Miras Kalan Gayrimenkulde Hisse Satışı ve Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır? 2026 Güncel Rehber

Miras kalan ev, arsa veya taşınmazdaki hisse üçüncü kişiye satılabilir mi? Diğer mirasçıların önalım hakkı nasıl kullanılır? Şufa davası, 3 aylık ve 2 yıllık süreler, satış bedeli ve paylı mülkiyet hakkında 2026 rehberi.

Miras kalan bir ev, arsa, tarla veya iş yerinde mirasçılardan birinin hissesini başka bir kişiye satmak istemesi, mirasçılar arasında en sık karşılaşılan gayrimenkul uyuşmazlıklarından biridir. Özellikle “Kardeşim miras kalan evdeki hissesini yabancı birine sattı, bu hisseyi geri alabilir miyim?”, “Hisse satılırken bana haber verilmesi gerekir miydi?” ve “Önalım hakkını kullanmak için ne kadar sürem var?” soruları önem taşır.

Burada öncelikle taşınmazın elbirliği mülkiyetine mi yoksa paylı mülkiyete mi tabi olduğu belirlenmelidir. Çünkü Türk Medeni Kanunu’ndaki yasal önalım hakkı esas olarak paylı mülkiyet rejiminde gündeme gelir. TMK m.732 uyarınca paylı mülkiyette bir paydaş taşınmazdaki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. (İçtihat Bilgi Bankası)

Miras Kalan Gayrimenkulde Mirasçı Hissesini Satabilir mi?

Cevap mülkiyet türüne göre değişir.

Miras bırakanın ölümünden sonra tereke henüz paylaşılmamışsa mirasçılar tereke malları üzerinde kural olarak elbirliği mülkiyetine sahiptir. Bu durumda her mirasçının belirli taşınmaz üzerinde tapuda bağımsız olarak tasarruf edebileceği belirlenmiş bir payı bulunduğu düşünülmemelidir.

Elbirliği mülkiyetinde ortakların hakkı malın tamamına yayılır ve kural olarak tasarruf işlemlerinde birlikte hareket edilmesi gerekir. Güncel Yargıtay uygulamasında da elbirliği mülkiyetindeki taşınmazda bir veya birkaç mirasçının belirli taşınmaz payını tek başına üçüncü kişiye satmasının geçerli olmadığı vurgulanmaktadır. (Consulto Hukuk)

Ancak miras payının devri ile belirli bir taşınmazdaki tapu payının satılması birbirinden farklı hukuki işlemlerdir.

Elbirliği Mülkiyeti ile Paylı Mülkiyet Arasındaki Fark Nedir?

Bu ayrım önalım hakkının anlaşılması açısından kritik önemdedir.

Elbirliği mülkiyetinde mirasçının:

“Bu evin tapudaki 1/4 hissesi benim.”

şeklinde tek başına tasarruf edebileceği belirli bir tapu payı bulunmayabilir.

Paylı mülkiyette ise tapu kaydında örneğin:

Ahmet 1/4, Ayşe 1/4, Mehmet 1/4, Zeynep 1/4

şeklinde paylar belirlenmiş olabilir.

İşte bu ikinci durumda bir paydaşın 1/4 payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir.

Elbirliği Mülkiyeti Paylı Mülkiyete Dönüştürülebilir mi?

Evet.

Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi mümkündür ve uyuşmazlık hâlinde bunun için dava yoluna başvurulabilen durumlar bulunmaktadır. Yargıtay da elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davalarının mirasçılar tarafından açılabileceğini kabul etmektedir. (İctihatlar)

Paylı mülkiyete geçildikten sonra her paydaş kendi payı üzerinde tasarruf edebilir.

Ancak üçüncü kişiye yapılan satışta diğer paydaşların önalım hakkı ortaya çıkabilir.

Önalım Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, uygulamada eski adıyla şufa hakkı olarak da bilinmektedir.

Türk Medeni Kanunu m.732 uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.

Bu hak sayesinde diğer paydaş, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde üçüncü kişinin satın aldığı payın kendisine geçirilmesini dava yoluyla talep edebilir. (İçtihat Bilgi Bankası)

Önalım Hakkı Ne Zaman Doğar?

Yasal önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisiyle bağlantılıdır ancak kullanılabilir hâle gelmesi üçüncü kişiye pay satışıyla gerçekleşir.

Anayasa Mahkemesi de önalım hakkının paylı mülkiyet ilişkisi kurulunca doğduğunu ve pay satışıyla kullanılabilir hâle geldiğini belirtmektedir. (Norm Kararlar Bilgi Bankası)

Örneğin üç kardeşin hissedar olduğu arsada kardeşlerden biri payını üçüncü kişiye satarsa diğer iki paydaşın önalım hakkı gündeme gelebilir.

Hisse Başka Bir Mirasçıya Satılırsa Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

Yasal önalım hakkının temel amacı payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşları korumaktır.

Dolayısıyla payın zaten taşınmazda paydaş olan başka bir kişiye devredildiği durum ile taşınmaz dışından üçüncü kişiye yapılan satış aynı şekilde değerlendirilmez.

Somut işlemin taraflarının tapu kayıtlarından belirlenmesi gerekir.

Kardeş Hissesini Yabancı Birine Satabilir mi?

Paylı mülkiyet varsa kural olarak paydaş kendi payı üzerinde tasarruf edebilir.

Dolayısıyla kardeşinizin:

“1/4 hissemi satmak istiyorum.”

demesi hâlinde diğer kardeşlerin sırf istememeleri nedeniyle satışı tamamen engellemesi her durumda mümkün değildir.

Ancak pay üçüncü kişiye satıldığında, diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir.

Bu nedenle “satışı engellemek” ile “satış gerçekleştikten sonra önalım hakkını kullanmak” birbirinden farklıdır.

Hisse Satılmadan Önce Diğer Mirasçılara Teklif Edilmek Zorunda mı?

Yasal önalım hakkı bakımından sistem esas olarak satış gerçekleştikten sonra hakkın kullanılmasına dayanır.

Dolayısıyla paydaşın satıştan önce mutlaka:

“Önce kardeşlerime teklif etmek zorundayım.”

şeklinde genel bir yükümlülüğü bulunduğu söylenemez.

Ancak satış gerçekleştikten sonra satışın diğer paydaşlara bildirilmesi süreler bakımından son derece önemlidir.

Hisse Satışı Diğer Paydaşlara Nasıl Bildirilmelidir?

TMK m.733 kapsamında satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi öngörülmüştür.

Bu bildirim özellikle üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması bakımından önem taşır.

Anayasa Mahkemesinin 2025 tarihli kararında da TMK m.733 kapsamında noter bildirimi, üç aylık süre ve satıştan itibaren iki yıllık üst süre açıkça belirtilmektedir. (Norm Kararlar Bilgi Bankası)

Önalım Hakkını Kullanma Süresi Ne Kadardır?

Bu konu son derece önemlidir.

Yasal önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde kullanılmalıdır.

Her hâlükârda satışın üzerinden iki yıl geçmesiyle önalım hakkı düşer. (Norm Kararlar Bilgi Bankası)

Dolayısıyla:

“Satışı yeni öğrendim.”

demek her durumda süresiz dava hakkı sağlamaz.

İki yıllık üst sınır ayrıca dikkate alınmalıdır.

Noter Bildirimi Yapılmadıysa Süre Başlar mı?

Kanuni üç aylık süre bakımından noter bildiriminin önemi büyüktür.

Ancak her hâlükârda satış tarihinden itibaren iki yıllık üst süre bulunmaktadır. (Norm Kararlar Bilgi Bankası)

Bu nedenle satışın öğrenildiği ancak noter bildiriminin yapılmadığı dosyalarda dahi iki yıllık sürenin kaçırılmaması gerekir.

Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Yasal önalım hakkı yalnızca:

“Ben bu hisseyi almak istiyorum.”

şeklindeki sözlü veya noter beyanıyla tamamlanan bir hak değildir.

Önalım hakkı dava yoluyla kullanılır.

Dava, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da önalım davasının payı satın alan üçüncü kişi aleyhine açılacağını ve tapuyla payı kim kazanmışsa hakkın ona karşı kullanılacağını belirtmektedir. (İçtihat Bilgi Bankası)

Önalım Davasında Ne Talep Edilir?

Davacı paydaş, üçüncü kişinin satın aldığı payın kendi adına tescil edilmesini talep eder.

Önalım hakkı kullanıldığında paydaş üçüncü kişinin yaptığı satışın ekonomik koşullarına uygun şekilde payı edinmek ister.

Bu nedenle dava yalnızca satışın “iptal edilmesi” amacı taşımaz.

Asıl sonuç payın önalım hakkını kullanan paydaşa geçirilmesidir.

Satış Bedeli Ödenmek Zorunda mı?

Evet.

Önalım hakkı üçüncü kişinin payını ücretsiz şekilde alma hakkı değildir.

Önalım hakkını kullanan paydaş, kanuni koşullar çerçevesinde alıcının ödediği satış bedeli ve ilgili tapu giderlerini karşılamak durumundadır.

Dava sürecinde önalım bedelinin mahkemece belirlenen yere ve süre içerisinde yatırılması önemlidir.

Tapuda Satış Bedeli Çok Yüksek Gösterilmişse Ne Olur?

Uygulamada bazen önalım hakkının kullanılmasını zorlaştırmak amacıyla satış bedelinin gerçekte olduğundan yüksek gösterildiği iddia edilmektedir.

Örneğin gerçekte 1 milyon TL’ye satılan payın tapuda 4 milyon TL gösterildiği ileri sürülebilir.

Bu durumda bedelde muvazaa iddiası ve bunun ispatı ayrıca gündeme gelebilir.

Ancak tapudaki resmi satış bedeline karşı ileri sürülecek iddiaların ispatı ciddi önem taşır.

Tapuda Satış Bedeli Düşük Gösterilmişse Ne Olur?

Bu kez alıcı açısından farklı bir sorun ortaya çıkabilir.

Tapuda pay 500.000 TL’ye satılmış ancak alıcı gerçekte 2 milyon TL ödediğini ileri sürüyor olabilir.

Önalım davasında resmi satış işlemi ve bedel önemli olduğundan tarafların gerçeğe aykırı bedel göstermesinin hem özel hukuk hem de vergisel sonuçları doğabilir.

Bu nedenle hisse satışlarında gerçek bedelin resmi işlemlere doğru şekilde yansıtılması önemlidir.

Bağışta Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

Kural olarak yasal önalım hakkı satış hâlinde gündeme gelir.

Gerçek bağış işlemlerinde önalım hakkı kullanılamaz.

Anayasa Mahkemesinin güncel kararında aktarılan yerleşik içtihatlarda da gerçek amacı satış olmayan bağış ve benzeri devirlerde önalım hakkının kullanılamadığı belirtilmektedir. (Anayasa Mahkemesi)

Ancak tapuda bağış gösterilmesine rağmen gerçekte satış yapıldığı iddia ediliyorsa işlemin gerçek niteliği ayrıca uyuşmazlık konusu olabilir.

Trampa Halinde Önalım Hakkı Kullanılır mı?

Önalım hakkının doğması için gerçek anlamda satış işleminin bulunması önemlidir.

Satış dışındaki devirlerde önalım hakkı kural olarak uygulanmaz.

Bu nedenle işlemin tapuda hangi ad altında gerçekleştirildiğinden ziyade gerçek hukuki niteliğinin değerlendirilmesi gerekebilir.

Miras Payının Devri ile Taşınmaz Hissesi Satışı Aynı Şey midir?

Hayır. Bu ayrım çok önemlidir.

Mirasçı, tereke paylaşılmadan önce miras payını başka bir mirasçıya veya üçüncü kişiye devretmeye yönelik işlem yapabilir. Bunun hukuki sonuçları miras hukukunun özel hükümlerine tabidir.

Buna karşılık paylı mülkiyete geçmiş belirli bir taşınmazdaki 1/4 tapu payının satılması doğrudan taşınmaz payı satışıdır.

Yasal önalım hakkı değerlendirilirken hangi işlemin yapıldığı kesin olarak belirlenmelidir.

Elbirliği Mülkiyetindeki Mirasçı Tek Başına Önalım Davası Açabilir mi?

Bu konuda önemli bir ayrıntı vardır.

Önalım hakkına dayanak oluşturan payın elbirliği mülkiyetine tabi olması hâlinde tek bir mirasçının doğrudan kendi adına payın tescilini istemesi mümkün olmayabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, elbirliği mülkiyetine tabi pay bakımından önalım hakkının tereke adına kullanılması ve gerekli mirasçı muvafakatlerinin sağlanması gerektiğini kabul etmektedir. Muvafakat sağlanamazsa terekeye temsilci atanması gündeme gelebilir. (İçtihat Bilgi Bankası)

Bu nedenle miras kaynaklı önalım davalarında tapudaki mülkiyet biçimi dava açılmadan mutlaka kontrol edilmelidir.

Fiili Taksim Varsa Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

Bu konu önalım davalarında en önemli savunmalardan biridir.

Paydaşlar taşınmazı uzun süredir fiilen bölmüş ve herkes belirli kısmı bağımsız şekilde kullanıyorsa fiili taksim gündeme gelebilir.

Kanunda fiili taksimi açıkça önalım hakkını ortadan kaldıran bir hüküm bulunmamakla birlikte Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında bazı durumlarda fiili taksim bulunan taşınmazlarda önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağı kabul edilmektedir. Adalet Bakanlığı’nın 2026 tarihli akademik yayınında da güncel Yargıtay kararları bu doğrultuda aktarılmaktadır. (Adalet Dergisi)

Fiili Taksim Nasıl İspatlanır?

Taşınmazın kullanım biçimi önemlidir.

Örneğin üç kardeşe ait tarlanın:

bir bölümünü yıllardır birinci kardeş, diğer bölümünü ikinci kardeş, kalan kısmını üçüncü kardeş kullanıyor olabilir.

Çitler, yapılar, tarımsal kullanım, tanık anlatımları, uydu görüntüleri, keşif ve bilirkişi incelemesi fiili taksim iddiasının değerlendirilmesinde kullanılabilir.

Paydaş Hissesini Eşine Satarsa Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

Alıcının satıcının eşi veya yakını olması tek başına önalım hakkını ortadan kaldırmaz.

Ancak işlemin gerçekten satış mı yoksa bağış veya başka amaçlı bir devir mi olduğu önemlidir.

Gerçek satış varsa kanuni koşullar kapsamında önalım hakkı gündeme gelebilir. Görünürde satış bulunmasına rağmen gerçek işlemin bağış olduğu ispatlanırsa sonuç değişebilir.

Hisse Çocuğa Bağışlanırsa Önalım Hakkı Var mı?

Gerçek bağışta yasal önalım hakkı kural olarak kullanılamaz.

Ancak tarafların önalım hakkını engellemek için görünürde bağış yapıp gerçekte satış gerçekleştirdiği ileri sürülüyorsa muvazaa tartışması ortaya çıkabilir.

Bu durumda gerçek işlemin niteliğinin ispatlanması gerekir.

Hisse Satışından Önce Önalım Hakkından Feragat Edilebilir mi?

Evet.

Ancak yasal önalım hakkından genel feragat için kanunun öngördüğü şekil şartlarına uyulması gerekir.

Anayasa Mahkemesinin TMK m.733’e ilişkin açıklamasında da önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerektiği belirtilmektedir. (Norm Kararlar Bilgi Bankası)

Belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmama ile önalım hakkından genel feragat birbirinden ayrılmalıdır.

Birden Fazla Paydaş Önalım Hakkını Kullanmak İsterse Ne Olur?

Birden fazla paydaş aynı satış bakımından önalım hakkını kullanmak isteyebilir.

Bu durumda payın hak sahipleri arasında nasıl dağıtılacağı ve davanın nasıl kurulacağı somut pay oranları ve talepler dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

Bu nedenle çok paydaşlı miras taşınmazlarında önalım davasının taraf yapısı özellikle önem taşır.

Hisse Satıldığını Nasıl Öğrenebilirim?

Tapu kayıtlarının düzenli kontrol edilmesi özellikle değerli hisseli taşınmazlarda önemlidir.

Paydaşlar tapu kaydındaki malik değişikliklerini ve taşınmaz üzerindeki işlemleri hukuki imkânlar çerçevesinde takip edebilir.

Satış öğrenildiğinde özellikle satış tarihi, alıcı, satış bedeli ve noter bildiriminin yapılıp yapılmadığı hemen kontrol edilmelidir.

Çünkü önalım hakkı hak düşürücü sürelere tabidir.

Hisse Satışından İki Yıl Sonra Dava Açılabilir mi?

Kural olarak hayır.

TMK m.733 uyarınca yasal önalım hakkı her hâlükârda satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. (Norm Kararlar Bilgi Bankası)

Bu nedenle noter bildirimi yapılmamış olsa dahi iki yıllık üst süre kritik önemdedir.

Önalım Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Taşınmazın aynına ilişkin olması nedeniyle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetki bakımından önemlidir.

Dava açılmadan önce güncel tapu kaydı ve satış resmi belgeleri incelenmelidir.

Örnek 1: Kardeş Hissesini Üçüncü Kişiye Satıyor

Dört kardeşin her biri miras kalan arsada 1/4 tapu payına sahip olsun.

Kardeşlerden biri 1/4 payını taşınmazla ilgisi olmayan üçüncü kişiye satıyor.

Diğer paydaşlar kanuni koşullar ve süreler içerisinde önalım hakkını kullanarak dava açmayı değerlendirebilir.

Örnek 2: Satış Noterle Bildiriliyor

Pay 1 Mart’ta üçüncü kişiye satılmış ve satış 15 Mart’ta diğer paydaşa noter aracılığıyla bildirilmiş olsun.

Üç aylık hak düşürücü süre noter bildirimi açısından kritik hâle gelir.

Hak sahibinin sürenin son günlerini beklemeden hukuki işlem başlatması önemlidir.

Örnek 3: Satış Hiç Bildirilmiyor

Pay üçüncü kişiye satılmış ancak diğer paydaşa noter bildirimi yapılmamış olsun.

Üç aylık sürenin başlangıcı bakımından noter bildirimi önemini korurken, satış tarihinden itibaren iki yıllık mutlak üst süre işlemeye devam eder. (Norm Kararlar Bilgi Bankası)

Örnek 4: Kardeş Hissesini Bağışlıyor

Paydaş hissesini çocuğuna gerçek bir bağış işlemiyle devretmiş olsun.

Yasal önalım hakkı satışa bağlı olduğundan gerçek bağışta önalım hakkı kural olarak kullanılamaz. (Anayasa Mahkemesi)

Ancak bağışın gerçekte gizlenmiş bir satış olduğu ileri sürülüyorsa ayrı bir ispat uyuşmazlığı ortaya çıkar.

Örnek 5: Mirasçılar Arsayı Yıllar Önce Fiilen Bölmüş

Üç kardeş 20 yıldır arsanın farklı bölümlerini bağımsız şekilde kullanıyor. Kardeşlerden biri kendi kullandığı bölüme karşılık gelen tapu payını üçüncü kişiye satıyor.

Diğer kardeşin önalım hakkını kullanması hâlinde davalı taraf fiili taksim ve dürüstlük kuralı savunmasında bulunabilir. Güncel Yargıtay uygulamasında bu savunma önem taşımaktadır. (Adalet Dergisi)

Hisse Satışı Yapılmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?

Öncelikle tapu kaydındaki mülkiyet biçimi kontrol edilmelidir. Taşınmaz hâlen elbirliği mülkiyetine tabi ise belirli tapu payının satışı ile miras payının devri birbirine karıştırılmamalıdır.

Paylı mülkiyet bulunuyorsa satıştan önce taşınmazın gerçek piyasa değeri belirlenmeli, satış bedeli gerçeğe uygun gösterilmeli ve işlem sonrasında diğer paydaşlara yapılacak noter bildirimi ihmal edilmemelidir.

Payı satın alan kişi açısından da önalım hakkı önemli bir risk olduğundan satış öncesinde diğer paydaşların durumu incelenmelidir.

Önalım Hakkını Kullanmak İsteyen Mirasçı Ne Yapmalıdır?

Satış öğrenildiğinde gecikmeden güncel tapu kaydı, resmi satış belgesi, satış tarihi, satış bedeli, alıcının kimliği ve noter bildirimi incelenmelidir.

Ardından üç aylık ve iki yıllık hak düşürücü süreler hesaplanmalıdır.

Taşınmazda fiili taksim bulunup bulunmadığı ve işlemin gerçekten satış olup olmadığı da değerlendirilmelidir.

Dava açılacaksa önalım bedelinin karşılanabilmesi için finansal hazırlık da yapılmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Miras kalan evde kardeş hissesini satabilir mi?
Paylı mülkiyet varsa paydaş kendi tapu payını satabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise hukuki durum farklıdır.

Kardeş hissesini yabancı birine satarsa geri alabilir miyim?
Paylı mülkiyette kanuni şartlar oluşmuşsa yasal önalım hakkı kullanılabilir.

Hisse satılmadan önce bana teklif edilmek zorunda mı?
Yasal önalım sistemi esas olarak üçüncü kişiye yapılan satıştan sonra hakkın kullanılmasına dayanır.

Önalım hakkı kaç ay içinde kullanılmalıdır?
Noter bildiriminin ardından üç ay içinde kullanılmalıdır. Her hâlükârda satıştan itibaren iki yıl geçmesiyle hak düşer. (Norm Kararlar Bilgi Bankası)

Noter bildirimi yapılmadıysa ne olur?
Üç aylık süre bakımından noter bildirimi önemlidir ancak satıştan itibaren iki yıllık üst süre yine dikkate alınmalıdır.

Önalım hakkı noter ihtarnamesiyle kullanılabilir mi?
Yasal önalım hakkı dava yoluyla kullanılır.

Bağışta önalım hakkı var mı?
Gerçek bağış işlemlerinde kural olarak yoktur. (Anayasa Mahkemesi)

Fiili taksim varsa önalım davası açılabilir mi?
Dava açılması mümkün olmakla birlikte fiili taksim, Yargıtay uygulamasında dürüstlük kuralı kapsamında hakkın kullanılmasına engel oluşturabilen önemli bir savunmadır. (Adalet Dergisi)

Önalım davası kime karşı açılır?
Payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. (İçtihat Bilgi Bankası)

Önalım davasında satış bedelini ödemek gerekir mi?
Evet. Önalım hakkı payı bedelsiz edinme hakkı sağlamaz.

Sonuç: Miras Kalan Gayrimenkulde Hisse Satışından Önce Mülkiyet Türü Mutlaka Kontrol Edilmelidir

Miras kalan gayrimenkulde hisse satışının hukuki sonuçlarını belirleyen ilk konu taşınmazın elbirliği mülkiyetine mi yoksa paylı mülkiyete mi tabi olduğudur. Tereke henüz paylaşılmamış ve elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa mirasçının belirli taşınmazdaki bağımsız tapu payını dilediği gibi üçüncü kişiye satabileceği varsayılmamalıdır. (Consulto Hukuk)

Taşınmaz paylı mülkiyete geçmişse ise paydaş kural olarak kendi payını üçüncü kişiye satabilir. Ancak TMK m.732 gereğince diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğabilir. (İçtihat Bilgi Bankası)

Önalım hakkının kullanılmasında en kritik konu süredir. Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, her durumda satıştan itibaren iki yıl içerisinde hareket edilmesi gerekir. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan satış öğrenildiğinde beklenmemelidir. (Norm Kararlar Bilgi Bankası)

Bununla birlikte her hisse devri önalım hakkı doğurmaz. Gerçek bağışlar ve satış niteliğinde olmayan bazı işlemler önalım kapsamının dışında kalabilir. Ayrıca paydaşlar arasında uzun süredir devam eden fiili taksim bulunması, Yargıtay uygulamasında önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanıldığı savunmasına yol açabilir. (Anayasa Mahkemesi)

Bu nedenle miras kalan taşınmazdaki bir payın üçüncü kişiye satıldığı öğrenildiğinde yalnızca tapudaki yeni malik kontrol edilmemeli; satış tarihi, satış bedeli, işlemin gerçek niteliği, noter bildirimi, mülkiyet türü ve fiili kullanım biçimi birlikte değerlendirilmelidir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – Hisse Satışı ve Önalım Davaları

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; miras kalan gayrimenkullerde hisse satışı, yasal önalım hakkı, önalım nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları, hisseli taşınmaz uyuşmazlıkları, elbirliği ve paylı mülkiyet ile ortaklığın giderilmesi süreçlerinde hukuki destek sunmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22 / 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara