Tapu Satış İşleminde Yanılma, Hile veya Tehdit Varsa Satış İptal Edilebilir mi? 2026 Güncel Rehber

Tapu satışında yanılma, hile veya tehdit varsa tapu iptal edilebilir mi? İrade sakatlığı, tapu iptali ve tescil davası, ispat, ihtiyati tedbir ve süreleri öğrenin.

Tapu müdürlüğünde resmi satış işlemi tamamlanmış ve taşınmaz alıcı adına tescil edilmiş olsa bile her tapu devri kesin olarak geri döndürülemez nitelikte değildir. Satıcının veya alıcının gerçek ve özgür iradesi esaslı yanılma, aldatma (hile) veya korkutma (tehdit) nedeniyle sakatlanmışsa Türk Borçlar Kanunu kapsamında sözleşmenin bağlayıcılığı ortadan kaldırılabilir ve şartları oluştuğunda tapu kaydının iptali ile gerçek hak sahibi adına yeniden tescili talep edilebilir.

Ancak burada önemli bir ayrım vardır: Satıştan sonradan pişman olmak, taşınmazı ucuza sattığını düşünmek veya başka bir kişiden daha yüksek teklif almak yanılma, hile veya korkutma değildir. Tapu iptali için hukuken korunabilecek gerçek bir irade sakatlığının ve bunun delillerle ortaya konulabilmesinin gerektiği unutulmamalıdır.

Tapu Satışında İrade Sakatlığı Nedir?

Taşınmaz satışının geçerli bir iradeye dayanması gerekir. Kişinin gerçekte yapmak istemediği bir işlemi esaslı bir yanılma nedeniyle yapması, karşı tarafın aldatması sonucunda satışa yönelmesi veya ciddi bir tehdit nedeniyle tapuyu devretmesi hâlinde iradenin sağlıklı şekilde oluşmadığı ileri sürülebilir.

Türk Borçlar Kanunu, yanılma, aldatma ve korkutmayı irade bozukluğu hâlleri olarak düzenlemektedir. Bu nedenle olayın şartları gerçekleşmişse tapuda resmi işlem yapılmış olması tek başına uyuşmazlığı sona erdirmez.

Yanılma Nedeniyle Tapu Satışı İptal Edilebilir mi?

Evet, ancak her yanılma yeterli değildir.

Yanılmanın esaslı olması gerekir. Kişinin sözleşmenin temel unsurlarından biri hakkında yanılması ve gerçeği bilseydi sözleşmeyi yapmayacak olması önemlidir.

Örneğin kişi kendisine gösterilen taşınmazı satın aldığını düşünürken tapuda başka bağımsız bölümün devredilmesi gerçek bir yanılma uyuşmazlığı yaratabilir.

Yanlış Dairenin Satılması Yanılma Sayılır mı?

Şartları varsa evet.

Örneğin satıcı ile alıcı üçüncü kattaki ön cephe 8 numaralı dairenin satışı konusunda anlaşmış olsun. Ancak tapu işlemi sırasında hata sonucu aynı kattaki 9 numaralı bağımsız bölüm devredilsin.

Tarafların gerçek iradesi ile tapudaki işlem arasında açık bir uyumsuzluk bulunuyorsa tapu kaydının düzeltilmesi veya şartlarına göre tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir.

Taşınmazın Değerinde Yanılmak Satışı İptal Ettirir mi?

Kural olarak yalnızca taşınmazın gerçek piyasa değerini yanlış değerlendirmek yeterli değildir.

Örneğin 10 milyon TL’ye evini satan kişinin bir hafta sonra aynı bölgedeki benzer evlerin 14 milyon TL olduğunu öğrenmesi:

“Değerini bilmiyordum, yanıldım.”

diyerek tapuyu geri almasını sağlamaz.

Ancak fiyat konusunda bilinçli şekilde kandırma, baskı, sahte ekspertiz veya başka hileli davranışlar bulunuyorsa durum değişebilir.

Hile Nedeniyle Tapu Satışı İptal Edilebilir mi?

Evet.

Hile veya kanundaki ifadeyle aldatma, taraflardan birinin diğerini kasıtlı şekilde yanıltarak sözleşme yapmaya yöneltmesidir.

Burada önemli olan kişinin gerçeği bilseydi söz konusu tapu işlemini yapmayacak olmasıdır.

Örneğin sahte belgeler kullanılması, satış bedelinin ödendiği konusunda sahte dekont gösterilmesi veya taşınmazın hukuki durumuna ilişkin önemli bilgilerin kasıtlı biçimde yanlış aktarılması hile iddiasına konu olabilir.

Sahte Banka Dekontuyla Tapu Alınırsa Ne Olur?

Bu oldukça ciddi bir durumdur.

Örneğin taşınmaz 15 milyon TL’ye satılmış olsun. Alıcı satıcıya paranın gönderildiğini gösteren sahte banka dekontu sunsun ve satıcı da buna inanarak tapuyu devretsin.

Gerçekte para hiç gönderilmemişse hile nedeniyle tapu devri iddiası gündeme gelebilir.

Bu durumda tapu iptali ve tescil davasının yanı sıra olayın özelliklerine göre ceza hukuku açısından dolandırıcılık ve belgede sahtecilik yönünden de inceleme gerekebilir.

Satış Bedelinin Ödenmemesi Her Zaman Hile midir?

Hayır.

Bu ayrım son derece önemlidir.

Alıcı tapuyu devralmış ancak daha sonra satış bedelini ödememişse bu durum tek başına otomatik olarak hile anlamına gelmez.

Satış bedelinin sonradan ödenmemesi ile başlangıçtan itibaren ödeme niyeti bulunmaksızın satıcıyı kandırarak tapuyu devralmak farklı hukuki durumlardır.

Birinci durumda alacak uyuşmazlığı ön plana çıkarken ikinci durumda hile nedeniyle tapu iptali iddiası gündeme gelebilir.

Taşınmazın Özellikleri Hakkında Hile Yapılırsa Ne Olur?

Hile yalnızca satıcıya karşı yapılmaz. Alıcı da satıcı tarafından kandırılmış olabilir.

Örneğin taşınmazın iskanlı olduğu, üzerinde hiçbir hukuki problem bulunmadığı, belirli bir metrekareye sahip olduğu veya belirli kullanım izinlerinin bulunduğu açıkça söylenmiş ancak satıcı bunların doğru olmadığını bildiği hâlde alıcıyı yanıltmış olabilir.

Bu durumda alıcının ayıptan sorumluluk hükümlerinin yanında hileye ilişkin hükümlerden yararlanıp yararlanamayacağı ayrıca değerlendirilebilir.

Önemli Bir Bilginin Gizlenmesi Hile Sayılır mı?

Bazı durumlarda evet.

Hile yalnızca aktif şekilde yalan söylemekten ibaret değildir. Açıklanması gereken önemli bir hususun bilinçli şekilde gizlenmesi de somut olayın şartlarına göre aldatma oluşturabilir.

Örneğin satıcının bildiği ciddi hukuki problemi alıcıdan özellikle gizlemesi bu kapsamda değerlendirilebilir.

Ancak her bilgi verilmemesi otomatik olarak hile değildir. Satıcının açıklama yükümlülüğü ve olayın özellikleri değerlendirilmelidir.

Tehdit Altında Tapu Devri Yapılırsa Satış İptal Edilebilir mi?

Evet.

Kişi kendisinin veya yakınlarının kişilik haklarına ya da malvarlığına yönelik ciddi ve yakın bir zarar tehdidi altında tapuyu devretmişse korkutma nedeniyle irade sakatlığı gündeme gelebilir.

Buradaki tehdit kişinin özgür iradesini ortadan kaldıracak veya ciddi şekilde etkileyecek nitelikte olmalıdır.

“Tapuyu Vermezsen Sana Zarar Veririm” Denilmişse Ne Olur?

Bu tür bir tehdit ispatlanabiliyorsa korkutma nedeniyle tapu devrinin geçerliliği tartışılabilir.

Örneğin kişiye veya ailesine fiziksel zarar verileceği tehdidiyle tapu müdürlüğüne götürülerek taşınmaz devrettirilmişse tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.

Olay aynı zamanda tehdit, yağma veya başka suçlar açısından ceza soruşturmasına konu olabilir.

Ekonomik Baskı Tehdit Sayılır mı?

Her ekonomik baskı hukuki anlamda korkutma değildir.

Kişinin ekonomik açıdan zor durumda olması veya paraya acil ihtiyacının bulunması tek başına satışın tehdit altında yapıldığını göstermez.

Ancak karşı tarafın hukuka aykırı biçimde ağır ekonomik zarar tehdidinde bulunması ve bu tehdidin kişiyi tapu devrine zorlaması hâlinde farklı değerlendirme yapılabilir.

Hukuki Hakkın Kullanılacağını Söylemek Tehdit midir?

Her zaman değil.

Örneğin alacaklının:

“Borcunu ödemezsen icra takibi başlatacağım.”

demesi kural olarak meşru bir hakkın kullanılacağının bildirilmesidir.

Ancak bir hakkın kullanılacağı tehdidiyle aşırı bir menfaat elde edilmeye çalışılması somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.

Aile Baskısıyla Tapu Devredilmişse İptal Edilebilir mi?

Salt aile baskısı yeterli olmayabilir.

Özellikle miras ve aile içi taşınmaz devirlerinde:

“Çocuklarım çok ısrar etti.”

“Eşim satış yapmamı istedi.”

“Yakınlarım baskı yaptı.”

şeklindeki ifadeler tek başına hukuki korkutma oluşturmaz.

Baskının kişinin özgür iradesini ciddi şekilde sakatlayacak seviyeye ulaştığının ispatlanması gerekir.

Yaşlı Kişinin Kandırılarak Tapusunun Alınması Halinde Ne Olur?

Bu tür uyuşmazlıklarda iki farklı hukuki sebep ortaya çıkabilir.

Kişinin satış tarihinde ayırt etme gücü bulunuyorsa ancak kandırılmışsa hile hükümleri gündeme gelebilir.

Kişinin satış tarihinde ayırt etme gücü bulunmuyorsa ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil talebi ayrıca değerlendirilebilir.

Bu iki hukuki sebep birbirinden farklıdır.

Yaşlı Olmak Tapu Satışını Geçersiz Yapar mı?

Hayır.

80 veya 90 yaşında olmak tek başına hukuki işlem ehliyetinin bulunmadığı anlamına gelmez.

Önemli olan kişinin tapunun devredildiği tarihte ayırt etme gücüne sahip olup olmadığıdır.

Ehliyetsizlik iddiasında sağlık kayıtları, hastane belgeleri, reçeteler ve gerektiğinde adli tıp değerlendirmeleri önem kazanabilir.

Okuma Yazma Bilmeyen Kişi Kandırılmışsa Ne Olur?

Okuma yazma bilmemek tek başına tapu işlemini geçersiz hâle getirmez.

Ancak kişinin işlemin niteliğini anlamadığı, kendisine farklı bir işlem yapılacağı söylendiği veya belgenin içeriğinin yanlış açıklandığı ispatlanırsa hile veya yanılma iddiası gündeme gelebilir.

“Vekâlet Vereceğim Sandım, Evimi Satmışlar” Durumunda Ne Olur?

Bu tür olaylarda işlem belgeleri ayrıntılı şekilde incelenmelidir.

Kişinin gerçek iradesi vekâletname düzenlemeye yönelikken kandırılarak satış işlemi yaptırıldığı iddia ediliyorsa ciddi bir irade sakatlığı söz konusu olabilir.

Tapu kayıtları, kamera görüntüleri, işlem belgeleri ve tanıklar önem kazanabilir.

Vekil Taşınmazı Kendi Yakınına Satarsa Ne Olur?

Burada hilenin yanında vekâlet görevinin kötüye kullanılması gündeme gelebilir.

Örneğin malik vekiline taşınmazını piyasa koşullarında satması için yetki vermiş ancak vekil 15 milyon TL değerindeki evi 2 milyon TL göstererek kendi eşine veya kardeşine devretmiş olabilir.

Vekil ile alıcının birlikte hareket ettiği ispatlanabiliyorsa tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir.

Tapuda Satış Bedelinin Çok Düşük Gösterilmesi Hileyi Kanıtlar mı?

Tek başına hayır.

Tapudaki satış bedelinin düşük gösterilmesi farklı hukuki ve mali sorunlar yaratabilir ancak tek başına satışın hileli olduğunu ispatlamaz.

Bununla birlikte piyasa değeri ile satış bedeli arasındaki olağanüstü fark, diğer delillerle birlikte uyuşmazlıkta önem taşıyabilir.

Tapu Memurunun Önünde Satış Yapılması Hile İddiasını Engeller mi?

Hayır.

Tapu işleminin resmi makam önünde gerçekleştirilmesi önemli bir güvence olmakla birlikte hile veya korkutma iddiasını hukuken tamamen ortadan kaldırmaz.

Kişi tapu müdürlüğünde işlemi onaylamış olsa bile bu iradenin önceden gerçekleştirilen hile veya tehdit sonucunda oluştuğunu ileri sürebilir.

Ancak bunun ispatlanması gerekir.

Noterde Yapılan Belgeler Hile İddiasını Engeller mi?

Hayır.

Resmi belgelerin bulunması güçlü delil oluşturabilir ancak irade sakatlığı iddiasını mutlak biçimde ortadan kaldırmaz.

Mahkeme olayın tamamını ve tarafların gerçek iradesini değerlendirir.

Hile Nasıl İspatlanır?

Hile çoğu zaman doğrudan yazılı belgeyle gerçekleştirilmediğinden ispat açısından bütün olay örgüsü önemlidir.

Banka kayıtları, mesajlaşmalar, WhatsApp konuşmaları, e-postalar, satış ilanları, ekspertiz raporları, tapu belgeleri, sağlık kayıtları, tanık anlatımları, kamera görüntüleri ve tarafların satış öncesi davranışları birlikte değerlendirilebilir.

Tehdit Nasıl İspatlanır?

Tehdit mesajları, ses kayıtlarının hukuka uygunluğu ayrıca değerlendirilmek kaydıyla mevcut iletişim kayıtları, WhatsApp yazışmaları, tanıklar, savcılık dosyaları, kolluk tutanakları, hastane kayıtları ve olay sonrasındaki başvurular önemli olabilir.

Tehdit altında tapu devrettiğini iddia eden kişinin olaydan hemen sonra yaptığı şikâyetler de ispat bakımından önem taşıyabilir.

Savcılığa Şikâyet Etmek Tapuyu Otomatik İptal Eder mi?

Hayır.

Ceza soruşturması ile tapu iptali ve tescil davası farklı hukuki süreçlerdir.

Savcılığa yapılan suç duyurusu sonucunda ceza soruşturması yürütülmesi tapu kaydını kendiliğinden eski hâline getirmez.

Taşınmazın geri alınması için şartları varsa hukuk mahkemesinde tapu iptali ve tescil talebinde bulunulması gerekir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilir mi?

Evet.

Yanılma, hile veya korkutma nedeniyle satışın bağlayıcı olmadığı ileri sürülüyorsa taşınmaz hâlen karşı taraf adına kayıtlıysa tapu kaydının iptali ve eski malik adına tescili talep edilebilir.

Mahkeme irade sakatlığının gerçekten bulunup bulunmadığını deliller üzerinden değerlendirir.

Yargıtay’ın resmi karar arama sistemi de tapu iptali ve tescil uyuşmazlıklarına ilişkin içtihatların araştırılmasına imkân vermektedir. (Karar Arama)

Dava Hangi Mahkemede Açılır?

Taşınmazın aynına ilişkin tapu iptali ve tescil davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi önem taşır.

Görevli mahkeme ise uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre belirlenmelidir. Genel nitelikte tapu iptali ve tescil uyuşmazlıklarında asliye hukuk mahkemesi gündeme gelirken tüketici işlemi gibi özel durumlarda görev ayrıca değerlendirilmelidir.

Tapu İptali Davasında İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?

Evet ve birçok dosyada kritik öneme sahiptir.

Tapuyu hileyle aldığı ileri sürülen kişi taşınmazı üçüncü kişiye satmaya çalışabilir.

Dava devam ederken taşınmazın yeniden devredilmesi uyuşmazlığı ciddi şekilde karmaşıklaştırabilir.

Bu nedenle dava açılırken şartları bulunuyorsa taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesine yönelik ihtiyati tedbir talep edilmesi değerlendirilebilir.

Tapuya “Davalıdır” Şerhi Konulması Yeterli midir?

Davanın tapu siciline bildirilmesi ile taşınmazın devrini engelleyen ihtiyati tedbir aynı hukuki etkiye sahip değildir.

Amaç taşınmazın satışını gerçekten engellemekse mahkemeden uygun kapsamda ihtiyati tedbir talep edilmesi önemlidir.

Taşınmaz Başka Birine Satılırsa Ne Olur?

Bu durum en önemli risklerden biridir.

Tapu siciline güvenerek hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişilerin korunması gündeme gelebilir.

Bu nedenle hile veya tehdit nedeniyle tapu iptali iddiası bulunan kişinin uzun süre beklemesi ciddi risk yaratabilir.

Üçüncü Kişi Hileyi Biliyorsa Korunur mu?

İyi niyet korumasından yararlanabilmek için gerçekten iyi niyetli olmak gerekir.

Örneğin ilk alıcının tapuyu hileyle aldığı ve daha sonra taşınmazı durumu bilen kardeşine devrettiği ispatlanabiliyorsa ikinci kişinin iyi niyet iddiası ayrıca değerlendirilecektir.

Akrabalık tek başına kötü niyeti kanıtlamaz ancak diğer delillerle birlikte dikkate alınabilir.

Hile Nedeniyle Tapu İptalinde Süre Var mıdır?

Evet. Bu nokta son derece önemlidir.

Türk Borçlar Kanunu’nda yanılma veya aldatmanın öğrenilmesinden ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalkmasından itibaren bir yıllık süre öngörülmektedir. Bu süre içerisinde sözleşmeyle bağlı olunmadığının bildirilmemesi veya verilen şeyin geri istenmemesi sözleşmenin onanması sonucunu doğurabilir.

Bu nedenle:

“Nasıl olsa tapu benimdi, istediğim zaman dava açarım.”

yaklaşımı son derece risklidir.

Bir Yıllık Süre Ne Zaman Başlar?

Yanılmada yanılmanın öğrenildiği, hilede aldatmanın öğrenildiği, korkutmada ise korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarih önemlidir.

Dolayısıyla tapu devir tarihi her durumda sürenin başlangıç tarihi değildir.

Ancak hangi tarihte öğrenildiği de uyuşmazlık konusu olabilir. Bu nedenle öğrenme tarihini gösteren deliller saklanmalıdır.

Satıcı Hileyi Yıllar Sonra Öğrenirse Ne Olur?

Bir yıllık sürenin başlangıcı açısından hilenin ne zaman öğrenildiği önemlidir.

Ancak yıllar sonra açılacak davalarda başka süre, hak kaybı, üçüncü kişilerin hak kazanması ve ispat problemleri de gündeme gelebilir.

Bu nedenle irade sakatlığı fark edildiğinde gecikmeden hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

Yanılma, Hile veya Tehdit İddiasında İlk Yapılması Gerekenler

Öncelikle güncel tapu kaydı alınmalı ve taşınmazın hâlen kimin adına kayıtlı olduğu belirlenmelidir. Tapu satış senedi ve işlem belgeleri temin edilmeli, banka hareketleri incelenmeli, taraflar arasındaki yazışmalar korunmalı ve varsa tehdit veya hileye ilişkin dijital deliller yedeklenmelidir.

Taşınmazın üçüncü kişiye devredilme ihtimali bulunuyorsa dava ile birlikte ihtiyati tedbir talebi gecikmeden değerlendirilmelidir.

Ayrıca olay suç oluşturuyorsa ceza hukuku açısından suç duyurusu seçeneği ayrıca ele alınmalıdır.

Örnek 1: Sahte Dekontla 20 Milyon TL’lik Ev Devrediliyor

Satıcı ile alıcı 20 milyon TL satış bedelinde anlaşmış olsun.

Alıcı tapu işleminden hemen önce satıcıya 20 milyon TL’nin gönderildiğini gösteren sahte banka dekontu göstersin.

Satıcı paranın hesabına geçtiğini düşünerek tapuyu devretsin ancak daha sonra herhangi bir ödeme yapılmadığını fark etsin.

Alıcının başlangıçtan itibaren satıcıyı kandırarak taşınmazı elde ettiği ispatlanabiliyorsa hile nedeniyle tapu iptali ve tescil davası ile ceza hukuku yolları birlikte gündeme gelebilir.

Örnek 2: Tehdit Edilerek Tapu Devrettiriliyor

Bir kişinin ailesine zarar verileceği tehdidiyle tapu müdürlüğüne götürülerek taşınmazını belirli bir kişiye devretmeye zorlandığını düşünelim.

Kişi tapu müdürlüğünde resmi satış beyanında bulunmuş olsa bile gerçek iradesinin ciddi korkutma nedeniyle sakatlandığını ispatlayabilirse tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilir.

Burada resmi tapu işleminin yapılmış olması tehdidi hukuken ortadan kaldırmaz.

Örnek 3: Yanlış Bağımsız Bölüm Devrediliyor

Tarafların 5 numaralı bağımsız bölüm üzerinde anlaştığını ancak tapu işlemi sırasında hata sonucu 6 numaralı bağımsız bölümün devredildiğini düşünelim.

Satış öncesindeki sözleşmeler, mesajlar, taşınmazın gösterilmesi, mimari proje ve teslim edilen daire tarafların gerçek iradesinin 5 numaralı bağımsız bölüme yönelik olduğunu gösteriyorsa yanılma ve tapu kaydının düzeltilmesi gündeme gelebilir.

Örnek 4: Yaşlı Malik Kandırılarak Evini Devrediyor

85 yaşındaki malik taşınmazını satmak istemediği hâlde kendisine farklı bir belge imzaladığı söylenerek satış işlemine yönlendirilmiş olsun.

Öncelikle kişinin satış tarihinde ayırt etme gücünün bulunup bulunmadığı araştırılır.

Ayırt etme gücü varsa hile, bulunmuyorsa ehliyetsizlik hukuki sebebi ön plana çıkabilir.

Dava Açmadan Önce 15 Kritik Kontrol

1. Tapu satış tarihi belirlenmelidir.
2. Güncel tapu kaydı alınmalıdır.
3. Taşınmazın üçüncü kişiye devredilip devredilmediği kontrol edilmelidir.
4. Resmi satış senedi incelenmelidir.
5. Satış bedelinin gerçek miktarı belirlenmelidir.
6. Banka ödemeleri kontrol edilmelidir.
7. Yanılmanın esaslı olup olmadığı değerlendirilmelidir.
8. Hileyi gösteren yazışmalar korunmalıdır.
9. Tehdit delilleri saklanmalıdır.
10. Tanıklar belirlenmelidir.
11. Kamera kayıtları varsa kaybolmadan talep edilmelidir.
12. Ceza soruşturması gerekip gerekmediği değerlendirilmelidir.
13. Bir yıllık süre hesaplanmalıdır.
14. Üçüncü kişiye devir riski varsa ihtiyati tedbir düşünülmelidir.
15. Tapu iptali ve tescil talebinin hukuki sebebi açık şekilde belirlenmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Hileyle yapılan tapu satışı iptal edilir mi?
Şartları ispatlanırsa tapu iptali ve tescil talep edilebilir.

Tehdit altında tapu devrettim, geri alabilir miyim?
Korkutmanın hukuki şartları gerçekleşmiş ve ispatlanabiliyorsa tapu iptali gündeme gelebilir.

Yanlışlıkla başka daireyi sattıysam tapu düzeltilebilir mi?
Tarafların gerçek iradesinin farklı bağımsız bölüme yönelik olduğu ispatlanabiliyorsa uygun düzeltme veya dava yolu değerlendirilebilir.

Sahte dekontla tapu devri yapılmışsa ne olur?
Hile nedeniyle tapu iptali ve tescil ile olayın niteliğine göre ceza soruşturması gündeme gelebilir.

Satış bedelinin ödenmemesi hile midir?
Her zaman değildir. Başlangıçtan itibaren kandırma amacı bulunup bulunmadığı özellikle önemlidir.

Tapuda satış yaptığımı kabul etmiş olmam dava açmamı engeller mi?
Hayır. Resmi işlem yapılmış olması irade sakatlığı iddiasını tamamen engellemez ancak iddianın ispatlanması gerekir.

Hile nedeniyle tapu iptali için ne kadar sürem var?
Türk Borçlar Kanunu bakımından aldatmanın öğrenilmesinden itibaren bir yıllık süre kritik önemdedir.

Tehditte bir yıllık süre ne zaman başlar?
Korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren değerlendirilir.

Tapu başkasına satılmadan satış engellenebilir mi?
Şartları varsa mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilebilir.

Savcılığa şikâyet etmek tapuyu geri getirir mi?
Hayır. Ceza soruşturması tapuyu kendiliğinden eski malike döndürmez. Tapu yönünden ayrıca hukuki süreç yürütülmesi gerekir.

Sonuç: Tapuda İmza Atılmış Olması Hile veya Tehdidi Hukuken Ortadan Kaldırmaz

Tapu satış işleminin resmi makam önünde yapılmış olması önemli bir hukuki güvence olmakla birlikte yanılma, hile veya tehdit altında oluşmuş iradeyi otomatik olarak geçerli hâle getirmez.

Esaslı yanılma nedeniyle kişi gerçekte yapmak istemediği bir taşınmaz işlemini gerçekleştirmişse, karşı tarafın kasıtlı aldatması sonucunda tapuyu devretmişse veya ciddi bir korkutma nedeniyle satış yapmak zorunda kalmışsa sözleşmenin bağlayıcılığına itiraz edilmesi ve şartları oluştuğunda tapu iptali ve tescil davası açılması mümkündür.

Ancak satıştan pişman olmak, taşınmazı düşük bedelle sattığını sonradan fark etmek veya başka bir alıcının daha yüksek fiyat teklif etmesi irade sakatlığı değildir.

Bu davalarda iki konu özellikle kritiktir: ispat ve süre. Yanılma, hile veya tehdidi gösteren banka kayıtları, mesajlar, belgeler, tanıklar ve diğer deliller mümkün olduğunca erken korunmalıdır. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu kapsamında yanılmanın veya aldatmanın öğrenilmesinden ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalkmasından itibaren bir yıllık sürenin kaçırılmaması önemlidir.

Taşınmazın üçüncü kişiye yeniden devredilme ihtimali bulunuyorsa uyuşmazlığın sonuna kadar beklemek de ciddi risk yaratabilir. Bu nedenle şartları oluştuğunda dava ile birlikte tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması değerlendirilmelidir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – Tapu İptali ve Tescil Davaları

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; yanılma, hile ve tehdit nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları, sahte ödeme ve tapu dolandırıcılığı uyuşmazlıkları, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ihtiyati tedbir talepleri ve gayrimenkul satışlarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda hukuki destek sunmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22 / 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara