ruhsata uygun yapılıp yapılmadığı da önemlidir.

Örneğin projede bulunmayan:

ek kat,

kapalı teras,

balkon kapatma,

ilave oda,

ortak alanın bağımsız bölüme katılması

gibi değişiklikler bulunabilir.

Fiili durum ile onaylı proje arasındaki farklılıklar ileride idari ve özel hukuk uyuşmazlıklarına yol açabilir.

19. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) Var mı?

Tamamlanmış yapılarda yapı kullanma izin belgesi önemli kontrollerden biridir.

“Binada herkes oturuyor” açıklaması hukuken iskan bulunduğunu göstermez.

İskan durumu ilgili idari kayıtlar üzerinden kontrol edilmelidir.

Özellikle yeni yapılarda bu konu satıştan önce açıklığa kavuşturulmalıdır.

20. Onaylı Mimari Proje ile Mevcut Yapı Aynı mı?

Lüks konut ve villa satışlarında bu kontrol özellikle önemlidir.

Örneğin satın alınacak villada:

havuz,

müştemilat,

kış bahçesi,

kapalı garaj,

teras,

ilave kat

bulunabilir.

Ancak bunların tamamı onaylı projede yer almıyor olabilir.

Fiziksel olarak değer artıran bir unsur hukuken kaçak yapı niteliğinde olabilir.

Bu nedenle yüksek değerli yapılarda teknik ve hukuki due diligence birlikte yürütülmelidir.

21. Belediye Tarafından Verilmiş Yıkım veya Para Cezası Var mı?

Taşınmaz hakkında geçmişte imar mevzuatına aykırılık nedeniyle idari işlem yapılmış olabilir.

Yapı tatil tutanağı, yıkım kararı veya idari para cezası gibi işlemler özellikle kaçak veya projeye aykırı yapılaşma bulunan taşınmazlarda önemlidir.

Bu risklerin tapu kaydından tek başına anlaşılması her zaman mümkün olmayabilir.

Bu nedenle gerekli hallerde belediye dosyasının da incelenmesi gerekir.

22. Taşınmaz Hakkında Devam Eden Dava Var mı?

Taşınmaz hakkında:

tapu iptal ve tescil davası,

muris muvazaası davası,

ortaklığın giderilmesi davası,

önalım davası,

kadastro uyuşmazlığı,

mülkiyet davası,

sınır uyuşmazlığı

bulunabilir.

Tapu kaydında ihtiyati tedbir veya dava şerhi bulunması önemli bir uyarıdır.

Ancak yalnızca tapuya bakmakla yetinilmeyip somut olayın şartlarına göre satıcıdan dava ve uyuşmazlık beyanları da alınabilir.

23. Satıcı Hakkında İcra ve Finansal Risk Araştırılmalı mı?

Özellikle yüksek değerli taşınmaz satışlarında satıcının finansal durumu da önem taşıyabilir.

Satıcının yoğun borçluluk içerisinde olması ve taşınmazı alacaklılarından mal kaçırmak amacıyla devretmesi halinde satış sonrasında tasarrufun iptali gibi uyuşmazlıklar gündeme gelebilir.

Bu nedenle özellikle piyasa değerinin çok altında gerçekleştirilen ve satıcının finansal sıkıntısının bilindiği işlemler daha yüksek risk taşır.

24. Satış Bedeli Gerçek Piyasa Değerinden Çok Düşük mü?

Örneğin piyasa değeri 30 milyon TL olan taşınmazın 5 milyon TL bedelle devredilmesi yalnızca vergi veya harç meselesi olarak değerlendirilmemelidir.

Satıcının borçlu olması halinde düşük bedelli işlemler alacaklılarla yaşanabilecek uyuşmazlıklar bakımından da risk yaratabilir.

Satış bedelinin ve ödeme hareketlerinin gerçek ekonomik işlemi yansıtması önemlidir.

25. Satıcı Vekâletname ile İşlem Yapıyorsa Vekâletname Kontrol Edildi mi?

Gayrimenkul satışı vekil aracılığıyla yapılabilir.

Ancak vekâletnamenin:

gerçekliği,

geçerliliği,

kapsamı,

satış yetkisini içerip içermediği,

azledilip azledilmediği,

süre veya başka sınırlama bulunup bulunmadığı

kontrol edilmelidir.

Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda sahte veya kötüye kullanılan vekâletnameler ciddi dolandırıcılık riski oluşturabilir.

26. Satıcı Şirketse İmza Yetkisi Kontrol Edildi mi?

Taşınmaz bir şirkete aitse işlemi gerçekleştiren kişinin şirketi temsil etmeye yetkili olup olmadığı incelenmelidir.

Ticaret sicili kayıtları, temsil şekli ve gerekli şirket kararları somut işleme göre değerlendirilmelidir.

Şirket adına işlem yapan kişinin yalnızca şirket ortağı olması her durumda tek başına yeterli olmayabilir.

27. Taşınmazda Kiracı Var mı?

Yatırım amacıyla alınan gayrimenkullerde mevcut kira ilişkisi önemlidir.

Alıcı:

kiracının kim olduğunu,

kira sözleşmesinin süresini,

aylık kira bedelini,

depozito durumunu,

ödemelerin düzenini,

kira sözleşmesindeki özel hükümleri

incelemelidir.

“Tapuyu alınca kiracıyı hemen çıkarırım” düşüncesi her durumda doğru değildir.

Taşınmazın satın alınması mevcut kira ilişkisinin hukuki sonuçlarını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

28. Taşınmazı Fiilen Kim Kullanıyor?

Tapuda satıcı malik görünürken taşınmazı başka kişi kullanıyor olabilir.

Bu kişi:

kiracı,

eski malik,

aile bireyi,

işgalci,

başka hak sahibi

olabilir.

Alıcı tapu devrinden önce taşınmazın fiili teslim durumunu kontrol etmelidir.

Özellikle ticari gayrimenkullerde teslim tarihi satış sözleşmesinde açık şekilde düzenlenmelidir.

29. Apartman veya Site Yönetim Planı İncelendi mi?

Rezidans, site, AVM ve karma projelerde yönetim planı son derece önemlidir.

Yönetim planında:

ortak giderler,

kullanım sınırlamaları,

ortak alanlar,

yönetim yetkileri,

bağımsız bölümlerin kullanım biçimi

gibi önemli hükümler bulunabilir.

Alıcı yalnızca bağımsız bölümü değil, kat mülkiyeti ilişkisinin getirdiği yükümlülükleri de satın almaktadır.

30. Aidat ve Ortak Gider Borçları Araştırıldı mı?

Site veya apartman yönetiminden taşınmazın güncel borç durumu hakkında bilgi alınması yararlı olabilir.

Özellikle lüks rezidanslarda geçmiş aidat ve ortak gider uyuşmazlıkları önemli tutarlara ulaşabilir.

Satış sözleşmesinde devir tarihinden önceki ve sonraki giderlerden kimin sorumlu olacağı açıkça düzenlenmelidir.

Kapora Vermeden Önce Hukuki İnceleme Yapılmalı mı?

Evet.

En sık yapılan hatalardan biri önce yüksek miktarda kapora ödenmesi, daha sonra tapunun araştırılmasıdır.

Örneğin alıcı 1 milyon TL kapora verdikten sonra taşınmaz üzerinde ciddi ipotek veya hukuki uyuşmazlık bulunduğunu öğrenebilir.

Bu durumda kaporanın iadesi için ayrı uyuşmazlık ortaya çıkabilir.

Bu nedenle ideal sıra:

Ön inceleme → hukuki risklerin tespiti → sözleşme → güvenli ödeme planı → tapu devri

şeklinde olmalıdır.

Gayrimenkul Satış Sözleşmesinde Hangi Maddeler Bulunmalı?

Yüksek değerli taşınmazlarda yalnızca emlakçı tarafından hazırlanan kısa kapora belgesine güvenmek yerine işlem özelinde sözleşmesel riskler değerlendirilmelidir.

Sözleşmede özellikle:

satış bedeli,

ödeme yöntemi,

tapu devir tarihi,

taşınmazın takyidatsız devredilmesi,

mevcut ipotek ve hacizlerin kaldırılması,

fiili teslim,

kiracı durumu,

vergi ve masraflar,

satıcının beyan ve taahhütleri,

sözleşmeye aykırılığın sonuçları,

cezai şart,

kaporanın hukuki niteliği

açık biçimde düzenlenebilir.

Taşınmaz satışına ve satış vaadine ilişkin kanuni şekil şartları ayrıca dikkate alınmalıdır.

Tapu Devrinden Önce Son Kontrol Ne Zaman Yapılmalıdır?

Due diligence incelemesinin satıştan haftalar önce yapılmış olması tek başına yeterli değildir.

Çünkü ilk inceleme ile tapu devri arasında taşınmaza yeni:

haciz,

ipotek,

ihtiyati tedbir,

şerh

işlenebilir.

Bu nedenle yüksek değerli işlemlerde tapu devrine mümkün olduğunca yakın tarihte güncel takyidat kontrolü yapılması önemlidir.

Satış Bedeli Ne Zaman Ödenmelidir?

Gayrimenkul işlemlerinde en önemli risklerden biri ödeme ile mülkiyet devrinin farklı zamanlarda gerçekleşmesidir.

Alıcının bütün satış bedelini günler öncesinden satıcıya göndermesi ciddi risk yaratabilir.

Ödeme yöntemi işlem özelinde planlanmalı; banka kayıtlarıyla ispatlanabilir, güvenli ve tapu devriyle koordineli bir sistem tercih edilmelidir.

Satış bedelinin kime ve hangi taşınmaz için ödendiğinin banka açıklamalarında açık olması da ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar açısından önem taşıyabilir.

Tapu Devredildikten Sonra Satıcının Borçları Alıcıyı Etkiler mi?

Her borç otomatik olarak taşınmazı etkilemez.

Ancak satıştan önce mevcut ipotek, haciz ve diğer takyidatların yanı sıra satıcının alacaklılarından mal kaçırma amacıyla yaptığı ileri sürülebilecek devirler de değerlendirilmelidir.

Özellikle satıcının ciddi borçlarının bulunduğu, taşınmazın piyasa değerinin çok altında satıldığı veya taraflar arasında yakın ilişki bulunduğu işlemlerde tasarrufun iptali riski ayrıca incelenmelidir.

20 Milyon TL’lik Konut Satın Alımında Örnek Due Diligence

Alıcı Ankara’da 20 milyon TL değerinde lüks bir konut satın almak istiyor olsun.

Satıcı taşınmazın “sorunsuz” olduğunu belirtiyor.

Hukuki incelemede şu sorular kontrol edilmelidir:

Tapuda malik kim?

İpotek veya haciz var mı?

Kat mülkiyeti kurulmuş mu?

İskan mevcut mu?

Fiili daire ile mimari proje uyumlu mu?

Aile konutu riski var mı?

Kiracı bulunuyor mu?

Site yönetim planında özel kısıtlamalar var mı?

Aidat borcu bulunuyor mu?

Satıcı hakkında taşınmazı etkileyebilecek hukuki risk var mı?

Bu kontroller sonucunda işlem güvenli bulunursa sözleşme ve ödeme planı buna göre hazırlanabilir.

50 Milyon TL’lik Arsa Yatırımında Hangi Kontroller Yapılmalı?

Arsa yatırımında inceleme daha kapsamlı hale gelir.

Tapu kaydının yanında:

imar planı,

parselasyon,

yola cephe,

irtifak hakları,

kamulaştırma riski,

tarımsal veya başka kullanım sınırlamaları,

plan değişikliği ihtimali,

fiili sınırlar,

altyapı ve mecra hakları

değerlendirilebilir.

Arsanın bugün boş olması üzerinde hiçbir hukuki risk bulunmadığı anlamına gelmez.

100 Milyon TL’lik Ticari Gayrimenkulde Due Diligence Nasıl Yapılır?

Fabrika, otel, AVM, depo veya büyük ticari bina satın alınırken yalnızca tapu incelemesi yeterli değildir.

Hukuki due diligence çalışması taşınmazın kullanım biçimine göre genişletilmelidir.

Örneğin:

ruhsatlar,

işletme izinleri,

kira sözleşmeleri,

uzun süreli kiracılar,

imar durumu,

çevresel yükümlülükler,

ortak alanlar,

irtifaklar,

devam eden davalar,

ipotek ve finansman yapısı

ayrıntılı şekilde değerlendirilebilir.

Yatırım büyüdükçe “tapu kontrolü” yerini kapsamlı gayrimenkul yatırım due diligence çalışmasına bırakmalıdır.

Gayrimenkul Satın Almadan Önce 30 Maddelik Hukuki Kontrol Listesi

1. Güncel tapu kaydını inceleyin.
2. Gerçek maliki doğrulayın.
3. Ada ve parsel bilgilerini kontrol edin.
4. Bağımsız bölüm numarasını doğrulayın.
5. Tapudaki taşınmaz niteliğini inceleyin.
6. Hisse oranını kontrol edin.
7. Kat mülkiyeti veya kat irtifakını belirleyin.
8. İpotekleri araştırın.
9. Hacizleri kontrol edin.
10. İhtiyati hacizleri inceleyin.
11. İhtiyati tedbir ve dava şerhlerini kontrol edin.
12. İntifa ve oturma haklarını inceleyin.
13. Geçit ve mecra haklarını araştırın.
14. Aile konutu durumunu değerlendirin.
15. Satış vaadi ve diğer şerhleri inceleyin.
16. Önalım hakkı riskini kontrol edin.
17. İmar durumunu araştırın.
18. Yapı ruhsatını kontrol edin.
19. İskanı inceleyin.
20. Mimari proje ile fiili yapıyı karşılaştırın.
21. İmar aykırılıklarını araştırın.
22. Devam eden davaları değerlendirin.
23. Satıcının satış yetkisini doğrulayın.
24. Vekâletname varsa ayrıntılı kontrol edin.
25. Kiracı ve fiili kullanıcı durumunu belirleyin.
26. Yönetim planını inceleyin.
27. Aidat ve ortak gider durumunu kontrol edin.
28. Satış sözleşmesini hukuki incelemeden geçirin.
29. Ödeme yöntemini güvenli şekilde planlayın.
30. Tapu devrinden hemen önce güncel takyidatı tekrar kontrol edin.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Ev satın almadan önce tapuda ilk neye bakılmalıdır?

Malik, taşınmazın niteliği, bağımsız bölüm bilgileri ve ipotek, haciz, şerh, beyan ve diğer takyidatlar birlikte kontrol edilmelidir.

2. İpotekli ev satın alınabilir mi?

Hukuken mümkün olabilir ancak ipoteğin tutarı, kapsamı ve nasıl kaldırılacağı satıştan önce netleştirilmelidir. İpotek dikkate alınmadan satış bedelinin tamamının ödenmesi ciddi risk yaratabilir.

3. Hacizli taşınmaz satın alınabilir mi?

İşlemin hukuki sonuçları ve haczin kaldırılma yöntemi değerlendirilmeden satın alma yapılması risklidir. Haciz kaydı ayrıntılı olarak incelenmelidir.

4. Tapu temizse başka araştırma yapmaya gerek var mı?

Evet. İmar, ruhsat, iskan, mimari proje, fiili kullanım, kiracılık, yönetim planı ve belediye kayıtlarından kaynaklanan riskler tapu kaydında görünmeyebilir.

5. Kat irtifaklı daire satın almak riskli midir?

Tek başına kat irtifakı bulunması işlemin mutlaka riskli olduğu anlamına gelmez. Ancak yapının tamamlanma, ruhsat, proje ve iskan durumu ayrıntılı incelenmelidir.

6. Hisseli tapu satın alırken nelere dikkat edilmelidir?

Pay oranı, fiili kullanım, diğer paydaşlar ve kanuni önalım hakkı başta olmak üzere paylı mülkiyetin doğurduğu hukuki sonuçlar değerlendirilmelidir.

7. Kapora vermeden önce tapu kontrolü yapılmalı mı?

Mümkünse evet. Yüksek miktarda kapora ödenmeden önce temel hukuki risklerin tespit edilmesi sonradan ortaya çıkabilecek iade uyuşmazlıklarını azaltabilir.

8. Vekâletname ile yapılan gayrimenkul satışı güvenli midir?

Geçerli vekâletnameyle işlem yapılabilir ancak vekâletnamenin gerçekliği, kapsamı, satış yetkisi ve güncel geçerliliği dikkatle kontrol edilmelidir.

9. İskansız ev satın alınabilir mi?

Satın alma hukuken mümkün olabilse dahi yapının ruhsat, proje ve yapı kullanma izin durumu incelenmeden işlem yapılması önemli riskler doğurabilir.

10. Gayrimenkul due diligence ne zaman yapılmalıdır?

İdeal olarak bağlayıcı ödeme ve tapu devrinden önce yapılmalıdır. Ayrıca satış günü veya hemen öncesinde güncel tapu takyidatı tekrar kontrol edilmelidir.

Gayrimenkul Yatırımında En Pahalı Hata, Satın Aldıktan Sonra Öğrenilen Hukuki Sorundur

Gayrimenkul yatırımlarında birçok hukuki problem satın alma işleminden önce tespit edilebilir.

İpotek tapuda görülebilir.

Haciz kontrol edilebilir.

İmar durumu araştırılabilir.

İskan incelenebilir.

Mimari proje karşılaştırılabilir.

Kiracı tespit edilebilir.

Yönetim planı okunabilir.

Satıcının yetkisi doğrulanabilir.

Ancak bütün bunlar tapu devrinden sonra araştırıldığında alıcının seçenekleri önemli ölçüde azalabilir.

Bu nedenle özellikle yüksek değerli gayrimenkul yatırımlarında önleyici hukuki inceleme, uyuşmazlık çıktıktan sonra dava açmaktan çok daha etkili olabilir.

Gayrimenkul Satın Alma ve Due Diligence Sürecinde Hukuki Destek

Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin başta olmak üzere Türkiye genelinde FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık, konut, arsa, villa, rezidans, fabrika, depo ve ticari gayrimenkul satın alma işlemleri öncesinde hukuki inceleme ve gayrimenkul due diligence süreçlerinde destek sunmaktadır.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından özellikle tapu kayıtlarının ve takyidatların incelenmesi, ipotek ve haciz riskleri, hisseli tapular, imar ve ruhsat incelemeleri, kat mülkiyeti, satış sözleşmeleri, vekâletname kontrolleri, yüksek değerli gayrimenkul yatırımları ve satın alma öncesi hukuki risk analizi değerlendirilmektedir.

Tapuya İmza Atmadan Önce Taşınmazın Hukuki Risklerini Kontrol Ettirin

Gayrimenkul satın alırken yalnızca taşınmazın konumuna, metrekaresine ve satış fiyatına bakmak yeterli değildir.

Tapu devri gerçekleştikten sonra ortaya çıkabilecek ipotek, haciz, şerh, imar, ruhsat, iskan, kiracı, proje veya mülkiyet sorunları yatırımın ekonomik değerini ciddi biçimde etkileyebilir.

Özellikle milyonluk gayrimenkul yatırımlarında satın alma bedeli ödenmeden önce kapsamlı hukuki due diligence yapılması, risklerin henüz işlem tamamlanmadan tespit edilmesini sağlayabilir.

Gayrimenkul satın alma öncesi hukuki inceleme ve due diligence konusunda FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve hukuk ekibiyle iletişime geçebilirsiniz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp / 7/24 Acil: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara