Müteahhit Arsa Sahibine Vermesi Gereken Daireleri Satarsa Ne Yapılabilir? 2026 Güncel Rehber

Kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en ağır uyuşmazlıklardan biri, müteahhidin sözleşmeye göre arsa sahibine bırakılması gereken bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya devretmesidir. Böyle bir durumda arsa sahibinin yalnızca müteahhitten para istemekle yetinmesi gerekmez. Somut olayın özelliklerine göre tapu iptal ve tescil davası, ihtiyati tedbir, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminat, cezai şart, sözleşmenin feshi/dönme ve üçüncü kişiye karşı ayni veya şahsi hakka dayalı talepler gündeme gelebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar Yargıtay’ın iş bölümü kararlarında eser sözleşmeleri alanında özel olarak sayılmaya devam etmektedir; ayrıca yükleniciden satın alınan bağımsız bölümlere ilişkin tapu iptal ve tescil davalarının da Yargıtay uygulamasında ayrı bir uyuşmazlık grubu oluşturduğu görülmektedir. (Yargıtay)

Ancak sonuç özellikle şu üç soruya bağlıdır: Sözleşmede hangi daireler arsa sahibine bırakılmıştı? Müteahhit bu daireler üzerinde tapuda gerçekten tasarruf yetkisine sahip miydi? Daireyi satın alan üçüncü kişi iyi niyetli miydi?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Daire Paylaşımı Nasıl Belirlenir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi arsasını veya belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise bunun karşılığında sözleşmede belirlenen bağımsız bölümleri inşa ederek arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir.

Örneğin yapılacak 20 daireden:

1, 3, 5, 7, 9, 11, 13 ve 15 numaralı bağımsız bölümlerin arsa sahibine,

diğer dairelerin ise yükleniciye

bırakılması kararlaştırılmış olabilir.

Bu paylaşım sözleşmenin temel hükümlerinden biridir. Müteahhit kendisine bırakılmayan bağımsız bölümleri kendi malıymış gibi satarsa ciddi bir sözleşmeye aykırılık ortaya çıkar.

Müteahhit Arsa Sahibine Ait Daireyi Satabilir mi?

Kural olarak sözleşmeden doğan hakkı olmadan satmamalıdır.

Ancak uygulamada tapu sisteminin kurulma şekli nedeniyle müteahhit fiilen satış yapabilecek durumda olabilir.

Örneğin arsa sahibi başlangıçta belirli arsa paylarını yükleniciye tapuda devretmiş ve kat irtifakı daha sonra kurulmuş olabilir. Müteahhit tapuda malik göründüğü bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış olabilir.

Bu durumda özel hukuk bakımından:

“Müteahhit sözleşmeye göre bu daireyi satmaya yetkili miydi?”

sorusuyla,

tapu sicili bakımından:

“Üçüncü kişi tapu siciline güvenerek iyi niyetle mi satın aldı?”

sorusu birlikte değerlendirilir.

Arsa Sahibinin Dairesi Üçüncü Kişiye Satıldıysa Tapu İptal Edilebilir mi?

Somut olayın şartlarına göre mümkün olabilir.

Özellikle üçüncü kişinin müteahhidin sözleşmeye aykırı hareket ettiğini bildiği veya bilmesi gerektiği ispatlanabiliyorsa tapu iptal ve tescil talebi güçlenebilir.

Ancak üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek iyi niyetle ayni hak kazanmış olması hâlinde Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline güven ilkesine ilişkin hükümleri önemli hâle gelir.

Bu nedenle:

“Daire sözleşmede bana ait, o hâlde üçüncü kişinin tapusu kesin iptal edilir.”

şeklinde otomatik bir sonuç çıkarılamaz.

Üçüncü kişinin iyi niyeti uyuşmazlığın merkezindeki konulardan biri olabilir.

Üçüncü Kişinin İyi Niyetli Olup Olmadığı Nasıl Belirlenir?

Üçüncü kişi, müteahhidin arsa sahibiyle yaptığı sözleşmeyi ve bağımsız bölümün arsa sahibine ait olduğunu biliyorsa iyi niyet iddiası ciddi biçimde zayıflayabilir.

Örneğin alıcı:

arsa sahibinin akrabasıysa,

aynı projeden birden fazla daire satın almışsa,

arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini görmüşse,

müteahhit şirketin ortağı veya yöneticisiyle bağlantılıysa,

satış bedeli olağan piyasa değerinin çok altındaysa,

dava veya ihtar süreçlerinden haberdarsa,

müteahhit ile arsa sahibi arasındaki ihtilafı biliyorsa

üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı daha ayrıntılı incelenebilir.

Ancak kötü niyet yalnızca varsayımla kabul edilmez; somut delillerle ortaya konulmalıdır.

Üçüncü Kişi Müteahhidin Yakınıysa Ne Olur?

Müteahhidin eşi, çocuğu, kardeşi, ortağı veya yakın ticari ilişkide bulunduğu kişiye yapılan devirler daha yakından incelenebilir.

Örneğin arsa sahibine bırakılacak 10 milyon TL değerindeki daire, müteahhidin kardeşine 2 milyon TL bedelle devredilmiş olabilir.

Böyle bir işlemde:

satışın gerçek olup olmadığı, bedelin gerçekten ödenip ödenmediği ve üçüncü kişinin sözleşmeye aykırılığı bilip bilmediği

araştırılabilir.

Bu durumda tapu iptal ve tescil talebinin yanında muvazaa iddiaları da gündeme gelebilir.

Daire Tapuda Hâlâ Müteahhit Üzerindeyse Ne Yapılmalıdır?

Bu durumda hızlı hareket etmek son derece önemlidir.

Arsa sahibine bırakılması gereken bağımsız bölüm henüz üçüncü kişiye devredilmemiş ancak müteahhidin satış hazırlığında olduğu öğrenilmişse mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmesi düşünülebilir.

Amaç taşınmazın dava sırasında başka kişilere devredilmesini engellemektir.

Tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması sağlanabilirse müteahhidin uyuşmazlık konusu daireyi üçüncü kişilere devretme riski önemli ölçüde azaltılabilir.

Tapuya İhtiyati Tedbir Konulabilir mi?

Şartları varsa evet.

Özellikle arsa sahibinin sözleşmeden doğan güçlü bir hakkının bulunduğu ve taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi hâlinde hakkın elde edilmesinin ciddi biçimde zorlaşacağı gösterilebiliyorsa HMK kapsamında ihtiyati tedbir talep edilebilir.

Mahkemeye arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kat irtifakı kayıtları, bağımsız bölüm paylaşım listesi ve varsa satış girişimlerini gösteren deliller sunulabilir.

Bu tür dosyalarda birkaç günlük gecikme dahi önemli olabilir. Çünkü daire üçüncü kişiye devredildikten sonra uyuşmazlığa iyi niyetli üçüncü kişinin tapu hakkı da dahil olur.

Dava Açılmadan Önce Tapuya Şerh Konulabilir mi?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh verilmiş olup olmadığı çok önemlidir.

Sözleşmeden doğan bazı kişisel hakların tapuya şerhi, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik bakımından önemli koruma sağlayabilir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken yalnızca noter düzenlemesi değil, tapuya şerh stratejisi de değerlendirilmelidir.

Sözleşme hiçbir şekilde tapu kayıtlarına yansıtılmamışsa üçüncü kişilerin iyi niyet tartışması daha önemli hâle gelebilir.

Müteahhit Daireyi Sattı Ancak Tapu Henüz Alıcıya Geçmedi: Ne Yapılmalı?

Müteahhit yalnızca satış vaadi veya harici sözleşme yapmış ancak tapu devri henüz gerçekleşmemiş olabilir.

Bu durumda arsa sahibinin hukuki konumu, tapu devrinin tamamlandığı duruma göre daha avantajlı olabilir.

Hızla ihtiyati tedbir istenerek taşınmazın tapuda devri engellenebilir ve esas davada arsa sahibinin sözleşmeye dayalı hakkı ileri sürülebilir.

Bu nedenle müteahhidin:

“Daireyi sattım, artık yapacak bir şey yok.”

demesi tapu devri gerçekleşmediği sürece her zaman doğru değildir.

Tapu Üçüncü Kişiye Geçmişse Hangi Dava Açılır?

Somut olayın özelliklerine göre tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir.

Davada genel olarak müteahhidin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olarak arsa sahibine ait bağımsız bölümü devrettiği ve üçüncü kişinin ayni hakkının arsa sahibine karşı korunup korunamayacağı tartışılır.

Yargıtay’ın güncel iş bölümü kararlarında hem arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar hem de yükleniciden satın alınan bağımsız bölümlere ilişkin tapu iptal ve tescil davaları özel olarak sayılmaktadır. (Yargıtay)

Tapu İptal Edilemezse Arsa Sahibi Parasını İsteyebilir mi?

Evet.

Üçüncü kişinin tapu hakkının korunması nedeniyle bağımsız bölüm aynen geri alınamıyorsa müteahhidin sözleşmeye aykırılığından doğan tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.

Arsa sahibi, kaybettiği bağımsız bölümün ekonomik değerinin tazminini talep edebilir.

Burada hesaplanacak zarar yalnızca müteahhidin üçüncü kişiden aldığı satış bedeli olmayabilir.

Örneğin müteahhit arsa sahibine ait 12 milyon TL piyasa değerindeki daireyi kendi borcunu kapatmak için 7 milyon TL’ye satmış olabilir.

Arsa sahibinin zararı değerlendirilirken:

daireyi kaybetmesi nedeniyle uğradığı gerçek ekonomik zarar

esas alınmalıdır.

Dairenin Güncel Değeri mi Satış Tarihindeki Değeri mi İstenir?

Bu, tazminat davalarının en önemli tartışmalarından biridir.

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminatın hangi tarihteki değer üzerinden belirleneceği; talebin hukuki niteliğine, sözleşmenin durumuna, temerrüt tarihine ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

Özellikle gayrimenkul fiyatlarının hızla değiştiği dönemlerde yanlış tarih seçilmesi milyonlarca liralık fark yaratabilir.

Bu nedenle dava dilekçesinde yalnızca:

“Daire 10 milyon TL, 10 milyon istiyoruz.”

şeklinde basit bir talep yerine zararın hukuki hesabı ayrıca kurulmalıdır.

Arsa Sahibi Daire Yerine Başka Daire İsteyebilir mi?

Sözleşme hükümleri ve projenin mevcut durumu buna elveriyorsa tarafların başka bağımsız bölümle takas veya aynen ifa çözümü üzerinde anlaşmaları mümkündür.

Ancak arsa sahibinin tek taraflı olarak:

“Benim dairemi sattın, o hâlde senin istediğim başka dairen bana geçsin.”

deme hakkı her durumda bulunmaz.

Bunun için sözleşme hükümleri, aynen ifanın mümkün olup olmadığı ve yüklenicinin kalan hakları değerlendirilmelidir.

Mahkemeden talep edilebilecek hukuki koruma da buna göre belirlenir.

Müteahhit Arsa Sahibinin Birden Fazla Dairesini Satmışsa Ne Olur?

Sözleşmeye aykırılık çok daha ağır hâle gelir.

Örneğin arsa sahibine bırakılması gereken sekiz dairenin dördünün üçüncü kişilere satıldığını düşünelim.

Bu durumda arsa sahibi açısından:

tapu iptal ve tescil,

ihtiyati tedbir,

aynen ifa,

tazminat,

cezai şart,

sözleşmenin feshi veya dönme

gibi seçenekler birlikte değerlendirilebilir.

Hangi yolun en ekonomik sonucu vereceği projenin tamamlanma oranına ve üçüncü kişilerin durumuna bağlıdır.

Sözleşmenin Feshi İstenebilir mi?

Müteahhidin arsa sahibine verilmesi gereken bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması, sözleşmenin esaslı ihlali niteliğine ulaşabilir.

Bu durumda sözleşmenin feshi veya şartlarına göre sözleşmeden dönme gündeme gelebilir.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih ve dönmenin sonuçları klasik sözleşmelerden daha karmaşıktır.

İnşaatın tamamlanma oranı, bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satılmış olması ve tarafların tapu devirleri nedeniyle ileriye etkili fesih veya geriye etkili dönme tartışmaları ortaya çıkabilir.

Bu nedenle projenin %10 tamamlandığı dosyayla %95 tamamlandığı dosya aynı şekilde değerlendirilmemelidir.

Müteahhit İnşaatı Büyük Ölçüde Bitirmişse Dönme Mümkün mü?

Bu tür olaylarda Yargıtay uygulaması inşaatın seviyesi ve sözleşmenin fiili durumu bakımından ayrıntılı değerlendirme gerektirebilir.

İnşaat büyük ölçüde tamamlanmış ve çok sayıda bağımsız bölüm üçüncü kişilere devredilmişse sözleşmenin geriye etkili biçimde ortadan kaldırılması çok daha karmaşık sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle bazı olaylarda arsa sahibinin menfaatine sözleşmeyi ayakta tutarak eksik bağımsız bölümlerin değerini ve zararlarını istemek daha uygun olabilir.

Cezai Şart Talep Edilebilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin arsa sahibine ait bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmesi hâlinde uygulanacak cezai şart düzenlenmiş olabilir.

Örneğin sözleşmede:

“Arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin yüklenici tarafından üçüncü kişilere devri hâlinde her bağımsız bölüm için 3.000.000 TL cezai şart ödenir.”

şeklinde hüküm bulunabilir.

Bu durumda şartları oluşmuşsa cezai şart talep edilebilir.

Ancak cezai şart ile tazminatın birlikte istenip istenemeyeceği, sözleşmenin metni ve TBK hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Müteahhidin Teminat Mektubu Varsa Nakde Çevrilebilir mi?

Sözleşme kapsamında yükleniciden banka teminat mektubu alınmışsa metnin kapsamı incelenmelidir.

Teminat mektubu müteahhidin sözleşmeden doğan bütün yükümlülüklerini güvence altına alıyorsa arsa sahibine ait dairelerin hukuka aykırı satışı teminatın paraya çevrilmesi bakımından önemli bir ihlal oluşturabilir.

Ancak teminatın kesin, süresiz, ilk talepte ödemeli olup olmadığı ve hangi riskleri kapsadığı mektup metnine göre belirlenir.

Müteahhit Daireyi Kendi Borcu İçin Bankaya İpotek Ettirdiyse Ne Olur?

Bu durumda da ciddi uyuşmazlık ortaya çıkar.

Arsa sahibine bırakılması gereken bağımsız bölüm müteahhit tarafından bankaya veya başka alacaklıya ipotek verilmiş olabilir.

Arsa sahibinin ipoteğin kaldırılmasını isteyip isteyemeyeceği, ipotek alacaklısının iyi niyeti, tapu kayıtları ve sözleşmenin şerhli olup olmadığı birlikte değerlendirilir.

Üçüncü kişi satışında olduğu gibi tapu siciline güven ilkesi burada da önem kazanabilir.

Müteahhit Dairelere Haciz Getirdiyse Ne Yapılabilir?

Müteahhidin borçları nedeniyle arsa sahibine ait olması gereken bağımsız bölümlere haciz konulması da sık karşılaşılan bir problemdir.

Burada arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakkının niteliği, mülkiyetin tapuda kimin üzerinde olduğu ve yüklenicinin hak ediş durumu incelenmelidir.

Bazı dosyalarda haczin kaldırılması, istihkak veya tapu hakkına dayalı farklı davalar gündeme gelebilir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa paylarının müteahhide başlangıçta topluca devredilmesi, arsa sahibi açısından önemli risk yaratabilir.

Arsa Paylarının Kademeli Devri Neden Önemlidir?

Arsa sahibinin en önemli koruma yöntemlerinden biri, yükleniciye verilecek arsa paylarının inşaat ilerledikçe ve hak edişe bağlı olarak kademeli devredilmesidir.

Örneğin kaba inşaat tamamlanmadan yükleniciye bütün arsa paylarının devredilmesi, müteahhidin çok sayıda bağımsız bölümü satmasına veya ipotek ettirmesine imkân sağlayabilir.

Buna karşılık sözleşmede:

temel tamamlanınca belirli pay,

kaba inşaatta belirli pay,

iskan aşamasında kalan pay

şeklinde bir devir mekanizması arsa sahibini önemli ölçüde koruyabilir.

Müteahhidin Yetkisi Vekâletnameden Kaynaklanıyorsa Vekâlet İptal Edilebilir mi?

Müteahhide taşınmaz satış ve devir yetkisi içeren vekâletname verilmiş olabilir.

Müteahhidin bu yetkiyi arsa sahibinin menfaatine aykırı biçimde kullanmaya başladığı öğrenildiğinde vekâletnamenin geri alınması değerlendirilebilir.

Ancak vekâletnamenin iptal edilmesi daha önce tamamlanmış satışları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Ayrıca vekâlet görevinin kötüye kullanılması kapsamında ayrı tapu iptal ve tescil uyuşmazlıkları da gündeme gelebilir.

Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması İleri Sürülebilir mi?

Somut olayda mümkün olabilir.

Örneğin arsa sahibi müteahhide yalnızca müteahhide düşen bağımsız bölümlerin satışı için geniş vekâlet vermiş, müteahhit ise arsa sahibine bırakılacak daireyi de bu vekâletle üçüncü kişiye satmış olabilir.

Bu durumda vekâlet yetkisinin kapsamı ve görevin kötüye kullanılıp kullanılmadığı incelenebilir.

Üçüncü kişinin de müteahhidin vekâlet görevini kötüye kullandığını bildiği veya bilmesi gerektiği ispatlanabiliyorsa tapu iptal ve tescil talebi daha güçlü hâle gelebilir.

Daireyi Alan Kişi “Tapuya Güvendim” Derse Ne Olur?

Bu savunma son derece önemlidir.

Türk hukukunda tapu siciline güvenen iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımları belirli şartlarla korunur.

Bu nedenle arsa sahibinin tapu iptal ve tescil davasında üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını ortaya koyması gerekebilir.

Ancak üçüncü kişi sözleşmeyi biliyor, projede hangi dairelerin arsa sahibine ait olduğunu görüyor veya satıcının yetkisi konusunda açık şüpheler bulunmasına rağmen işlem yapıyorsa iyi niyet korumasından yararlanamayabilir.

Çok Düşük Satış Bedeli Kötü Niyeti Gösterir mi?

Tek başına kesin ispat değildir ancak güçlü bir emare olabilir.

Örneğin piyasa değeri 15 milyon TL olan daire müteahhidin iş ortağına 2 milyon TL bedelle devredilmişse mahkeme bu işlemin ekonomik gerçekliğini sorgulayabilir.

Banka hareketleri incelenebilir.

Bedelin gerçekten ödenip ödenmediği araştırılabilir.

Müteahhit ile alıcı arasındaki ticari ve ailevi ilişkiler değerlendirilebilir.

Bütün bunlar üçüncü kişinin kötü niyetinin belirlenmesinde birlikte kullanılabilir.

Daire Başka Birine Daha Satılırsa Ne Olur?

Taşınmaz ilk alıcıdan ikinci, hatta üçüncü kişiye devredilmiş olabilir.

Her sonraki devralanın iyi niyeti ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle arsa sahibi müteahhidin hukuka aykırı satışını öğrendiğinde çok hızlı hareket etmelidir.

Tapuya ihtiyati tedbir konulmadığı sürece taşınmazın el değiştirmeye devam etmesi uyuşmazlığı ciddi biçimde zorlaştırabilir.

Tapu Kaydı Sürekli Kontrol Edilebilir mi?

Uyuşmazlık başladığında tapu kayıtlarının güncel durumu incelenmelidir.

Hangi bağımsız bölümün kimin adına kayıtlı olduğu, satış tarihi, ipotek ve hacizler, kat irtifakı/kat mülkiyeti durumu ve pay devirleri belirlenmelidir.

Bunun yanında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki bağımsız bölüm paylaşım tablosuyla tapu kayıtları tek tek karşılaştırılmalıdır.

Örnek: Arsa Sahibine Verilecek 4 Daire Müteahhit Tarafından Satıldı

Ankara Çankaya’da A’nın arsası üzerinde 20 bağımsız bölümlü proje yapılması için B İnşaat ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını düşünelim.

Sözleşmeye göre 8 bağımsız bölüm A’ya, 12 bağımsız bölüm B’ye bırakılmıştır.

A’ya bırakılan 4, 6, 8 ve 10 numaralı dairelerin tapularının ise inşaat aşamasında henüz A’ya devredilmediği varsayılsın.

A yaptığı tapu incelemesinde 4 ve 6 numaralı dairelerin üçüncü kişilere satıldığını, 8 numaralı dairenin müteahhidin ortağına devredildiğini ve 10 numaralı dairenin satışa çıkarıldığını öğrenmiştir.

Bu durumda ilk yapılması gereken işlemlerden biri, henüz devredilmemiş 10 numaralı daire ve koşulları varsa diğer proje taşınmazları hakkında ihtiyati tedbir değerlendirmesidir.

4, 6 ve 8 numaralı daireler bakımından ise satın alan kişilerin iyi niyet durumu araştırılır. Alıcıların sözleşmeyi bildiği veya müteahhidin yetkisizliğinden haberdar olduğuna ilişkin deliller varsa tapu iptal ve tescil talepleri gündeme gelebilir.

Tapunun geri alınması mümkün olmayan bağımsız bölümler bakımından B İnşaat’a karşı dairelerin değerinin tazmini, sözleşmedeki cezai şartlar ve diğer zararlar talep edilebilir.

Sözleşme ihlalinin boyutu ve projenin tamamlanma oranına göre sözleşmenin feshi veya dönme seçeneği de ayrıca değerlendirilebilir.

Bu nedenle Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında müteahhidin arsa sahibine bırakılacak daireleri üçüncü kişilere sattığının öğrenilmesi hâlinde yalnızca müteahhide ihtar gönderilmesiyle yetinilmemesi; sözleşmedeki bağımsız bölüm paylaşım tablosunun tapu kayıtlarıyla derhâl karşılaştırılması, üçüncü kişilerin kimlik ve satış ilişkilerinin araştırılması ve henüz devredilmemiş bağımsız bölümlere yönelik tedbir imkânının gecikmeden değerlendirilmesi gerektiğine dikkat çekmektedir.

Dava Hangi Mahkemede Açılır?

Arsa payı veya kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, eser sözleşmesi niteliğinde değerlendirilir ve Yargıtay iş bölümü kararlarında da bu uyuşmazlıklar özel olarak eser sözleşmeleri kapsamında sayılmaktadır. (Yargıtay)

Görevli mahkeme tarafların sıfatına ve uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenmelidir. Ticari işletmeleriyle ilgili uyuşmazlıklarda Asliye Ticaret Mahkemesi gündeme gelebilirken, diğer durumlarda Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olması söz konusu olabilir.

Bu nedenle sırf davada tapu iptali istendiği için görevli mahkemenin otomatik belirlenmesi doğru değildir.

Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Uyuşmazlığın taraflarının tacir olup olmadığına ve talep edilen hakkın niteliğine göre dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir.

Özellikle ticari nitelikte para alacağı ve tazminat taleplerinde arabuluculuk şartı ayrıca incelenmelidir.

Buna karşılık tapu iptal ve tescil gibi ayni hakka ilişkin taleplerde dava şartlarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu nedenle karma talepli davalarda her bir talebin niteliği ayrı ayrı incelenmelidir.

Müteahhide Karşı Ceza Şikâyeti Yapılabilir mi?

Müteahhidin sözleşmeye aykırı hareket etmesi tek başına otomatik olarak suç oluşturmaz.

Özel hukuk sözleşmesine aykırılık ile ceza hukuku birbirinden ayrıdır.

Ancak müteahhidin baştan itibaren aldatma kastıyla hareket ettiği, arsa sahibine ait daireleri bilerek birden fazla kişiye sattığı, sahte belgeler kullandığı veya hileli davranışlarla haksız yarar sağladığı somut olarak ortaya çıkıyorsa dolandırıcılık, güveni kötüye kullanma veya belgede sahtecilik gibi ceza hukuku ihtimalleri ayrıca değerlendirilebilir.

Ceza şikâyeti tazminat veya tapu iadesinin yerine geçmez.

Arsa Sahibi İçin En Büyük Hata Nedir?

En büyük hata, satışları öğrendikten sonra uzun süre beklemektir.

Müteahhit:

“Merak etmeyin, başka daire vereceğim.”

demiş olabilir.

Ancak bu sırada projedeki diğer bağımsız bölümleri de üçüncü kişilere satabilir veya bankalara ipotek verebilir.

Bu nedenle sözlü vaatlere güvenerek tapu koruması alınmadan aylarca beklemek arsa sahibinin hukuki konumunu zayıflatabilir.

2026’da Arsa Sahibi Ne Yapmalıdır?

Müteahhidin arsa sahibine verilmesi gereken bağımsız bölümleri sattığı öğrenildiğinde öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, ek protokoller, bağımsız bölüm paylaşım listesi ve tapu kayıtları karşılaştırılmalıdır.

Hangi dairelerin satıldığı, satışların hangi tarihte ve kimlere yapıldığı, üçüncü kişilerin müteahhitle ilişkisi ve satış bedelleri araştırılmalıdır.

Henüz devredilmemiş arsa sahibine ait bağımsız bölümler varsa ihtiyati tedbir hızla değerlendirilmelidir.

Daha sonra her bağımsız bölüm bakımından:

tapu iptal ve tescil mümkün mü, yoksa tazminat mı daha güçlü; üçüncü kişi iyi niyetli mi; müteahhidin kalan malvarlığı yeterli mi; sözleşmenin feshi ekonomik olarak mantıklı mı

soruları ayrı ayrı cevaplandırılmalıdır.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’da Kat Karşılığı İnşaat Uyuşmazlıkları

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa gibi kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat projelerinin yoğun olduğu şehirlerde müteahhitlerin arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmesi, aynı dairenin birden fazla kişiye vaat edilmesi, projedeki dairelerin banka kredileri için ipotek edilmesi ve yüklenicinin mali sıkıntıya düşmesi önemli uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yalnızca “kaç daire kime verilecek?” hükmünün yazılması yeterli değildir. Arsa payı devir takvimi, tapu şerhleri, satış yetkisinin sınırlandırılması, teminat, banka teminat mektubu, cezai şart ve inşaat seviyesine bağlı hak ediş mekanizmaları baştan düzenlenmelidir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, kat karşılığı ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapu iptal ve tescil, ihtiyati tedbir, müteahhit sorumluluğu ve tazminat uyuşmazlıklarında hukuki destek sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Müteahhit bana vermesi gereken daireyi satarsa tapuyu geri alabilir miyim?
Somut olayda üçüncü kişinin iyi niyet durumu ve tapu kayıtları değerlendirilerek tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir.

2. Daireyi alan kişi iyi niyetliyse ne olur?
Tapu siciline güvenerek iyi niyetle kazanım sağlamış üçüncü kişinin hakkı korunabilir. Bu durumda arsa sahibinin müteahhide karşı tazminat talepleri ön plana çıkabilir.

3. Daire henüz satılmadıysa satış nasıl engellenir?
Şartları varsa mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilerek bağımsız bölümün üçüncü kişilere devrinin önlenmesi istenebilir.

4. Müteahhit daireyi kendi kardeşine devrettiyse tapu iptal edilir mi?
Yakınlık tek başına yeterli değildir. Ancak ilişkinin niteliği, satış bedeli ve üçüncü kişinin sözleşmeye aykırılığı bilip bilmediği araştırılarak kötü niyet iddiası ileri sürülebilir.

5. Müteahhit daireyi çok düşük bedelle satmışsa ne olur?
Piyasa değerinden önemli ölçüde düşük satış, muvazaa veya kötü niyet incelemesinde önemli bir emare olabilir; ancak tek başına kesin sonuç doğurmaz.

6. Tapu geri alınamazsa dairenin parasını isteyebilir miyim?
Müteahhidin sözleşmeye aykırılığı nedeniyle uğranılan zararın tazmini talep edilebilir. Dairenin ekonomik değerinin hangi tarihe göre hesaplanacağı ayrıca değerlendirilir.

7. Cezai şart da istenebilir mi?
Sözleşmede bu ihlali kapsayan geçerli bir cezai şart hükmü bulunuyorsa şartlarına göre talep edilebilir.

8. Müteahhidin teminat mektubu paraya çevrilebilir mi?
Teminat mektubunun metni bu ihlali güvence altına alıyorsa nakde çevirme gündeme gelebilir.

9. Müteahhidin yaptığı satış nedeniyle sözleşme feshedilebilir mi?
İhlalin ağırlığı, projenin tamamlanma seviyesi ve üçüncü kişi satışları dikkate alınarak fesih veya dönme değerlendirilebilir.

10. Müteahhit aynı daireyi birden fazla kişiye sattıysa ceza şikâyeti yapılabilir mi?
Somut olayda hileli davranış ve suçun diğer unsurları bulunuyorsa ceza hukuku açısından ayrıca değerlendirme yapılabilir. Ancak sözleşmeye aykırılık tek başına suç değildir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – İletişim

Müteahhidin arsa sahibine bırakması gereken daireleri üçüncü kişilere sattığı öğrenildiğinde en önemli konu hızla tapu durumunu kontrol etmek ve henüz devredilmemiş taşınmazları koruma altına almaktır. Daire üçüncü kişiye geçtikten sonra alıcının iyi niyeti uyuşmazlığın sonucunu doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle tapu iptal ve tescil, ihtiyati tedbir ve tazminat seçenekleri aynı dosyada stratejik olarak değerlendirilmelidir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, arsa payı karşılığı inşaat ve müteahhit uyuşmazlıklarında hukuki destek sunmaktadır. Tel: +90 532 769 22 22 | Ofis: +90 312 434 22 22 | E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr | Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Müteahhit tarafından yapılan satışın geri alınıp alınamayacağı; sözleşmenin içeriği, tapudaki mülkiyet durumu, sözleşmenin şerhi, üçüncü kişinin iyi veya kötü niyeti, inşaatın seviyesi ve yapılan devirlerin özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.