Yeni Malik İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi Kaçırılırsa Ne Olur? 2026 Güncel Rehber

Kiracılı bir ev veya işyeri satın alan yeni malikin en fazla dikkat etmesi gereken konulardan biri ihtiyaç nedeniyle tahliye süreleridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi yeni malike, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğu varsa kiracının tahliyesini isteme hakkı tanır. Ancak bu hakkın kullanılmasında edinmeden itibaren bir aylık yazılı bildirim süresi, edinmeden itibaren altı aylık bekleme süresi ve kira sözleşmesinin sona ermesine bağlı alternatif dava yolu birbirinden ayrılmalıdır.

En önemli nokta şudur: Yeni malik bir aylık bildirim süresini kaçırdı diye kiracıyı ihtiyaç nedeniyle tahliye etme hakkını tamamen ve sonsuza kadar kaybetmez. Ancak TBK m.351’deki “edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim + edinmeden altı ay sonra dava” şeklindeki özel yolu kullanma imkânı kaybedilebilir. Buna karşılık yeni malik, gerçek ve samimi ihtiyacı devam ediyorsa kira sözleşmesinin sona ermesine bağlı diğer tahliye yolunu değerlendirebilir.

Ayrıca 2026 itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıklarında, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisnalar dışında, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Adalet Bakanlığı da kira uyuşmazlıklarının 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamında bulunduğunu belirtmektedir. (Adalet Bakanlığı)

Yeni Malik İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Nedir?

Bir kişi kiracılı bir taşınmaz satın aldığında mevcut kira sözleşmesi kendiliğinden ortadan kalkmaz. Yeni malik kira ilişkisinin tarafı hâline gelir. Dolayısıyla:

“Tapuyu aldım, kiracı artık çıkmak zorunda.”

şeklinde bir kural bulunmamaktadır.

Ancak yeni malik satın aldığı taşınmaza gerçekten ihtiyaç duyuyorsa TBK m.351 kapsamında özel tahliye hakkından yararlanabilir.

İhtiyaç yeni malikin kendisine ait olabileceği gibi eşine, oğluna, kızına, annesine, babasına veya kanunda belirtilen diğer kişilere de ait olabilir.

TBK 351’e Göre Yeni Malikin Tahliye Süresi Nedir?

TBK m.351 uygulamasında iki ayrı yolun birbirine karıştırılmaması gerekir.

İlk yol, edinmeden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması ve edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açılmasıdır.

İkinci yol ise yeni malikin, şartları mevcutsa kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde dava açmasıdır.

Bu nedenle yeni malik açısından yalnızca tek bir tahliye takvimi bulunmaz.

Bir Aylık İhtar Süresi Kaçırılırsa Ne Olur?

Yeni malik taşınmazı satın aldıktan sonra TBK m.351’in edinmeye bağlı özel yolunu kullanmak istiyorsa edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç durumunu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir.

Bu süre kaçırılırsa yeni malik kural olarak:

“Bir aylık bildirimi yapmadım ama edinmeden altı ay geçti, şimdi TBK m.351’in altı aylık yoluyla dava açıyorum.”

diyemez.

Çünkü altı aylık dava yolunun kullanılabilmesi için kanunun öngördüğü bir aylık yazılı bildirim koşulunun yerine getirilmesi gerekir.

Ancak bu durum yeni malikin bütün ihtiyaç nedeniyle tahliye haklarını kaybettiği anlamına gelmez.

Bir Aylık Süre Kaçırıldıysa Kiracı Hiç Tahliye Edilemez mi?

Hayır.

Bu konuda internette sıkça karşılaşılan:

“Tapudan sonra 30 gün geçtiyse artık kiracıyı çıkaramazsınız.”

şeklindeki ifade eksiktir.

Kaybedilebilecek olan TBK m.351 kapsamında edinmeye bağlı bir ay bildirim + altı ay sonra dava şeklindeki özel tahliye yoludur.

Yeni malikin gerçek ve samimi ihtiyacı devam ediyorsa kira sözleşmesinin süresinin sona ermesine bağlı dava yolu ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle süre kaçırıldığında yapılması gereken ilk işlem kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi ve bitiş tarihini tespit etmektir.

Altı Aylık Süre Kaçırılırsa Ne Olur?

Burada da önemli bir ayrım vardır. Kanundaki altı aylık süre esas itibarıyla yeni malikin ne zaman dava açabileceğine ilişkin özel düzenlemenin parçasıdır.

Yeni malik edinmeden itibaren bir aylık yazılı bildirimi süresinde gerçekleştirmişse edinmeden itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası yoluna başvurabilir.

Ancak altı ay dolduğu gün dava açılmaması otomatik olarak:

“Tahliye hakkı tamamen sona erdi.”

anlamına gelmez.

Somut olayda kira dönemleri, yapılan bildirimin içeriği, ihtiyaç durumunun devam edip etmediği ve TBK’nın süreyi koruyan diğer hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle özellikle bir aylık bildirim süresi ile altı aylık bekleme süresinin aynı hukuki nitelikte olmadığı unutulmamalıdır.

Kira Sözleşmesinin Bitiminden Sonraki Dava Süresi Kaçırılırsa Ne Olur?

Bu nokta daha kritik olabilir.

Yeni malik sözleşmenin sona ermesine bağlı tahliye yolunu kullanacaksa kanunda öngörülen bir aylık dava açma süresi dikkate alınmalıdır.

Örneğin belirli süreli kira sözleşmesi 1 Haziran 2026 tarihinde sona eriyorsa, yeni malikin hangi tarihe kadar dava açması gerektiği ve varsa önceden yapılmış yazılı bildirimin süreyi koruyup korumadığı ayrıca hesaplanmalıdır.

Süre kaçırılırsa mevcut kira dönemi bakımından tahliye talebi süre yönünden reddedilebilir ve yeni kira döneminin beklenmesi gerekebilir.

TBK 353 Dava Açma Süresini Kurtarabilir mi?

Bazı durumlarda evet.

Türk Borçlar Kanunu m.353, kiraya verenin en geç dava açılması için öngörülen sürede kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmesi hâlinde, dava açma süresinin bir kira yılı uzamasını sağlayan önemli bir düzenlemedir.

Bu hüküm özellikle tahliye süresinin sonuna yaklaşılmış dosyalarda kritik olabilir.

Dolayısıyla:

“Bir aylık dava süresi içinde dava açılmadı, kesin olarak bütün hak kaybedildi.”

sonucuna varmadan önce daha önce kiracıya gönderilmiş ihtarnameler ve bunların tarihleri mutlaka incelenmelidir.

İhtarname Gönderilmiş Ama Dava Açılmamışsa Ne Olur?

İhtarnamenin ne zaman gönderildiği ve içeriğinde ne yazdığı önemlidir.

Örneğin yeni malik kira sözleşmesinin bitiminden önce kiracıya açık biçimde ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini ve dava açma iradesini bildirmiş olabilir.

Bu durumda TBK m.353 kapsamında dava açma süresinin uzayıp uzamadığı değerlendirilmelidir.

Ancak her ihtarname otomatik olarak süreyi uzatmaz. İhtarın içeriği, gönderildiği tarih ve hangi tahliye sebebine ilişkin olduğu incelenmelidir.

İhtarnamenin Son Gün Gönderilmesi Yeterli midir?

Yeni malik bakımından son derece riskli bir uygulamadır.

TBK m.351, edinmeden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmasını aramaktadır. Bu nedenle yalnızca noter ihtarnamesinin son gün hazırlanmasına güvenilmemelidir.

Tebliğ tarihinin süre içerisinde gerçekleşip gerçekleşmediği konusunda uyuşmazlık çıkabileceğinden, yeni malik ihtarnameyi tapu devrinden hemen sonra göndermelidir.

Örneğin taşınmaz 5 Mart 2026 tarihinde edinilmişse ihtar işlemini bir aylık sürenin son gününe bırakmak yerine mümkün olduğunca erken gerçekleştirmek daha güvenlidir.

Yeni Malik İhtarnameyi Hiç Göndermediyse Ne Yapabilir?

İlk yapılması gereken kira sözleşmesinin incelenmesidir.

Örneğin yeni malik taşınmazı 1 Şubat 2026 tarihinde satın almış ancak bir aylık süre içerisinde hiçbir yazılı bildirim yapmamış olabilir.

Bu durumda edinmeden altı ay sonra TBK m.351’in ilk yoluna dayanmak yerine kira sözleşmesinin sona ermesine bağlı tahliye imkânı değerlendirilmelidir.

Dolayısıyla kira sözleşmesinin bitiş tarihi kritik hâle gelir.

Örnek: Ev 1 Mart 2026’da Alındı, İhtar Gönderilmedi

A’nın Ankara Çankaya’da kiracılı bir konutu 1 Mart 2026 tarihinde satın aldığını düşünelim. A satın aldığı evde kendisi oturmak istemektedir ancak kiracıya bir ay içerisinde yazılı ihtiyaç bildirimi göndermemiştir.

A’nın:

“1 Eylül 2026’da altı ay doldu, artık doğrudan yeni malik sıfatıyla tahliye davası açabilirim.”

şeklinde hareket etmesi risklidir.

Çünkü TBK m.351’in edinmeye bağlı altı aylık dava yolunda bir aylık yazılı bildirim koşulu bulunmaktadır.

Bu durumda A’nın mevcut kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihlerini incelemesi ve sözleşmenin sona ermesine bağlı tahliye yolunun şartlarını değerlendirmesi gerekir.

Örnek: İhtar Süresinde Gönderildi Ama Altı Ay Sonra Dava Açılmadı

B, İstanbul’da kiracılı bir daireyi satın almış ve edinmeden itibaren bir ay içerisinde kiracıya usulüne uygun ihtiyaç ihtarı göndermiş olsun. Ancak altı aylık süre dolduktan hemen sonra dava açmamıştır.

Bu durumda doğrudan “Tahliye hakkı kesin olarak düştü” sonucuna varılmamalıdır.

İhtarnamenin içeriği, kira dönemi, TBK m.353’ün uygulanabilirliği ve ihtiyacın devam edip etmediği incelenmelidir.

Özellikle daha önce yapılmış yazılı bildirimin dava açma süresine etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Arabuluculuğa Başvurmak Dava Süresi Açısından Önemli midir?

Evet, son derece önemlidir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar 1 Eylül 2023’ten itibaren, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna dışında, dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Adalet Bakanlığı’nın güncel açıklamalarında da tahliye uyuşmazlıklarının arabuluculuk kapsamında olduğu belirtilmektedir. (BASIN VE HALKLA İLİŞKİLER MÜŞAVİRLİĞİ)

Dolayısıyla tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir.

Burada önemli mesele, hak düşürücü süre veya dava açma süresi sona ermeden arabuluculuk başvurusunun doğru zamanda yapılmasıdır.

Arabuluculuğa Başvurmak Süreyi Durdurur mu?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürenin zamanaşımı ve hak düşürücü süre hesabına etkisi bulunmaktadır.

Bu nedenle tahliye davası için son günlere yaklaşılmışsa:

“Önce arabuluculuk bitsin, sonra süreye bakarız.”

şeklinde plansız hareket edilmemelidir.

Arabuluculuk başvuru tarihi ile kira hukukundaki tahliye süresinin birlikte hesaplanması gerekir.

Adalet Bakanlığı’nın uzman arabuluculuk kaynaklarında da kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların dava şartı arabuluculuk kapsamında olduğu açıkça belirtilmektedir. (Adalet Bakanlığı)

Arabuluculuğa Gitmeden Doğrudan Tahliye Davası Açılırsa Ne Olur?

Dava şartı arabuluculuğa tabi bir ihtiyaç nedeniyle tahliye uyuşmazlığında gerekli arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan dava açılması dava şartı yönünden sorun yaratır.

Bu nedenle yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası hazırlarken yalnızca TBK m.351 sürelerini değil, arabuluculuk başvurusunun zamanlamasını da hesaplamalıdır.

Adalet Bakanlığı, kira uyuşmazlıklarında ev sahibi ve kiracıların dava öncesinde arabuluculuk sistemine başvurabildiğini ve tahliye taleplerinin de bu kapsamda bulunduğunu açıklamaktadır. (BASIN VE HALKLA İLİŞKİLER MÜŞAVİRLİĞİ)

Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Yeni malik ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Ancak 2026 yılında ihtiyaç nedeniyle tahliye uyuşmazlığında mahkemeye gitmeden önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

İhtiyaç Devam Etmiyorsa Sonraki Dönemde Dava Açılabilir mi?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının temel şartlarından biri ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır.

Örneğin yeni malik evi kendisi kullanacağı gerekçesiyle ihtar göndermiş ancak daha sonra başka şehirde sürekli yaşamaya başlamış ve dava konusu konuta taşınma planından vazgeçmiş olabilir.

Bu durumda yalnızca sürelerin korunmuş olması tahliye kararı verilmesini sağlamaz.

İhtiyaç yargılama sırasında da gerçekliğini ve devamlılığını korumalıdır.

Yeni Malik Kendi İhtiyacı İçin Dava Açabilir mi?

Evet. Örneğin yeni malik hâlen başka bir evde kiracı olarak oturuyorsa ve satın aldığı eve taşınmak istiyorsa bu durum gerçek ihtiyaç iddiasını destekleyebilir.

Ancak yeni malikin:

“Kiracı çok düşük kira ödüyor, çıkarıp 3 katına başkasına kiralayacağım.”

amacıyla ihtiyaç iddiasında bulunması korunmaz.

Tahliye sebebinin gerçek kullanım ihtiyacı olması gerekir.

Eşin İhtiyacı İçin Süreler Aynı mıdır?

Evet. Yeni malikin eşinin gerçek konut veya işyeri ihtiyacına dayanması durumunda da TBK m.351’deki süreler uygulanır.

Dolayısıyla eş ihtiyacı bulunması bir aylık bildirim veya diğer dava sürelerini ortadan kaldırmaz.

Oğul veya Kız İçin Tahliyede Süreler Değişir mi?

Hayır.

Oğul ve kız yeni malikin altsoyu olduğundan ihtiyaçları tahliye sebebi olabilir. Ancak yeni malik:

“Çocuğum oturacak, bu nedenle süreye uymama gerek yok.”

diyemez.

Bir aylık yazılı bildirim, altı aylık yol veya sözleşmenin sona ermesine bağlı alternatif dava yolu yine dikkate alınmalıdır.

Anne veya Baba İhtiyacında Süreler Aynı mıdır?

Evet. Anne ve baba üstsoy kapsamındadır. Gerçek ve samimi ihtiyaçları tahliye sebebi oluşturabilir ancak TBK m.351’deki süreler yine geçerlidir.

Dolayısıyla ihtiyacın güçlü olması süre eksikliğini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Yeni Malik İhtarı Yanlış Kişiye Gönderdiyse Ne Olur?

Kira sözleşmesinin taraflarının doğru belirlenmesi önemlidir.

Örneğin sözleşmede iki kiracı bulunmasına rağmen ihtar yalnızca bir kişiye gönderilmiş olabilir. Bu durumda taraf teşkili ve bildirimin kapsamı bakımından sorunlar ortaya çıkabilir.

Benzer şekilde kiraya veren veya malik tarafında birden fazla kişi bulunması hâlinde de ihtiyacın kime ait olduğu ve dava hakkının nasıl kullanılacağı ayrıca incelenmelidir.

Evi Eşler Birlikte Satın Aldıysa Kim Dava Açmalıdır?

Tapu paylı şekilde birden fazla kişi adına kayıtlıysa kiraya veren sıfatı ve ihtiyaç iddiasının kim tarafından ileri sürüldüğü önem taşır.

Paylı veya elbirliği mülkiyetinde tahliye davası bakımından dava hakkının nasıl kullanılacağı ayrı hukuki kurallara tabidir.

Bu nedenle yalnızca yeni malik sürelerine odaklanmak yeterli olmayabilir.

Yeni Malik İhtiyaç İhtarından Sonra Kirayı Almaya Devam Edebilir mi?

Kiracının tahliyesi gerçekleşinceye kadar kira ilişkisi devam ettiğinden kira bedelinin ödenmesi gerekir. Yeni malikin kira bedelini tahsil etmesi tek başına ihtiyaç iddiasından vazgeçtiği anlamına gelmez.

Ancak tarafların sonraki davranışları, yapılan yeni sözleşmeler veya ihtiyaçtan vazgeçildiğini gösterebilecek açık beyanlar somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracı Süre Aşımını İleri Sürebilir mi?

Evet. Tahliye davalarında kiracı, davanın kanuni süresinde açılmadığını savunabilir.

Bu nedenle yeni malik açısından:

tapu edinme tarihi + ihtarnamenin tebliğ tarihi + kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi + arabuluculuk başvuru tarihi + son tutanak tarihi + dava tarihi

birlikte incelenmelidir.

Sadece ihtarnamenin düzenlendiği tarihe bakılması yeterli olmayabilir.

Süresi Geçmiş Tahliye Davası Açılırsa Ne Olur?

Kanuni dava açma süresinin korunmadığı tespit edilirse tahliye talebi süre yönünden reddedilebilir.

Bu durumda yeni malik hem zaman hem de yargılama gideri kaybedebilir. Üstelik gerçek ihtiyaç devam etmesine rağmen yeni kira dönemini beklemek zorunda kalabilir.

Bu nedenle dava açmadan önce süre hesabı yapılması kritik önemdedir.

Süre Kaçırıldıysa Yeni Bir İhtar Gönderilebilir mi?

Somut duruma göre yeni kira dönemi bakımından yazılı bildirim yapılması değerlendirilebilir.

Ancak sonradan gönderilecek yeni ihtar:

geçmişte kaçırılmış olan edinmeden itibaren bir aylık TBK m.351 bildirim süresini geriye dönük olarak yeniden başlatmaz.

Başka bir ifadeyle taşınmaz 1 Ocak’ta satın alınmış ve edinmeye bağlı bir aylık süre kaçırılmışsa haziran ayında ihtar göndererek:

“Şimdi bir ayı yeniden başlatıyorum ve altı ay sonra dava açacağım.”

şeklinde TBK m.351’in ilk yolunu yeniden oluşturmak mümkün değildir.

Bunun yerine mevcut kira dönemi ve sözleşme sonuna bağlı tahliye seçenekleri değerlendirilmelidir.

Yeni Malik Tahliye Taahhütnamesine Dayanabilir mi?

Kiracı tarafından verilmiş geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunuyorsa ihtiyaç nedeniyle tahliyeden tamamen farklı bir hukuki yol gündeme gelebilir.

Bu nedenle TBK m.351 süresinin kaçırıldığı dosyalarda varsa tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihi, içeriği ve tahliye tarihi mutlaka incelenmelidir.

Ancak tahliye taahhüdüne dayalı takip ve dava bakımından da ayrı süreler bulunmaktadır. Dolayısıyla bu yol da süresiz değildir.

Kiracının Kira Borcu Varsa Başka Tahliye Yolları Kullanılabilir mi?

Evet. Yeni malik ihtiyacı nedeniyle tahliye süresinin kaçırılmış olması, şartları mevcutsa kira hukukundaki diğer tahliye sebeplerini ortadan kaldırmaz.

Örneğin kira borcunun ödenmemesi, geçerli tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar veya diğer kanuni tahliye sebepleri somut olayın şartlarına göre ayrıca değerlendirilebilir.

Ancak gerçekte bulunmayan bir tahliye sebebinin sırf TBK m.351 süresi kaçırıldığı için oluşturulmaya çalışılması hukuken doğru değildir.

Örnek: Yeni Malik Bir Aylık Süreyi Kaçırırsa Ne Yapmalıdır?

Ankara Çankaya’da bulunan kiracılı bir dairenin 10 Şubat 2026 tarihinde satın alındığını düşünelim. Yeni malik A hâlen başka bir evde kiracı olarak oturmaktadır ve satın aldığı konuta taşınmak istemektedir. Ancak A, edinmeden itibaren bir ay içerisinde kiracıya ihtiyaç ihtarı göndermemiştir.

Bu durumda A’nın edinmeye bağlı bir aylık bildirim + altı ay sonra dava yolunu kullanması sorunlu hâle gelir.

Ancak A’nın ihtiyacı sona ermez. Öncelikle mevcut kira sözleşmesinin ne zaman başladığı ve hangi tarihte sona erdiği tespit edilmelidir. Sözleşme döneminin sona ermesine bağlı tahliye yolu değerlendirilmeli ve gerekli yazılı bildirim zamanında yapılmalıdır. Ardından dava şartı arabuluculuğa başvurulmalı ve anlaşma sağlanamazsa kanuni süresinde tahliye davası açılmalıdır.

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk 2026 yılında da uygulanmaktadır; Adalet Bakanlığının 2025 tarihli verilerine göre sistem 1 Eylül 2023’ten beri kira uyuşmazlıklarında zorunlu olarak uygulanmaktadır. (Türkiye Cumhuriyeti Adalet Bakanlığı)

Bu nedenle Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, yeni malik ihtiyacına dayalı tahliye dosyalarında yalnızca “tapudan itibaren altı ay geçti mi?” sorusuna bakılmaması; edinme tarihi, bir aylık bildirimin tebliği, kira sözleşmesinin bitiş tarihi, TBK m.353 kapsamında yapılmış bildirimler ve zorunlu arabuluculuk tarihinin birlikte hesaplanmasının önem taşıdığına dikkat çekmektedir.

Yeni Malik Süreyi Kaçırdıysa İzlenecek Hukuki Yol

Bir aylık TBK m.351 bildirim süresi kaçırılmışsa öncelikle paniğe kapılarak hatalı bir tahliye davası açılmamalıdır. İlk olarak mevcut kira sözleşmesi temin edilmeli ve kira döneminin bitiş tarihi belirlenmelidir. Daha önce kiracıya gönderilmiş ihtarname, mesaj veya yazılı bildirimler varsa içerikleri incelenmelidir. TBK m.353 kapsamında süreyi koruyan bir bildirim bulunup bulunmadığı araştırılmalı, gerçek ihtiyaç hâlen devam ediyorsa sonraki uygun tahliye tarihi hesaplanmalıdır.

Bunun yanında geçerli tahliye taahhütnamesi, ödenmeyen kira borcu veya başka bağımsız bir tahliye sebebi bulunup bulunmadığı da ayrıca incelenebilir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’da Yeni Malik Tahliye Davalarında Süre Sorunu

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa gibi kiracılı taşınmaz satışlarının yoğun olduğu şehirlerde yeni maliklerin en sık yaptığı hatalardan biri, taşınmaz satın alındıktan sonra “Nasıl olsa altı ay sonra kiracıyı çıkarabilirim” düşüncesiyle bir aylık yazılı bildirim şartını gözden kaçırmaktır.

Oysa TBK m.351’in edinmeye bağlı özel tahliye yolunda bir aylık bildirim son derece önemlidir. Bu sürenin kaçırılması tahliye hakkını tamamen ortadan kaldırmasa da davanın aylarca, hatta somut kira dönemine göre daha uzun süre gecikmesine neden olabilir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, yeni malik ihtiyacı nedeniyle tahliye, tahliye sürelerinin hesaplanması, ihtarname, zorunlu arabuluculuk ve kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda hukuki destek sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Yeni malik bir aylık ihtar süresini kaçırırsa kiracıyı artık çıkaramaz mı?
Hayır. TBK m.351’in edinmeye bağlı bir ay bildirim + altı ay sonra dava yolu kaybedilebilir; ancak sözleşme döneminin sona ermesine bağlı tahliye yolu ayrıca değerlendirilir.

2. Bir aylık süre tapu tarihinden mi başlar?
Satışla edinmede kural olarak mülkiyetin tapuda yeni malik adına tescil edildiği edinme tarihi esas alınır.

3. Altı ay dolunca kiracı otomatik çıkar mı?
Hayır. Kiracı gönüllü çıkmazsa gerekli hukuki süreç yürütülmeli ve tahliye kararı alınmalıdır.

4. Altı ay dolduğu gün dava açılmazsa bütün hak kaybedilir mi?
Otomatik olarak böyle bir sonuç çıkarılamaz. Yapılan yazılı bildirim, kira dönemi ve TBK m.353’ün uygulanabilirliği birlikte incelenmelidir.

5. Kira sözleşmesinin bitiminden sonraki bir aylık dava süresi kaçırılırsa ne olur?
Süre korunmamışsa mevcut dönem bakımından dava hakkı kaybedilebilir ve sonraki kira döneminin beklenmesi gerekebilir.

6. Önceden ihtar gönderilmişse dava süresi uzayabilir mi?
TBK m.353’teki şartları taşıyan yazılı bildirim bulunuyorsa dava açma süresinin bir kira yılı uzaması gündeme gelebilir.

7. Sonradan ihtar göndererek edinmeden itibaren bir aylık süre yeniden başlatılabilir mi?
Hayır. Sonradan gönderilen ihtar, geçmişte kaçırılmış olan edinmeye bağlı bir aylık bildirim süresini geriye dönük olarak yeniden başlatmaz.

8. Tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 2026 itibarıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır. (Adalet Bakanlığı)

9. Yeni malik tahliye taahhütnamesini kullanabilir mi?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa ihtiyaç nedeniyle tahliyeden farklı bir tahliye yolu gündeme gelebilir; ancak bu yolun da kendine özgü süreleri vardır.

10. Yeni malik süresi geçmiş davayı açarsa ne olur?
Kanuni süre korunmamışsa tahliye talebi süre yönünden reddedilebilir. Bu nedenle dava öncesinde bütün tarihler birlikte hesaplanmalıdır.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – İletişim

Yeni malik ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında bir günlük süre hatası dahi davanın sonucunu etkileyebilir. Özellikle edinmeden itibaren bir aylık yazılı bildirim süresi kaçırılmışsa doğrudan “artık tahliye mümkün değil” sonucuna varılmamalıdır. Kira sözleşmesinin bitiş tarihi, daha önce yapılmış yazılı bildirimler, TBK m.353’ün uygulanma ihtimali, varsa tahliye taahhütnamesi ve alternatif tahliye sebepleri birlikte incelenmelidir. Dava açılacaksa zorunlu arabuluculuk sürecinin de tahliye takvimine uygun biçimde yürütülmesi gerekir. Adalet Bakanlığı, kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğun 1 Eylül 2023’ten itibaren uygulandığını teyit etmektedir. (Türkiye Cumhuriyeti Adalet Bakanlığı)

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, yeni malik ihtiyacı nedeniyle tahliye ve kira uyuşmazlıklarında hukuki destek sunmaktadır. Tel: +90 532 769 22 22 | Ofis: +90 312 434 22 22 | E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr | Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Adalet Bakanlığı – Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yeni malik ihtiyacına dayalı tahliye süresinin hesaplanmasında tapu edinme tarihi, ihtarnamenin içeriği ve tebliğ tarihi, kira sözleşmesinin süresi, arabuluculuk başvurusu ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.